Gratis sjabloon ingebrekestelling verhuurder
Een professionele ingebrekestelling aan de verhuurder wegens niet-herstel van gebreken aan de woning, conform art. 6:82 BW en art. 7:204–208 BW. De juridisch vereiste eerste stap voor huurverlaging, schadevergoeding of ontbinding. Vul de gegevens in en download direct als PDF.
Ik huur van u de woning aan Noordermarkt 12, 1015 NA Amsterdam en constateer dat sprake is van gebreken die u als verhuurder verplicht bent te herstellen. Met deze brief stel ik u formeel in gebreke.
Ernstige vochtproblemen en schimmelvorming in de badkamer en slaapkamer. Het dak lekt boven de slaapkamer bij regen. De cv-ketel functioneert niet naar behoren.
Dit gebrek is eerder gemeld op 1 maart 2026, maar tot op heden niet hersteld.
Ik verzoek u — en voor zover nodig sommeer ik u — de bovengenoemde gebreken te herstellen binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief.
- Een verzoek indienen bij de Huurcommissie tot huurprijsvermindering conform artikel 7:207 BW
- Zelf herstelwerkzaamheden laten uitvoeren en de kosten op u verhalen (art. 7:206 lid 3 BW)
- Een civiele procedure starten bij de kantonrechter
Wat is een ingebrekestelling aan de verhuurder?
Een ingebrekestelling aan de verhuurder is een formele schriftelijke sommatie van de huurder aan de verhuurder, waarbij de verhuurder in gebreke wordt gesteld wegens een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De meest voorkomende tekortkoming is het niet-herstellen van gebreken aan de gehuurde woning. Op grond van art. 7:204 BW is een gebrek elke toestand van de zaak die het huurgenot vermindert die de huurder bij het sluiten van de overeenkomst niet hoefde te verwachten. Art. 7:206 BW verplicht de verhuurder gebreken op verzoek van de huurder te verhelpen.
De ingebrekestelling aan de verhuurder is op grond van art. 6:82 BW de juridisch vereiste stap om de verhuurder in verzuim te stellen. Na het verstrijken van de redelijke hersteltermijn zonder reactie heeft de huurder diverse remedies: vordering tot nakoming (herstel van het gebrek), huurverlaging op grond van art. 7:207 BW, schadevergoeding op grond van art. 7:208 BW als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen, of in extreme gevallen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming naar een andere woonruimte (art. 7:210 BW bij ernstige gebreken).
De ingebrekestelling vervult een dubbele functie: zij geeft de verhuurder een expliciete kans het gebrek te herstellen voordat de huurder verdere stappen onderneemt, en zij stelt het juridische feit van verzuim vast. Zonder ingebrekestelling kan de huurder doorgaans geen schadevergoeding vorderen. Bij ernstige gebreken — zoals een onbewoonbare woning, ernstige vochtproblemen of defecte essentiële installaties — is een ingebrekestelling met korte hersteltermijn gerechtvaardigd. Bij minder ernstige gebreken is een redelijke termijn van dertig dagen gebruikelijk.
Wat bevat dit sjabloon
Het Doxuno-sjabloon voor ingebrekestelling verhuurder bevat alle juridisch vereiste elementen voor een formele en effectieve sommatie aan de verhuurder.
Naam en adres huurder
Volledige identificatie van de huurder als afzender
Naam en adres verhuurder
Volledige identificatie van de verhuurder als geadresseerde
Adres van het gehuurde
Ondubbelzinnige identificatie van de huurwoning
Omschrijving van het gebrek
Nauwkeurige beschrijving van het gebrek en de datum van ontdekking
Eerdere meldingen
Verwijzing naar eerdere meldingen van het gebrek
Invloed op huurgenot
Beschrijving van de impact van het gebrek op het dagelijkse gebruik
Redelijke hersteltermijn
Duidelijke termijn waarbinnen de verhuurder het gebrek moet herstellen
Gevolgen bij niet-nakoming
Aankondiging huurverlaging, schadevergoeding of procedure bij Huurcommissie
Wettelijke grondslag
Verwijzing naar art. 6:82 BW, art. 7:204 BW en art. 7:206–208 BW
Bijlagen
Verwijzing naar foto's, rapporten en eerdere correspondentie
Datum en handtekening
Dagtekening en ondertekening door de huurder
Aangetekende verzending
Aangetekende verzending voor maximale bewijskracht
Hoe maakt u een ingebrekestelling aan de verhuurder
Een juridisch correcte ingebrekestelling vergroot de kans op herstel door de verhuurder en legt de basis voor eventuele verdere stappen. Het Doxuno-sjabloon zorgt dat de brief aan alle vereisten voldoet.
- 1
Documenteer het gebrek
Beschrijf het gebrek zo nauwkeurig en volledig mogelijk: aard van het gebrek, locatie in de woning, datum van ontdekking en datum van eerdere meldingen aan de verhuurder. Voeg foto's, video's of rapporten toe als bijlage. Hoe gedetailleerder en beter gedocumenteerd, hoe sterker uw juridische positie bij de Huurcommissie of rechter.
- 2
Vermeld eerdere meldingen
Als u het gebrek eerder aan de verhuurder hebt gemeld (mondeling of schriftelijk), vermeld dan de data en wijze van eerdere meldingen. Bijlagen met eerdere e-mails of brieven versterken de ingebrekestelling. Als u het gebrek voor het eerst meldt via de ingebrekestelling, vermeldt dit dan uitdrukkelijk.
- 3
Stel een redelijke hersteltermijn
Geef de verhuurder een redelijke termijn voor herstel. Bij ernstige gebreken (kapotte cv-ketel in winter, overstroming) is een korte termijn van zeven tot veertien dagen gerechtvaardigd. Bij minder urgente gebreken is dertig dagen een gebruikelijke termijn. De termijn moet realistisch zijn in het licht van de aard van het gebrek.
- 4
Kondig verdere stappen aan
Beschrijf welke stappen u neemt als de verhuurder niet tijdig reageert: het vorderen van huurverlaging bij de Huurcommissie (art. 7:207 BW), het vorderen van schadevergoeding (art. 7:208 BW), of het instellen van een procedure bij de kantonrechter. Een duidelijke aankondiging vergroot de druk op de verhuurder om actie te ondernemen.
- 5
Download en stuur aangetekend
Download de ingebrekestelling als PDF-document. Stuur de brief aangetekend met bericht van ontvangst. Bewaar het bewijs van verzending en een kopie van de brief voor eventuele verdere stappen bij de Huurcommissie of rechter.
Juridische aandachtspunten (Nederland)
De ingebrekestelling aan de verhuurder is de juridische basis voor remedies bij een tekortschieten van de verhuurder. Enkele aandachtspunten zijn essentieel voor een effectieve brief.
Dit sjabloon is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies. Bij ernstige gebreken of als de verhuurder blijft weigeren te herstellen, raadt Doxuno aan een huurrechtadvocaat of het Juridisch Loket in te schakelen.
Beoordeeld door juridische professionals. De inhoud van deze pagina en de bepalingen van het sjabloon zijn gecontroleerd door in Nederland gevestigde juristen gespecialiseerd in huurrecht.
Gebrekenregeling en herstelplicht verhuurder (art. 7:204–208 BW)
Art. 7:204 BW definieert een gebrek als elke toestand van de zaak die het huurgenot vermindert die de huurder bij het sluiten van de overeenkomst niet hoefde te verwachten. Art. 7:206 BW verplicht de verhuurder gebreken op verzoek van de huurder te verhelpen, tenzij herstel onmogelijk is of van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden gevergd. Art. 7:208 BW verplicht de verhuurder tot schadevergoeding als het gebrek aan hem is toe te rekenen (bijv. door nalaten van onderhoud) of als hij bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met het gebrek. Afwijking van de gebrekenregeling ten nadele van de huurder bij woonruimte is nietig (art. 7:209 BW).
Huurverlaging als remedie (art. 7:207 BW)
Art. 7:207 BW biedt de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen gedurende de periode dat het gebrek de huurder in zijn huurgenot beperkt. De huurverlaging kan worden gevorderd via de Huurcommissie op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). De Huurcommissie bepaalt het percentage van de huurverlaging in verhouding tot de ernst van het gebrek. De ingebrekestelling is een praktische vereiste voor het aantonen dat de verhuurder het gebrek wist en niet heeft hersteld.
Ontbinding bij ernstige gebreken (art. 7:210 BW)
Art. 7:210 BW biedt de huurder het recht de huurovereenkomst te ontbinden als een gebrek zo ernstig is dat het huurgenot volledig verloren gaat en herstel redelijkerwijs niet mogelijk is of te lang duurt. Dit recht is een uiterste remedie en wordt door de rechter alleen toegewezen bij echt ernstige situaties: een onbewoonbare woning, structurele gebreken die gezondheidsrisico's opleveren, of extreme vochtproblemen. Bij ontbinding op grond van art. 7:210 BW heeft de huurder recht op terugbetaling van de betaalde huurprijs over de periode na het ontdekken van het gebrek.
Procedure bij de Huurcommissie en de rechter
Als de verhuurder na ingebrekestelling weigert te herstellen, heeft de huurder twee processuele routes. Via de Huurcommissie kan de huurder op grond van de UHW huurverlaging vorderen wegens gebreken. De Huurcommissie doet een uitspraak die bindend is bij geen bezwaar. Via de kantonrechter kan de huurder nakoming vorderen (herstel van het gebrek), schadevergoeding (art. 7:208 BW) en eventueel ontbinding (art. 7:210 BW). Een kort geding (art. 254 Rv) is mogelijk bij urgente gebreken die onmiddellijk herstel vereisen.
Veelgestelde vragen
Klaar om een ingebrekestelling aan de verhuurder op te stellen?
Vul de gegevens van het gebrek en de hersteltermijn in en download direct een juridisch solide ingebrekestelling als PDF. Geen account vereist voor de standaard versie.
Free · Instant PDF · No account required