Darmowy szablon umowy przedwstępnej sprzedaży
Umowa przedwstępna sprzedaży to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 389 KC musi zawierać istotne postanowienia umowy docelowej — przede wszystkim przedmiot i cenę. Nasz darmowy szablon uwzględnia przepisy o zadatku (art. 394 KC), dwie ścieżki prawne w razie uchylania się od zawarcia umowy (art. 390 KC) oraz ważną zasadę: forma notarialna daje pełną ochronę — prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przez sąd.
| SPRZEDAJĄCY | Andrzej Kowalczyk |
| PESEL | 68042309871 |
| ADRES ZAMIESZKANIA | ul. Różana 3/8, 02-412 Warszawa |
| KUPUJĄCY | Monika Lewandowska |
| PESEL | 90071512345 |
| ADRES ZAMIESZKANIA | ul. Słoneczna 21, 02-100 Warszawa |
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży?
Umowa przedwstępna sprzedaży (art. 389–390 KC) to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej — w przypadku sprzedaży są to przede wszystkim: przedmiot sprzedaży (dokładnie opisany) i cena (lub co najmniej sposób jej ustalenia). Brak tych elementów sprawia, że umowa nie jest umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 KC, lecz jedynie niezobowiązującą deklaracją. Umowy przedwstępne są szczególnie powszechne przy transakcjach nieruchomościami — jako etap poprzedzający zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Forma umowy przedwstępnej ma kluczowe znaczenie dla zakresu ochrony przyznawanej stronom w razie uchylania się jednej z nich od zawarcia umowy przyrzeczonej. Art. 390 § 1 KC przewiduje, że jeśli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy (odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego — utracone koszty i nakłady). Ta opcja jest dostępna niezależnie od formy umowy przedwstępnej. Natomiast art. 390 § 2 KC przyznaje uprawnionej stronie prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (wykonanie umowy) — tylko jeśli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Dla nieruchomości oznacza to formę aktu notarialnego.
Zadatek (art. 394 KC) jest często wręczany przy zawarciu umowy przedwstępnej jako element zabezpieczający transakcję. Zadatek różni się zasadniczo od zaliczki: przy odstąpieniu od umowy przez stronę dającą zadatek — traci ona wpłacony zadatek; przy odstąpieniu przez stronę, która zadatek otrzymała — zobowiązana jest ona do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. To istotny mechanizm odstraszający przed pochopnym wycofaniem się z transakcji. Zaliczka natomiast jest zawsze zwracana przy rozwiązaniu umowy w tej samej kwocie — bez żadnych sankcji. Strony powinny wyraźnie ustalić w umowie, czy wpłacana kwota jest zadatkiem czy zaliczką, aby uniknąć sporów interpretacyjnych.
Co zawiera ten szablon
Szablon umowy przedwstępnej sprzedaży zawiera wszystkie kluczowe elementy — od opisu przedmiotu i ceny po zadatek i termin zawarcia umowy docelowej.
Dane sprzedającego i kupującego
Pełne dane osobowe obu stron — imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania i numer dokumentu tożsamości.
Opis przedmiotu sprzedaży
Dokładny opis przedmiotu umowy przyrzeczonej — dla nieruchomości: adres, numer KW, powierzchnia, numer działki; dla pojazdu: VIN, marka, model.
Uzgodniona cena sprzedaży
Ostateczna cena sprzedaży słownie i cyframi — istotna postanowienie umowy przyrzeczonej (art. 389 KC).
Zadatek lub zaliczka (art. 394 KC)
Kwota zadatku lub zaliczki wpłacana przy zawarciu umowy przedwstępnej — z wyraźnym wskazaniem, która instytucja ma zastosowanie.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Konkretna data lub określony termin (np. 3 miesiące od dnia zawarcia umowy przedwstępnej) do zawarcia umowy docelowej.
Forma umowy przyrzeczonej
Wskazanie wymaganej formy — akt notarialny dla nieruchomości lub forma pisemna dla ruchomości — i kancelaria notarialna.
Warunki zawieszające
Opcjonalne warunki, których spełnienie warunkuje zawarcie umowy docelowej — np. uzyskanie kredytu hipotecznego, pozwolenia budowlanego.
Uchylanie się od zawarcia umowy
Klauzula o skutkach uchylania się — prawo do odszkodowania (art. 390 § 1 KC) lub prawo żądania zawarcia umowy przez sąd (art. 390 § 2 KC — forma notarialna).
Konsekwencje zadatku
Wyraźne przypomnienie reguł zadatku: utrata przez dającego, zwrot w podwójnej wysokości przez biorącego — przy odstąpieniu z winy strony.
Stan przedmiotu umowy
Oświadczenie sprzedającego o stanie technicznym i prawnym przedmiotu — wolny od obciążeń, zastawów, roszczeń osób trzecich.
Wpis roszczenia do KW
Opcja wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej nieruchomości — wzmocnienie ochrony po zawarciu umowy przedwstępnej w formie notarialnej.
Podpisy i data zawarcia umowy
Własnoręczne podpisy obu stron z datą i miejscem zawarcia umowy przedwstępnej.
Jak sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży
Postępuj zgodnie z krokami, aby prawidłowo zabezpieczyć transakcję na etapie umowy przedwstępnej i uniknąć ryzyk wynikających z uchylania się od zawarcia umowy docelowej.
- 1
Ustal i opisz przedmiot i cenę
Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej — dla sprzedaży są to co najmniej: dokładny opis przedmiotu (dla nieruchomości: adres, numer KW, powierzchnia, numer działki, ewentualnie numer lokalu; dla pojazdu: VIN, marka, model, rok produkcji) i cena sprzedaży. Brak ceny nie jest przeszkodą, jeśli umowa zawiera precyzyjny sposób jej ustalenia (np. wycena biegłego na podstawie aktualnej wartości rynkowej). Niejasny opis przedmiotu lub ceny może skutkować stwierdzeniem nieważności lub nieważności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
- 2
Zdecyduj o formie umowy przedwstępnej
Dla transakcji nieruchomościami forma notarialna umowy przedwstępnej jest kluczowa. Wyłącznie przy formie notarialnej kupujący uzyska prawo do żądania sądownego nakazania sprzedającemu zawarcia aktu notarialnego (art. 390 § 2 KC). Przy formie pisemnej (bez notariusza) kupujący może żądać jedynie odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego — czyli zwrotu poniesionych kosztów, a nie pełnego naprawienia szkody wynikającej z utraty transakcji. Dla transakcji ruchomościami (pojazdy, sprzęt) forma pisemna jest wystarczająca, ale notarialnie poświadczone podpisy zwiększają pewność dowodową.
- 3
Ustal zadatek lub zaliczkę
Jeśli strony decydują się na wpłatę wstępną, wyraźnie określ w umowie, czy jest to zadatek (art. 394 KC — przepadek lub zwrot podwójny przy wycofaniu się) czy zaliczka (zawsze zwracana w tej samej kwocie). Wysokość zadatku jest dowolna — typowo 5–10% wartości nieruchomości lub przedmiotu umowy. Zadatek jest wpłacany przy zawarciu umowy przedwstępnej — zachowaj potwierdzenie przelewu lub pokwitowanie gotówkowe. Unikaj nieprecyzyjnych sformułowań jak „kaucja" lub „wpłata rezerwacyjna" — precyzja jest kluczowa dla uniknięcia sporów.
- 4
Określ termin i warunki zawarcia umowy docelowej
Podaj konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej lub maksymalny termin (np. „do 30 czerwca 2026 roku" lub „w ciągu 90 dni od daty podpisania umowy przedwstępnej"). Jeśli zawarcie umowy zależy od warunków zawieszających — np. uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego, wydania pozwolenia na budowę, zakończenia postępowania o dział spadku — precyzyjnie opisz warunek i skutki jego niespełnienia. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawnia się po roku od terminu, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC).
- 5
Podpisz i wdroż zabezpieczenia
Przy formie notarialnej — umów termin u notariusza i przekaż mu wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości (odpis z KW, wypis z rejestru gruntów, dokumenty tożsamości). Przy formie pisemnej — wydrukuj w dwóch egzemplarzach i podpisz w obecności obu stron. Dla wzmocnienia ochrony kupującego możliwe jest wpisanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej nieruchomości — po zawarciu notarialnej umowy przedwstępnej. Przechowuj podpisaną umowę, potwierdzenie wpłaty zadatku i wszelką korespondencję do momentu zawarcia umowy docelowej.
Aspekty prawne w Polsce
Umowa przedwstępna sprzedaży w Polsce regulowana jest przez art. 389–390 KC. Forma umowy decyduje o zakresie ochrony prawnej — różnica między formą pisemną a notarialną jest fundamentalna dla roszczeń kupującego.
Niniejszy szablon ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku skomplikowanych spraw — w szczególności dotyczących nieruchomości, spadków lub wysokich kwot — skonsultuj się z notariuszem, adwokatem lub radcą prawnym.
Zweryfikowano przez prawników. Treść tej strony i klauzule szablonu zostały sprawdzone przez prawników praktykujących w Polsce pod kątem poprawności i solidności prawnej.
Forma umowy a zakres ochrony — art. 390 KC
Art. 390 KC przewiduje dwa reżimy ochrony w razie uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy umowie przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej: uprawniony może żądać wyłącznie odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego — zwrotu kosztów poniesionych w związku z oczekiwaniem na zawarcie umowy przyrzeczonej (taksa notarialna za umowę przedwstępną, koszty opinii, koszty dojazdów). Nie może żądać przeniesienia własności nieruchomości przez sąd. Przy umowie przedwstępnej w formie notarialnej: uprawniony może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej — sąd może wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli zobowiązanego (art. 390 § 2 KC w zw. z art. 64 KC i art. 1047 KPC). Wyrok sądu wywołuje takie same skutki jak zawarcie umowy przed notariuszem. Biorąc pod uwagę tę różnicę, forma notarialna umowy przedwstępnej jest standardem przy nieruchomościach powyżej pewnej wartości.
Zadatek — art. 394 KC i różnica wobec zaliczki
Art. 394 KC reguluje instytucję zadatku jako dodatkowego postanowienia umownego — danie zadatku przy zawarciu umowy ma tę konsekwencję, że jeśli strona dająca zadatek nie wykona umowy, druga strona może zachować otrzymany zadatek; jeśli nie wykona umowy strona, która zadatek otrzymała — zobowiązana jest zwrócić go w podwójnej wysokości. Prawa te wygasają, jeśli strony same rozwiążą umowę lub niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn niezależnych od stron. Zadatek różni się fundamentalnie od zaliczki — zaliczka jest zwykłą kwotą zaliczaną na poczet ceny i w razie rozwiązania umowy zawsze podlega zwrotowi w tej samej kwocie. Strony powinny wyraźnie wskazać w umowie, że wpłacana kwota jest „zadatkiem" lub „zaliczką" — sądy interpretują niejasne zapisy na niekorzyść strony, która miała skorzystać z danego mechanizmu.
Przedawnienie roszczeń — art. 390 § 3 KC
Roszczenia z umowy przedwstępnej (zarówno roszczenie o odszkodowanie, jak i o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). Termin ten jest stosunkowo krótki i bezwzględny — niedochowanie go skutkuje utratą roszczenia. Praktyczna konsekwencja: jeśli termin zawarcia umowy przyrzeczonej minął i żadna ze stron nie wniosła pozwu w ciągu roku, roszczenia z umowy przedwstępnej wygasają. Jeśli zawarcie umowy nie doszło do skutku, warto niezwłocznie skonsultować się z prawnikiem co do możliwości dochodzenia roszczeń — nie czekać.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Kupujący, który zawarł notarialną umowę przedwstępną kupna nieruchomości, może złożyć wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Wpis taki ma skutek ostrzegawczy wobec osób trzecich — potencjalny nabywca nieruchomości przeglądający KW dostrzeże roszczenie i będzie wiedział, że nieruchomość jest objęta przedwstępną umową sprzedaży. Wpis w KW nie blokuje sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej, ale ułatwia dochodzenie roszczeń i może być podstawą skargi pauliańskiej (art. 527 KC), jeśli sprzedający dokonał sprzedaży osobie trzeciej w celu pokrzywdzenia kupującego z umowy przedwstępnej.
Najczęściej zadawane pytania
Gotowy, aby zabezpieczyć swoją transakcję?
Wypełnij formularz i pobierz profesjonalny dokument w kilka minut. Darmowy, bez rejestracji dla wersji podstawowej.
Free · Instant PDF · No account required