Modelo gratuito de Contrato de Arrendamento Não Habitacional
Um contrato de arrendamento para fim não habitacional — comércio, escritório, consultório, armazém ou indústria — redigido ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006, com alterações da Lei 13/2019) e dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil. Identifique as partes, fixe renda, caução, prazo e cláusulas Expert sobre trespasse e obras, e descarregue um PDF pronto a assinar e a registar no Portal das Finanças.
Pelo presente contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrado nos termos do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com as alterações subsequentes) e dos arts. 1108.º a 1113.º do Código Civil Português, entre as partes abaixo identificadas como Primeiro Outorgante (Senhorio) e Segundo Outorgante (Arrendatário), é livremente estipulado e reciprocamente aceite o seguinte:
PRIMEIRO OUTORGANTE (Senhorio): Imobiliária Atlântico, Lda., NIF/NIPC 509 123 456, com sede/morada em Avenida da Boavista, 1000, 4100-127 Porto.
SEGUNDO OUTORGANTE (Arrendatário): Café Central Porto, Lda., NIPC 509 876 543, com sede em Rua de Cedofeita, 200, 4050-174 Porto, representada por Manuel Costa Ferreira.
O Primeiro Outorgante dá de arrendamento ao Segundo Outorgante, que aceita, o imóvel urbano sito em Rua das Flores, 80, R/C Dto., 4050-265 Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo U-8901, destinado exclusivamente ao exercício da atividade de Comércio/Indústria, nos termos do art. 1108.º do Código Civil.
É expressamente vedada qualquer outra utilização do imóvel sem autorização prévia e escrita do Senhorio. A alteração do fim do arrendamento sem consentimento do Senhorio constitui fundamento de resolução do contrato, nos termos do art. 1083.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil.
O presente contrato é celebrado pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 1 de junho de 2026, nos termos do art. 1110.º do Código Civil.
Findo o prazo, o contrato renovar-se-á automaticamente por períodos iguais e sucessivos, nos termos do art. 1110.º, n.º 2, do Código Civil, salvo denúncia de qualquer das partes mediante comunicação escrita com a antecedência mínima legal.
Para contratos com prazo igual ou superior a 5 anos, a oposição à renovação pelo Senhorio deve ser comunicada com antecedência não inferior a 1 ano; pelo Arrendatário, com antecedência não inferior a 5 meses, nos termos do NRAU art. 1109.º.
A renda mensal é fixada no valor de 2.500,00 EUR, acrescida de IVA (Isento de IVA), devendo ser paga até ao dia 8 (oito) de cada mês, por transferência bancária para conta indicada pelo Senhorio, nos termos dos arts. 1075.º e 1076.º do Código Civil.
A mora no pagamento superior a 8 dias sujeita o Arrendatário ao pagamento de juros moratórios à taxa legal em vigor, sem prejuízo do fundamento de resolução previsto no art. 1083.º, n.º 3, do Código Civil.
Como garantia do cumprimento das obrigações emergentes do presente contrato, o Arrendatário presta caução no valor de 7.500,00 EUR.
A caução será mantida durante toda a vigência do contrato e respetivas renovações, e será libertada no prazo de 30 dias após a restituição do imóvel, deduzidas eventuais importâncias em dívida e os custos de reparação de danos que excedam o desgaste normal.
A renda será atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização publicados no Diário da República, aplicáveis ao arrendamento não habitacional, nos termos do art. 1077.º do Código Civil.
A comunicação de atualização da renda deverá ser efetuada por escrito, com antecedência mínima de 30 dias relativamente à data em que a mesma produz efeitos.
O trespasse do estabelecimento e a cedência da posição contratual são expressamente proibidos sem autorização prévia e escrita do Senhorio.
Relativamente à realização de obras no imóvel: Permitidas mediante autorização prévia e escrita do Senhorio, nos termos dos arts. 1074.º e 1111.º do Código Civil.
Quaisquer obras autorizadas deverão respeitar as normas urbanísticas e o regulamento do condomínio. As benfeitorias necessárias realizadas pelo Arrendatário são reembolsáveis; as úteis, se autorizadas, dão direito a compensação; as voluptuárias podem ser levantadas sem deterioração do imóvel, nos termos dos arts. 1046.º e 1273.º do Código Civil.
O Senhorio obriga-se a:
- Entregar o imóvel em bom estado de conservação, apto para o fim não habitacional a que se destina, nos termos do art. 1031.º do Código Civil;
- Assegurar ao Arrendatário o gozo pacífico do imóvel durante a vigência do contrato;
- Realizar obras de conservação ordinária e extraordinária necessárias à manutenção do imóvel em condições de funcionamento;
- Emitir os respetivos recibos de renda nos termos da legislação fiscal;
- Respeitar o direito de preferência do Arrendatário em caso de alienação, nos termos do art. 1112.º do Código Civil.
O Arrendatário obriga-se a:
- Pagar pontualmente a renda e demais encargos nos prazos estipulados;
- Utilizar o imóvel exclusivamente para o fim contratado, de forma prudente e em conformidade com as normas legais aplicáveis;
- Conservar o imóvel em bom estado e restituí-lo, findo o contrato, nas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste normal;
- Não realizar quaisquer obras ou alterações sem autorização prévia e escrita do Senhorio, nos termos do art. 1074.º do Código Civil;
- Cumprir todas as normas legais, regulamentares e administrativas aplicáveis à atividade exercida no imóvel, incluindo licenciamento, segurança e higiene;
- Manter em vigor todos os seguros obrigatórios relacionados com a atividade exercida;
- Comunicar ao Senhorio quaisquer defeitos ou necessidades de reparação do imóvel no prazo de 15 dias.
O presente contrato poderá ser resolvido:
- Por acordo mútuo das partes;
- Pelo Senhorio, por falta de pagamento superior a três meses (art. 1083.º, n.º 3, CC);
- Por utilização do imóvel para fim diverso do contratado;
- Por subarrendamento ou cedência não autorizada;
- Por incumprimento grave de qualquer obrigação contratual.
A resolução pelo Arrendatário obriga ao pagamento de indemnização correspondente às rendas vincendas até ao termo do prazo em vigor, salvo acordo diverso.
- Alvarás e licenças: O Arrendatário é responsável pela obtenção e manutenção de todos os alvarás, licenças e autorizações necessários ao exercício da atividade, suportando todos os custos inerentes.
- Seguro de responsabilidade civil: O Arrendatário obriga-se a contratar e manter em vigor, durante toda a vigência do contrato, um seguro de responsabilidade civil que cubra os riscos inerentes à atividade exercida no imóvel.
- Comunicações: Todas as comunicações deverão ser efetuadas por carta registada com aviso de receção, para as moradas indicadas, nos termos do art. 9.º do NRAU.
- Lei aplicável: O presente contrato rege-se pelo NRAU (Lei n.º 6/2006) e pelos arts. 1108.º a 1113.º do Código Civil Português.
- Foro competente: Para a resolução de quaisquer litígios, as partes elegem o foro da Comarca do Porto, com expressa renúncia a qualquer outro.
Em testemunho do acordado, as partes assinam o presente contrato, declarando ter lido, compreendido e aceitar na íntegra as cláusulas que antecedem.
O que é um contrato de arrendamento não habitacional?
O contrato de arrendamento não habitacional é o acordo pelo qual o senhorio cede ao arrendatário o gozo temporário de um imóvel urbano destinado a uma finalidade distinta da habitação, mediante o pagamento de uma renda. Inclui arrendamentos comerciais (loja, restaurante, café), escritórios, consultórios, armazéns e unidades industriais. O regime aplicável resulta dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006, alterada pela Lei 13/2019), com margem significativa de autonomia contratual entre as partes.
Ao contrário do arrendamento habitacional, o arrendamento não habitacional permite maior flexibilidade quanto à duração, à actualização da renda, à denúncia e ao trespasse. Esta flexibilidade reflecte o facto de o arrendatário ser habitualmente um profissional ou uma empresa, colocado em pé de igualdade negocial com o senhorio. O artigo 1023.º do Código Civil continua a exigir a celebração por escrito e o artigo 1070.º mantém o requisito da forma para o arrendamento urbano.
Algumas garantias do Código Civil permanecem aplicáveis: o artigo 1083.º regula a resolução por incumprimento, o artigo 1107.º a actualização anual da renda e o artigo 1108.º o coeficiente legal de actualização, salvo cláusula contratual em contrário. Por outro lado, o artigo 1109.º regula a cedência do gozo e disciplina o trespasse — transmissão do estabelecimento comercial — com requisitos específicos de comunicação ao senhorio. As obrigações fiscais incluem o registo no Portal das Finanças e o pagamento de Imposto do Selo de 10% sobre a primeira renda, nos termos do Código do Imposto do Selo (Lei 150/99).
O que inclui este modelo
O modelo Doxuno de arrendamento não habitacional reúne todas as cláusulas contratuais essenciais, com secções Expert para adaptar o contrato às especificidades do comércio, escritório ou indústria e para prever cenários de trespasse e obras.
Identificação do senhorio
Nome ou denominação social, NIPC/NIF, sede e representante legal
Identificação do arrendatário
Empresa ou profissional, NIPC/NIF, CAE e representantes legais
Descrição do imóvel
Morada, fracção, artigo matricial e licença de utilização compatível
Finalidade do arrendamento
Actividade concreta (comercial, serviços, indústria, escritório)
Prazo e regime de renovação
Duração livremente fixada com renovação automática (art. 1073.º CC)
Valor e pagamento da renda
Renda mensal com IVA sempre que aplicável e forma de pagamento
Caução e garantias
Caução reforçada, fiança bancária ou aval em função do risco
Cláusula de actualização
Actualização anual pelo coeficiente INE (art. 1108.º CC) ou outra
Obras e benfeitorias
Regime das obras autorizadas e destino das benfeitorias
Trespasse e cedência
Transmissão do estabelecimento nos termos do artigo 1109.º CC
Resolução do contrato
Fundamentos de resolução conforme o artigo 1083.º do Código Civil
Foro e lei aplicável
Tribunais Judiciais competentes e legislação portuguesa
Como criar o seu contrato de arrendamento não habitacional
Não é preciso qualquer formação jurídica. O modelo Doxuno acompanha-o secção a secção em poucos minutos.
- 1
Identifique as partes e o imóvel
Preencha a denominação social, NIPC, sede e representante do senhorio e do arrendatário. Descreva o imóvel pelo endereço completo, fracção autónoma, artigo matricial e número da licença de utilização. A licença deve ser compatível com a finalidade pretendida (comércio, serviços ou indústria) — a sua inexistência ou desconformidade pode gerar responsabilidade do senhorio.
- 2
Defina a finalidade e o prazo
Especifique a actividade concreta a exercer no imóvel — por exemplo, "restauração e bebidas", "escritório de advocacia" ou "armazém logístico". Fixe a duração inicial do contrato, que no arrendamento não habitacional é livremente negociada entre as partes, com renovação automática nos termos do artigo 1073.º do Código Civil, salvo oposição tempestiva.
- 3
Estabeleça a renda, a caução e as garantias
Fixe o valor da renda mensal, indicando expressamente se inclui IVA (à taxa legal aplicável). Pode prever caução reforçada (três a seis rendas no arrendamento comercial), fiança bancária autónoma ou aval pessoal dos sócios. A cláusula penal do artigo 810.º do Código Civil permite fixar indemnização convencional para atrasos no pagamento.
- 4
Regule obras, trespasse e actualização de renda
Defina o regime das obras de adaptação — necessidade de autorização escrita do senhorio, destino das benfeitorias no final do contrato (compensação ou aquisição sem encargos). Preveja a possibilidade de trespasse do estabelecimento (art. 1109.º CC) mediante comunicação prévia ao senhorio. Escolha a cláusula de actualização: coeficiente INE (art. 1108.º CC), IPC ou fórmula contratual específica.
- 5
Gere o PDF, assine e cumpra as obrigações fiscais
Descarregue o PDF, imprima em duplicado e recolha as assinaturas. Caso o arrendatário seja empresa, as assinaturas devem ser acompanhadas de carimbo ou selo da sociedade e as competências dos representantes confirmadas por certidão permanente. Registe o contrato no Portal das Finanças nos 30 dias seguintes e liquide o Imposto do Selo de 10% sobre a primeira renda.
Considerações jurídicas em Portugal
O arrendamento não habitacional concede margem de negociação alargada às partes, mas continua sujeito a regras imperativas do Código Civil e do NRAU. Antes de assinar, importa verificar a licença de utilização, o regime das obras e a articulação com o Imposto do Selo.
Este modelo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Em situações de arrendamento para fim não habitacional, arrendamentos em regime transitório anteriores a 1990, alojamento local ou litígios em curso, recomenda-se consultar um advogado inscrito na Ordem dos Advogados.
Revisto por profissionais do Direito Imobiliário português. O conteúdo desta página e as cláusulas do modelo foram revistos por advogados inscritos na Ordem dos Advogados para garantir exactidão e solidez jurídica no regime do NRAU.
Forma, licença de utilização e finalidade
O artigo 1070.º do Código Civil exige forma escrita para o contrato de arrendamento urbano. O imóvel deve ser dotado de licença de utilização compatível com a finalidade pretendida — comércio, serviços ou indústria — emitida pela câmara municipal competente. A celebração de arrendamento para fim não habitacional de imóvel com licença apenas para habitação expõe as partes a coimas municipais e à eventual nulidade por violação de norma imperativa. A alteração da finalidade durante o contrato depende de acordo expresso e, por vezes, de nova licença.
Duração e oposição à renovação
No arrendamento não habitacional, o artigo 1110.º do NRAU concede ampla liberdade às partes para fixar a duração e o regime de renovação. Salvo estipulação em contrário, aplicam-se subsidiariamente os artigos 1097.º e 1098.º do Código Civil quanto aos prazos de oposição à renovação pelo senhorio e pelo arrendatário. É comum fixarem-se prazos mais longos de oposição — um ano ou mais — para proteger o investimento feito pelo arrendatário em obras e fundo de comércio.
Trespasse e cedência do gozo
O artigo 1109.º do Código Civil regula a cedência do gozo do imóvel arrendado. O trespasse do estabelecimento comercial — transmissão do conjunto de bens e direitos que integram o negócio — é livremente admitido, salvo disposição contratual em contrário, mediante comunicação ao senhorio no prazo de 30 dias. A cedência isolada do gozo (subarrendamento parcial ou total) exige autorização escrita do senhorio. A violação destas regras constitui fundamento de resolução pelo senhorio ao abrigo do artigo 1083.º.
Actualização de renda e obrigações fiscais
A actualização anual da renda segue os artigos 1107.º e 1108.º do Código Civil, com aplicação do coeficiente INE publicado em Portaria anual. É frequente as partes estipularem cláusula específica de actualização (por exemplo, IPC acrescido de 0,5 pontos percentuais). O senhorio deve registar o contrato no Portal das Finanças nos 30 dias seguintes ao início e pagar Imposto do Selo equivalente a 10% da primeira renda (Lei 150/99). No arrendamento comercial com sujeito passivo de IVA, deve ainda ser avaliada a opção pela tributação em IVA ao abrigo do artigo 12.º do Código do IVA.
Perguntas frequentes
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