Modello gratuito di Contratto di Locazione Magazzino
Affittare un magazzino o un deposito richiede un contratto che regoli chiaramente l'uso consentito, le responsabilità per la merce stoccata e le spese di manutenzione. Con questo modello conforme al Codice Civile (artt. 1571-1614) puoi redigere un contratto valido e scaricarlo in PDF.
| INDIRIZZO MAGAZZINO/DEPOSITO | Via Industriale 45, capannone B — 20037 Paderno Dugnano MI |
| SUPERFICIE | 250 mq |
| PIANO / LIVELLO | Piano terra |
| DATA INIZIO LOCAZIONE | 1 maggio 2025 |
| DURATA | 6 anni |
| CANONE MENSILE | 1800,00 EUR |
| DEPOSITO CAUZIONALE | 5400,00 EUR |
Ai sensi dell'art. 1 L. 392/1978, il presente contratto è soggetto alla disciplina delle locazioni non abitative (artt. 27-42 L. 392/1978). Il Conduttore si obbliga a destinare l'immobile esclusivamente all'uso indicato e a non modificarne la destinazione senza il previo consenso scritto del Locatore. Qualsiasi modifica non autorizzata della destinazione d'uso costituirà grave inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., con conseguente diritto del Locatore alla risoluzione del contratto.
Ai sensi dell'art. 27 L. 392/1978, la durata minima delle locazioni non abitative è di sei anni. In caso di durata inferiore prevista dalle parti, si intende comunque proroga automatica di diritto a sei anni. Al termine del periodo contrattuale, il contratto si intende rinnovato automaticamente per un uguale periodo, salvo disdetta da inviarsi, ai sensi dell'art. 28 L. 392/1978, con preavviso di almeno 12 (dodici) mesi a mezzo raccomandata A/R o PEC. Il Locatore ha facoltà di diniegare il rinnovo esclusivamente nelle ipotesi tipizzate dall'art. 29 L. 392/1978 (uso diretto, ristrutturazione, ecc.).
Ai sensi dell'art. 32 L. 392/1978, il canone di locazione non abitativa è libero. Il mancato pagamento del canone nel termine stabilito costituirà mora automatica ai sensi dell'art. 1219 c. 2 n. 3 c.c. e darà diritto al Locatore di agire per il recupero del credito e la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. e dell'art. 657 c.p.c. (sfratto per morosità). Sulle somme non pagate sono dovuti interessi moratori al tasso legale ex art. 1224 c.c.
Ai sensi dell'art. 11 L. 392/1978 (applicabile in via analogica) il deposito cauzionale non produce interessi a favore del Conduttore salvo diverso accordo scritto. Il deposito sarà restituito al termine della locazione entro 30 (trenta) giorni dalla riconsegna delle chiavi, previa verifica dello stato dell'immobile e deduzione di eventuali danni imputabili al Conduttore ai sensi dell'art. 1590 c.c. (deterioramento eccedente il normale uso). Il deposito non può essere imputato al pagamento dei canoni.
• Consegnare il magazzino in buono stato di manutenzione e idoneo all'uso pattuito
• Garantire il pacifico godimento dell'immobile per l'intera durata della locazione
• Eseguire le riparazioni straordinarie necessarie (es. strutture, copertura, impianti principali)
• Rilasciare regolare ricevuta di ogni pagamento ricevuto
Obblighi del Conduttore (artt. 1587-1591 c.c.):
• Pagare il canone nei termini e modalità stabiliti
• Usare il magazzino con diligenza e conservarlo in buono stato
• Eseguire le riparazioni di piccola manutenzione a proprio carico
• Non apportare modifiche o innovazioni all'immobile senza consenso scritto del Locatore
• Riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui è stato ricevuto, salvo il normale deterioramento da uso (art. 1590 c.c.)
• Non cedere il contratto né sublocare senza consenso scritto del Locatore (art. 1594 c.c.)
Deposito e stoccaggio di merci non pericolose, materiali edili e attrezzature commerciali
È espressamente vietato lo stoccaggio o la lavorazione di materiali infiammabili, esplosivi, pericolosi ai sensi del D.Lgs. 17 agosto 1999, n. 334 (Direttiva Seveso III) e del D.M. 1 luglio 2014 (prevenzione incendi) senza le autorizzazioni previste dalla normativa vigente e senza preventivo consenso scritto del Locatore.
Il Conduttore si obbliga a rispettare tutte le normative applicabili in materia di igiene, sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/2008), prevenzione incendi e regolamentazioni condominiali. In caso di violazione, il Locatore ha diritto alla risoluzione immediata del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. e al risarcimento integrale dei danni.
Opere del Conduttore: È consentita l'installazione di scaffalature metalliche smontabili previa comunicazione scritta al Locatore
• Responsabilità civile verso terzi derivante dall'utilizzo del magazzino
• Danni alle merci e ai materiali depositati
• Incendio, furto e danni accidentali all'immobile
La polizza dovrà essere stipulata con primaria compagnia assicurativa e copia della stessa dovrà essere consegnata al Locatore entro 15 giorni dalla sottoscrizione del presente contratto. Il Locatore non risponde per danni alle merci o ai materiali del Conduttore in assenza di colpa grave o dolo (art. 1588 c.c.).
Il Locatore risponde per i danni causati da vizi dell'immobile noti o conoscibili con l'ordinaria diligenza (art. 1578 c.c.). Il Conduttore è responsabile dei danni causati da uso improprio o negligente del magazzino (art. 1587 c.c.).
Sublocazione: La sublocazione, totale o parziale, è espressamente vietata senza preventivo consenso scritto del Locatore (art. 1594 c.c.).
Clausola speciale: Il Conduttore si obbliga a mantenere liberi almeno 3 metri di spazio intorno alle uscite di emergenza
Legge applicabile e foro: Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Per qualsiasi controversia, le Parti concordano la competenza del Tribunale del luogo in cui è sito l'immobile, salvo diverso accordo successivo. Si applica la disciplina di cui agli artt. 27-42 L. 392/1978 e, per quanto non espressamente previsto, il Codice Civile.
Cos'è il contratto di locazione magazzino?
Il contratto di locazione magazzino è l'accordo con cui il proprietario concede in godimento un immobile a uso deposito o magazzino a fronte di un canone periodico. Come per i box auto, la locazione di magazzini e depositi non è soggetta alle norme speciali delle locazioni abitative (Legge 431/1998) né a quelle commerciali (Legge 392/1978) quando l'immobile non è destinato all'esercizio di un'attività commerciale con contatto diretto con il pubblico. Si applica la disciplina generale del Codice Civile (artt. 1571-1614) con piena libertà delle parti.
Se però il magazzino è utilizzato come parte integrante di un'attività commerciale, artigianale o industriale svolta in un altro immobile, la locazione potrebbe ricadere nella disciplina della Legge 392/1978 con le relative tutele (durata minima 6 anni, indennità di avviamento, diritto di prelazione). La distinzione dipende dalla destinazione d'uso effettiva e dalla correlazione con l'attività principale del conduttore. In caso di dubbio, è preferibile qualificare il contratto esplicitamente come locazione di immobile ad uso non commerciale.
Le clausole più rilevanti del contratto di locazione magazzino riguardano: l'uso consentito (tipo di merce stoccabile, attività vietate come la lavorazione o la vendita al dettaglio), le norme di sicurezza antincendio (D.Lgs. 81/2008, DM 10 marzo 1998), la manutenzione ordinaria e straordinaria, le condizioni per il subaffitto e la responsabilità per danni a terzi o alla merce. Il locatore non risponde normalmente per danni alla merce del conduttore, salvo accordo specifico o responsabilità da mancata manutenzione.
Cosa include questo modello
Il modello di locazione magazzino di Doxuno include tutte le clausole per tutelare locatore e conduttore.
Dati delle parti
Locatore e conduttore con generalità complete, CF/P.IVA
Descrizione del magazzino
Indirizzo, dati catastali, superficie, altezza e caratteristiche tecniche
Canone e durata
Importo del canone, modalità di pagamento, durata e rinnovo
Uso consentito
Tipo di merce o attività consentita, portata del pavimento, altezze
Sicurezza e conformità
Adempimenti antincendio, D.Lgs. 81/2008, impianti elettrici
Manutenzione e responsabilità
Ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie tra le parti
Come creare il contratto di locazione magazzino
Ecco i passaggi per redigere un contratto di locazione magazzino completo e sicuro.
- 1
Descrive il magazzino con dettaglio tecnico
Indica superficie utile, altezza del soffitto (rilevante per il tipo di stoccaggio), portata del pavimento, accessi (larghezza portoni, rampe), disponibilità di elettricità, riscaldamento e impianti antincendio.
- 2
Definisci l'uso consentito
Specifica il tipo di merce che può essere stoccata (alimentare, non alimentare, materiale pericoloso, ecc.) e le attività vietate (lavorazione, vendita al dettaglio, residenza). Riporta i limiti di portata e le norme di sicurezza applicabili.
- 3
Stabilisci le responsabilità per sicurezza
Indica chi è responsabile del rispetto delle norme antincendio (DM 10 marzo 1998, D.Lgs. 81/2008) e degli impianti. Specifica se il conduttore deve effettuare manutenzione degli impianti durante la locazione.
- 4
Regola la manutenzione ordinaria e straordinaria
La manutenzione ordinaria (piccole riparazioni, pulizia) è a carico del conduttore; quella straordinaria (struttura, tetto, impianti principali) è a carico del locatore (art. 1576 c.c.), salvo diversa pattuizione.
- 5
Registra il contratto
Registra all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. L'imposta di registro è del 2% del canone annuo. Per i magazzini connessi ad attività d'impresa può essere applicabile l'IVA.
Considerazioni legali
La locazione magazzino non prevede tutele speciali per il conduttore, ma le norme di sicurezza antincendio e del lavoro vanno rispettate.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Disciplina codicistica — artt. 1571-1614 c.c.
In assenza di norme speciali, la locazione di magazzini e depositi ad uso non commerciale è disciplinata dagli artt. 1571-1614 c.c. con piena libertà contrattuale. Non si applica la Legge 392/1978 (tutele per le locazioni commerciali) salvo che il magazzino sia funzionalmente collegato a un'attività commerciale o industriale svolta nell'immobile.
Norme antincendio — D.M. 10 marzo 1998 e D.Lgs. 81/2008
I magazzini e i depositi sono soggetti alle norme di prevenzione incendi del D.M. 10 marzo 1998 (depositi di materiali combustibili) e del D.Lgs. 81/2008 (sicurezza sul lavoro). Il responsabile delle misure antincendio è il datore di lavoro/conduttore che svolge attività nell'immobile. Il locatore è responsabile della conformità strutturale dell'edificio agli standard di sicurezza.
Obblighi di manutenzione — artt. 1575-1577 c.c.
Il locatore deve consegnare l'immobile in buono stato e mantenerlo in condizione da servire all'uso pattuito (art. 1575 c.c.). La riparazione delle cose deteriorate per vetustà o cause non imputabili al conduttore è a carico del locatore (art. 1576 c.c.). Il conduttore deve effettuare la piccola manutenzione ordinaria e non apportare modifiche senza consenso del locatore.
Responsabilità per danni alla merce stoccata
Il locatore del magazzino non è normalmente responsabile per danni alla merce del conduttore causati da eventi atmosferici, furto o deterioramento, salvo che i danni derivino da vizi dell'immobile che il locatore avrebbe dovuto eliminare o dichiarare. Il conduttore dovrebbe stipulare un'assicurazione sul contenuto del magazzino (polizza merci).
Domande frequenti
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