Darmowy szablon umowy dzierżawy gruntu
Umowa dzierżawy gruntu reguluje oddanie nieruchomości gruntowej w używanie i pobieranie pożytków w zamian za czynsz dzierżawny. Nasz szablon jest zgodny z art. 693–709 KC — obejmuje dane stron, opis działki, wysokość i formę czynszu, przeznaczenie gruntu, prawa i obowiązki dzierżawcy oraz zasady zakończenia dzierżawy. Dla gruntów rolnych uwzględniamy przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
| LOKALIZACJA GRUNTU | Obręb Zielona, gmina Garwolin, powiat garwoliński, woj. mazowieckie |
| POWIERZCHNIA | 5,20 ha |
| NUMER DZIAŁKI EWIDENCYJNEJ | 123/4 |
| NUMER KSIĘGI WIECZYSTEJ | SI1G/00012345/6 |
| PRZEZNACZENIE ROLNICZE | Uprawy polowe (zboże, rzepak, buraki) |
| OKRES DZIERŻAWY OD | 1 marca 2026 |
| OKRES DZIERŻAWY DO | 28 lutego 2036 |
Dzierżawca zobowiązuje się używać Gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, z poszanowaniem zasad prawidłowej gospodarki rolnej (art. 696 KC) i zgodnie z przepisami o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem Gruntu i ma prawo do jego wydzierżawiania. Grunt nie jest obciążony prawami osób trzecich ani ograniczeniami prawnymi uniemożliwiającymi jego dzierżawę.
Czynsz jest płatny: Rocznie z dołu, do 31 grudnia każdego roku dzierżawnego. Strony potwierdzają zapłatę czynszu w formie pisemnego pokwitowania lub przelewu bankowego.
W razie opóźnienia w zapłacie czynszu Dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 KC). Wydzierżawiającemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych Dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy (art. 701 KC w zw. z art. 670 KC).
• prowadzenia upraw rolnych zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej (art. 696 KC) — zapobiegania degradacji gleby, stosowania odpowiedniego płodozmianu, właściwego nawożenia;
• utrzymania Gruntu we właściwym stanie technicznym i sanitarnym, w tym rowów melioracyjnych, dróg dojazdowych i ogrodzeń;
• niezmieniania przeznaczenia Gruntu bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego;
• terminowego opłacania podatku rolnego za przedmiot dzierżawy na podstawie odrębnych ustaleń Stron (jeśli strony tak postanowią);
• niezwłocznego powiadamiania Wydzierżawiającego o wszelkich zdarzeniach mogących negatywnie wpłynąć na stan Gruntu;
• zwrotu Gruntu w stanie niepogorszonym po zakończeniu dzierżawy (art. 705 KC w zw. z art. 675 KC — obowiązek zwrotu w stanie niepogorszonym).
Ponadto Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje prawo nabycia Gruntu w przypadkach określonych w ww. ustawie. Wydzierżawiający zobowiązuje się do niezwłocznego powiadomienia Dzierżawcy o zamiarze sprzedaży Gruntu.
Po zakończeniu dzierżawy Dzierżawca może żądać zwrotu wartości ulepszeń zwiększających wartość Gruntu, chyba że Wydzierżawiający zażąda przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 KC w zw. z art. 694 KC). Nakłady konieczne niezbędne do korzystania z Gruntu ponosi Dzierżawca (art. 697 KC).
Dzierżawca nie może przenieść praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na osoby trzecie bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego.
Po upływie okresu umownego, jeżeli Dzierżawca nadal używa Gruntu za wiedzą Wydzierżawiającego, poczytuje się że Umowę przedłużono na czas nieoznaczony (art. 694 KC w zw. z art. 674 KC).
Każda ze Stron może wypowiedzieć Umowę zawartą na czas nieoznaczony z zachowaniem okresu wypowiedzenia: 1 rok na koniec roku dzierżawnego (art. 704 KC — dla dzierżawy gruntu rolnego na czas nieoznaczony ustawowy termin wypowiedzenia to 1 rok na koniec roku dzierżawnego).
Wydzierżawiający może wypowiedzieć Umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca:
• zalega z czynszem za co najmniej dwa okresy płatności;
• używa Gruntu w sposób sprzeczny z Umową lub niszczy Grunt;
• narusza zakaz poddzierżawy bez zgody Wydzierżawiającego (art. 698 KC).
(b) Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 77 § 1 KC).
(c) Sądem właściwym do rozstrzygania sporów jest sąd właściwy dla miejsca położenia Gruntu (Garwolin).
(d) Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach — po jednym dla każdej ze Stron.
Czym jest umowa dzierżawy gruntu?
Umowa dzierżawy to umowa, na podstawie której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 KC). Podstawowa różnica między dzierżawą a najmem polega na tym, że dzierżawca ma prawo do pożytków — płodów rolnych, korzyści ekonomicznych z eksploatacji gruntu, a nie tylko do samego korzystania z przedmiotu umowy. Dzierżawa gruntu jest więc właściwą konstrukcją prawną dla gruntów rolnych, działek budowlanych dzierżawionych pod inwestycję, ogrodów działkowych poza ROD oraz gruntów leśnych. Przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy (art. 694 KC), o ile przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej.
Czynsz dzierżawny może być oznaczony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju, w tym w ułamkowej części pożytków (art. 699 KC) — np. procentowy udział w plonach, dostawa określonej ilości produktów rolnych. Dla gruntów rolnych forma czynszu w naturze jest tradycyjnym rozwiązaniem, choć współcześnie dominuje czynsz pieniężny. Umowa dzierżawy zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem (art. 660 KC stosowany odpowiednio przez art. 694 KC) — brak formy pisemnej skutkuje poczytaniem umowy za zawartą na czas nieoznaczony. Dzierżawa nieruchomości na czas powyżej 30 lat poczytywana jest po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
Dla gruntów rolnych kluczowe znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Przy zbyciu nieruchomości rolnej Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ma prawo pierwokupu (art. 3 ust. 4 UKUR), co ma znaczenie pośrednie dla dzierżawcy — dzierżawa nie zostaje automatycznie rozwiązana przy sprzedaży gruntu. Dzierżawa gruntu rolnego przez rolnika indywidualnego przez okres co najmniej 10 lat może stanowić przesłankę do ubiegania się o nabycie prawa własności na preferencyjnych warunkach. Ewidencja gruntu powinna obejmować: numer działki ewidencyjnej, numer księgi wieczystej, powierzchnię, klasę bonitacyjną gleby i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego — wszystkie te informacje powinny znaleźć się w umowie dzierżawy.
Co zawiera ten szablon
Szablon umowy dzierżawy gruntu obejmuje wszystkie kluczowe elementy niezbędne do skutecznego uregulowania stosunku dzierżawy zgodnie z KC i UKUR.
Dane stron
Pełne dane wydzierżawiającego i dzierżawcy: imię/firma, adres, PESEL/NIP, numer KRS lub dowodu tożsamości.
Opis przedmiotu dzierżawy
Dokładna identyfikacja gruntu: numer działki ewidencyjnej, numer KW, adres, powierzchnia, klasa bonitacyjna, gmina.
Przeznaczenie gruntu
Cel dzierżawy: uprawa rolna, ogrodnicza, leśna, pod inwestycję — zgodny z MPZP i warunkami zabudowy.
Czynsz dzierżawny
Wysokość, forma (pieniężna lub w naturze), termin i sposób płatności czynszu dzierżawnego (art. 699 KC).
Czas trwania dzierżawy
Oznaczony okres dzierżawy z datą rozpoczęcia i zakończenia albo dzierżawa na czas nieoznaczony.
Prawa dzierżawcy do pożytków
Zakres prawa do pobierania pożytków naturalnych i cywilnych z gruntu przez cały czas trwania dzierżawy.
Obowiązki dzierżawcy
Prowadzenie gospodarki zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, obowiązek uprawy, zakaz pogorszenia stanu gruntu.
Obowiązki wydzierżawiającego
Wydanie gruntu wolnego od wad, obowiązki informacyjne co do ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.
Poddzierżawa
Zasady ewentualnego poddzierżawienia gruntu osobom trzecim — wymóg pisemnej zgody wydzierżawiającego.
Nakłady i ulepszenia
Kwestia rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę (melioracje, budowle, nasadzenia) po zakończeniu dzierżawy.
Wypowiedzenie i rozwiązanie
Terminy wypowiedzenia (art. 704 KC — rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego) i warunki wcześniejszego rozwiązania.
Zwrot gruntu
Obowiązek zwrotu gruntu w stanie niepogorszonym (art. 705 KC) i protokół zdawczo-odbiorczy przy zwrocie.
Jak stworzyć umowę dzierżawy gruntu
Postępuj zgodnie z poniższymi krokami, aby sporządzić umowę dzierżawy gruntu skuteczną i kompletną pod względem prawnym.
- 1
Zidentyfikuj grunt i sprawdź jego status prawny
Przed zawarciem umowy dzierżawy sprawdź stan prawny gruntu w księdze wieczystej (na portalu ekw.ms.gov.pl). Upewnij się, że wydzierżawiający jest właścicielem lub ma prawo do rozporządzania gruntem (np. jest użytkownikiem wieczystym). Sprawdź, czy grunt nie jest obciążony hipoteką lub służebnościami ograniczającymi korzystanie z niego. Uzyskaj wypis i wyrys z ewidencji gruntów (starostwo powiatowe) — z numerem działki, powierzchnią, klasą bonitacyjną i przeznaczeniem w MPZP.
- 2
Określ cel dzierżawy i zakres prawa do pożytków
Precyzyjnie wskaż cel, na który grunt będzie dzierżawiony: uprawa rolna konkretnych roślin, ogrodnictwo, hodowla, zalesienie, działalność budowlana lub inna. Cel dzierżawy wpływa na zakres obowiązków dzierżawcy w zakresie prawidłowej gospodarki. Określ, jakie pożytki dzierżawca ma prawo pobierać — płody rolne, pożytki cywilne (np. czynsz podnajmu), korzyści z tytułu sprzedaży drewna. Dla gruntów rolnych wpisz klasę bonitacyjną i kulturę rolną, co ma znaczenie dla ewentualnych dopłat unijnych.
- 3
Ustal czynsz dzierżawny i warunki płatności
Czynsz dzierżawny może być ustalony w pieniądzu, naturze (np. kwintale pszenicy) lub jako udział w plonach. W przypadku czynszu pieniężnego określ kwotę roczną lub miesięczną, termin płatności (np. do 30 września każdego roku), formę płatności (przelew bankowy) i numer rachunku. Warto uwzględnić klauzulę waloryzacyjną opartą na wskaźniku inflacji GUS lub cenie skupu pszenicy (dla gruntów rolnych) — szczególnie przy długoterminowych umowach dzierżawy.
- 4
Ustal czas trwania i warunki wypowiedzenia
Dla gruntów rolnych art. 704 KC ustanawia termin wypowiedzenia dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony: rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego. Rok dzierżawny zwykle zbiega się z rokiem kalendarzowym lub rokiem agrarnym. Przy dzierżawie na czas oznaczony wskaż wyraźnie datę zakończenia. Możesz przewidzieć prawo pierwszeństwa dzierżawcy do przedłużenia umowy lub nabycia gruntu. Pamiętaj, że dzierżawa na czas powyżej 30 lat jest po upływie tego okresu traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.
- 5
Podpisz umowę, zarejestruj i przechowuj dokumenty
Umowę dzierżawy gruntu sporządź w formie pisemnej — dla dzierżawy powyżej roku jest to wymóg wynikający z art. 694 i art. 660 KC. Rozważ poświadczenie notarialne podpisów — jest to niezbędne, jeśli umowa ma być wpisana do księgi wieczystej jako ostrzeżenie. Przechowuj umowę razem z wypisem z rejestru gruntów, mapą działki i dokumentacją fotograficzną stanu gruntu. Umowa dzierżawy gruntów rolnych może być zgłoszona do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) dla celów dopłat unijnych.
Aspekty prawne w Polsce
Dzierżawa gruntu w Polsce jest regulowana przepisami KC (art. 693–709) oraz — dla gruntów rolnych — ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Oba akty nakładają istotne ograniczenia i obowiązki na strony umowy.
Niniejszy szablon ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku skomplikowanych sytuacji lub wątpliwości co do obowiązujących przepisów skonsultuj się z radcą prawnym lub adwokatem.
Zweryfikowano przez prawników. Treść tej strony i klauzule szablonu zostały sprawdzone przez prawników praktykujących w Polsce pod kątem poprawności i solidności prawnej w typowych sytuacjach najmu.
Dzierżawa a najem — kluczowe różnice (art. 693–694 KC)
Artykuł 693 § 1 KC definiuje dzierżawę jako stosunek prawny, w którym dzierżawca ma prawo do używania i pobierania pożytków z gruntu. To właśnie prawo do pożytków odróżnia dzierżawę od najmu, w którym najemca ma jedynie prawo do używania rzeczy. Artykuł 694 KC stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie — z wyjątkami wynikającymi z przepisów o dzierżawie. Praktycznie oznacza to m.in. odpowiednie stosowanie art. 675 KC (zwrot w stanie niepogorszonym) i art. 677 KC (roczne przedawnienie roszczeń) do dzierżawy gruntu. Dzierżawa w odróżnieniu od najmu nie jest objęta ustawą o ochronie praw lokatorów, co daje stronom większą swobodę kształtowania stosunku prawnego.
Wypowiedzenie dzierżawy gruntów rolnych — art. 704 KC
Artykuł 704 KC ustanawia szczególny termin wypowiedzenia dzierżawy gruntów rolnych zawartej na czas nieoznaczony: rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Rok dzierżawny (agrarny) zazwyczaj trwa od 1 listopada do 31 października lub odpowiada rokowi kalendarzowemu — strony powinny zdefiniować go w umowie. Wypowiedzenie złożone po upływie roku dzierżawnego wywołuje skutek dopiero na koniec następnego roku dzierżawnego. Strony mogą w umowie skrócić lub wydłużyć ten termin. Dla dzierżaw gruntów nierolnych stosuje się ogólne terminy wypowiedzenia najmu z art. 673 KC.
Ograniczenia dla gruntów rolnych — ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592, z późn. zm.) wprowadza istotne ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej KOWR przysługuje prawo pierwokupu (art. 3 ust. 4 UKUR) — jednak dzierżawa sama w sobie nie podlega tym ograniczeniom. Dzierżawa gruntu rolnego przez rolnika indywidualnego trwająca co najmniej 10 lat może być przesłanką do ubiegania się o nabycie prawa własności na preferencyjnych warunkach na podstawie art. 12 UKUR. Dla gruntów powyżej 1 ha UR wymagane jest, aby nabywca lub dzierżawca był rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy, prowadzącym przez co najmniej 5 lat gospodarstwo rolne.
Obowiązek zwrotu gruntu — art. 705 KC i rozliczenie nakładów
Artykuł 705 KC zobowiązuje dzierżawcę do zwrotu gruntu w stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Oznacza to, że dzierżawca powinien prowadzić gospodarkę zgodnie z zasadami prawidłowej agrotechniki i zwrócić grunt w stanie pozwalającym na kontynuację normalnej działalności rolnej. Kwestia rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę (np. melioracje, budowle, nasadzenia wieloletnie, nawożenie mineralne) jest uregulowana w umowie. Przy braku postanowień umownych zastosowanie mają przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 KC) lub przepisy o nakładach (art. 226 KC stosowane odpowiednio). Nakłady konieczne (niezbędne do utrzymania gruntu w stanie zdatnym do użytku) obciążają wydzierżawiającego, nakłady ulepszające — rozliczane są zgodnie z umową.
Najczęściej zadawane pytania
Gotowy, aby uregulować dzierżawę gruntu?
Wypełnij formularz i pobierz profesjonalny dokument w kilka minut. Darmowy, bez rejestracji dla wersji podstawowej.
Free · Instant PDF · No account required