Darmowy szablon wypowiedzenia umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu to dokument, którym wynajmujący lub najemca oświadcza woli zakończenia stosunku najmu. Musi być zgodne z terminami i przyczynami wskazanymi w Kodeksie cywilnym (art. 673 KC) oraz ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11, 13 OchrLokU). Nasz szablon obejmuje dane stron, podstawę prawną i termin zakończenia — osobno dla lokali mieszkalnych i użytkowych.
Zmiana miejsca zatrudnienia i konieczność przeprowadzki do Krakowa.
Wypowiedzenie niniejsze zostaje złożone w dniu 15 marca 2026. Najem ustanie z dniem 30 czerwca 2026.
Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, termin wypowiedzenia najmu lokalu wynosi trzy miesiące i upływa na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile Strony nie umówiły się inaczej. W przypadku najmu okazjonalnego (art. 19c ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów — OchrLokU) termin ten wynosi jeden miesiąc.
Wzywam Pana/Panią do wydania i zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym (art. 675 § 1 KC) najpóźniej w ostatnim dniu trwania najmu — tj. dnia 30 czerwca 2026. Jednocześnie wnoszę o uzgodnienie terminu sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego (art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów).
Proszę o zwrot kaucji zabezpieczającej w kwocie 7 000 PLN na rachunek bankowy: PL 61 1090 1014 0000 0712 1981 2874 w ciągu 30 dni od opróżnienia i zwrotu lokalu.
Czym jest wypowiedzenie umowy najmu?
Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie woli jednej ze stron stosunku najmu — wynajmującego lub najemcy — zmierzające do zakończenia umowy po upływie okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie jest skuteczne, gdy zostanie złożone drugiej stronie w przewidzianej formie i z zachowaniem ustawowego lub umownego terminu wypowiedzenia. W prawie polskim termin wypowiedzenia umowy najmu zależy od czasu, na jaki umowa została zawarta (oznaczony lub nieoznaczony), rodzaju lokalu (mieszkalny lub użytkowy) oraz strony składającej wypowiedzenie (wynajmujący lub najemca). Wypowiedzenie złożone z naruszeniem przepisów jest bezskuteczne — nie powoduje zakończenia umowy najmu.
Artykuł 673 KC reguluje podstawowe terminy wypowiedzenia najmu na czas nieoznaczony. Zgodnie z § 2 tego artykułu, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem może być wypowiedziany na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy płatny tygodniowo — na jeden tydzień naprzód na koniec tygodnia. Strony mogą w umowie skrócić te terminy — ale nie poniżej ustawowego minimum. Dla umów na czas oznaczony art. 673 § 3 KC stanowi, że wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach wskazanych w umowie — co oznacza, że przy umowie terminowej bez klauzuli wypowiedzenia żadna ze stron nie może wcześniej zakończyć umowy, chyba że przepisy KC wprost to dopuszczają (np. art. 672 KC przy zaległościach czynszowych).
Przy najmie lokali mieszkalnych objętych OchrLokU obowiązują szczególne zasady. Artykuł 11 OchrLokU ogranicza prawo wypowiedzenia przez właściciela do enumeratywnie wyliczonych przypadków: zaległości za co najmniej 3 pełne okresy po uprzednim pisemnym upomnieniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu miesięcznego, używanie lokalu niezgodnie z umową, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, potrzeba własna właściciela (z terminem min. 6 miesięcy). Artykuł 13 OchrLokU daje najemcy szersze prawo: może wypowiedzieć stosunek najmu lokalu mieszkalnego na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca, bez ograniczeń i bez podawania przyczyn. Dla lokali użytkowych art. 673 § 3 KC ogranicza wypowiedzenie umowy terminowej — tylko z przyczyn wskazanych w umowie lub przepisach.
Co zawiera ten szablon
Szablon wypowiedzenia umowy najmu obejmuje wszystkie elementy niezbędne dla skuteczności tego dokumentu pod względem prawnym.
Dane stron
Pełne dane składającego wypowiedzenie (wynajmujący lub najemca) i adresata: imię/firma, adres, PESEL/NIP.
Identyfikacja umowy najmu
Data zawarcia, strony, adres lokalu — jednoznaczne wskazanie, której umowy dotyczy wypowiedzenie.
Podstawa prawna wypowiedzenia
Powołanie się na właściwy przepis KC lub OchrLokU uzasadniający złożenie wypowiedzenia.
Przyczyna wypowiedzenia
Opis faktycznej przyczyny (zaległości, naruszenie umowy, potrzeba własna) — obowiązkowy dla wynajmującego lokalu mieszkalnego (art. 11 OchrLokU).
Termin wypowiedzenia
Wskazanie okresu wypowiedzenia i daty, z którą umowa najmu ulegnie rozwiązaniu.
Data opróżnienia lokalu
Wyraźne wskazanie terminu, do którego najemca ma zwrócić lokal i klucze.
Wezwanie do uregulowania zaległości
Przy wypowiedzeniu z powodu zaległości — pisemne wezwanie do zapłaty z terminem dodatkowym (art. 11 OchrLokU, art. 672 KC).
Rozliczenie kaucji
Informacja o zasadach i terminie rozliczenia kaucji po opróżnieniu lokalu.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Wezwanie do stawienia się na protokole zdawczo-odbiorczym w terminie wydania lokalu.
Sposób doręczenia
Wypowiedzenie doręczone listem poleconym za potwierdzeniem odbioru — dla celów dowodowych.
Podpis składającego
Podpis wynajmującego lub najemcy (albo prawidłowo umocowanego pełnomocnika) z datą.
Potwierdzenie odbioru
Miejsce na potwierdzenie odbioru przez adresata lub adnotacja o sposobie doręczenia.
Jak stworzyć wypowiedzenie umowy najmu
Postępuj zgodnie z poniższymi krokami, aby sporządzić skuteczne prawnie wypowiedzenie umowy najmu.
- 1
Ustal, czy i na jakiej podstawie możesz wypowiedzieć umowę
Zanim sporządzisz wypowiedzenie, zidentyfikuj podstawę prawną: czy najem jest na czas oznaczony czy nieoznaczony, czy lokal jest mieszkalny (OchrLokU) czy użytkowy (tylko KC), czy jesteś wynajmującym czy najemcą. Dla najmu lokalu mieszkalnego: wynajmujący może wypowiedzieć tylko z przyczyn z art. 11 OchrLokU, najemca może wypowiedzieć na miesiąc naprzód bez ograniczeń (art. 13 OchrLokU). Dla najmu na czas oznaczony: wypowiedzenie jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w umowie lub art. 672 KC (zaległości). Błędna podstawa prawna czyni wypowiedzenie bezskutecznym.
- 2
Zachowaj ustawowy termin wypowiedzenia
Termin wypowiedzenia dla najmu na czas nieoznaczony z czynszem miesięcznym wynosi 3 miesiące na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 673 § 2 KC). Strony mogą go skrócić w umowie, ale nie poniżej minimum ustawowego. Dla najemcy lokalu mieszkalnego OchrLokU przewiduje 1 miesiąc na koniec miesiąca (art. 13 OchrLokU). Przy zaległościach czynszowych (art. 672 KC) — po pisemnym wezwaniu i upływie dodatkowego miesięcznego terminu — wypowiedzenie jest ze skutkiem natychmiastowym. Dla potrzeby własnej właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 2 OchrLokU) termin wynosi co najmniej 6 miesięcy.
- 3
Wskaż przyczynę wypowiedzenia (wynajmujący)
Wynajmujący lokalu mieszkalnego ma obowiązek wskazania przyczyny wypowiedzenia w treści oświadczenia — wymóg ten wynika z art. 11 OchrLokU. Przyczyna musi być jedną z enumeratywnie wyliczonych w art. 11 OchrLokU. Opis przyczyny powinien być konkretny: wskaż daty i kwoty zaległości, opisz naruszenia umowy lub potrzebę własną. Niepodanie przyczyny lub podanie przyczyny nieprzewidzianej przez OchrLokU czyni wypowiedzenie bezskutecznym. Najemca nie musi podawać przyczyny wypowiedzenia.
- 4
Zachowaj formę pisemną i prawidłowo doręcz wypowiedzenie
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego wymaga bezwzględnie formy pisemnej (art. 11 ust. 1 OchrLokU). Dla najemcy i dla lokali użytkowych forma pisemna jest wymogiem praktycznym — dla celów dowodowych. Doręcz wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub wręcz osobiście za pisemnym potwierdzeniem. Data doręczenia, a nie data sporządzenia, wyznacza bieg terminu wypowiedzenia. Zachowaj dowód doręczenia — jest to kluczowy dowód w ewentualnym sporze.
- 5
Przygotuj się do zwrotu lokalu i rozliczenia kaucji
Po złożeniu lub otrzymaniu wypowiedzenia ustal termin i miejsce sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego zwrotu lokalu. Protokół powinien być sporządzony w dniu faktycznego opróżnienia i wydania kluczy. Na jego podstawie ustalasz rozliczenie kaucji — potrącenia za zaległości i szkody przekraczające normalne zużycie. Kaucja musi być zwrócona w ciągu 30 dni od opróżnienia lokalu mieszkalnego (art. 6 ust. 4 OchrLokU). Brak zwrotu w terminie uprawnia najemcę do odsetek ustawowych za opóźnienie.
Aspekty prawne w Polsce
Wypowiedzenie umowy najmu musi respektować przepisy KC i — dla lokali mieszkalnych — OchrLokU. Naruszenie ustawowych terminów lub przyczyn powoduje bezskuteczność wypowiedzenia.
Niniejszy szablon ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku skomplikowanych sytuacji lub wątpliwości co do obowiązujących przepisów skonsultuj się z radcą prawnym lub adwokatem.
Zweryfikowano przez prawników. Treść tej strony i klauzule szablonu zostały sprawdzone przez prawników praktykujących w Polsce pod kątem poprawności i solidności prawnej w typowych sytuacjach najmu.
Terminy wypowiedzenia najmu na czas nieoznaczony — art. 673 KC
Artykuł 673 § 2 KC ustanawia ustawowe terminy wypowiedzenia najmu na czas nieoznaczony. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie — najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny tygodniowo — na jeden tydzień naprzód na koniec tygodnia. Gdy czynsz jest płatny dziennie — na jeden dzień naprzód. Strony mogą w umowie skrócić te terminy — ale w praktyce niewielu wynajmujących to robi. Terminy mogą być też wydłużone umownie, co jest częstą praktyką przy najmie lokali użytkowych (np. 6-miesięczny termin wypowiedzenia). Termin wypowiedzenia biegnie od dnia doręczenia oświadczenia drugiej stronie, nie od dnia jego sporządzenia.
Enumeratywne przyczyny wypowiedzenia przez właściciela — art. 11 OchrLokU
Artykuł 11 ust. 2 OchrLokU wylicza zamknięty katalog przyczyn, z powodu których właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu lokalu mieszkalnego: (1) lokator zalega z opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności — po pisemnym upomnieniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu; (2) lokator używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje go lub dewastuje — po pisemnym upomnieniu; (3) lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu — po pisemnym upomnieniu; (4) lokator bezzasadnie odmawia udostępnienia lokalu do przeglądu — po pisemnym upomnieniu; (5) właściciel zamierza zamieszkać w lokalu lub przekazać go osobie bliskiej — z terminem co najmniej 6 miesięcy. Wypowiedzenie musi wskazywać konkretną przyczynę, a każda z nich wymaga spełnienia odrębnych przesłanek proceduralnych.
Wypowiedzenie za zaległości czynszowe — art. 672 KC i art. 11 OchrLokU
Artykuł 672 KC przyznaje wynajmującemu prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu (bez zachowania terminów wypowiedzenia), gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności — po uprzednim pisemnym upomnieniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu. Artykuł 11 OchrLokU dla lokali mieszkalnych jest bardziej rygorystyczny: zaległość musi dotyczyć co najmniej 3 pełnych okresów płatności, a wypowiedzenie musi zawierać 3-miesięczny termin. Różnica między art. 672 KC (2 okresy, natychmiastowe) a art. 11 OchrLokU (3 okresy, z terminem 3 miesięcy) jest istotna — dla lokali mieszkalnych stosuje się OchrLokU jako lex specialis. Dla lokali użytkowych stosuje się art. 672 KC.
Prawo najemcy do wypowiedzenia — art. 13 OchrLokU i art. 673 KC
Artykuł 13 ust. 1 OchrLokU przyznaje lokatorowi prawo do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego na miesiąc naprzód na koniec miesiąca — bez konieczności podawania przyczyn i bez ograniczeń. Jest to znacznie szersze uprawnienie niż przysługujące właścicielowi. Dla lokali użytkowych najemca korzysta z ogólnych zasad art. 673 KC (3 miesiące dla czynszu miesięcznego). Dla umów na czas oznaczony — zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych — najemca może wcześniej wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wskazanych w umowie (art. 673 § 3 KC), z wyjątkiem uprawnień wynikających wprost z KC (art. 682 KC — wady zagrażające zdrowiu lub życiu, art. 664 § 2 KC — wady uniemożliwiające korzystanie z lokalu).
Najczęściej zadawane pytania
Gotowy, aby złożyć wypowiedzenie umowy najmu?
Wypełnij formularz i pobierz profesjonalny dokument w kilka minut. Darmowy, bez rejestracji dla wersji podstawowej.
Free · Instant PDF · No account required