Modelo gratuito de Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Um modelo estruturado para a compra e venda de imóveis em Portugal, em conformidade com os artigos 874.º a 911.º do Código Civil. Serve como minuta preparatória da escritura pública ou do documento particular autenticado, obrigatórios nos termos do artigo 875.º do Código Civil e do artigo 8.º do Código do Registo Predial sempre que o valor da transação ultrapasse €25.000.
Entre os abaixo identificados é celebrado o presente Contrato de Compra e Venda de Imóvel, que se rege pelas cláusulas seguintes e pela lei portuguesa aplicável, designadamente os artigos 874.º e seguintes do Código Civil, o Decreto-Lei n.º 236/2006, de 7 de dezembro, e as disposições do Código do Notariado.
O presente Contrato é celebrado entre o Vendedor — Maria José Pereira, NIF 234 567 891, titular do Cartão de Cidadão n.º 09876543, residente em Rua Garrett, 50, 2.º Dto., 1200-205 Lisboa — e o Comprador — António Carlos Rodrigues, NIF 345 678 912, titular do Cartão de Cidadão n.º 12345678, residente em Avenida da República, 120, 3.º Esq., 1050-191 Lisboa.
O Vendedor declara ser legítimo proprietário do imóvel sito em Rua Garrett, 50, 2.º Dto., 1200-205 Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3456 da União das Freguesias de Santa Maria Maior, doravante designado por "Imóvel", nos termos do art. 874.º do Código Civil.
Descrição: Apartamento T2, 2.º andar direito, com garagem individual, com área total de 85 m².
O preço acordado para a transmissão do Imóvel é de 285.000,00 EUR, a ser pago integralmente na data da outorga da escritura pública de compra e venda, nos termos do art. 879.º do Código Civil.
O Vendedor declara, sob sua responsabilidade, que o Imóvel se encontra livre de ónus e encargos, nomeadamente hipotecas, penhoras, arrestos, usufrutos, direitos de habitação, servidões não aparentes ou quaisquer outros encargos que sobre ele possam incidir, nos termos do art. 905.º do Código Civil.
Certificado Energético: Classe B, nos termos do DL n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro.
Documentação complementar: Caderneta predial urbana, certidão do registo predial e certificado energético já disponíveis..
O Comprador declara que a aquisição do Imóvel será parcialmente financiada através de crédito habitação junto do Caixa Geral de Depósitos, no montante de 200.000,00 EUR.
Condições especiais: O contrato fica sujeito à aprovação do crédito habitação pelo banco do Comprador..
A eficácia do presente contrato fica sujeita às seguintes condições suspensivas, nos termos do art. 270.º do Código Civil:
Aprovação definitiva de crédito habitação pelo banco financiador do Comprador, no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do presente contrato.
Verificada a condição, o contrato produz efeitos retroativos à data da sua celebração, salvo convenção em contrário.
O Vendedor obriga-se, nos termos dos arts. 879.º e 905.º do Código Civil, a:
- Transmitir a propriedade do Imóvel ao Comprador, livre de ónus e encargos não declarados.
- Entregar o Imóvel na data e local acordados, em bom estado de conservação e livre de pessoas e bens.
- Garantir ao Comprador o gozo pacífico e contínuo do Imóvel (garantia de evicção — art. 905.º CC).
- Fornecer todos os documentos necessários à celebração da escritura pública, incluindo caderneta predial atualizada, certidão do registo predial e certificado energético.
- Liquidar os impostos, taxas e encargos que sejam da sua responsabilidade até à data da escritura.
O Comprador obriga-se, nos termos dos arts. 879.º e 882.º do Código Civil, a:
- Pagar o preço de venda na data e forma acordadas na Cláusula 3.ª.
- Receber o Imóvel nas condições acordadas, no prazo estipulado.
- Suportar as despesas inerentes à celebração da escritura pública, emolumentos notariais, registo predial e os impostos de Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) e Imposto do Selo (IS) que sejam da sua responsabilidade.
- Assinar todos os documentos necessários à conclusão da transmissão.
As partes acordam outorgar a escritura pública de compra e venda em cartório notarial, em data não posterior a 30 de junho de 2026, nos termos do art. 875.º do Código Civil, que exige a escritura pública ou documento particular autenticado para a validade da transmissão de bens imóveis.
A escolha do cartório notarial é da responsabilidade do Comprador, salvo acordo em contrário.
O Vendedor é responsável pelos vícios ocultos do Imóvel que o tornem impróprio para o uso a que se destina ou que diminuam o seu valor de tal modo que o Comprador não o teria adquirido, ou não daria o mesmo preço, se os conhecesse, nos termos dos arts. 905.º a 908.º do Código Civil.
A responsabilidade pelos vícios ocultos não afasta a responsabilidade por dolo do vendedor (art. 906.º CC). O comprador deve denunciar os vícios no prazo de 1 (um) ano a contar do seu conhecimento (art. 916.º CC), sendo o prazo de prescrição de 3 (três) anos (art. 917.º CC).
- Lei aplicável: O presente Contrato rege-se pela lei portuguesa, nomeadamente pelos arts. 405.º–406.º e 874.º e ss. do Código Civil.
- Alterações: Qualquer alteração ao presente Contrato só é válida se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes (art. 406.º CC).
- Nulidade parcial: A nulidade de qualquer cláusula não afeta a validade das restantes (art. 292.º CC).
- Notificações: Todas as comunicações devem ser efetuadas por escrito, para as moradas indicadas no presente Contrato.
- Exemplares: O presente Contrato é lavrado em dois exemplares, ficando cada parte com um.
As partes declaram ter lido e compreendido o presente Contrato, sendo a outorga da escritura pública obrigatória nos termos do art. 875.º do Código Civil.
O que é um contrato de compra e venda de imóvel?
A compra e venda é o contrato pelo qual o vendedor transmite ao comprador a propriedade de um bem, mediante o pagamento de um preço. Está regulada pelos artigos 874.º e seguintes do Código Civil, aplicando-se a imóveis as regras específicas dos artigos 875.º (forma) e 879.º (efeitos essenciais), que incluem a transmissão da propriedade, a obrigação de entrega do imóvel e a obrigação de pagar o preço. No Direito português, a compra e venda é um contrato consensual quanto à transferência da propriedade — esta opera por mero efeito do contrato — mas formal quanto à forma, tratando-se de imóveis.
Para imóveis de valor superior a €25.000, a lei impõe escritura pública no cartório notarial ou documento particular autenticado por advogado, solicitador ou câmara de comércio, nos termos do artigo 875.º do Código Civil e do artigo 8.º do Código do Registo Predial, sob pena de nulidade. Este modelo não substitui, portanto, a escritura ou o DPA — é uma minuta preparatória que reúne o conteúdo essencial do negócio e pode ser utilizada pelas partes como base para o ato solene, facilitando o trabalho do notário ou do advogado autenticante.
Associada à compra e venda de imóveis está uma cadeia de obrigações fiscais e registais: liquidação do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) nos termos do Código do IMT, pagamento do Imposto do Selo previsto no Código do Imposto do Selo, registo definitivo de aquisição na Conservatória do Registo Predial nos termos do Código do Registo Predial e comunicação à Autoridade Tributária para efeitos de IMI. O modelo inclui as cláusulas que organizam este fluxo.
O que inclui este modelo
O modelo da Doxuno apresenta todas as cláusulas essenciais e facultativas que um contrato de compra e venda de imóvel deve conter, preparadas em linguagem jurídica pt-PT adequada à formalização notarial ou por DPA.
Identificação das partes
Vendedor e comprador com NIF, estado civil e morada
Descrição do imóvel
Matriz, conservatória, composição e confrontações
Licenças e certificados
Licença de utilização, ficha técnica, certificado energético
Preço e forma de pagamento
Valor total, sinal e prazos de pagamento
Ónus e encargos
Hipotecas, servidões, penhoras a cancelar
Condições suspensivas
Crédito bancário, levantamento de hipoteca
Data e local da escritura
Convocação para o ato solene
Entrega das chaves
Momento e condições da posse
Despesas e impostos
IMT, Imposto do Selo, emolumentos e registo
Saneamento por vícios
Defeitos e prazos de garantia
Incumprimento e resolução
Sinal, execução específica e cláusula penal
Foro competente
Tribunal territorialmente competente
Como preparar o contrato de compra e venda
O modelo Doxuno leva-o pela identificação, descrição, preço e cláusulas acessórias, deixando o documento pronto para formalização no cartório.
- 1
Identifique as partes
Indique nome completo, estado civil, regime de bens (no caso de casados), morada, nacionalidade, número de identificação fiscal e documento de identificação de vendedor(es) e comprador(es). Se uma das partes for uma sociedade, indique a denominação, o NIPC, a sede e o representante legal com poderes para o ato.
- 2
Descreva o imóvel com rigor
Inclua a composição (fração autónoma, moradia, lote), a morada completa, a descrição na Conservatória do Registo Predial (número e freguesia), a inscrição matricial (artigo, fração, freguesia), a área bruta e útil, confrontações e licenças de utilização. Junte referências ao certificado energético e à ficha técnica da habitação, quando aplicáveis.
- 3
Fixe o preço e a forma de pagamento
Indique o preço global acordado e a moeda (habitualmente euros). Especifique o sinal pago à assinatura, o remanescente a entregar no ato da escritura ou do DPA e, se aplicável, a parcela financiada por crédito bancário, mencionando o respetivo banco e referência ao pedido de empréstimo. Descreva também a forma de pagamento — transferência bancária é fortemente recomendada para deixar rasto documental.
- 4
Declare ónus e condições
Declare se o imóvel está livre de ónus e encargos ou, caso existam hipotecas, penhoras, servidões ou arrendamentos, indique-os com precisão e fixe as obrigações do vendedor quanto ao seu cancelamento antes da escritura. Preveja condições suspensivas — aprovação do crédito bancário pelo comprador, levantamento de hipoteca anterior, entrega de licença de utilização — que possam adiar ou desvincular o negócio.
- 5
Formalize em escritura ou DPA
Use o modelo como minuta e marque a formalização: escritura pública no cartório notarial ou documento particular autenticado por advogado ou solicitador (artigo 875.º do Código Civil e artigo 8.º do Código do Registo Predial). Antes, o comprador deve liquidar o IMT no Portal das Finanças e pagar o Imposto do Selo. Após o ato, promova o registo definitivo de aquisição na Conservatória competente no prazo de dois meses, para produção plena de efeitos perante terceiros.
Considerações jurídicas em Portugal
A compra e venda de imóvel envolve um regime formal exigente e implicações fiscais significativas. Antes da formalização, verifique os seguintes aspetos.
Este modelo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Para partilhas complexas, procurações internacionais, testamentos com cláusulas modais ou escrituras obrigatórias por lei, consulte um advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou um notário.
Revisto por profissionais do Direito Civil português. O conteúdo desta página e as cláusulas do modelo foram revistos por advogados inscritos na Ordem dos Advogados para garantir exactidão e solidez jurídica em situações habituais.
Forma solene obrigatória
Nos termos do artigo 875.º do Código Civil, a compra e venda de imóvel de valor superior a €25.000 tem de ser celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado por advogado, solicitador ou câmara de comércio. A inobservância desta forma determina a nulidade do negócio por aplicação do artigo 220.º do Código Civil. O registo predial, previsto no artigo 8.º do Código do Registo Predial, é também pressuposto de oponibilidade a terceiros: enquanto não for registada, a aquisição não prevalece sobre terceiros de boa fé que registem anteriormente.
Efeitos da venda e obrigações do vendedor
Nos termos do artigo 879.º do Código Civil, a compra e venda tem como efeitos essenciais a transmissão da propriedade, a obrigação de entrega da coisa e a obrigação de pagar o preço. O vendedor responde ainda por vícios redibitórios e por ónus ou encargos ocultos, nos termos dos artigos 905.º a 915.º e 913.º e seguintes do Código Civil. A boa prática é o comprador realizar inspeção prévia do imóvel, exigir certidão de registo predial atualizada, caderneta predial e, quando aplicável, certificado energético e ficha técnica da habitação, documentando eventuais defeitos na minuta.
Imposto do Selo, IMT e IMI
A compra e venda de imóveis está sujeita a IMT, calculado sobre o valor mais elevado entre o preço e o valor patrimonial tributário, com taxas progressivas fixadas no artigo 17.º do Código do IMT. Aplica-se ainda Imposto do Selo à taxa da verba 1.1 da Tabela Geral do Código do Imposto do Selo (0,8% sobre o valor do ato). Desde o ano de aquisição, o comprador passa a ser sujeito passivo de IMI sobre o imóvel, a liquidar anualmente. Para primeira habitação própria e permanente, podem aplicar-se isenções e reduções de IMT e de IMI, nos termos legais — convém consultar o serviço de Finanças antes da escritura.
Contrato-promessa como fase preparatória
Muitas compras e vendas de imóveis são precedidas de contrato-promessa de compra e venda (CPCV), regulado pelos artigos 410.º e seguintes do Código Civil. O CPCV exige a mesma forma do contrato prometido — escrito particular com reconhecimento presencial das assinaturas quando implique transmissão de imóvel — e pode ter eficácia real mediante registo (artigo 413.º). Em caso de incumprimento, as consequências estão previstas no artigo 442.º do Código Civil (sinal em dobro em caso de incumprimento imputável ao promitente-vendedor, perda do sinal quando imputável ao promitente-comprador), sem prejuízo da execução específica prevista no artigo 830.º.
Perguntas frequentes
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