Modello gratuito di Contratto di Locazione Abitativa
Il contratto di locazione abitativa regola il rapporto tra locatore e conduttore per l'affitto di un immobile a uso abitativo. Con questo modello conforme alla Legge 431/1998 e al Codice Civile (artt. 1571-1614) puoi redigere un contratto valido con tutte le clausole essenziali e scaricarlo in PDF.
Il Locatore consegna il presente immobile nello stato in cui si trova, come accertato congiuntamente dalle Parti alla data di stipula del contratto. Eventuali difformità o vizi occulti dovranno essere comunicati per iscritto entro otto giorni dalla consegna, ai sensi dell'art. 1578 c.c.
Il Conduttore ha preso visione dell'immobile e lo accetta nello stato in cui si trova, impegnandosi a restituirlo, al termine della locazione, nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d'uso (art. 1590 c.c.).
Ai sensi dell'art. 2 della L. 431/1998, alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo di quattro anni (contratto 4+4), salvo disdetta comunicata da una delle Parti con preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza, a mezzo raccomandata A/R o PEC.
Alla seconda scadenza (e ad ogni successiva), il rinnovo avviene alle stesse condizioni, salvo accordo diverso tra le Parti o recesso nei termini di legge. Il Locatore può opporsi al rinnovo solo nei casi tassativamente previsti dall'art. 3 L. 431/1998 (necessità abitativa, demolizione o ristrutturazione totale).
IBAN del Locatore: IT60 X054 2811 1010 0000 0123 456.
Il pagamento del canone è essenziale e il ritardo superiore a venti giorni dalla scadenza ovvero il mancato pagamento di due mensilità anche non consecutive costituisce grave inadempimento e causa di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 5 L. 431/1998.
Il Locatore è tenuto a rilasciare quietanza di pagamento per ogni mensilità, se richiesto dal Conduttore.
Il deposito è infruttifero e non può essere imputato al canone. Sarà restituito al Conduttore entro trenta giorni dalla riconsegna dell'immobile, previa verifica dello stato dello stesso e detratte le eventuali somme dovute per danni imputabili al Conduttore eccedenti il normale uso.
Il Locatore dovrà dare conto per iscritto di eventuali trattenute, indicandone le singole motivazioni.
a) Consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione e idoneo all'uso pattuito.
b) Mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto, effettuando le riparazioni straordinarie e quelle non imputabili al Conduttore (art. 1576 c.c.).
c) Garantire il godimento pacifico dell'immobile per tutta la durata del contratto (art. 1575 n. 3 c.c.).
d) Registrare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula e consegnarne copia al Conduttore (art. 13 L. 431/1998).
Obblighi del Conduttore (art. 1587-1590 c.c.):
a) Pagare il canone nei termini stabiliti.
b) Servirsi dell'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso abitativo pattuito.
c) Non apportare modifiche o innovazioni all'immobile senza il consenso scritto del Locatore (art. 1614 c.c.).
d) Segnalare tempestivamente al Locatore qualsiasi guasto o difetto che richieda riparazione straordinaria.
e) Restituire l'immobile, al termine della locazione, nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d'uso.
Il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), con esclusione dei tabacchi, relativa all'anno precedente (art. 24 L. 392/1978, richiamato dall'art. 2 L. 431/1998).
Le piccole riparazioni dipendenti dall'uso ordinario (art. 1609 c.c.) sono a carico del Conduttore.
La presenza di animali domestici nell'immobile è vietata, salvo diverso accordo scritto tra le Parti.
Per le obbligazioni assunte e per qualsiasi controversia nascente dal presente contratto, le Parti eleggono domicilio presso i rispettivi recapiti indicati nel contratto.
Qualsiasi patto contrario alle disposizioni inderogabili della L. 431/1998 è nullo ai sensi dell'art. 13 della medesima legge. Le eventuali clausole nulle non inficiano la validità del contratto nel suo complesso.
Per qualsiasi controversia derivante dal presente contratto, le Parti si sottopongono alla giurisdizione del Tribunale del luogo in cui è sito l'immobile locato.
Il contratto è redatto in duplice copia originale, una per ciascuna Parte.
Cos'è il contratto di locazione abitativa?
Il contratto di locazione abitativa è l'accordo con cui il locatore (proprietario) concede in godimento un immobile a uso abitativo al conduttore (inquilino) dietro pagamento di un canone. In Italia è regolato principalmente dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 — che ha sostituito la Legge 392/1978 per le locazioni abitative — e dal Codice Civile agli artt. 1571-1614. La Legge 431/1998 prevede due tipologie principali di contratto: il contratto a canone libero (durata 4+4 anni, art. 2, co. 1) e il contratto a canone concordato (durata 3+2 anni, art. 2, co. 3) con canone stabilito dagli accordi territoriali tra organizzazioni di categoria.
Il contratto di locazione abitativa deve essere obbligatoriamente redatto in forma scritta (art. 1 Legge 431/1998) e registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La registrazione è obbligatoria per contratti di durata superiore a 30 giorni nell'anno (art. 1 DPR 131/1986). Il locatore che omette la registrazione è soggetto a sanzioni fiscali e il conduttore può avvalersi della nullità del contratto per richiedere la restituzione delle somme versate in eccesso. La cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) consente al locatore persona fisica di optare per un'aliquota fissa (21% canone libero, 10% canone concordato) in sostituzione delle imposte ordinarie.
Le clausole del contratto di locazione abitativa non possono derogare in senso peggiorativo per il conduttore rispetto ai minimi legali: la durata minima è di 4 anni per i contratti liberi e 3 anni per quelli concordati; il rinnovo è tacito (salvo disdetta nei termini); il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità; il conduttore ha diritto di recesso per gravi motivi con preavviso di 6 mesi. Clausole che peggiorano queste tutele sono nulle (art. 13 Legge 431/1998). Le spese ordinarie sono a carico del conduttore, quelle straordinarie del locatore (art. 1576 c.c.).
Cosa include questo modello
Il modello di contratto di locazione abitativa di Doxuno include tutte le clausole essenziali richieste dalla Legge 431/1998 e dal Codice Civile.
Dati delle parti
Locatore e conduttore con generalità complete, codice fiscale e documenti
Descrizione dell'immobile
Indirizzo, dati catastali, superficie e pertinenze (cantina, garage, posto auto)
Canone e modalità di pagamento
Importo mensile, giorno di pagamento, metodo e clausola di aggiornamento ISTAT
Durata e rinnovo
Durata (4+4 o 3+2), decorrenza, condizioni di disdetta e rinnovo
Deposito cauzionale
Importo (max 3 mensilità), modalità di versamento e restituzione
Obblighi delle parti
Manutenzione ordinaria/straordinaria, spese condominiali, destinazione d'uso
Come creare il contratto di locazione abitativa
Redigere un contratto di locazione valido richiede attenzione ai requisiti formali e alle tutele minime previste dalla legge.
- 1
Scegli il tipo di contratto
Decidi se stipulare un contratto a canone libero (4+4 anni, senza limiti al canone) o a canone concordato (3+2 anni, canone definito dagli accordi territoriali). Il secondo gode di agevolazioni fiscali maggiori per entrambe le parti.
- 2
Compila i dati delle parti e dell'immobile
Inserisci le generalità complete di locatore e conduttore (nome, codice fiscale, residenza, documento di identità). Descrivi l'immobile con indirizzo completo, dati catastali, superficie e pertinenze.
- 3
Definisci le condizioni economiche
Indica il canone mensile, il giorno di pagamento, la modalità (bonifico, contanti), l'importo del deposito cauzionale (massimo 3 mensilità) e l'eventuale clausola di aggiornamento ISTAT.
- 4
Firma in originale davanti ai testimoni
Il contratto deve essere firmato da entrambe le parti in almeno due originali (uno per ciascuna parte). Se il conduttore è più di uno, tutti devono firmare.
- 5
Registra all'Agenzia delle Entrate
Entro 30 giorni dalla firma, registra il contratto all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI. Paga l'imposta di registro (2% del canone annuo, min. €67) oppure opta per la cedolare secca.
Considerazioni legali
Il contratto di locazione abitativa è disciplinato da norme imperative a tutela del conduttore. Le clausole in deroga sono nulle.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Durata minima e rinnovo automatico — Legge 431/1998
L'art. 2 della Legge 431/1998 prevede che la durata minima del contratto a canone libero sia di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4 salvo disdetta motivata del locatore. Per il contratto concordato la durata è di 3 anni, rinnovabile per 2. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento con 6 mesi di preavviso per gravi motivi. Il locatore può disdettare alla prima scadenza solo per i motivi tassativamente previsti dall'art. 3 Legge 431/1998.
Deposito cauzionale — art. 11 Legge 392/1978
Il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità del canone. Deve essere restituito alla fine del rapporto locatizio, con gli interessi legali maturati, entro un termine ragionevole dopo la riconsegna delle chiavi. Il locatore può trattenerlo solo per danni all'immobile accertati o per canoni insoluti. La clausola che aumenta il deposito oltre 3 mensilità è nulla.
Cedolare secca — D.Lgs. 23/2011 e L. 92/2012
Il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca (aliquota del 21% per contratti liberi, 10% per contratti concordati) in sostituzione di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo. L'opzione si esercita al momento della registrazione o in sede di rinnovo. Il locatore che opta per la cedolare secca rinuncia per tutta la durata del contratto all'aggiornamento del canone.
Nullità delle clausole peggiorative — art. 13 Legge 431/1998
Sono nulle tutte le clausole del contratto che attribuiscano al locatore un canone superiore a quello scritto e registrato, che escludano il diritto di recesso del conduttore, che impongano al conduttore oneri non previsti dalla legge, che riducano la durata minima legale o che escludano la tacita rinnovazione. La nullità è rilevabile d'ufficio e non sanabile dalle parti.
Domande frequenti
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