Gratis sjabloon huurovereenkomst bedrijfsruimte (art. 7:290 BW)
Een professioneel huurcontract voor middenstandsbedrijfsruimte (horeca, detailhandel, ambacht) met wettelijke huurbescherming van 5+5 jaar conform art. 7:290–310 BW. Vul de gegevens van verhuurder, huurder en bedrijfspand in en download direct een juridisch solide PDF.
KvK: 12345678 · BTW: NL001234567B01 · Vertegenwoordigd door: dhr. R. van Dijk, directeur · E-mail: verhuur@degrachten.nl
KvK: 87654321 · BTW: NL009876543B01 · Vertegenwoordigd door: mevr. A. Smits, eigenaar · E-mail: info@goudenkorst.nl
Wat is een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (art. 7:290 BW)?
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW is een huurcontract voor ruimten die worden gebruikt voor de uitoefening van een middenstandsbedrijf: horeca, detailhandel, ambacht en andere beroepen waarbij het publiek rechtstreeks toegang heeft tot de bedrijfsruimte. Denk aan restaurants, cafés, winkels, kappers, bakkers en soortgelijke bedrijven. De wetgever heeft deze huurders een versterkte bescherming gegeven omdat de locatie voor dergelijke bedrijven van existentieel belang is voor de opgebouwde goodwill en klantenkring.
Het wettelijke regime van art. 7:290–310 BW kent twee bijzondere kenmerken. Ten eerste geldt een minimale huurperiode van vijf jaar, gevolgd door een verlengingsoptie van opnieuw vijf jaar (het zogenoemde 5+5-systeem van art. 7:292–293 BW). Tijdens deze perioden kan de verhuurder de overeenkomst slechts opzeggen op een beperkt aantal gronden: dringend eigen gebruik, niet-instandhouding van de geplande bestemming door de huurder, of na het verstrijken van de eerste vijfjaarstermijn op de in art. 7:296 BW genoemde gronden. Ten tweede is de huurprijsbescherming semi-dwingend: art. 7:291 BW bepaalt dat van de huurbeschermingsbepalingen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de rechter daarvoor toestemming geeft.
De huurprijs voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW kan na afloop van elke vijfjaarstermijn door beide partijen worden herzien op basis van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving, conform de procedure van art. 7:302–310 BW. Als partijen het niet eens worden, kan de rechtbank op verzoek een deskundigencommissie instellen om de marktconforme huurprijs vast te stellen. Deze huurprijsbescherming is fundamenteel anders dan de WWS-puntensystematiek die geldt voor woonruimte.
Wat bevat dit sjabloon
Het Doxuno-sjabloon voor bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) bevat alle clausules die bij wet zijn vereist of in de praktijk essentieel zijn voor een degelijke huurrelatie tussen verhuurder en middenstandshuurder.
Partijgegevens en bedrijfsomschrijving
Verhuurder en huurder volledig geïdentificeerd inclusief KvK-nummer huurder
Omschrijving van het gehuurde
Adres, kadastrale gegevens, oppervlakte en bestemming van de bedrijfsruimte
Huurperiode (5+5 jaar)
Ingangsdatum, eerste termijn van vijf jaar en verlengingsoptie
Huurprijs en indexering
Kale huurprijs, indexeringsclausule en procedure huurprijsherziening na 5 jaar
Servicekosten en bijkomende kosten
Specificatie van servicekosten, energielasten en gemeentelijke heffingen
Bestemming en gebruik
Toegestane bedrijfsactiviteiten conform art. 7:214 BW
Onderhoud en herstel
Verdeling van onderhoudsverplichtingen tussen verhuurder en huurder
Waarborgsom of bankgarantie
Zekerheid voor nakoming van de huurverplichtingen
Opzeggingsgronden verhuurder
Limitatieve gronden conform art. 7:296 BW
Huurprijsherziening (art. 7:302 BW)
Procedure voor huurprijsvaststelling na vijfjaarstermijn
Overdracht en onderhuur
Voorwaarden voor overdracht huurrechten en onderverhuur
Omzetinformatieplicht
Optionele bepaling bij omzet-gerelateerde huurprijs
Hoe maakt u een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte
Het Doxuno-sjabloon begeleidt u stap voor stap door alle benodigde onderdelen van een rechtsgeldige huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte.
- 1
Controleer of art. 7:290 BW van toepassing is
Art. 7:290 BW geldt uitsluitend voor bedrijfsruimten waarbij het publiek rechtstreeks toegang heeft: horeca, detailhandel, ambacht en vergelijkbare sectoren. Voor kantoren, opslagruimten en andere bedrijfsruimten zonder publiekstoegang geldt art. 7:230a BW. Gebruik het verkeerde regime leidt tot onduidelijkheid over de huurbescherming en kan de huurder zwakker of sterker beschermen dan bedoeld.
- 2
Leg de huurperiode en verlengingsoptie vast
Bepaal de ingangsdatum van de huurovereenkomst en leg de eerste termijn van minimaal vijf jaar vast conform art. 7:292 BW. Beschrijf de procedure voor de verlengingsoptie van de tweede vijfjaarstermijn en de wijze van opzegging of niet-verlenging, met inachtneming van de in art. 7:272 BW vereiste opzegtermijnen.
- 3
Stel de huurprijs en indexeringsclausule op
Noteer de overeengekomen kale huurprijs per maand of jaar en kies een indexeringsmethode (doorgaans CBS-index voor commercieel vastgoed). Leg ook de procedure voor huurprijsherziening na afloop van de eerste vijfjaarstermijn vast conform art. 7:302 BW: bij welk percentage afwijking worden deskundigen ingeschakeld?
- 4
Omschrijf de bestemming en het toegestane gebruik
Beschrijf nauwkeurig welke bedrijfsactiviteiten in de ruimte zijn toegestaan. Een te vage bestemmingsomschrijving leidt tot conflicten als de huurder de bedrijfsvoering wijzigt. Bepaal ook wat er gebeurt bij gehele of gedeeltelijke staking van de bedrijfsactiviteiten, en welke gevolgen dit heeft voor de huurprijs of het recht op opzegging.
- 5
Voeg zekerheden toe en download
Kies een passende zekerheidsvorm: een waarborgsom (doorgaans drie maanden huur bij bedrijfsruimte) of een bankgarantie. Voeg eventueel een persoonlijke borgtocht toe als aanvullende zekerheid. Download het PDF-document, controleer het samen met uw adviseur, en laat verhuurder en huurder ondertekenen.
Juridische aandachtspunten (Nederland)
Het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte is complex en sterk huurdersbeschermend. Enkele aspecten verdienen bijzondere aandacht vóór en tijdens de huurrelatie.
Dit sjabloon is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies. Voor complexe huurstructuren of bij geschillen over huurprijsherziening raadt Doxuno aan een huurrechtadvocaat te raadplegen.
Beoordeeld door juridische professionals. De inhoud van deze pagina en de bepalingen van het sjabloon zijn gecontroleerd door in Nederland gevestigde juristen gespecialiseerd in vastgoedhuurrecht.
Semi-dwingend karakter van de huurbescherming (art. 7:291 BW)
Art. 7:291 BW bepaalt dat van de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 7.4.6 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de rechter op verzoek van partijen goedkeuring verleent. Dit betekent dat een verhuurder die een kortere huurperiode wil overeenkomen dan vijf jaar, of die bepaalde opzeggingsgronden wil uitbreiden, daarvoor toestemming van de kantonrechter nodig heeft. Zonder rechterlijke goedkeuring zijn afwijkende bedingen nietig of vernietigbaar. Contractuele bedingen die de huurder meer bescherming bieden dan de wet, zijn echter wél geldig.
Huurprijsherziening en deskundigencommissie (art. 7:302–310 BW)
Na het verstrijken van elke vijfjaarstermijn kunnen zowel verhuurder als huurder een herziening van de huurprijs vragen op basis van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten gedurende de afgelopen vijf jaar (art. 7:303 BW). Als partijen er onderling niet uitkomen, kan de rechtbank een deskundigencommissie instellen die een advies geeft over de marktconforme huurprijs. De rechtbank stelt de huurprijs vervolgens vast conform het deskundigenadvies, tenzij partijen alsnog overeenstemming bereiken. Deze procedure kan kostbaar zijn; het loont dan ook om bij aanvang een heldere indexeringsclausule overeen te komen.
Opzeggingsgronden verhuurder (art. 7:296 BW)
De verhuurder kan de huurovereenkomst na de eerste vijfjaarstermijn opzeggen op een limitatief aantal gronden, waaronder: de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW), de verhuurder wenst de bedrijfsruimte dringend zelf te gebruiken, of de door de verhuurder voorgestelde bestemming van de ruimte is gunstiger dan het voortgezet gebruik als dezelfde bedrijfsruimte. De opzegging dient schriftelijk te geschieden met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één jaar. Opzegging zonder geldige grond of zonder rechterlijke goedkeuring is vernietigbaar.
Overdracht huurrecht en onderhuur (art. 7:307 BW)
Art. 7:307 BW biedt de huurder van middenstandsbedrijfsruimte het recht om het huurrecht over te dragen bij bedrijfsoverdracht, mits de verhuurder hiermee instemt of de rechter vervangende machtiging verleent. Dit recht is van groot belang bij de verkoop van een onderneming: de goodwill is immers mede gebonden aan de locatie. Onderhuur is in beginsel niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder (art. 7:215 BW), maar de rechter kan op verzoek vervangende toestemming verlenen als de verhuurder de toestemming zonder redelijke grond weigert.
Veelgestelde vragen
Klaar om een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte op te stellen?
Vul de gegevens van verhuurder, huurder en bedrijfspand in en download direct een professionele huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte als PDF. Geen account vereist voor de standaard versie.
Free · Instant PDF · No account required