Modello gratuito di Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare
Impegna acquirente e venditore prima del rogito notarile con un preliminare di compravendita (compromesso) conforme al Codice Civile. Prezzo, caparra confirmatoria, condizioni sospensive e termini chiari in un PDF pronto in pochi minuti.
Immobile sito in Via Appia Nuova 200, int. 5, 00183 Roma (RM), Comune di Roma, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 100, Particella 200, Sub. 5, Cat. A/2, superficie commerciale di circa 85 mq, classe energetica APE: D.
Appartamento al piano terzo composto da: ingresso, soggiorno, cucina, 2 camere da letto, 1 bagno, ripostiglio. Pertinenza: cantina al piano seminterrato. Esposizione: fronte strada e giardino condominiale.
In caso di inadempimento del promissario acquirente, il promittente venditore avra diritto a trattenere la caparra. In caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente avra diritto alla restituzione del doppio della caparra versata, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
Il saldo del prezzo sara corrisposto: bonifico bancario entro la data del rogito.
• L'immobile e di sua piena ed esclusiva proprieta;
• L'immobile e libero da vincoli, servitu non apparenti, diritti di terzi, pesi e oneri non dichiarati;
• La planimetria catastale e aggiornata e conforme allo stato di fatto, ai sensi dell'art. 19 D.L. 78/2010;
• L'immobile e provvisto di attestato di prestazione energetica (APE) ai sensi del D.Lgs. 192/2005, che sara consegnato all'acquirente;
• Non vi sono procedure esecutive o concorsuali pendenti sull'immobile.
Cos'è il contratto preliminare di compravendita immobiliare?
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare — comunemente detto compromesso — è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere in futuro il contratto definitivo di compravendita. È disciplinato dall'art. 1351 c.c. e deve avere la stessa forma del contratto definitivo: poiché la compravendita di immobili richiede la forma scritta (art. 1350 c.c.), anche il preliminare deve essere scritto. Il contratto definitivo (rogito notarile) trasferisce effettivamente la proprietà e deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Il compromesso è uno strumento fondamentale nel mercato immobiliare italiano: consente alle parti di vincolarsi giuridicamente mentre attendono il perfezionamento delle condizioni necessarie per il rogito (ottenimento del mutuo, rilascio di permessi, completamento di lavori). Di norma, alla firma del compromesso l'acquirente versa una caparra confirmatoria al venditore — solitamente il 10-20% del prezzo — che funge da garanzia per entrambe le parti: se l'acquirente rinuncia senza giustificato motivo, perde la caparra; se è il venditore a inadempiere, deve restituire la caparra al doppio (art. 1385 c.c.).
Il compromesso può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.) presso l'Agenzia delle Entrate — Territorio, attraverso un notaio. La trascrizione del preliminare ha un effetto prenotativo: protegge l'acquirente da eventuali alienazioni successive dello stesso immobile, da ipoteche iscritte o da procedure esecutive promosse dai creditori del venditore nei 90 giorni precedenti al rogito. Per i contratti ad alta tutela (acquisti da costruttore per importi elevati), la trascrizione del preliminare è praticamente obbligatoria.
Cosa include questo modello
Il modello di contratto preliminare di compravendita immobiliare di Doxuno include tutte le clausole essenziali per un compromesso completo.
Dati delle parti
Venditore e acquirente con generalità complete e codice fiscale
Descrizione dell'immobile
Indirizzo, dati catastali, consistenza, eventuali pertinenze
Prezzo e caparra
Prezzo totale, caparra confirmatoria versata e saldo al rogito
Termine per il rogito
Data entro cui stipulare il contratto definitivo davanti al notaio
Condizioni sospensive
Mutuo bancario, APE, permessi edilizi, risoluzione di vincoli
Garanzie e dichiarazioni (Expert)
Assenza di ipoteche, conformità urbanistica, stato dell'immobile
Come creare il tuo contratto preliminare di compravendita
Segui questi passaggi per redigere un compromesso completo che tuteli sia acquirente che venditore fino al rogito.
- 1
Inserisci i dati delle parti
Compila le generalità complete di venditore e acquirente: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza e stato civile.
- 2
Descrivi l'immobile
Indica l'indirizzo, i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria e rendita catastale), la consistenza (vani, mq), le pertinenze (garage, cantina, posto auto).
- 3
Stabilisci prezzo e caparra
Indica il prezzo totale concordato, l'importo della caparra confirmatoria versata alla firma del compromesso e le modalità di pagamento del saldo al rogito.
- 4
Fissa il termine per il rogito
Indica la data entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo davanti al notaio. Il termine è essenziale per calcolare le conseguenze dell'inadempimento.
- 5
Aggiungi condizioni sospensive
Se l'acquisto è condizionato al mutuo bancario, inserisci la condizione sospensiva con il termine entro cui deve essere ottenuto. Aggiungi eventuali altre condizioni (conformità catastale, APE).
- 6
Firmate davanti a un notaio per la trascrizione
Per la massima tutela, portate il compromesso da un notaio per l'autenticazione delle firme e la trascrizione nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.).
Considerazioni legali
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno degli atti giuridici più importanti nella vita di una persona e richiede attenzione a numerosi profili normativi.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale. Il compromesso è un atto di estrema rilevanza: raccomandiamo la revisione da parte di un notaio o avvocato immobiliare.
Verificato da esperti legali
Forma scritta obbligatoria — art. 1350 c.c.
L'art. 1350 c.c. prevede che i contratti di compravendita di beni immobili richiedano la forma scritta a pena di nullità. Il compromesso, in quanto contratto preliminare di compravendita immobiliare, deve anch'esso essere redatto per iscritto (art. 1351 c.c.). La firma digitale qualificata (FEQ) è equiparata alla firma autografa ai sensi del Reg. UE eIDAS.
Caparra confirmatoria — art. 1385 c.c.
L'art. 1385 c.c. prevede che se una parte recede dal contratto per inadempimento proprio, l'altra può recedere dal contratto e ritenere la caparra (se inadempiente è chi l'ha versata) o esigere il doppio (se inadempiente è chi l'ha ricevuta). La caparra confirmatoria va distinta dall'acconto sul prezzo, che è una semplice anticipazione del corrispettivo senza funzione di garanzia.
Trascrizione del preliminare — art. 2645-bis c.c.
L'art. 2645-bis c.c. consente la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari se autenticato da notaio. La trascrizione prenotativa protegge l'acquirente per 3 anni (o fino al rogito se precedente): eventuali ipoteche, trascrizioni e iscrizioni eseguite dopo la trascrizione del preliminare non hanno effetto nei confronti dell'acquirente che poi ottiene il rogito.
Conformità urbanistica e catastale
Prima del rogito, il venditore deve garantire la regolarità urbanistica dell'immobile (concessioni, sanatorie, abitabilità/agibilità) e la conformità catastale (corrispondenza tra planimetria catastale e stato di fatto). Difformità non sanate possono impedire la vendita o generare responsabilità del venditore post-rogito. Il DL Salva-case 2024 ha introdotto la tolleranza costruttiva del 2% per le difformità minori.
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Il D.Lgs. 192/2005 impone che l'APE sia allegato al contratto di compravendita a pena di nullità. L'APE deve essere fornito al potenziale acquirente già in fase di annuncio immobiliare. Il compromesso deve menzionare l'APE o prevedere che il venditore lo fornisca prima del rogito.
Domande frequenti
Crea ora il tuo contratto preliminare di compravendita
Proteggiti con un compromesso completo e conforme al Codice Civile. Compila il modello, scarica il PDF e portalo dal notaio per la trascrizione.
Free · Instant PDF · No account required