Gratis sjabloon koopovereenkomst woning — juridisch correct en compleet
De aankoop van een woning is de grootste financiële beslissing voor de meeste Nederlanders. De koopovereenkomst (ook: voorlopig koopcontract) legt alle afspraken tussen Verkoper en Koper juridisch vast voordat de notaris de leveringsakte passeert. Op grond van artikel 7:2 BW is de koopovereenkomst voor een woning verplicht schriftelijk en heeft de particuliere Koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen.
De ondergetekenden:
1. Verkoper:
Hendrik van der Berg, wonende te Laan van Meerdervoort 45, 2517 AE Den Haag, geboren op 12 maart 1965, BSN: 123456789, burgerlijke staat: gehuwd, tel: 06-12345678, e-mail: hendrik@email.nl, hierna te noemen "verkoper";
2. Koper:
Lisa de Boer, wonende te Biltstraat 80, 3572 BP Utrecht, geboren op 5 juli 1990, BSN: 987654321, burgerlijke staat: ongehuwd, tel: 06-98765432, e-mail: lisa@email.nl, hierna te noemen "koper";
Komen het volgende overeen:
Verkoper verkoopt aan koper, die koopt van verkoper, de onroerende zaak gelegen aan:
Herengracht 200, 1016 BS Amsterdam
Type: Appartement – Woonoppervlakte: ca. 95 m² – Bouwjaar: 1890
Kadastrale aanduiding: Gemeente Amsterdam, sectie K, nummer 1234
Het verkochte omvat de grond met de zich daarop bevindende opstal(len), de daartoe behorende erfafscheidingen, beplantingen en alle aanwezige leidingen.
De koopprijs bedraagt 525.000,00 EUR.
De koopprijs is exclusief de kosten van de eigendomsoverdracht. De kosten van de notële leveringsakte, de inschrijving bij het Kadaster en de eventuele overdrachtsbelasting komen voor rekening van de koper (art. 7:4 BW), tenzij anders overeengekomen.
De eigendomsoverdracht (levering) van het verkochte vindt plaats door middel van een notële akte van levering, te verlijden ten overstaan van een notaris, uiterlijk op de datum van aanvaarding of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
De feitelijke levering (aanvaarding) vindt plaats op 1 juni 2026, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, in de staat waarin het verkochte zich alsdan bevindt (art. 7:26 lid 1 BW).
De koper heeft het recht deze koopovereenkomst te ontbinden gedurende drie dagen na ontvangst van een afschrift van de (getekende) koopovereenkomst (art. 7:2 lid 2 BW). De bedenktijd kan niet worden uitgesloten of beperkt.
De ontbinding geschiedt door een aan de verkoper gerichte schriftelijke verklaring. Na het verstrijken van de bedenktijd zonder ontbinding is de koopovereenkomst onherroepelijk, behoudens de in deze overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden.
Vanaf het moment van de feitelijke levering (aanvaarding) zijn de baten en lasten voor rekening van de koper. Tot dat moment zijn de baten en lasten voor rekening van de verkoper (art. 7:26 lid 2 BW).
Indien het verkochte voor de aanvaarding geheel of gedeeltelijk door brand of andere oorzaken wordt beschadigd of tenietgaat, kan de koper deze overeenkomst ontbinden, tenzij het herstel mogelijk is en de verkoper zich verbindt het verkochte voor de aanvaarding te herstellen.
De verkoper verklaart:
- Eigenaar te zijn van het verkochte en bevoegd tot verkoop en levering daarvan (art. 7:20 BW);
- Het verkochte vrij van beslagen, hypotheken en andere beperkte rechten te leveren, behoudens de eventueel in deze overeenkomst vermelde erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen;
- Het verkochte niet te zijn verhuurd of in gebruik gegeven aan derden, tenzij anders vermeld;
- Voor zover bekend het verkochte te voldoen aan de omschrijving (art. 7:17 BW) – geen aan de verkoper bekende verborgen gebreken, behoudens hetgeen in deze overeenkomst is vermeld;
- Alle op het verkochte betrekking hebbende lasten en belastingen tot de datum van aanvaarding voor zijn/haar rekening te nemen.
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing, in het bijzonder de bepalingen van Boek 7, Titel 1 (Koop en ruil) van het Burgerlijk Wetboek. De schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is in acht genomen.
Deze koopovereenkomst kan door de koper worden ontbonden indien:
- Financieringsvoorbehoud: De koper er niet in slaagt uiterlijk op 15 mei 2026 een bindend aanbod te verkrijgen voor een hypothecaire geldlening van minimaal 450.000,00 EUR tegen marktconforme voorwaarden. De koper dient bij het beroep op dit voorbehoud ten minste twee afwijzingen van erkende geldverstrekkers te overleggen (art. 6:22 BW).
- Bouwkundige keuring: Uit een bouwkundige keuring, uit te voeren uiterlijk op 20 april 2026, blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel en achterstallig onderhoud een nader overeen te komen bedrag overschrijden. De keuring dient te worden uitgevoerd door een onafhankelijk bouwkundig bureau.
Het beroep op een ontbindende voorwaarde dient schriftelijk en gemotiveerd aan de verkoper of diens makelaar te worden medegedeeld, binnen de in deze overeenkomst gestelde termijnen.
Indien een der partijen na schriftelijke ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van een of meer van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst, is de nalatige partij aan de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van 10% van de koopprijs, zijnde 52.500,00 EUR, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en het recht op nakoming (art. 6:91-6:94 BW).
De koper stort een waarborgsom van 52.500,00 EUR (10% van de koopprijs) op de derdengeldenrekening van de notaris, uiterlijk op de dag na het verstrijken van de bedenktijd. De waarborgsom wordt bij de notële levering verrekend met de koopprijs.
Asbest/bodemverontreiniging: De verkoper heeft geen onderzoek laten uitvoeren naar de aanwezigheid van asbesthoudende materialen of bodemverontreiniging. De aan- of afwezigheid hiervan is de verkoper niet bekend.
Vereniging van Eigenaren (VvE): Het verkochte maakt deel uit van een appartementsrecht. De koper wordt lid van de VvE en is gehouden de bijdrage aan de VvE te voldoen. De huidige maandelijkse bijdrage bedraagt 185,00 EUR. Het reservefonds van de VvE bedraagt circa 22.000,00 EUR.
De verkoper verstrekt aan de koper uiterlijk bij de notële levering: de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de meest recente jaarrekening en de notulen van de laatste vergadering van eigenaren.
Overdrachtsbelasting: De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de koopprijs, zijnde 10.500,00 EUR. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van de koper, tenzij anders overeengekomen.
Notaris: De notële leveringsakte wordt verleden ten overstaan van Notariskantoor Bakker and Visser te Amsterdam.
Bijzondere bepalingen: Inbouwkeuken, vloeren en gordijnen blijven achter
Alle geschillen die voortvloeien uit of verband houden met deze overeenkomst worden in eerste instantie beslecht door middel van onderling overleg. Indien partijen niet tot een oplossing komen, zal het geschil worden voorgelegd aan de bevoegde rechter in het arrondissement waarin het verkochte is gelegen.
Deze overeenkomst is opgemaakt in drievoud: een exemplaar voor de verkoper, een voor de koper en een voor de notaris. Wijzigingen van of aanvullingen op deze overeenkomst zijn slechts geldig indien schriftelijk overeengekomen en door beide partijen ondertekend.
Indien een of meer bepalingen van deze overeenkomst nietig zijn of vernietigd worden, laat dit de geldigheid van de overige bepalingen onverlet.
Wat is een koopovereenkomst voor een woning?
Een koopovereenkomst voor een woning is een schriftelijke overeenkomst op grond van artikel 7:2 BW waarbij de Verkoper de woning levert en in eigendom overdraagt aan de Koper, en de Koper de overeengekomen koopprijs betaalt. Anders dan bij roerende zaken is de koopovereenkomst voor een woning wettelijk verplicht schriftelijk (art. 7:2 lid 1 BW). Na ondertekening heeft de particuliere Koper recht op een bedenktijd van drie dagen (art. 7:2 lid 2 BW) waarbinnen hij de overeenkomst kosteloos kan ontbinden.
De koopovereenkomst voor een woning — in de praktijk ook aangeduid als het "voorlopig koopcontract" of "koopakte" — is de rechtshandeling waarbij partijen zich verbinden tot de transactie. De eigendomsoverdracht zelf vindt pas later plaats bij het passeren van de notariële leveringsakte en de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (art. 3:89 BW). De periode tussen de koopovereenkomst en de leveringsakte is doorgaans vier tot acht weken. In de tussentijd regelen partijen de financiering, het bouwkundig onderzoek en de ontbindende voorwaarden.
Partijen kunnen in de overeenkomst ontbindende voorwaarden opnemen die hen het recht geven de koop te ontbinden zonder schadevergoeding te zijn verschuldigd: het financieringsvoorbehoud (de koop gaat niet door als de Koper geen hypotheek kan krijgen) en het bouwkundig voorbehoud (de koop gaat niet door als het bouwkundig rapport ernstige gebreken aantoont). Een NVM-makelaarsmakelaar stelt doorgaans een model koopovereenkomst op; dit sjabloon is bedoeld als aanvulling en orientatie.
Wat bevat dit sjabloon
Het koopovereenkomst-woning-sjabloon van Doxuno bevat alle essentiële clausules voor de aankoop van een bestaande woning in Nederland.
Gegevens Verkoper en Koper
Volledige naam, adres en burgerservicenummer (BSN) van beide partijen
Omschrijving van de woning
Adres, kadastraal nummer, type woning en bouwjaar
Koopprijs en betalingsstructuur
Overeengekomen koopprijs, waarborgsom (10%) en betalingstermijnen
Wettelijke bedenktijd (art. 7:2 BW)
Vermelding van de wettelijke bedenktijd van 3 dagen voor de Koper
Financieringsvoorbehoud
Ontbindende voorwaarde bij niet-verkrijging van hypothecaire financiering
Bouwkundig voorbehoud
Ontbindende voorwaarde bij ongunstig bouwkundig inspectierapport
Staat van de woning en bekende gebreken
Verklaring over staat van de woning, aanwezige materialen en gebreken
Bijgevolg eigendomsrecht
Meegeleverd roerend goed, inboedel en lijst van roerende zaken
Datum van eigendomsoverdracht
Overeengekomen datum van passeren notariële leveringsakte
Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen
Bestaande erfdienstbaarheden, VvE-lidmaatschap en mandelige muren
Waarborgsom of bankgarantie
Verplichting 10% waarborgsom te storten bij notaris vóór leveringsdatum
Handtekeningen en datum
Ondertekening door beide partijen; ingangsdatum bedenktijd
Hoe stelt u een koopovereenkomst voor een woning op
Dit sjabloon geeft u inzicht in de juridische structuur van een woningkoopovereenkomst. Voor de definitieve overeenkomst is doorgaans tussenkomst van een makelaar of notaris wenselijk.
- 1
Noteer alle feitelijke details van de woning
Vermeld het exacte adres, de kadastrale aanduiding (sectie, nummer, grootte), het bouwjaar en het type woning (vrijstaand, rijtjeswoning, appartement). Controleer de eigendomsgegevens in het Kadaster (kadaster.nl) om te bevestigen dat de Verkoper de rechtmatige eigenaar is en dat er geen onbekende beslagen of hypotheken zijn gevestigd.
- 2
Leg de koopprijs en waarborgsom vast
Vermeld de overeengekomen koopprijs en de datum waarop de waarborgsom (gebruikelijk 10% van de koopprijs) bij de notaris wordt gestort. De waarborgsom dient als zekerheid voor de Verkoper dat de Koper de koopprijs zal betalen; bij ontbinding wegens een rechtsgeldig voorbehoud wordt de waarborgsom terugbetaald.
- 3
Neem ontbindende voorwaarden op
Het financieringsvoorbehoud en het bouwkundig voorbehoud zijn de meest voorkomende ontbindende voorwaarden. Leg de termijnen, de procedure en de gevolgen bij ontbinding duidelijk vast. Vermeld ook het maximale hypotheekbedrag en de hypotheekvorm bij het financieringsvoorbehoud, en de maximale herstelingskostendefinitie bij het bouwkundig voorbehoud.
- 4
Bespreek de staat van de woning en bekende gebreken
De Verkoper dient bekende gebreken te vermelden: lekkages, funderingsproblemen, asbest of vochtproblemen. Op basis van de oudere wet- en rechtspraak rust op de Koper ook een onderzoeksplicht; laat de woning altijd bouwtechnisch keuren door een onafhankelijk inspecteur. Leg de bevindingen als bijlage bij de overeenkomst.
- 5
Maak een lijst van roerende en onroerende zaken
Beantwoord schriftelijk welke zaken in de woning achterblijven: keukens, vloeren, lampen, gordijnen, cv-installaties. Gebruik de standaard NVM-lijst van zaken als leidraad. Gebreken bij de oplevering dienen te worden genoteerd in een opleveringsprotocol.
Juridische aandachtspunten (Nederland)
De koop van een woning is de meest ingrijpende juridische transactie voor de meeste particulieren. Hieronder de meest kritische aandachtspunten.
Dit sjabloon is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg altijd een makelaar of notaris bij de aankoop van een woning.
Juridisch getoetst. De inhoud van deze pagina en de clausules van het sjabloon zijn getoetst aan het Nederlands recht, met name art. 7:2 BW en de Kadasterwet.
Schriftelijkheidsvereiste en wettelijke bedenktijd (art. 7:2 BW)
Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW moet de koopovereenkomst voor een woning schriftelijk worden gesloten als de Koper een particulier is. Mondelinge afspraken zijn niet afdwingbaar als schriftelijkheid ontbreekt. Na schriftelijke ondertekening heeft de particuliere Koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen (art. 7:2 lid 2 BW) waarbinnen hij de overeenkomst kosteloos kan ontbinden. Deze bedenktijd geldt niet voor rechtspersonen of professionele partijen.
Inschrijving koopovereenkomst in het Kadaster (art. 7:3 BW)
De Koper kan de ondertekende koopovereenkomst laten inschrijven in de openbare registers bij het Kadaster (art. 7:3 BW). Deze inschrijving beschermt de Koper gedurende zes maanden tegen faillissement van de Verkoper, beslaglegging door schuldeisers van de Verkoper en dubbele verkoop. De inschrijving geschiedt via de notaris en is sterk aanbevolen bij een lange periode tussen koopovereenkomst en leveringsdatum.
NVM-bedenktijd en drie-dagentermijn
De drie-dagentermijn van artikel 7:2 BW begint te lopen op de dag nadat de Koper een door beide partijen ondertekende kopie van de koopovereenkomst heeft ontvangen. Weekenden en officiële feestdagen tellen mee, maar als de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag verstrijkt, wordt deze verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Let op de exacte begintijd; de termijn is strikt.
Overdrachtsbelasting en vrijstellingen
Bij de overdracht van een woning is overdrachtsbelasting verschuldigd. Kopers van 18 tot 35 jaar die de woning als hoofdverblijf gaan bewonen en die voor het eerst een woning kopen, komen in aanmerking voor de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting, mits de waarde van de woning onder de grens valt, die jaarlijks wordt bijgesteld). Voor overige kopers geldt een tarief van 2% bij woningen en 10,4% bij niet-woningen. Laat uw notaris de toepasselijke vrijstelling bevestigen.
Veelgestelde vragen
Klaar om uw woningkoop juridisch vast te leggen?
Vul de woninggegevens in en download in enkele minuten een volledige koopovereenkomst als PDF. Gratis, direct beschikbaar, geen account vereist.
Free · Instant PDF · No account required