Modello gratuito di Contratto di Locazione Stanza
Affittare una singola stanza in un appartamento condiviso richiede un contratto che regoli canone, spazi comuni, utenze e regole di convivenza. Con questo modello conforme alla Legge 431/1998 e al Codice Civile puoi redigere un accordo chiaro e scaricare il PDF.
| APPARTAMENTO | Corso Buenos Aires 55, piano 3°, int. 8 — 20124 Milano MI |
| STANZA CONCESSA IN LOCAZIONE | Stanza singola con uso bagno privato, arredata, lato cortile |
| DATA INIZIO | 1 maggio 2025 |
| CANONE MENSILE | 600,00 EUR |
| SPESE CONDOMINIALI | Incluse nel canone |
| UTENZE (LUCE, GAS, INTERNET…) | Ripartite tra i coinquilini |
| DEPOSITO CAUZIONALE | 1200,00 EUR |
Il presente contratto costituisce una locazione parziale di immobile ad uso abitativo, disciplinata dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431 (art. 1, co. 2) e dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. Il Conduttore ha diritto di godere della stanza assegnata e delle parti comuni dell'appartamento indicate nel presente contratto. Il Conduttore si obbliga a rispettare il regolamento di convivenza e le norme di buona educazione nei confronti degli eventuali altri coinquilini e del Locatore.
Ai sensi della L. 431/1998, per le locazioni di singola stanza in appartamento si applica la disciplina delle locazioni abitative ordinarie. Il preavviso minimo per la disdetta da parte del Conduttore è di 30 (trenta) giorni. Il Locatore potrà recedere dal contratto per i motivi previsti dalla L. 431/1998, con preavviso minimo di 6 (sei) mesi a mezzo raccomandata A/R o PEC, salvo i casi di risoluzione per inadempimento.
Spese condominiali: Le spese condominiali ordinarie sono incluse nel canone mensile e a carico del Locatore.
Utenze (luce, gas, acqua, internet): Le utenze sono ripartite in parti uguali tra i conduttori dell'appartamento, salvo diverso accordo scritto. Il conguaglio avviene mensilmente in base alle bollette effettive.
Ai sensi dell'art. 11 L. 431/1998, il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità di canone. Il deposito sarà restituito al termine della locazione entro 30 (trenta) giorni dalla riconsegna delle chiavi e previo accertamento delle condizioni della stanza e delle parti comuni, con deduzione di eventuali danni imputabili al Conduttore eccedenti il normale deterioramento da uso (art. 1590 c.c.). Il deposito non può essere imputato al pagamento dei canoni.
• Consegnare la stanza e le parti comuni in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.)
• Garantire il pacifico godimento dell'unità locata (art. 1575 n. 3 c.c.)
• Eseguire le riparazioni straordinarie necessarie
Obblighi del Conduttore:
• Pagare il canone e le spese nei termini stabiliti
• Usare la stanza e le parti comuni con diligenza e rispetto verso gli altri coinquilini
• Non apportare modifiche all'immobile senza consenso scritto del Locatore (art. 1587 c.c.)
• Rispettare le norme condominiali e regolamentari
• Segnalare tempestivamente al Locatore eventuali guasti o necessità di riparazione
• Riconsegnare la stanza nelle stesse condizioni in cui è stata ricevuta (art. 1590 c.c.)
Privacy (GDPR): I dati personali dei conduttori e coinquilini saranno trattati esclusivamente ai fini della gestione del rapporto locativo, ai sensi del Reg. UE 2016/679 (GDPR) e del D.Lgs. 196/2003.
Cucina attrezzata, soggiorno/sala pranzo, bagno di servizio, corridoio, lavanderia con lavatrice, balcone
Regole di convivenza:
Silenzio dalle ore 22:00 alle ore 8:00 in settimana; pulizia cucina immediata dopo l'uso; raccolta differenziata obbligatoria secondo il calendario comunale
Le regole di convivenza sono parte integrante del presente contratto. La violazione grave o reiterata delle stesse costituisce inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Ospiti: In relazione all'appartamento, sono consentiti ospiti occasionali previo preavviso scritto al Locatore con almeno 24 ore di anticipo; soggiorni superiori a 7 notti richiedono consenso scritto del Locatore. È in ogni caso vietato far pernottare stabilmente terze persone nell'appartamento senza il consenso scritto del Locatore, in quanto costituirebbe sublocazione non autorizzata ai sensi dell'art. 1594 c.c.
Sublocazione: La sublocazione della stanza, totale o parziale, è vietata senza il previo consenso scritto del Locatore (art. 1594 c.c.). La violazione costituisce grave inadempimento ex art. 1456 c.c.
Preavviso di recesso del Conduttore: Il Conduttore che intende recedere dal contratto è tenuto a comunicarlo al Locatore con preavviso scritto di almeno 30 giorni a mezzo raccomandata A/R o PEC. La mancata comunicazione nei termini obbligherà il Conduttore al pagamento del canone per il periodo di preavviso non rispettato.
Legge applicabile e foro: Il presente contratto è disciplinato dalla legge italiana, con particolare riferimento alla L. 431/1998 e al Codice Civile. Per qualsiasi controversia, è competente il Tribunale del luogo in cui è sito l'appartamento.
Inventario: Al momento della consegna delle chiavi le Parti potranno redigere un verbale di consegna con l'inventario dei beni presenti nella stanza assegnata, che costituirà parte integrante del presente contratto.
Modifiche: Ogni modifica o integrazione al presente contratto dovrà essere concordata per iscritto e sottoscritta da entrambe le Parti.
Cos'è il contratto di locazione per singola stanza?
Il contratto di locazione per singola stanza è l'accordo con cui il proprietario (o il conduttore principale in caso di subaffitto) concede in godimento una camera di un appartamento condiviso a fronte di un canone. Il conduttore della stanza ha diritto di utilizzare anche gli spazi comuni (cucina, bagno, corridoio, soggiorno). Giuridicamente si tratta di una locazione parziale dell'immobile: si applica la Legge 431/1998 quando il locatore è il proprietario, con le stesse tutele della locazione intera (durata minima, recesso, ecc.).
Nella pratica, la locazione di stanze in appartamenti condivisi può configurarsi in due modi: locazione diretta dal proprietario al conduttore della stanza singola (il proprietario affitta stanze diverse a persone diverse); oppure sublocazione dal conduttore principale ad altri coinquilini (il conduttore affitta a sua volta la stanza con l'autorizzazione del proprietario). Nel primo caso si applica la Legge 431/1998; nel secondo si tratta di una sublocazione regolata dall'art. 2 della Legge 431/1998 e dall'art. 1594 c.c., che richiede il consenso scritto del locatore principale.
Le clausole più delicate riguardano la definizione degli spazi di uso esclusivo (la stanza) e degli spazi comuni, la ripartizione delle spese per utenze (luce, gas, acqua, internet), la convivenza (orari, animali domestici, ospiti), la pulizia degli spazi comuni e le regole di comportamento. Molti contratti di locazione stanza includono anche un regolamento di convivenza allegato. Il deposito cauzionale deve rispettare il limite di 3 mensilità della quota del canone imputabile alla singola stanza.
Cosa include questo modello
Il modello di locazione stanza di Doxuno include tutte le clausole per regolare chiaramente la convivenza e le responsabilità.
Dati delle parti
Locatore/conduttore principale e conduttore della stanza
Descrizione della stanza e degli spazi comuni
Stanza assegnata, metratura, arredi inclusi e aree condivise
Canone e ripartizione spese
Canone mensile, spese condominiali e quote utenze (luce, gas, internet)
Durata e disdetta
Durata del contratto, preavviso per disdetta e rinnovo
Regole di convivenza
Orari, ospiti, animali domestici, pulizia degli spazi comuni
Deposito cauzionale
Importo (max 3 mensilità della quota stanza) e condizioni di restituzione
Come creare il contratto di locazione stanza
Un contratto stanza ben redatto previene la maggior parte delle controversie tra coinquilini. Ecco i passaggi.
- 1
Identifica le parti e il tipo di contratto
Chiarisci se sei il proprietario che affitta direttamente o il conduttore principale che subaffitta. Nel secondo caso verifica di avere l'autorizzazione scritta del proprietario alla sublocazione.
- 2
Descrivi la stanza e gli spazi comuni
Indica la stanza assegnata (numero, piano, arredo incluso) e gli spazi comuni a cui il conduttore ha accesso (cucina, bagno, soggiorno, lavatrice, terrazzo). Descrivi l'arredo presente nella stanza.
- 3
Definisci il canone e la ripartizione delle spese
Indica il canone mensile per la stanza e come vengono ripartite le spese per utenze (luce, gas, acqua, internet). Specifica se sono incluse o fatturate separatamente con riepilogo mensile.
- 4
Inserisci le regole di convivenza
Stabilisci le regole fondamentali: orari di silenzio, possibilità di ospiti, animali domestici, rotazione per la pulizia degli spazi comuni, uso della cucina. Le regole chiare prevengono i conflitti.
- 5
Registra il contratto
Se il contratto ha durata superiore a 30 giorni, va registrato all'Agenzia delle Entrate. Se è una locazione diretta dal proprietario, si applica l'imposta di registro del 2% del canone annuo. Se è una sublocazione, non è soggetta a cedolare secca.
Considerazioni legali
La locazione di una singola stanza è soggetta alla Legge 431/1998 se il locatore è il proprietario, e alle norme sulla sublocazione se il locatore è il conduttore principale.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Locazione parziale da parte del proprietario — Legge 431/1998
Quando il proprietario affitta singole stanze a più conduttori diversi, ciascun contratto è soggetto alla Legge 431/1998 con le relative tutele: durata minima 4 anni (o 3 per canone concordato), rinnovo automatico, recesso del conduttore con 6 mesi di preavviso. Ogni conduttore di stanza ha un rapporto autonomo con il proprietario.
Sublocazione parziale — art. 2 Legge 431/1998 e art. 1594 c.c.
Il conduttore principale può sublocare la singola stanza solo con il consenso scritto del proprietario (art. 1594 c.c.). La sublocazione parziale (solo una stanza e non l'intero appartamento) è consentita dalla Legge 431/1998. Il conduttore principale rimane responsabile verso il proprietario per il pagamento del canone e per i danni causati dal subconduttore.
Deposito cauzionale — limite di 3 mensilità
Il deposito cauzionale per la locazione di una stanza non può superare 3 mensilità del canone imputabile alla stanza (per analogia con il limite dell'art. 11 Legge 392/1978). Deve essere restituito alla fine del contratto con gli interessi legali, detratti eventuali danni imputabili al conduttore.
Cedolare secca e locazione stanza
Il proprietario che affitta una o più stanze del proprio appartamento può optare per la cedolare secca (21% o 10% per canone concordato) se ha mantenuto la residenza nell'appartamento. La sublocazione non è soggetta a cedolare secca: il subconduttore non può applicarla in quanto non è il proprietario dell'immobile.
Domande frequenti
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