Modello gratuito di Disdetta del Locatore
Il locatore può disdettare il contratto di locazione abitativa alla prima scadenza solo per motivazioni tassativamente previste dalla legge, con preavviso di 6 mesi. Con questo modello conforme all'art. 3 della Legge 431/1998 puoi redigere la disdetta correttamente e scaricarla in PDF.
Cos'è la disdetta del locatore?
La disdetta del locatore è la comunicazione con cui il proprietario manifesta al conduttore la propria intenzione di non rinnovare il contratto di locazione alla prima o seconda scadenza. La Legge 431/1998 distingue tra le due scadenze: alla prima scadenza (dopo i 4 anni o i 3 anni per i contratti concordati), il locatore può disdettare solo per i motivi tassativi previsti dall'art. 3 della stessa legge; alla seconda scadenza (dopo i successivi 4+4 o 3+2), il locatore può disdettare liberamente, senza dover fornire motivazioni.
I motivi che legittimano la disdetta del locatore alla prima scadenza sono elencati tassativamente nell'art. 3 della Legge 431/1998: intenzione del locatore di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un familiare di primo grado (coniuge, figli); necessità del locatore di utilizzare l'immobile per attività propria o di un familiare; intenzione di procedere a demolizione, ricostruzione o ristrutturazione radicale; intenzione di vendere l'immobile a terzi (se il locatore non ne possiede altri a uso abitativo); altri gravi motivi. Queste motivazioni devono essere reali: se il locatore non destina l'immobile all'uso dichiarato entro 12 mesi dalla riconsegna, il conduttore ha diritto alla restituzione dell'immobile o a un risarcimento pari a 36 mensilità.
La disdetta del locatore deve essere inviata con raccomandata A/R al conduttore con preavviso di 6 mesi dalla scadenza del contratto (non dalla data di invio, ma dalla data di ricezione). La disdetta deve contenere la specificazione del motivo. Una disdetta senza motivazione (o con motivazione non corrispondente a una delle cause ammesse) è inefficace: il contratto si rinnova automaticamente. Il locatore che vuole disdettare alla seconda scadenza non deve indicare motivi, ma deve comunque rispettare il preavviso di 6 mesi.
Cosa include questo modello
Il modello di disdetta del locatore di Doxuno include tutte le informazioni richieste dalla Legge 431/1998 per una disdetta valida.
Dati del locatore
Nome, indirizzo e recapiti del proprietario mittente
Dati del conduttore
Identità e recapito del conduttore destinatario
Riferimento al contratto
Data, immobile e scadenza del contratto di cui si disdetta il rinnovo
Motivo della disdetta
Indicazione del motivo legittimo ai sensi dell'art. 3 Legge 431/1998
Data di scadenza e consegna
Scadenza del contratto dopo il preavviso e data richiesta per la riconsegna
Avviso sulla restituzione
Istruzioni per la riconsegna dell'immobile e la restituzione del deposito
Come creare la disdetta del locatore
La disdetta del locatore deve rispettare requisiti precisi di motivazione e preavviso. Ecco i passaggi.
- 1
Verifica di essere alla prima o seconda scadenza
Controlla la data di stipula del contratto. La prima scadenza di un contratto 4+4 è dopo 4 anni; la seconda dopo 8 anni. Per i contratti concordati 3+2: prima scadenza dopo 3 anni, seconda dopo 5 anni. Solo alla prima scadenza la motivazione è obbligatoria.
- 2
Verifica di rientrare in un motivo legittimo (prima scadenza)
Se sei alla prima scadenza, devi avere uno dei motivi tassativi dell'art. 3 Legge 431/1998: uso proprio o di un familiare di 1° grado, ristrutturazione radicale, demolizione, vendita (senza altri immobili abitativi). Assicurati che il motivo sia reale: devi concretizzarlo entro 12 mesi dalla riconsegna.
- 3
Calcola il termine per l'invio
Il preavviso di 6 mesi decorre dalla data di ricezione da parte del conduttore, non dall'invio. Invia la raccomandata con anticipo sufficiente per garantire che il conduttore la riceva almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
- 4
Specifica il motivo nella lettera
Indica chiaramente il motivo della disdetta. Puoi allegare documentazione a sostegno (es. compromesso di acquisto di altro immobile per documentare l'intenzione di trasferirsi). La disdetta senza motivo è inefficace alla prima scadenza.
- 5
Invia con raccomandata A/R o PEC
Invia la disdetta firmata con raccomandata A/R o via PEC. Conserva la ricevuta di ritorno: è la prova che il preavviso è stato rispettato, fondamentale per il successivo procedimento di sfratto se il conduttore non lascia l'immobile.
Considerazioni legali
Il locatore ha poteri limitati di disdetta alla prima scadenza. La motivazione deve essere reale: se fittizia, il conduttore ha diritto a 36 mensilità di indennizzo.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Disdetta alla prima scadenza — art. 3 Legge 431/1998
L'art. 3 della Legge 431/1998 elenca tassativamente i motivi per cui il locatore può disdettare il contratto alla prima scadenza (dopo 4 anni per i contratti liberi, dopo 3 anni per quelli concordati): uso diretto dell'immobile da parte del locatore o di familiari di 1° grado; demolizione; ricostruzione; ristrutturazione radicale; vendita a terzi (se il locatore non possiede altri immobili abitativi in comune); altri gravi motivi. La disdetta senza uno di questi motivi è inefficace.
Sanzione per motivo fittizio — art. 3, co. 3, Legge 431/1998
Se il locatore disdetta alla prima scadenza adducendo un motivo che poi non realizza (es. dichiara di voler abitarvi ma poi lo riloca o lo vende), il conduttore ha diritto al ripristino del contratto alle precedenti condizioni oppure a un risarcimento pari a 36 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (art. 3, co. 3, Legge 431/1998). Il termine per esercitare questa azione è di 1 anno dalla scadenza del contratto.
Disdetta alla seconda scadenza
Alla seconda scadenza (dopo 8 anni per i contratti liberi, dopo 5 anni per quelli concordati), il locatore può disdettare liberamente senza dover indicare motivi. Il preavviso rimane di 6 mesi. La mancata disdetta alla seconda scadenza rinnova il contratto per altri 4 (o 2) anni.
Procedura di sfratto in caso di mancato rilascio
Se il conduttore non lascia l'immobile alla scadenza nonostante la regolare disdetta, il locatore può richiedere al tribunale la convalida di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.). Il giudice emette l'ordinanza di convalida e fissa la data del rilascio. Il conduttore può richiedere un termine di grazia (art. 55 Legge 392/1978) solo per la morosità, non per la finita locazione.
Domande frequenti
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