Modèle de Statuts de SCI Gratuit
Des statuts de SCI (Société Civile Immobilière) conformes aux articles 1832 à 1870-1 du Code civil. Acquisition, gestion et transmission patrimoniale d’immeubles dans un cadre souple et fiscalement avantageux.
Premier associé : Jean Dupont, demeurant 5 avenue Foch, 75016 Paris, né(e) le 15/03/1980 à Paris (75), de nationalité Française
Deuxième associé : Marie Dupont, demeurant 5 avenue Foch, 75016 Paris, né(e) le 22/07/1982 à Lyon (69), de nationalité Française
Cette dénomination doit être précédée ou suivie des mots « Société Civile Immobilière » ou des initiales « SCI » dans tous les actes et documents.
L'acquisition, la propriété, l'administration, la gestion et la location de tous biens et droits immobiliers
Et généralement, toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à cet objet.
Il pourra être transféré en tout autre endroit par décision du gérant, sous réserve de ratification par les associés.
Il est divisé en 1000 parts sociales d’une valeur nominale de 10,00 EUR chacune, entièrement souscrites et intégralement libérées.
Répartition des parts :
Jean Dupont : 500 parts (apport : 5 000,00 EUR)
Marie Dupont : 500 parts (apport : 5 000,00 EUR)
Le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société, dans la limite de l’objet social. Dans les rapports avec les tiers, la société est engagée par les actes du gérant.
Rémunération : Les fonctions de gérant sont exercées à titre gratuit.
Les décisions ordinaires sont adoptées à la majorité des parts sociales. Les décisions extraordinaires (modification des statuts, dissolution anticipée) requièrent l’unanimité ou une majorité qualifiée.
Toute cession à un tiers non associé est soumise à l’agrément préalable des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, conformément à l’article 1861 du Code civil.
Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, conformément à l’article 1857 du Code civil.
Clause d’indivision : En cas de décès d’un associé, la société ne sera pas dissoute et continuera avec les héritiers ou représentants de l’associé décédé.
Les comptes annuels sont établis par le gérant et soumis à l’approbation des associés dans les six mois suivant la clôture de l’exercice.
En cas de dissolution, la liquidation est effectuée par le gérant ou par un liquidateur désigné par les associés. Le produit net de la liquidation est réparti entre les associés proportionnellement à leurs droits.
Juridiction compétente : Tribunal judiciaire de Paris.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile de droit commun (articles 1832 à 1870-1 du Code civil) dont l’objet est l’acquisition, la gestion ou la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle nécessite au moins deux associés (personnes physiques ou morales) et n’impose aucun capital minimum. Sa vocation première est civile et non commerciale, excluant notamment l’achat-revente habituel (qui relèverait du droit commercial).
La SCI présente des avantages patrimoniaux importants : elle facilite la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs (famille, associés), permet une transmission progressive par donation de parts plutôt que d’immeubles, protège les héritiers contre l’indivision et optimise la gestion locative. Fiscalement, elle est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (revenus fonciers), avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés (article 206 3° du CGI).
La SCI expose les associés à une responsabilité indéfinie (mais non solidaire) sur leurs biens personnels pour les dettes sociales, proportionnellement à leur part dans le capital (article 1857 du Code civil). Cette responsabilité constitue une différence majeure avec les sociétés commerciales à responsabilité limitée (SARL, SAS). Elle renforce toutefois la crédibilité de la SCI auprès des banques pour obtenir un financement.
Ce que contiennent ces statuts
Le modèle Doxuno couvre toutes les clauses essentielles à une SCI conforme au Code civil.
Forme et dénomination
SCI avec dénomination et sigle
Objet civil immobilier
Acquisition, gestion, transmission
Siège social et durée
Adresse et durée (99 ans maximum)
Capital social
Montant et répartition des parts
Apports en numéraire et en nature
Évaluation des biens apportés
Cession des parts
Agrément unanime sauf clause contraire
Gérance
Nomination, pouvoirs, rémunération
Décisions collectives
Assemblées ordinaires et extraordinaires
Responsabilité des associés
Indéfinie et non solidaire (article 1857)
Transmission familiale
Donation de parts, démembrement
Dissolution et liquidation
Partage du patrimoine
Régime fiscal
IR par défaut, option IS possible
Comment rédiger vos statuts de SCI
Le modèle Doxuno vous guide à travers chaque clause essentielle.
- 1
Identifiez les associés
Renseignez les coordonnées complètes de chaque associé (nom, date et lieu de naissance, adresse, nationalité, régime matrimonial). Minimum deux associés requis.
- 2
Définissez la SCI
Choisissez la dénomination, rédigez l’objet social (acquisition, gestion, location de biens immobiliers, gestion du patrimoine familial), fixez l’adresse du siège et la durée (99 ans maximum).
- 3
Fixez le capital et les apports
Déterminez le capital (aucun minimum), le nombre et la valeur nominale des parts. Répartissez-les entre associés. Si apports en nature (immeuble), prévoyez une évaluation et éventuellement l’intervention d’un commissaire aux apports.
- 4
Organisez la gérance
Désignez un ou plusieurs gérants (parmi les associés ou des tiers). Précisez l’étendue de leurs pouvoirs, la durée du mandat, la rémunération éventuelle et les modalités de révocation. Définissez les décisions nécessitant l’accord des associés.
- 5
Signez et immatriculez
Signez les statuts en autant d’exemplaires que nécessaire. Immatriculez la SCI au Registre du commerce et des sociétés via le guichet unique INPI et publiez une annonce légale.
Considérations juridiques
La SCI offre une grande souplesse mais expose les associés à une responsabilité indéfinie qu’il convient de maîtriser.
Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour les opérations patrimoniales complexes (donation-partage, démembrement, optimisation fiscale), consultez un notaire ou un avocat fiscaliste.
Vérifié par des professionnels du droit. Les clauses de ce modèle ont été relues par des avocats exerçant en France afin d’en garantir la conformité aux articles 1832 à 1870-1 du Code civil.
Cadre légal : articles 1832 à 1870-1 du Code civil
La SCI relève des articles 1832 à 1870-1 du Code civil, régissant les sociétés civiles. L’article 1832 définit la société comme un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent de mettre en commun des biens ou leur industrie en vue de partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. L’objet de la SCI doit rester civil, sous peine de requalification en société commerciale.
Responsabilité indéfinie : article 1857
L’article 1857 du Code civil prévoit que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. Cette responsabilité n’est pas solidaire (chaque associé ne supporte que sa part). Elle expose les biens personnels en cas de défaillance de la SCI, à la différence des sociétés commerciales à responsabilité limitée.
Cession des parts : article 1861
L’article 1861 du Code civil subordonne la cession des parts de SCI à l’agrément unanime des associés, sauf clause statutaire contraire prévoyant une majorité réduite ou libérant les cessions familiales (au profit du conjoint, ascendants ou descendants). L’acte de cession doit être enregistré au service des impôts des entreprises dans le mois.
Régime fiscal : articles 8 et 206 du CGI
Par défaut, la SCI est fiscalement transparente : les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu sur leur quote-part de revenus fonciers (article 8 du Code général des impôts). L’option pour l’impôt sur les sociétés (article 206 3° du Code général des impôts) est possible ; elle est devenue révocable pendant cinq exercices depuis la loi de finances pour 2019.
Questions fréquentes
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