Darmowy szablon umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, dająca właścicielowi skuteczną ochronę przed problematycznym lokatorem. Reguluje ją art. 19a–19e OchrLokU. Kluczowe: obowiązkowe oświadczenie notarialne najemcy, wskazanie lokalu zastępczego, zgłoszenie do urzędu skarbowego. Nasz szablon obejmuje umowę główną i kompletną listę wymaganych załączników.
Wynajmujący oświadcza, że jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (warunek sine qua non najmu okazjonalnego — art. 19a ust. 1 OchrLokU). Wynajmujący zobowiązuje się do zgłoszenia zawarcia niniejszej Umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania w ciągu 14 dni od dnia jej zawarcia (art. 19b ust. 1 OchrLokU).
| ADRES LOKALU | ul. Wilcza 30/15, 00-544 Warszawa |
| POWIERZCHNIA | 48 m² |
| LICZBA POKOI | 2 |
| NUMER KW | WA1M/00056789/0 |
| NAJEM OD | 1 maja 2026 |
| NAJEM DO | 30 kwietnia 2028 |
Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony: od dnia 1 maja 2026 do dnia 30 kwietnia 2028 (nie dłużej niż 10 lat — art. 19a ust. 1 OchrLokU). Po upływie okresu Umowy Strony mogą ją przedłużyć na kolejny czas oznaczony w formie pisemnej.
Oprócz czynszu Najemca uiszcza ryczałt za media w wysokości 600 PLN/miesiąc, płatny łącznie z czynszem.
Wynajmujący może zmienić wysokość czynszu wyłącznie z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia wysokości czynszu, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 8a OchrLokU stosowany odpowiednio).
Kaucja jest zwracana w terminie miesiąca od opróżnienia Lokalu, z potrąceniem zaległości czynszowych i kosztów naprawy uszkodzeń wykraczających poza normalne zużycie. Wynajmujący jest zobowiązany do szczegółowego rozliczenia wszelkich potrąceń z kaucji.
1. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji — złożone w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, obejmujące obowiązek opróżnienia i wydania Lokalu w terminie wskazanym w żądaniu Wynajmującego. Brak tego oświadczenia powoduje nieważność umowy jako najmu okazjonalnego (art. 19a ust. 2 pkt 2 OchrLokU).
2. Oświadczenie wskazujące lokal zamienny (adres innego lokalu, do którego Najemca mógłby się przeprowadzić po ustaniu najmu): ul. Sienkiewicza 10, 90-010 Łódź (mieszkanie rodziców) (właściciel: Krzysztof Kamiński (ojciec najemcy)) — art. 19a ust. 2 pkt 3 OchrLokU.
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (jeśli lokal nie należy do Najemcy) — zgoda na zamieszkanie w tym lokalu po ustaniu najmu okazjonalnego (art. 19a ust. 3 OchrLokU), sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.
W przypadku zmiany adresu lokalu zastępczego Najemca jest zobowiązany niezwłocznie wskazać nowy lokal i dostarczyć zaktualizowane oświadczenie. Brak wskazania lokalu zastępczego uprawnia Wynajmującego do wypowiedzenia Umowy (art. 19e ust. 1 OchrLokU).
• zaległości z czynszem za co najmniej 3 pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu;
• używania Lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub powodowania szkód;
• nieudostępnienia Lokalu do kontroli przez Wynajmującego.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu Umowy i po pisemnym żądaniu opróżnienia Lokalu (art. 19c ust. 4 OchrLokU) — jeżeli Najemca dobrowolnie nie opróżni Lokalu w wyznaczonym terminie — Wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu Najemcy o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 KPC) i przeprowadzić egzekucję przez komornika bez wyroku sądowego o eksmisji — to jest kluczowa zaleta najmu okazjonalnego.
(b) Wynajmujący zobowiązuje się do zgłoszenia Umowy do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od zawarcia (art. 19b ust. 1 OchrLokU).
(c) W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy OchrLokU i KC.
(d) Wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 77 § 1 KC).
(e) Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach — po jednym dla każdej ze Stron.
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Może ją zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu — spółki i inne podmioty korzystają z instytucji najmu instytucjonalnego (art. 19f–19p OchrLokU). Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jej podstawową zaletą z perspektywy właściciela jest możliwość skutecznego i stosunkowo szybkiego odzyskania lokalu po zakończeniu najmu — bez ryzyka przyznania lokatorowi prawa do lokalu socjalnego i związanego z tym wielomiesięcznego lub wieloletniego oczekiwania na faktyczną eksmisję.
Najem okazjonalny różni się od zwykłego najmu mieszkania przede wszystkim zakresem ochrony lokatora. W zwykłym najmie lokator jest chroniony przez OchrLokU na każdym etapie — od ograniczonych przyczyn wypowiedzenia przez właściciela (art. 11 OchrLokU), przez obowiązek przyznania lokalu socjalnego przy eksmisji (art. 14 OchrLokU). Przy najmie okazjonalnym lokator zachowuje część uprawnień (np. prawo do wypowiedzenia z miesięcznym terminem — art. 13 OchrLokU, zakaz dyskryminacji), ale rezygnuje z prawa do lokalu socjalnego i godzi się na uproszczoną procedurę eksmisyjną opartą na notarialnym oświadczeniu. Oznacza to, że po skutecznym wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy okazjonalnej właściciel może złożyć wniosek egzekucyjny do komornika na podstawie samego oświadczenia notarialnego — bez postępowania sądowego.
Umowa najmu okazjonalnego wymaga trzech obowiązkowych załączników, bez których nie wywołuje skutków prawnych instytucji okazjonalnej. Pierwszy to oświadczenie najemcy (i ewentualnie każdej osoby pełnoletniej zamieszkałej w lokalu) złożone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Koszt takiego oświadczenia to ok. 200–300 PLN. Drugi to wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego, do którego przeprowadzi się w razie egzekucji. Trzeci to oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (jeśli nie jest nim najemca), wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy w tym lokalu po zakończeniu najmu okazjonalnego. Właściciel musi też zgłosić umowę do naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia — niezgłoszenie pozbawia go uprawnień wynikających z reżimu okazjonalnego.
Co zawiera ten szablon
Szablon umowy najmu okazjonalnego obejmuje umowę główną i wszystkie wymagane przez art. 19a–19e OchrLokU elementy formalne.
Dane stron
Pełne dane właściciela-wynajmującego (osoba fizyczna) i najemcy: imię, PESEL, adres, numer dowodu tożsamości.
Opis lokalu
Adres, metraż, liczba pomieszczeń, numer KW lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu okazjonalnego.
Czas trwania najmu
Oznaczony okres najmu (max 10 lat) z datą startową i datą zakończenia umowy.
Czynsz i kaucja
Czynsz miesięczny, termin płatności, kaucja (max 6-krotność czynszu przy najmie okazjonalnym), termin zwrotu.
Oświadczenie notarialne najemcy
Wymaganie złożenia aktu notarialnego z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji i obowiązku opróżnienia lokalu.
Wskazanie lokalu zastępczego
Obowiązkowe wskazanie przez najemcę lokalu, do którego się przeprowadzi po zakończeniu umowy.
Zgoda właściciela lokalu zastępczego
Pisemna zgoda właściciela wskazanego lokalu na przyjęcie byłego najemcy po zakończeniu umowy okazjonalnej.
Obowiązek zgłoszenia do US
Klauzula o obowiązku zgłoszenia umowy przez wynajmującego do naczelnika US w ciągu 14 dni od zawarcia.
Warunki wypowiedzenia
Przyczyny wcześniejszego wypowiedzenia (art. 11 OchrLokU stosowany odpowiednio) i prawo lokatora do wypowiedzenia.
Procedura odzyskania lokalu
Opis procedury egzekucji po zakończeniu umowy — wezwanie do opróżnienia, termin 7 dni, wniosek komornikowi.
Obowiązki stron
Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie korzystania z lokalu, napraw i utrzymania.
Aktualizacja lokalu zastępczego
Obowiązek najemcy do wskazania nowego lokalu zastępczego, jeśli poprzedni przestał być dostępny.
Jak stworzyć umowę najmu okazjonalnego
Postępuj zgodnie z poniższymi krokami, aby przygotować ważną umowę najmu okazjonalnego z wszystkimi wymaganymi załącznikami.
- 1
Zidentyfikuj strony i upewnij się, że spełniasz wymogi podmiotowe
Najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie przez osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu mieszkalnego (nie przez spółki, spółdzielnie ani inne osoby prawne). Lokal musi być przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najemcą może być każda osoba fizyczna. Sprawdź, czy jesteś jedynym właścicielem lub współwłaścicielem z zgodą pozostałych — w przypadku współwłasności wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
- 2
Umów się z notariuszem i przygotuj oświadczenie notarialne najemcy
Przed podpisaniem umowy zorganizuj wizytę u notariusza, podczas której najemca (a w razie potrzeby każda pełnoletnia osoba, która będzie stale zamieszkiwać w lokalu) złoży oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i obowiązku opróżnienia lokalu w trybie art. 19d OchrLokU. Koszt sporządzenia oświadczenia notarialnego wynosi ok. 200–300 PLN (taksa notarialna) powiększona o VAT. Oświadczenie musi być złożone zanim lub w chwili podpisania umowy — złożone po podpisaniu nie wywołuje skutków retroaktywnie dla celów najmu okazjonalnego.
- 3
Uzyskaj wskazanie lokalu zastępczego i zgodę jego właściciela
Najemca musi wskazać pisemnie lokal, do którego przeniesie się po zakończeniu najmu okazjonalnego. Jeśli lokal zastępczy nie należy do najemcy, właściciel tego lokalu musi wyrazić pisemną zgodę na przyjęcie najemcy. Wskazanie lokalu zastępczego i ewentualna zgoda jego właściciela są obowiązkowymi załącznikami do umowy. Pamiętaj, że jeśli lokal zastępczy przestanie być dostępny w trakcie trwania najmu, najemca jest zobowiązany wskazać nowy lokal zastępczy — brak aktualnego wskazania uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy.
- 4
Podpisz umowę i zgłoś ją do naczelnika urzędu skarbowego
Umowę najmu okazjonalnego podpisz w formie pisemnej wraz z wszystkimi załącznikami. W ciągu 14 dni od zawarcia umowy wynajmujący jest zobowiązany zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela (art. 19d ust. 2 OchrLokU). Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Niezgłoszenie w terminie powoduje, że umowa jest traktowana jak zwykła umowa najmu — bez uprawnień wynikających z reżimu okazjonalnego.
- 5
Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy i zachowaj komplet dokumentów
Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy przy wydaniu lokalu — ze szczegółowym opisem stanu każdego pomieszczenia, odczytami liczników i spisem wyposażenia. Zrób dokumentację fotograficzną. Przechowuj komplet dokumentów: umowę, oświadczenie notarialne, wskazanie lokalu zastępczego, zgodę właściciela lokalu zastępczego, potwierdzenie zgłoszenia do US i protokół zdawczo-odbiorczy. Komplet tych dokumentów jest niezbędny do skutecznego przeprowadzenia egzekucji po zakończeniu umowy.
Aspekty prawne w Polsce
Najem okazjonalny jest chroniony art. 19a–19e OchrLokU. Prawidłowe sporządzenie wszystkich wymaganych dokumentów jest warunkiem sine qua non skorzystania z uprawnień wynikających z tego reżimu.
Niniejszy szablon ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku skomplikowanych sytuacji lub wątpliwości co do obowiązujących przepisów skonsultuj się z radcą prawnym lub adwokatem.
Zweryfikowano przez prawników. Treść tej strony i klauzule szablonu zostały sprawdzone przez prawników praktykujących w Polsce pod kątem poprawności i solidności prawnej w typowych sytuacjach najmu.
Podstawa prawna najmu okazjonalnego — art. 19a–19e OchrLokU
Artykuły 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów tworzą zamknięty system regulujący najem okazjonalny. Art. 19a § 1 OchrLokU określa podmiotowe warunki zawarcia umowy: wyłącznie osoba fizyczna jako wynajmujący, lokal mieszkalny, czas oznaczony do 10 lat. Art. 19d OchrLokU wylicza wymagane załączniki: oświadczenie notarialne najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego, ewentualną zgodę właściciela lokalu zastępczego. Artykuł 19d ust. 2 OchrLokU nakłada obowiązek zgłoszenia umowy do US w terminie 14 dni od zawarcia — pod rygorem utraty uprawnień wynikających z reżimu okazjonalnego. Art. 19e OchrLokU reguluje procedurę egzekucji po zakończeniu umowy: wezwanie do opróżnienia lokalu, termin 7 dni, wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu notarialnemu.
Oświadczenie notarialne najemcy — wymóg formy i treści
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i obowiązku opróżnienia lokalu musi być złożone w formie aktu notarialnego — zwykłe pismo lub poświadczenie notarialne nie są wystarczające. Treść oświadczenia powinna obejmować: zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, dobrowolne poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 KPC. Oświadczenie złożone przez samego najemcę nie obejmuje automatycznie innych pełnoletnich mieszkańców lokalu — jeśli w lokalu będą mieszkać inne osoby pełnoletnie (np. partner, dorosłe dzieci), każda z nich powinna złożyć analogiczne oświadczenie. Koszt oświadczenia to ok. 200–300 PLN netto + VAT.
Procedura egzekucji po zakończeniu umowy — art. 19e OchrLokU
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem co najmniej 7 dni. Jeżeli najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Po nadaniu klauzuli wykonalności wynajmujący może skierować sprawę bezpośrednio do komornika — bez postępowania sądowego o opróżnienie lokalu. Jest to znaczna przewaga nad zwykłym najmem, gdzie wymagany jest pełny proces sądowy, a sąd musi zbadać prawo do lokalu socjalnego. Procedura egzekucyjna w najmie okazjonalnym jest szybsza i tańsza.
Kaucja i inne świadczenia przy najmie okazjonalnym
Przy umowie najmu okazjonalnego kaucja nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4 OchrLokU) — to różnica w porównaniu ze zwykłym najmem, gdzie limit wynosi 12-krotność. Kaucja musi być zwrócona w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu, z potrąceniem należności wynajmującego. Czynsz i inne świadczenia są ustalane przez strony swobodnie, jednak obowiązują ogólne zasady OchrLokU co do podwyżki czynszu (art. 7 i 8a OchrLokU — max raz na 6 miesięcy, forma pisemna, 3 miesiące wyprzedzenia). Najem okazjonalny nie wyłącza więc wszystkich uprawnień lokatora — chroni go nadal przed arbitralnymi podwyżkami czynszu.
Najczęściej zadawane pytania
Gotowy, aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Wypełnij formularz i pobierz profesjonalny dokument w kilka minut. Darmowy, bez rejestracji dla wersji podstawowej.
Free · Instant PDF · No account required