Darmowy szablon umowy o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane to umowa nazwana regulowana w art. 647–658 Kodeksu cywilnego, na podstawie której wykonawca zobowiązuje się do wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem, a inwestor — do odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia. Nasz darmowy szablon obejmuje zakres robót, harmonogram, wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe, kary umowne, rękojmię i gwarancję jakości.
Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego (pow. użytkowa ok. 180 m²) wraz z:
- instalacjami wewnętrznymi (elektryczną, wod-kan, CO, wentylacją)
- przyłączami (wodociągowym, kanalizacyjnym, energetycznym, gazowym)
- zagospodarowaniem terenu (podjazd, chodnik, ogrodzenie)
2. Roboty realizowane będą na nieruchomości / w obiekcie zlokalizowanym pod adresem: ul. Słoneczna 15, dz. nr 120/3, obr. 0010, Piaseczno.
3. Podstawą wykonania Robót jest:
• niniejsza Umowa wraz z załącznikami;
• dokumentacja projektowa (jeśli dotyczy);
• pozwolenie na budowę: Decyzja nr 123/2025 Starosty Piaseczyńskiego z dnia 15.11.2025 r.;
• obowiązujące przepisy prawa, normy techniczne i zasady sztuki budowlanej.
2. Za dzień zakończenia Robót uważa się dzień zgłoszenia przez Wykonawcę gotowości do odbioru końcowego na piśmie.
3. Inwestor ma obowiązek przystąpienia do odbioru w ciągu 7 dni roboczych od daty zgłoszenia gotowości do odbioru (art. 647 KC). Odbiór jest potwierdzony protokołem odbioru podpisanym przez obie Strony.
4. Termin realizacji może ulec przedłużeniu wyłącznie za zgodą Inwestora wyrażoną na piśmie, z podaniem nowego terminu zakończenia Robót.
• wykonania Robót zgodnie z dokumentacją projektową, obowiązującymi normami technicznymi i sztuką budowlaną;
• zapewnienia personelu i sprzętu niezbędnego do realizacji Robót;
• przestrzegania przepisów BHP, ochrony środowiska i p.poż.;
• utrzymania porządku na terenie budowy i w jego sąsiedztwie;
• niezwłocznego informowania Inwestora o przeszkodach mogących opóźnić realizację Robót;
• prowadzenia dziennika budowy (jeśli wymagany);
• ubezpieczenia OC z tytułu prowadzonej działalności budowlanej.
Inwestor zobowiązuje się do:
• przekazania terenu budowy Wykonawcy w stanie umożliwiającym realizację Robót;
• dokonywania terminowych płatności zgodnie z Umową;
• przystępowania do odbiorów częściowych i końcowych w umówionych terminach;
• udostępnienia Wykonawcy dokumentacji projektowej i niezbędnych pozwoleń.
2. Harmonogram płatności:
30% (135 000 PLN) po podpisaniu umowy i przekazaniu terenu budowy
40% (180 000 PLN) po zakończeniu stanu surowego zamkniętego
30% (135 000 PLN) po podpisaniu protokołu odbioru końcowego
3. Faktury VAT są płatne w terminie 14 dni od daty wystawienia, przelewem bankowym. W przypadku opóźnienia w zapłacie Wykonawca może naliczyć odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych.
4. Wynagrodzenie ma charakter ryczałtowy (art. 632 KC) — za wyjątkiem robót dodatkowych zaakceptowanych przez Inwestora na piśmie.
(b) Rękojmia: Inwestorowi przysługuje ponadto rękojmia na zasadach art. 638 KC w zw. z art. 556–576 KC przez okres 3 lat od daty odbioru końcowego.
(c) Kary umowne (art. 483 KC):
• Za opóźnienie Wykonawcy w oddaniu Robót: 0,1% wartości umowy netto za każdy dzień opóźnienia;
• Za opóźnienie Inwestora w zapłacie: 0,1% należnej kwoty za każdy dzień opóźnienia;
• Maksymalna kara umowna: 10% wartości umowy netto (art. 484 § 2 KC — możliwość miarkowania).
(d) Ubezpieczenie: Wykonawca zobowiązuje się do zawarcia i utrzymania przez cały okres realizacji Robót ubezpieczenia OC z sumą gwarancyjną co najmniej 500 000,00 PLN.
(b) Zmiany: Wszelkie zmiany zakresu Robót, wynagrodzenia lub terminów wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 77 § 1 KC).
(c) Prawo właściwe i sąd: Umowa podlega prawu polskiemu. Spory rozstrzyga sąd właściwy dla miejsca wykonania Robót.
(d) Egzemplarze: Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
Czym jest umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, unormowaną w art. 647–658 Kodeksu cywilnego. Stronami umowy są inwestor (zamawiający) i wykonawca. Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa o roboty budowlane różni się od umowy o dzieło przede wszystkim obiektem — musi nim być obiekt budowlany w rozumieniu Prawa budowlanego.
Wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane może być ustalone jako ryczałtowe (art. 632 KC w zw. z art. 656 KC) lub kosztorysowe (art. 629 KC w zw. z art. 656 KC). Wynagrodzenie ryczałtowe jest stałe i co do zasady wykonawca nie może żądać podwyższenia ryczałtu, nawet jeśli w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiarów lub kosztów robót. Wyjątek stanowi art. 632 § 2 KC — wykonawca może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeśli wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby mu rażącą stratą. Wynagrodzenie kosztorysowe jest obliczane na podstawie zestawienia planowanych prac i kosztów materiałów, może ulegać weryfikacji po zakończeniu robót.
Prawo budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.) uzupełnia regulację KC w zakresie wymagań procesu budowlanego: konieczności uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, prowadzenia dziennika budowy, kierownictwa robót przez osobę z uprawnieniami budowlanymi i nadzoru inwestorskiego. Wymagania formalne procesu inwestycyjnego mają bezpośredni wpływ na treść umowy o roboty budowlane — strony powinny w niej uregulować, który z nich odpowiada za uzyskanie pozwoleń, dostarczenie projektu i pełnienie nadzoru.
Co zawiera ten szablon
Szablon umowy o roboty budowlane obejmuje wszystkie kluczowe elementy wymagane przez Kodeks cywilny i Prawo budowlane, chroniąc interesy zarówno inwestora, jak i wykonawcy.
Strony umowy
Pełne dane inwestora i wykonawcy: firma/imię i nazwisko, NIP, adres, dane osoby upoważnionej do podpisania.
Zakres robót budowlanych
Szczegółowy opis robót do wykonania z odniesieniem do projektu, specyfikacji technicznej i zakresu rzeczowego.
Dokumentacja projektowa
Wykaz projektu, rysunków i specyfikacji stanowiących podstawę realizacji — kto dostarcza i w jakim terminie.
Wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe
Kwota wynagrodzenia lub zasady jego obliczenia, zasady waloryzacji, harmonogram płatności i faktury częściowe.
Harmonogram realizacji
Data rozpoczęcia robót, kamienie milowe, termin zakończenia całości robót i warunki przedłużenia terminu.
Kary umowne
Kary za opóźnienie wykonawcy i ewentualne kary dla inwestora za opóźnienie w zapłacie lub przekazaniu placu budowy.
Rękojmia i gwarancja
Trzyletnia rękojmia ustawowa za wady budowlane, zakres gwarancji umownej wykonawcy i procedura reklamacyjna.
Podwykonawcy
Warunki angażowania podwykonawców, zgoda inwestora, solidarna odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawców.
Ubezpieczenie
Obowiązki ubezpieczenia budowy od ryzyk budowlanych (CAR) i ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wykonawcy.
Odbiory
Zasady odbioru robót: odbiory częściowe, odbiór końcowy, procedura stwierdzenia wad i termin ich usunięcia.
Zabezpieczenie należytego wykonania
Formy zabezpieczenia (kaucja gwarancyjna, gwarancja bankowa) i warunki jego zwrotu po zakończeniu umowy.
Zmiany i aneksy
Tryb zamawiania robót dodatkowych lub zamiennych, zasady rozliczenia zmian i forma aneksów do umowy.
Jak stworzyć umowę o roboty budowlane
Postępuj zgodnie z poniższymi krokami, aby przygotować umowę o roboty budowlane chroniącą interesy inwestora i wykonawcy.
- 1
Zdefiniuj zakres robót i dokumentację projektową
Wpisz szczegółowy opis planowanych robót z odniesieniem do projektu budowlanego, specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót (STWiOR) i przedmiaru robót. Wskaż, która strona dostarcza projekt — standardowo inwestor — i w jakim terminie. Precyzyjny opis zakresu jest kluczowy dla uniknięcia sporów o roboty dodatkowe i zamienne.
- 2
Ustal wynagrodzenie i harmonogram płatności
Zdecyduj, czy wynagrodzenie będzie ryczałtowe (stała kwota, łatwiejsze zarządzanie, ryzyko po stronie wykonawcy) czy kosztorysowe (elastyczne, ale ryzyko przekroczenia budżetu). Określ harmonogram płatności: zaliczkę, płatności za odbiory częściowe i płatność końcową. Wskaż termin płatności faktur i konsekwencje opóźnienia (odsetki za opóźnienie w transakcjach handlowych).
- 3
Określ harmonogram i kary umowne
Ustal datę przekazania placu budowy, termin rozpoczęcia robót, kamienie milowe i termin zakończenia. Określ kary umowne za opóźnienie wykonawcy — standardowo 0,1–0,3% wynagrodzenia dziennie, z górnym pułapem 10–20% wartości umowy. Upewnij się, że kary nie są wygórowane — mogą być przez sąd miarkowane (art. 484 § 2 KC).
- 4
Ureguluj podwykonawców i ubezpieczenie
Określ, czy wykonawca może angażować podwykonawców i na jakich warunkach (lista zatwierdzonych podwykonawców, zgoda inwestora, zawiadamianie). Pamiętaj, że inwestor i wykonawca odpowiadają solidarnie za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom (art. 647¹ KC). Określ wymagane ubezpieczenia — CAR (Contractors All Risks) i OC wykonawcy z minimalną sumą ubezpieczenia.
- 5
Ustal rękojmię, gwarancję i zabezpieczenie
Ustawowa rękojmia za wady budowlane trwa 3 lata — możesz ją wydłużyć umową. Określ zakres, czas trwania i procedurę dochodzenia gwarancji umownej (standardowo 2–5 lat od odbioru końcowego). Wskaż formę zabezpieczenia należytego wykonania umowy — kaucja gwarancyjna (zatrzymanie 5–10% wynagrodzenia) lub gwarancja bankowa, warunki jej zwolnienia i ewentualne potrącenia.
Aspekty prawne w Polsce
Umowa o roboty budowlane jest regulowana przez Kodeks cywilny oraz Prawo budowlane. Kluczowe aspekty to wynagrodzenie ryczałtowe vs. kosztorysowe, solidarna odpowiedzialność wobec podwykonawców i ustawowe wymogi odbioru.
Niniejszy szablon ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku skomplikowanych transakcji lub wątpliwości co do obowiązujących przepisów skonsultuj się z radcą prawnym lub adwokatem.
Zweryfikowano przez prawników. Treść tej strony i klauzule szablonu zostały sprawdzone przez prawników praktykujących w Polsce pod kątem poprawności i solidności prawnej w typowych sytuacjach.
Wynagrodzenie ryczałtowe i kosztorysowe — art. 629–632 KC
Wynagrodzenie kosztorysowe (art. 629 KC) jest obliczane na podstawie zestawienia robót i stawek kosztorysowych. Jeśli w toku wykonania robót zajdzie konieczność przeprowadzenia robót, które nie były przewidziane w kosztorysie, a nie można ich było przewidzieć wcześniej, wykonawca może żądać podwyższenia wynagrodzenia. Wynagrodzenie ryczałtowe (art. 632 KC) jest stałe — wykonawca nie może żądać jego podwyższenia, nawet jeśli roboty okazały się droższe lub trudniejsze. Wyjątek to rażąca strata wskutek nieprzewidywalnej zmiany stosunków (art. 632 § 2 KC) — sąd może wówczas podwyższyć wynagrodzenie lub nawet rozwiązać umowę.
Solidarna odpowiedzialność wobec podwykonawców — art. 647¹ KC
Artykuł 647¹ KC wprowadza solidarną odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Inwestor odpowiada za długi wykonawcy wobec podwykonawców do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty, które podwykonawca wykonał. Warunkiem solidarnej odpowiedzialności jest zgłoszenie podwykonawcy inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę lub wiedza inwestora o podwykonawcy. Odpowiedzialność ta ma na celu ochronę podwykonawców przed ryzykiem niewypłacalności generalnego wykonawcy.
Odbiór robót i prawo do wynagrodzenia — art. 647 i 654 KC
Inwestor ma ustawowy obowiązek odbioru robót po ich zakończeniu (art. 647 KC). Sąd Najwyższy w wyroku z 22 czerwca 2007 r. (V CSK 100/07) potwierdził, że inwestor nie może odmówić odbioru z powodu wad nieistotnych — powinien odebrać roboty, odnotowując wady w protokole i żądając ich usunięcia. Odbiór jest momentem, od którego biegnie termin rękojmi i gwarancji, a także moment wymagalności wynagrodzenia końcowego. Art. 654 KC przyznaje wykonawcy prawo żądania odbioru częściowego — dla robót ukończonych w miarę postępu prac.
Kary umowne i miarkowanie — art. 483–484 KC
Kary umowne w umowach budowlanych są powszechnie stosowane za opóźnienie w realizacji robót, opóźnienie w usunięciu wad i naruszenie innych zobowiązań. Art. 484 § 2 KC daje dłużnikowi (wykonawcy) prawo żądania miarkowania kary umownej, jeśli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane lub kara jest rażąco wygórowana. Sądy stosują miarkowanie, gdy sumaryczna kara przekracza wartość umowy lub jej istotną część. Kary umowne nie mogą być zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego (zapłaty wynagrodzenia) — w takim przypadku należą się odsetki ustawowe za opóźnienie.
Najczęściej zadawane pytania
Gotowy, aby zabezpieczyć swoją działalność?
Wypełnij formularz i pobierz profesjonalny, prawnie solidny dokument w kilka minut. Darmowy, bez rejestracji dla wersji podstawowej.
Free · Instant PDF · No account required