Modello gratuito di Contratto di Locazione Turistica
La locazione turistica breve (fino a 30 giorni) ha una disciplina fiscale specifica e obblighi precisi dal 2024 con il codice CIN. Con questo modello conforme alla Legge 96/2017 (art. 4) e al D.L. 145/2023 (codice CIN) puoi redigere un contratto di affitto breve completo e scaricare il PDF.
| IMMOBILE | Via Manzoni 18, piano 2°, int. 5 — 20121 Milano MI |
| COMUNE | Milano |
| CIR (CODICE IDENTIFICATIVO) | IT021182B4ABCD1234 |
| DATA CHECK-IN | 10 luglio 2025 |
| DATA CHECK-OUT | 17 luglio 2025 |
| NUMERO NOTTI | 7 |
| CANONE TOTALE | 980,00 EUR |
| CAPARRA CONFIRMATORIA | 200,00 EUR |
| REGIME FISCALE | Cedolare secca 21% (art. 4 D.L. 50/2017) |
| DEPOSITO DANNI | 300,00 EUR |
Il presente contratto è disciplinato dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96), dal D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del Turismo) e dall'art. 1571 e seguenti del Codice Civile. La locazione è stipulata a uso esclusivamente turistico ai sensi del Codice del Turismo; ogni diversa destinazione, anche parziale, è espressamente vietata. L'immobile è consegnato corredato degli arredi e delle dotazioni descritti nell'inventario allegato o comunque presenti al momento del check-in.
Ai sensi dell'art. 5, co. 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno non sono soggetti all'obbligo di registrazione. Per soggiorni di durata superiore a 30 giorni la registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula presso l'Agenzia delle Entrate. L'Ospite è tenuto a liberare l'immobile entro le ore indicate al check-out. Il Locatore, salvo accordo scritto, non è tenuto a concedere proroghe; il trattenimento oltre la data di scadenza dà diritto al Locatore a richiedere un'indennità giornaliera pari al doppio del canone pro-die, fatta salva l'azione per maggiori danni.
Caparra confirmatoria: L'Ospite versa al momento della prenotazione una caparra confirmatoria di 200,00 EUR ai sensi dell'art. 1385 c.c. In caso di inadempimento dell'Ospite, la caparra è trattenuta dal Locatore a titolo di risarcimento. In caso di inadempimento del Locatore, l'Ospite ha diritto alla restituzione del doppio della caparra versata. Il saldo del canone residuo — pari a 780,00 EUR — dovrà essere corrisposto all'atto del check-in o nelle modalità concordate per iscritto.
• Consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione, pulito e dotato degli arredi e delle utenze funzionanti
• Garantire il pacifico godimento dell'immobile per l'intera durata del soggiorno
• Fornire le chiavi o i dispositivi di accesso all'atto del check-in
• Comunicare tempestivamente all'Ospite eventuali problemi tecnici che richiedano interventi
• Adempiere agli obblighi di comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza (art. 109 T.U.L.P.S.) entro 24 ore dall'arrivo dell'Ospite
Obblighi dell'Ospite:
• Utilizzare l'immobile con normale diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 c.c.)
• Non apportare modifiche all'immobile senza consenso scritto
• Non svolgere attività commerciali o di altro genere nell'immobile
• Non ospitare un numero di persone superiore a quello indicato nel contratto
• Rispettare il regolamento condominiale, il vicinato e le norme di sicurezza antincendio
• Restituire le chiavi e l'immobile nelle condizioni ricevute entro l'ora di check-out
Il Locatore non è responsabile per furto o danneggiamento di beni personali dell'Ospite presenti nell'immobile, né per danni derivanti da cause di forza maggiore. Il Locatore non risponde di danni a terzi causati dall'Ospite durante il soggiorno (art. 1588 c.c. — responsabilità del conduttore per incendio). L'Ospite è tenuto a comunicare immediatamente qualsiasi danno o malfunzionamento riscontrato, pena la perdita del diritto a eventuali rimborsi o riduzioni del canone.
L'applicazione della cedolare secca comporta:
• Sostituzione dell'IRPEF e delle addizionali sul reddito da locazione
• Esenzione dall'imposta di registro e di bollo per i contratti di durata ≤ 30 giorni
• Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici (art. 4 co. 5-bis D.L. 50/2017) sono tenuti alla ritenuta del 21% sui canoni corrisposti all'ospite se non confermano la non applicazione della cedolare secca
Il Locatore dichiara di essere persona fisica che agisce al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arte o professione.
Deposito danni: A garanzia della corretta conservazione dell'immobile e degli arredi, l'Ospite versa al Locatore un deposito cauzionale per danni di 300,00 EUR. Il deposito sarà restituito entro 3 giorni lavorativi dal check-out, previa verifica delle condizioni dell'immobile e degli arredi. In caso di danni, il Locatore è autorizzato a trattenere quanto necessario per la riparazione, fornendo documentazione (preventivi o fatture) all'Ospite entro 7 giorni dal check-out.
Wifi e utenze: L'accesso alla rete Wi-Fi è fornito gratuitamente salvo diversa indicazione scritta. Le utenze (acqua, luce, gas, riscaldamento) sono incluse nel canone salvo diverso accordo scritto per contratti di lunga durata.
Capacità massima: L'immobile può ospitare un massimo di 4 ospiti. Il superamento di tale limite, anche temporaneo, costituisce grave inadempimento.
Animali domestici: Gli animali domestici di qualsiasi taglia sono vietati all'interno dell'immobile, salvo specifica autorizzazione scritta del Locatore.
Rumori e rispetto del vicinato: È fatto obbligo all'Ospite di rispettare le ore di silenzio (22:00–08:00) e le norme del regolamento condominiale. Feste o riunioni con persone non registrate come ospiti sono vietate salvo autorizzazione scritta del Locatore.
Clausola speciale: È consentito l'uso del parcheggio condominiale per un solo veicolo, previa comunicazione della targa al Locatore.
Legge applicabile: Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Per qualsiasi controversia è competente il Foro del luogo ove è sito l'immobile.
Cos'è il contratto di locazione turistica?
La locazione turistica (o affitto breve) è il contratto con cui una persona fisica (al di fuori dell'esercizio d'impresa) concede in locazione un immobile abitativo per periodi non superiori a 30 giorni a fini turistici. La disciplina fiscale è regolata dall'art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito con Legge 96/2017), che ha introdotto la cedolare secca al 21% sulle locazioni brevi e l'obbligo di ritenuta per le piattaforme digitali intermediarie (Airbnb, Booking, ecc.). Dal 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dal D.L. 145/2023 (convertito con Legge 191/2023).
Le locazioni turistiche fino a 30 giorni non sono soggette alla Legge 431/1998 (locazioni abitative): non richiedono durate minime, non prevedono diritti di rinnovo né indennità di avviamento. Il contratto si conclude per il solo periodo concordato e cessa automaticamente alla scadenza. Tuttavia, esistono specifici obblighi amministrativi: comunicazione delle generalità degli ospiti alla questura (Portale Alloggiati Web) entro 24 ore dall'arrivo; pagamento della tassa di soggiorno comunale (se dovuta); rispetto del regolamento edilizio e delle norme di sicurezza (art. 172 D.Lgs. 81/2008).
Dal 1° settembre 2024 (con piena operatività dal gennaio 2025) tutti gli immobili destinati a locazione turistica devono essere dotati del Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive). Il CIN deve essere esposto all'esterno dell'immobile e indicato in tutti gli annunci online. La mancanza del CIN è sanzionata con multe da €800 a €8.000. Il contratto di locazione turistica deve riportare il codice CIN dell'immobile.
Cosa include questo modello
Il modello di locazione turistica di Doxuno include tutte le informazioni richieste dalla normativa vigente, incluso il codice CIN.
Dati del locatore e dell'immobile
Nome, indirizzo immobile, dati catastali e Codice CIN obbligatorio
Dati degli ospiti
Identità e documenti di tutti gli ospiti (necessari per la comunicazione alla questura)
Periodo di soggiorno
Date di check-in e check-out, orari e numero di ospiti
Corrispettivo e pagamento
Prezzo totale del soggiorno, caparra confirmatoria e condizioni di rimborso
Cauzione e inventario
Deposito cauzionale per danni e inventario degli arredi consegnati
Regole della casa
Divieto di fumo, animali, orari di silenzio e uso degli spazi
Come creare il contratto di locazione turistica
La locazione turistica breve richiede attenzione agli obblighi fiscali e amministrativi oltre al contratto.
- 1
Ottieni il Codice CIN
Prima di iniziare le locazioni turistiche, registra l'immobile sul portale del Ministero del Turismo (BDSR - Banca Dati delle Strutture Ricettive) per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Il CIN va esposto sull'immobile e indicato in tutti gli annunci.
- 2
Compila il contratto con i dati degli ospiti
Inserisci i dati di tutti gli ospiti (nome, cognome, nazionalità, tipo e numero documento). Questi dati servono per la comunicazione alla questura tramite Portale Alloggiati Web, da effettuarsi entro 24 ore dall'arrivo.
- 3
Definisci il corrispettivo e le condizioni di cancellazione
Indica il prezzo totale del soggiorno, l'eventuale caparra confirmatoria e le condizioni di rimborso in caso di cancellazione. Le condizioni di rimborso devono essere chiare e comunicate prima della prenotazione (D.Lgs. 206/2005 per le prenotazioni online).
- 4
Prepara l'inventario e le regole della casa
Fornisci agli ospiti un inventario degli arredi e le regole della casa (orari di check-in/out, silenzio notturno, divieti, raccolta differenziata). Questo previene controversie al momento della restituzione.
- 5
Verifica gli obblighi fiscali
La cedolare secca al 21% si applica alle locazioni brevi (max 30 giorni). Se usi piattaforme come Airbnb o Booking, applicano direttamente la ritenuta del 21%. Verifica l'obbligo di tassa di soggiorno nel comune dell'immobile.
Considerazioni legali
Le locazioni turistiche sono soggette a obblighi fiscali (cedolare secca 21%), amministrativi (CIN, comunicazione questura) e alle norme di sicurezza.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Cedolare secca al 21% — art. 4 D.L. 50/2017 (L. 96/2017)
L'art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito con L. 96/2017) prevede la cedolare secca al 21% sui redditi da locazioni brevi (fino a 30 giorni). Dal 2024, l'aliquota sale al 26% per chi affitta più di un immobile (a partire dal secondo). Le piattaforme digitali intermediarie applicano una ritenuta del 21% come sostituti d'imposta. La cedolare secca è opzionale: si può scegliere la tassazione IRPEF ordinaria.
Codice CIN obbligatorio — D.L. 145/2023 (L. 191/2023)
Il D.L. 145/2023 (convertito con L. 191/2023) ha istituito il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili destinati a locazione turistica. Dal 2024 è obbligatorio ottenere il CIN tramite il portale del Ministero del Turismo e indicarlo in tutti gli annunci e nei contratti. La mancanza del CIN è sanzionata con multa da €800 a €8.000. Il CIN va esposto all'esterno dell'immobile.
Comunicazione alla questura — Legge 121/1981 e DM 7 gennaio 2013
Il locatore (o il gestore) deve comunicare le generalità degli ospiti alla questura competente entro 24 ore dall'arrivo tramite il Portale Alloggiati Web (www.alloggiatiweb.poliziadistato.it). L'omessa comunicazione è reato (art. 17 TULPS). La comunicazione riguarda tutti gli ospiti maggiorenni con separata indicazione dei minori.
Tassa di soggiorno — D.Lgs. 23/2011 e normative comunali
Molti comuni hanno istituito la tassa di soggiorno (imposta di scopo) a carico degli ospiti, con importi variabili da €0,50 a €5 a persona per notte. Il locatore è responsabile della riscossione e del versamento al comune. Le piattaforme come Airbnb riscuotono e versano automaticamente la tassa di soggiorno in molti comuni italiani.
Domande frequenti
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