Modello gratuito di Contratto di Locazione Transitoria
Il contratto di locazione transitoria consente di affittare un immobile per periodi brevi (da 1 a 18 mesi) per esigenze temporanee documentate. Con questo modello conforme all'art. 5 della Legge 431/1998 e al DM 16 gennaio 2017 puoi redigere un contratto valido senza i vincoli della durata ordinaria.
| IMMOBILE | Via Manzoni 18, piano 2°, int. 5 — 20121 Milano MI |
| COMUNE | Milano |
| DATA INIZIO | 1 maggio 2025 |
| DATA FINE | 31 ottobre 2025 |
| CANONE MENSILE | 1400,00 EUR |
| DEPOSITO CAUZIONALE | 2800,00 EUR |
| REGIME FISCALE | Cedolare secca 21% (D.Lgs. 23/2011) |
Esigenza transitoria del Locatore:
Il Locatore dovrà trasferirsi temporaneamente all'estero per motivi lavorativi dal 1° maggio 2025 al 31 ottobre 2025, con rientro previsto alla scadenza del contratto per riprendere il godimento dell'immobile come residenza principale.
Esigenza transitoria del Conduttore:
Il Conduttore necessita di alloggio temporaneo in Milano per ragioni di lavoro (contratto a progetto con scadenza 31 ottobre 2025 presso azienda cliente), non disponendo di altra residenza nella città durante tale periodo.
Avvertenza legale: In assenza di documentata esigenza transitoria di entrambe le parti, ovvero se l'esigenza cessa o non si realizza, il contratto si converte automaticamente in contratto di locazione ordinario ai sensi dell'art. 2, comma 1, L. 431/1998 (durata 4+4 anni), con i relativi effetti giuridici per il Locatore. Le Parti sono invitate a conservare tutta la documentazione comprovante le esigenze indicate.
Il presente contratto è disciplinato dall'art. 5 della L. 9 dicembre 1998, n. 431 e dalle disposizioni degli accordi territoriali locali vigenti nel Comune di Milano. Per quanto non espressamente previsto, si applicano le disposizioni degli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile e le restanti disposizioni della L. 431/1998. L'immobile è concesso in uso esclusivamente abitativo. Ogni diversa destinazione, anche parziale o temporanea, è espressamente vietata e costituirà grave inadempimento ex art. 1453 c.c.
Ai sensi dell'art. 5, comma 1, L. 431/1998, la durata massima dei contratti transitori è di 18 (diciotto) mesi. Il termine di scadenza è essenziale e inderogabile: qualsiasi proroga che porti la durata complessiva a superare i 18 mesi determina la conversione del contratto in locazione ordinaria ai sensi dell'art. 2 L. 431/1998. Le Parti si danno atto che il contratto cessa automaticamente alla data indicata senza necessità di disdetta o comunicazione preventiva. Alla scadenza, il Conduttore è tenuto a rilasciare immediatamente l'immobile libero da persone e cose. Il mancato rilascio nei termini dà diritto al Locatore di agire per il rilascio coattivo ex art. 657 c.p.c.
Il canone è determinato in conformità agli accordi territoriali vigenti nel Comune di Milano, ai sensi dell'art. 5 L. 431/1998. Il mancato o ritardato pagamento del canone costituisce mora automatica ai sensi dell'art. 1219 c. 2 n. 3 c.c. e dà diritto al Locatore di agire per il recupero del credito, gli interessi moratori al tasso legale ex art. 1224 c.c. e la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. Il Locatore esercita l'opzione per la cedolare secca all'aliquota del 21% (D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23). Conseguentemente, il Locatore rinuncia per l'intera durata contrattuale alla facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, ivi compresa la variazione ISTAT (art. 3, co. 11, D.Lgs. 23/2011).
Deposito cauzionale: Il Conduttore versa un deposito pari a 2800,00 EUR, restituibile entro 30 giorni dalla riconsegna delle chiavi, previa verifica dell'immobile (art. 11 L. 431/1998 e art. 1590 c.c.). Il deposito non sostituisce il pagamento del canone.
• Consegnare l'immobile in buone condizioni di manutenzione e abitabilità
• Garantire il pacifico godimento per l'intera durata del contratto
• Eseguire le riparazioni straordinarie e urgenti
• Comunicare tempestivamente qualsiasi variazione della propria situazione che incida sull'esigenza transitoria dichiarata
Obblighi del Conduttore (artt. 1587-1591 c.c.):
• Pagare il canone nei termini stabiliti
• Usare l'immobile con diligenza e conservarlo in buono stato
• Non apportare modifiche o innovazioni senza consenso scritto del Locatore
• Non cedere il contratto né sublocare senza consenso scritto del Locatore (art. 1594 c.c.)
• Riconsegnare l'immobile nello stato in cui è stato ricevuto, salvo normale deterioramento da uso (art. 1590 c.c.)
• Comunicare tempestivamente qualsiasi variazione della propria situazione che incida sull'esigenza transitoria dichiarata
L'opzione per la cedolare secca comporta:
• Sostituzione dell'IRPEF e delle relative addizionali sui redditi da locazione
• Esenzione dall'imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione
• Rinuncia del Locatore, per l'intera durata del contratto, alla facoltà di chiedere aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, compresa variazione ISTAT (art. 3 co. 11 D.Lgs. 23/2011)
• Obbligo del Locatore di comunicare preventivamente per raccomandata al Conduttore l'opzione per la cedolare secca
Il Conduttore prende atto dell'opzione per la cedolare secca esercitata dal Locatore. La comunicazione preventiva al Conduttore ex art. 3 co. 11 D.Lgs. 23/2011 è effettuata con la sottoscrizione del presente contratto.
Registrazione: Il presente contratto è soggetto a registrazione obbligatoria presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione, ai sensi dell'art. 13 L. 431/1998 e del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Le spese di registrazione, se non diversamente concordato, sono ripartite in parti uguali.
Legge applicabile e foro: Il presente contratto è regolato dalla legge italiana, con particolare riferimento alla L. 431/1998 e agli accordi territoriali del Comune di Milano. Per qualsiasi controversia è competente il Tribunale del luogo in cui è sito l'immobile.
Integralità: Il presente contratto costituisce l'intero accordo tra le Parti in relazione alla locazione dell'immobile e sostituisce ogni precedente intesa. Ogni modifica dovrà essere concordata per iscritto.
Cos'è il contratto di locazione transitoria?
Il contratto di locazione transitoria è disciplinato dall'art. 5 della Legge 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017 (che ha sostituito il DM 30 dicembre 2002). Permette di stipulare contratti di durata compresa tra 1 e 18 mesi quando sussistono esigenze transitorie del locatore o del conduttore, debitamente specificate nel contratto. Senza questa specificazione, il contratto è convertito d'ufficio in un contratto ordinario 4+4 (art. 13 Legge 431/1998). La transitorietà deve essere reale: le esigenze transitorie devono essere indicate con precisione e devono corrispondere alla realtà.
Le esigenze transitorie tipiche del locatore sono: necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un familiare entro la scadenza; lavori di ristrutturazione dell'immobile in cui il locatore risiede; vendita programmata dell'immobile; altre esigenze documentabili. Le esigenze del conduttore sono invece: trasferimento temporaneo per lavoro; corso di aggiornamento professionale; cure mediche; frequenza di corsi di studio in altra città (per studenti universitari si applica però una disciplina specifica, DM 16 gennaio 2017). Il DM 16 gennaio 2017 individua categorie specifiche.
Il canone del contratto transitorio può essere libero nei comuni non ad alta tensione abitativa; nei comuni ad alta tensione abitativa, il DM 16 gennaio 2017 prevede che il canone rientri nelle fasce degli accordi territoriali (come per i contratti concordati 3+2), con l'aggiunta di una maggiorazione del 20% per i contratti transitori. La cedolare secca si applica anche ai contratti transitori, con aliquota del 21% (o 10% se il canone rientra nelle fasce concordate). Il contratto deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.
Cosa include questo modello
Il modello di locazione transitoria di Doxuno include tutte le clausole previste dalla Legge 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017.
Dati delle parti e dell'immobile
Locatore, conduttore, indirizzo, dati catastali e caratteristiche
Esigenza transitoria
Specificazione documentata dell'esigenza transitoria di locatore o conduttore
Durata (1-18 mesi)
Data di inizio e fine del contratto transitorio con termine preciso
Canone
Importo del canone mensile con riferimento agli accordi territoriali se richiesto
Cessazione automatica
Clausola di cessazione automatica alla scadenza senza necessità di disdetta
Deposito cauzionale
Importo (max 3 mensilità) e restituzione alla fine del contratto
Come creare il contratto di locazione transitoria
La validità del contratto transitorio dipende dalla corretta indicazione dell'esigenza transitoria. Ecco i passaggi.
- 1
Identifica e documenta l'esigenza transitoria
L'esigenza transitoria deve essere specificata nel contratto. Se è del locatore (es. rientro in Italia tra 12 mesi), indica il motivo. Se è del conduttore (es. trasferimento di lavoro per 9 mesi), riportala con riferimento alla documentazione disponibile (lettera aziendale, contratto a termine).
- 2
Stabilisci la durata precisa
Indica la data di inizio e la data di fine esatta del contratto. La durata deve essere compresa tra 1 e 18 mesi. Il contratto cessa automaticamente alla scadenza senza necessità di disdetta formale.
- 3
Definisci il canone
Nei comuni ad alta tensione abitativa, verifica le fasce degli accordi territoriali e applica la maggiorazione del 20% consentita per i contratti transitori. Nei comuni senza accordi, il canone è libero.
- 4
Verifica se serve l'attestazione di conformità
Nei comuni ad alta tensione abitativa con accordi territoriali, il contratto transitorio deve essere corredato da un'attestazione di conformità rilasciata da un'organizzazione firmataria degli accordi, necessaria per le agevolazioni fiscali.
- 5
Registra il contratto
Registra all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Con cedolare secca: aliquota 21% (o 10% se canone concordato). Senza cedolare: imposta di registro del 2% del canone per l'intera durata contrattuale.
Considerazioni legali
Il contratto transitorio deve documentare una reale esigenza temporanea. Senza questa specifica, è convertito d'ufficio in contratto ordinario 4+4.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Contratto transitorio — art. 5 Legge 431/1998 e DM 16 gennaio 2017
L'art. 5 della Legge 431/1998 consente contratti di durata da 1 a 18 mesi per esigenze transitorie. Il DM 16 gennaio 2017 ha ridefinito le categorie di esigenze transitorie e i criteri per la determinazione del canone nei comuni ad alta tensione abitativa. L'esigenza deve essere specificata nel contratto, pena la conversione automatica in contratto 4+4.
Nullità e conversione — art. 13 Legge 431/1998
L'art. 13 della Legge 431/1998 prevede la nullità delle clausole che aggravano la posizione del conduttore. Se il contratto transitorio non indica l'esigenza transitoria o se questa non sussiste effettivamente, il contratto è convertito d'ufficio nella durata ordinaria di 4 anni + 4, e il conduttore può chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso.
Canone nei comuni ad alta tensione abitativa
Nei comuni ad alta tensione abitativa, il DM 16 gennaio 2017 prevede che il canone del contratto transitorio rientri nelle fasce degli accordi territoriali, con una maggiorazione massima del 20%. Per accedere alle agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%) è necessaria l'attestazione di conformità. Nei comuni senza accordi, il canone è libero.
Contratto transitorio per studenti — art. 5, co. 2, Legge 431/1998
Per gli studenti universitari fuori sede è prevista una disciplina specifica: contratti da 6 a 36 mesi stipulati dagli studenti iscritti a corsi universitari fuori dal comune di residenza. Il canone è concordato con le organizzazioni di categoria. La cedolare secca al 10% si applica anche a questa tipologia. Il DM 16 gennaio 2017 ha aggiornato i criteri.
Domande frequenti
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