Modello gratuito di Verbale di Consegna Immobile (Ingresso)
Documenta con precisione lo stato dell'immobile al momento della consegna delle chiavi: condizioni dei locali stanza per stanza, letture dei contatori di luce, gas e acqua, inventario degli arredi e delle dotazioni. Il verbale di consegna è la prova documentale che tutela locatore e conduttore in caso di controversia sulla restituzione del deposito cauzionale a fine locazione.
| LOCATORE | Giovanni Esposito — C.F.: SPOGNN65C01H501K |
| CONDUTTORE | Sofia Ricci — C.F.: RCCSFO92A41H501P |
| IMMOBILE | Via Dante Alighieri 33, piano 2°, int. 4 — 00185 Roma RM |
| DATA DI CONSEGNA | 15 aprile 2025 |
| CONTRATTO DI LOCAZIONE DEL | 10 aprile 2025 |
| SOGGIORNO / SALA | Buono — Piccola macchia sul muro lato finestra |
| CAMERA DA LETTO | Ottimo |
| CUCINA | Buono — Rubinetto richiede leggero serraggio |
| BAGNO | Buono |
| OSSERVAZIONI GENERALI | Pavimenti in parquet in buono stato, tende presenti in tutti i locali |
| CONTATORE ACQUA | 1.234 m³ |
| CONTATORE LUCE (POD) | IT001E123456789 |
| CONTATORE GAS (PDR) | 5.678 m³ |
| NUMERO DI CHIAVI CONSEGNATE | 2 (due) |
| TIPO / DESCRIZIONE | 2 chiavi porta principale, 1 chiave cassetta postale |
Le Parti dichiarano altresì che le letture dei contatori sopra riportate sono state verificate congiuntamente alla data della consegna e che il Conduttore provvederà all'immediata voltura delle utenze a proprio nome.
Cos'è un verbale di consegna immobile?
Il verbale di consegna immobile — detto anche verbale di presa in consegna o check-in report — è il documento redatto e firmato da locatore e conduttore al momento in cui le chiavi dell'appartamento o del locale vengono materialmente trasferite al conduttore all'inizio del rapporto locatizio. Il verbale fotografa con parole e, idealmente, con immagini allegate lo stato di ogni stanza, di ogni impianto e di ogni arredo presente nell'immobile, costituendo la linea di base rispetto alla quale sarà valutata la condizione dell'immobile alla restituzione.
La redazione del verbale di consegna non è formalmente obbligatoria per legge, ma la sua importanza pratica è assoluta. L'art. 1590 del Codice Civile stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne è stata fatta dalle parti; in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Questa presunzione opera in senso sfavorevole al conduttore: in assenza di verbale, sarà lui a dover dimostrare che i danni eventualmente riscontrati all'uscita preesistevano al suo ingresso. Un verbale dettagliato e firmato da entrambe le parti capovolge l'onere della prova e garantisce certezza a entrambi i soggetti.
Il verbale deve essere redatto in doppio originale — uno per il locatore, uno per il conduttore — e idealmente allegato al contratto di locazione o conservato insieme ad esso. La prassi consiglia di corredarlo di fotografie datate, raccolte in un file separato o stampate e allegate al verbale stesso. Sebbene non sia soggetto a registrazione autonoma presso l'Agenzia delle Entrate, il verbale acquista efficacia piena come prova documentale nel momento in cui entrambe le parti lo sottoscrivono; la firma digitale qualificata o la firma autenticata da notaio conferiscono data certa al documento ai sensi del D.Lgs. 82/2005 (CAD).
Cosa include questo modello
Il modello di verbale di consegna immobile di Doxuno copre sistematicamente tutti gli elementi che devono essere documentati all'ingresso per garantire piena tutela a locatore e conduttore.
Dati dell'immobile e delle parti
Indirizzo, piano, superficie, dati catastali, generalità del locatore e del conduttore
Stato dei locali stanza per stanza
Sezione ripetuta per ingresso, soggiorno, cucina, camere, bagni, balconi e cantine con campo per la descrizione delle condizioni e dei difetti preesistenti
Letture dei contatori
Campi dedicati per la lettura del contatore elettrico (POD), del gas (PDR) e dell'acqua al momento della consegna delle chiavi
Inventario arredi e dotazioni
Elenco degli arredi, elettrodomestici e accessori presenti nell'immobile con indicazione della quantità e dello stato
Numero di chiavi consegnate
Registro del numero e della tipologia di chiavi (porta d'ingresso, cassetta postale, garage, portone condominiale)
Spazio per note e allegati fotografici
Campo libero per osservazioni particolari e riferimento alle fotografie allegate al verbale
Come creare il verbale di consegna immobile
Compilare un verbale professionale con Doxuno richiede pochi minuti. Il documento è immediatamente pronto per la firma.
- 1
Inserisci i dati identificativi
Compila i dati dell'immobile (indirizzo, piano, dati catastali), la data della consegna e le generalità complete del locatore e del conduttore.
- 2
Descrivi lo stato di ogni locale
Per ogni stanza indica le condizioni di pareti, soffitto, pavimento, porte, finestre e infissi. Annota eventuali difetti, macchie, crepe o guasti preesistenti con la massima precisione.
- 3
Registra le letture dei contatori
Prendi nota delle letture di luce (kWh), gas (m³) e acqua (m³) nell'apposita sezione. Questi valori saranno determinanti per il conguaglio finale delle utenze.
- 4
Compila l'inventario
Elenca tutti gli arredi e gli elettrodomestici presenti, indicando per ciascuno lo stato (buono, con difetti, da sostituire). Per gli immobili non arredati, indica comunque gli impianti fissi (cucina a incasso, caldaia, condizionatori).
- 5
Scatta fotografie e allega
Realizza fotografie datate di ogni stanza e di ogni difetto preesistente. Le foto allegate al verbale firmato costituiscono la prova documentale più solida.
- 6
Firma e conserva
Stampa il verbale in due originali: locatore e conduttore ne firmano entrambe le copie e ne conservano una ciascuno. In alternativa, firma digitalmente il PDF con firma elettronica qualificata.
Considerazioni legali
Il verbale di consegna si inserisce nel sistema di obblighi e tutele previsto dal Codice Civile e dalla legislazione speciale in materia di locazioni, svolgendo un ruolo chiave nella gestione delle controversie sul deposito cauzionale.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Obbligo di restituzione e presunzione di buono stato — art. 1590 c.c.
L'art. 1590 c.c. è la norma cardine: il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta in conformità della descrizione fattane dalle parti; in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato di manutenzione. La presunzione di buono stato opera a sfavore del conduttore: in assenza di verbale, sarà lui a dover dimostrare che i danni preesistevano al suo ingresso. Il verbale di consegna è la «descrizione» richiesta dalla norma e capovolge l'onere della prova.
Obblighi del locatore alla consegna — art. 1575 c.c.
L'art. 1575 c.c. impone al locatore di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto. Il verbale di consegna documenta che il locatore ha adempiuto a questo obbligo e che i locali erano nelle condizioni descritte al momento del perfezionamento del contratto. Se nel verbale figurano difetti preesistenti, il locatore non potrà imputarli al conduttore alla restituzione.
Piccole riparazioni a carico del conduttore — art. 1609 c.c.
L'art. 1609 c.c. pone a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, determinate dagli usi locali o, in mancanza, di modico valore. Il verbale di consegna stabilisce la linea di demarcazione tra difetti preesistenti (a carico del locatore) e deterioramenti ordinari sopravvenuti durante la locazione (a carico del conduttore) o danni straordinari imputabili al conduttore. Questa distinzione è decisiva in sede di liquidazione del deposito cauzionale.
Deposito cauzionale e restituzione — artt. 11 L. 431/1998 e 1590 c.c.
L'art. 11 della Legge 431/1998 limita il deposito cauzionale a un massimo di tre mensilità del canone e ne impone la restituzione al termine del contratto, maggiorata degli interessi legali maturati. Il confronto tra il verbale di consegna (ingresso) e il verbale di riconsegna (uscita) determina se e in quale misura il locatore è legittimato a trattenere parte del deposito per coprire danni imputabili al conduttore, al netto del normale deterioramento d'uso.
Letture contatori e responsabilità sulle utenze
Le letture dei contatori al momento dell'ingresso sono determinanti per l'attribuzione dei consumi. Il conduttore risponde dei consumi a partire dalla data di consegna e dalle letture riportate nel verbale. In assenza di letture documentate, l'utente potrebbe essere chiamato a rispondere di consumi anteriori all'inizio della locazione, con onere della prova a proprio carico. Le letture vanno comunicate tempestivamente ai fornitori di luce, gas e acqua per il voltura dei contratti.
Domande frequenti
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