Modello gratuito di Contratto di Locazione Commerciale
Il contratto di locazione commerciale disciplina l'affitto di immobili destinati ad attività d'impresa, commercio o artigianato. Con questo modello conforme alla Legge 392/1978 (artt. 27-42) e al Codice Civile puoi redigere un contratto 6+6 anni con tutte le clausole essenziali e scaricarlo in PDF.
Il Conduttore non potrà mutare la destinazione d'uso dell'immobile senza il preventivo consenso scritto del Locatore. La violazione di tale divieto costituisce causa di risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 27 ss. L. 392/1978.
Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo di sei anni (contratto 6+6), salvo disdetta comunicata da una delle Parti con preavviso di almeno dodici mesi prima della scadenza, a mezzo raccomandata A/R o PEC (art. 27 co. 1 L. 392/1978).
Il Locatore può opporsi al rinnovo solo per i motivi tassativamente previsti dall'art. 29 L. 392/1978 (necessità personale, demolizione, ricostruzione, mancato utilizzo dell'immobile per uso cui è destinato).
IBAN del Locatore: IT60 X054 2811 1010 0000 1234 567.
Il mancato pagamento del canone mensile ovvero delle spese accessorie nel termine pattuito, nei limiti di cui all'art. 5 L. 392/1978 (importi superiori a due mensilità), costituisce inadempimento che legittima il Locatore alla risoluzione contrattuale.
Il canone è soggetto all'IVA nella misura prevista dalla normativa vigente qualora il Conduttore agisca nell'esercizio di attività d'impresa, arte o professione.
In nessun caso il deposito può essere imputato al canone dovuto per il periodo contrattuale. Il Locatore dovrà motivare per iscritto eventuali trattenute.
a) Consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione, idoneo all'uso commerciale pattuito.
b) Mantenere l'immobile in stato da servire all'uso pattuito, eseguendo le riparazioni straordinarie (art. 1576 c.c.).
c) Garantire il godimento pacifico dell'immobile per tutta la durata del contratto.
d) Non ostacolare l'esercizio dell'attività commerciale del Conduttore per ragioni non imputabili a quest'ultimo.
e) Comunicare tempestivamente al Conduttore qualsiasi intenzione di vendere l'immobile, affinché il Conduttore possa esercitare il diritto di prelazione (art. 38 L. 392/1978).
a) Pagare il canone e le spese accessorie nei termini stabiliti.
b) Utilizzare l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, esclusivamente per l'attività commerciale pattuita.
c) Non apportare modifiche strutturali o innovazioni all'immobile senza il consenso scritto del Locatore.
d) Provvedere alle piccole riparazioni derivanti dall'uso ordinario (art. 1609 c.c.).
e) Restituire l'immobile al termine della locazione nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d'uso.
f) Ottenere le autorizzazioni e licenze necessarie all'esercizio della propria attività commerciale, assumendone la piena responsabilità.
L'aggiornamento sarà comunicato dal Locatore al Conduttore con congruo preavviso, indicando l'indice ISTAT applicato, la variazione percentuale e il nuovo importo del canone. In assenza di comunicazione, il canone resta invariato.
Qualora il locale sia destinato ad attività con accesso di clientela al pubblico, l'indennità può essere aumentata fino a trentasei mensilità ove venga dimostrato che il trasferimento o la cessazione dell'attività comporta una sensibile perdita di clientela (art. 34 co. 2 L. 392/1978).
L'indennità non è dovuta nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento del Conduttore.
In caso di violazione del diritto di prelazione, il Conduttore può esercitare il diritto di riscatto nei confronti del terzo acquirente entro sei mesi dalla data di trascrizione del contratto di compravendita (art. 39 L. 392/1978).
Installazione impianto di climatizzazione; adeguamento rete elettrica a 3 fasi; predisposizione scarichi aggiuntivi per macchina caffè
Le opere saranno eseguite a regola d'arte e a spese del Conduttore. Salvo diverso accordo scritto, le migliorie eseguite resteranno acquisite all'immobile senza diritto ad indennità (art. 1592 c.c.).
Le eventuali clausole nulle non inficiano la validità del contratto nel suo complesso. Le clausole nulle si intendono sostituite di diritto dalle corrispondenti disposizioni di legge inderogabili.
Per qualsiasi controversia le Parti si sottopongono alla giurisdizione esclusiva del Tribunale del luogo in cui è sito l'immobile locato.
Il contratto è redatto in duplice copia originale, una per ciascuna Parte.
Cos'è il contratto di locazione commerciale?
Il contratto di locazione commerciale è l'accordo con cui il locatore concede in godimento un immobile a uso non abitativo per l'esercizio di un'attività commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico o di lavoro autonomo. La disciplina di riferimento è la Legge 27 luglio 1978, n. 392 (Legge sull'equo canone), in particolare gli artt. 27-42, che sopravvive dopo la riforma del 1998 per le sole locazioni non abitative. La durata minima legale è di 6 anni (12 anni per alberghi e teatri), con rinnovo automatico per altri 6 anni salvo disdetta motivata del locatore.
Le tutele del conduttore commerciale sono significative: diritto di rinnovo alla prima scadenza (salvo i casi tassativi dell'art. 29 Legge 392/1978); diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile locato (art. 38 Legge 392/1978) e in caso di nuova locazione alla prima scadenza (art. 40); diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale in caso di disdetta del locatore alla prima scadenza (art. 34 Legge 392/1978), pari a 18 mensilità del canone (21 per attività alberghiere e teatrali). Queste tutele non si applicano alle attività prive di contatto diretto con il pubblico.
Il canone delle locazioni commerciali è libero (nessun limite di legge) e può essere aggiornato secondo l'indice ISTAT fino al 100% della variazione annua (art. 32 Legge 392/1978), se contrattualmente previsto. Le spese straordinarie sono a carico del locatore (art. 1576 c.c.) salvo diversa pattuizione. Il contratto commerciale deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate; le cessioni e le sublocazioni sono soggette a limiti (artt. 36-37 Legge 392/1978).
Cosa include questo modello
Il modello di locazione commerciale di Doxuno include tutte le clausole previste dalla Legge 392/1978 per un contratto valido e completo.
Dati delle parti
Locatore e conduttore con ragione sociale/CF/P.IVA e sede legale
Descrizione dell'immobile
Indirizzo, dati catastali, superficie e destinazione d'uso commerciale
Canone e aggiornamento ISTAT
Canone annuale, modalità di pagamento e variazione ISTAT (max 100%)
Durata e rinnovo (6+6)
Durata minima di 6 anni, rinnovo automatico e condizioni di disdetta
Indennità di avviamento
Clausola sull'indennità dovuta in caso di mancato rinnovo (18 mensilità)
Diritto di prelazione
Prelazione all'acquisto e alla rilocazione ai sensi degli artt. 38-40
Come creare il contratto di locazione commerciale
Un contratto commerciale richiede attenzione alle tutele legali del conduttore. Ecco i passaggi fondamentali.
- 1
Verifica la destinazione d'uso dell'immobile
L'immobile deve avere destinazione urbanistica compatibile con l'attività commerciale che vi si svolge. Verifica il certificato di agibilità e le autorizzazioni comunali necessarie per l'attività specifica.
- 2
Definisci il canone e l'aggiornamento ISTAT
Indica il canone annuo o mensile, la modalità di pagamento (mensile o trimestrale anticipato) e la clausola di aggiornamento ISTAT, specificando se si applica il 75% o il 100% della variazione annua.
- 3
Inserisci la durata e le condizioni di disdetta
La durata minima è 6 anni. Inserisci le condizioni per disdettare alla prima scadenza (casi tassativi art. 29 Legge 392/1978: uso diretto del locatore, demolizione/ricostruzione). Il preavviso di disdetta è di 12 mesi.
- 4
Includi la clausola sull'indennità di avviamento
Se l'attività comporta contatto diretto con il pubblico, il conduttore ha diritto a 18 mensilità di indennità di avviamento in caso di mancato rinnovo. Inserisci questa clausola o una diversa regolamentazione concordata.
- 5
Registra il contratto
Registra il contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. L'imposta di registro è del 1% del canone annuo per le locazioni commerciali. Allega planimetria e atti catastali.
Considerazioni legali
Le locazioni commerciali offrono tutele significative al conduttore: durata minima, rinnovo, indennità di avviamento e prelazione all'acquisto.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Durata minima e rinnovo — art. 27 Legge 392/1978
L'art. 27 della Legge 392/1978 prevede che la durata della locazione non può essere inferiore a 6 anni (12 per alberghi, teatri, cinema, stabilimenti balneari). Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri 6 anni, salvo disdetta del locatore per i motivi tassativi dell'art. 29 (uso diretto, demolizione, ricostruzione) comunicata con preavviso di 12 mesi.
Indennità di avviamento — art. 34 Legge 392/1978
In caso di cessazione del rapporto locatizio per disdetta del locatore o per mancato rinnovo alle condizioni del conduttore, il locatore è tenuto a corrispondere un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (21 per alberghi e teatri), se l'immobile è destinato ad attività commerciali con contatto diretto con il pubblico. La mancata corresponsione dell'indennità sospende il rilascio dell'immobile.
Diritto di prelazione — artt. 38-40 Legge 392/1978
Il conduttore ha diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile (art. 38) e in caso di nuova locazione alla prima scadenza (art. 40). Il locatore deve notificare al conduttore le condizioni di vendita o di nuova locazione; il conduttore ha 60 giorni per esercitare la prelazione. La violazione del diritto di prelazione comporta il diritto al risarcimento del danno.
Cessione e sublocazione — artt. 36-37 Legge 392/1978
Il conduttore può cedere il contratto o sublocare l'immobile senza il consenso del locatore, ma solo contestualmente alla cessione o all'affitto dell'azienda (art. 36). Il locatore può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dalla notifica. La sublocazione parziale è consentita nei limiti in cui non pregiudichi la destinazione d'uso (art. 37).
Domande frequenti
Crea il tuo contratto di locazione commerciale adesso
Redigi un contratto conforme alla Legge 392/1978 con tutte le tutele per locatore e conduttore. Compila i dati e scarica il PDF in pochi minuti.
Free · Instant PDF · No account required