Liikehuoneiston vuokrasopimus -malli
Liikehuoneiston vuokrasopimus on Suomessa toimitila-, liike- tai työtilavuokrauksen pääsopimus, johon sovelletaan Liikehuoneiston vuokrauksesta annettua lakia (LHVL 482/1995). Doxunon ilmainen liikehuoneiston vuokrasopimusmalli soveltuu yritysten välisissä suhteissa Suomessa — toimistojen, myymälöiden, ravintoloiden, varastojen ja muiden kaupallisten tilojen vuokraukseen. LHVL antaa osapuolille laajemman sopimusvapauden kuin asuinhuoneiston AHVL, ja Suomalaisessa liikevuokrauskäytännössä keskeisiä ovat indeksisidonnaisuus, vakuus, käyttötarkoitus ja kiinteistöveron jakaminen.
Kiinteistö Oy Aleksanterin Liiketilat (Y-tunnus 2587634-5), osoite Aleksanterinkatu 17 A 4, 00100 Helsinki, edustajanaan Mika Olavi Virtanen, toimitusjohtaja, jäljempänä "Vuokranantaja";
ja
Helsinki Design Studio Oy (Y-tunnus 3142785-2), osoite Mannerheimintie 45 A 12, 00250 Helsinki, edustajanaan Sari Annika Lehtonen, toimitusjohtaja, jäljempänä "Vuokralainen".
Osapuolet sopivat seuraavat ehdot, joiden mukaisesti Vuokranantaja vuokraa Vuokralaiselle jäljempänä määriteltävän liikehuoneiston Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain (482/1995, LHVL) mukaisesti. Osapuolet vahvistavat, että useimmat LHVL:n säännökset ovat tahdonvaltaisia ja että tässä Sopimuksessa sovitut ehdot syrjäyttävät lain dispositiiviset säännökset.
Osoite: Aleksanterinkatu 17 A 4, 00100 Helsinki
Kerros: 2 / 5
Pinta-ala: 185 m²
Lisätiedot: Avoin toimistotila + 2 neuvotteluhuonetta + keittiötila + WC-tilat. Hissi, valokuituyhteys, ilmastointi. Sisäänkäynti pää- ja takaovista. Pyörä- ja autopaikat (2 kpl) sisältyvät. Säilytystila kellarissa noin 8 m².
Tila luovutetaan Vuokralaisen käyttöön toimistotilana. Vuokralainen ei saa ilman Vuokranantajan kirjallista suostumusta muuttaa Tilan käyttötarkoitusta.
Vuokranantaja vakuuttaa, että Tila on Sopimuksen voimaantulopäivänä sopimuksen mukaiseen käyttötarkoitukseen soveltuvassa kunnossa ja että Tilan käyttö sovittuun tarkoitukseen on rakennusluvan ja kaavoituksen mukainen.
Sopimus on määräaikainen ja päättyy 14. toukokuuta 2031 ilman erillistä irtisanomista. Määräaikaisen sopimuksen ennenaikainen päättäminen edellyttää erityisiä perusteita (LHVL § 49–58) tai osapuolten yhteistä sopimusta. Mahdollisesta ennenaikaisesta päättämisestä on sovittu jäljempänä § 14 alla.
Vapaaehtoinen verovelvollisuus: Vuokranantaja on hakeutunut tai sitoutuu hakeutumaan ALV-verovelvolliseksi liiketilojen vuokrauksesta (AVL § 30). Vuokralainen vahvistaa harjoittavansa Tilassa arvonlisäverollista liiketoimintaa, jolloin lisätty ALV on Vuokralaiselle vähennettävä ostovähennysten kautta.
Eräpäivä: Vuokra erääntyy maksettavaksi kuukausittain ennakkoon kunkin kuukauden 5. päivänä Vuokranantajan osoittamalle pankkitilille. Maksun katsotaan tapahtuneen vasta, kun se on Vuokranantajan tilillä.
Viivästyskorko: Mikäli vuokra maksetaan myöhässä, Vuokralainen on velvollinen maksamaan Korkolain (633/1982) § 4 a:n mukaista B2B-viivästyskorkoa eräpäivästä lukien (Suomen Pankin viitekorko + 8 prosenttiyksikköä). Lisäksi peritään perintälain (513/1999) mukaiset perintäkulut.
a) Sähkö — oma sähkösopimus.
b) Vesi ja viemäri — kulutuksen mukaan tai erillinen mittari, mikäli mahdollista.
c) Lämmitys ja ilmanvaihto, jos eivät sisälly hoitovastikkeeseen.
d) Tietoliikenne, internet ja vakuutukset.
Vuokranantaja vastaa hoitovastikkeesta, mutta jos hoitovastike ylittää olennaisesti sopimuspohjan, sovitut Tilan kustannusvastuujakauma neuvotellaan uudelleen.
Yritysverot ja toiminnanharjoittamiseen liittyvät maksut: Vuokralaisen yrityksen omat verot, lisenssit ja toiminnanharjoittamiseen liittyvät maksut (kaupparekisteri, tavaramerkit jne.) eivät kuulu Vuokranantajalle.
LHVL § 8 mukaan liikehuoneiston vakuuden määrää ei ole rajoitettu pakottavasti — osapuolet voivat sopia kohtuullisesta määrästä, joka tyypillisesti vastaa 3–6 kuukauden vuokraa. ALV-vuokrasopimuksessa vakuus lasketaan yleensä ALV:llisesta vuokrasta.
Pankkitakaus on suositeltavin muoto, koska se ei sido Vuokralaisen käyttöpääomaa. Käteistakuu säilytetään erillisellä pankkitilillä ja palautetaan vuokrasuhteen päättymisen jälkeen kohtuullisessa ajassa — normaalisti kahden (2) kuukauden kuluessa — siltä osin kuin siitä ei suoriteta sopimusrikkomuksesta aiheutuvia maksuja tai vahingonkorvauksia.
a) Tilan rakenteet, julkisivut, vesikatto ja kantavat osat.
b) Lämmitys-, vesi-, viemäri- ja sähköjärjestelmät runkojohtoihin saakka.
c) Suuret korjaukset ja peruskunnostus (LHVL § 21 — dispositiivinen säännös).
Vuokralaisen vastuulla ovat:
a) Tilan päivittäinen siivous, sisäpintojen kunnossapito (lattiat, seinät, katot).
b) Pienkorjaukset (lampun vaihto, sulakkeen vaihto, lukot, kahvat).
c) Vuokralaisen toiminnasta tai asiakkaista aiheutuvat vahingot (Vahingonkorvauslaki 412/1974, 5 luku).
d) Tilakohtaiset laitteet, jotka eivät ole alkuperäisen luovutuksen osa.
Vuokralaisen on ilmoitettava Vuokranantajalle viipymättä havaitsemistaan vioista ja korjaustarpeista, jotka vaativat Vuokranantajan toimia. Tila luovutetaan vuokrasuhteen päättyessä siinä kunnossa, jossa se oli vuokrasuhteen alkaessa, normaalia kulumista lukuun ottamatta.
Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika (LHVL § 39):
a) Vuokranantaja: kuusi (6) kuukautta — voidaan sopia toisin.
b) Vuokralainen: kolme (3) kuukautta — voidaan sopia toisin.
Irtisanominen on tehtävä kirjallisesti ja annettava todistettavasti tiedoksi (kirjattu kirje, sähköposti vastaanottokuittauksella tai haastemiehen tiedoksianto). Irtisanomisaikaa lasketaan tiedoksiantopäivän jälkeisen kuukauden alusta.
Purkaminen (LHVL §§ 49–58): Sopimus voidaan purkaa välittömin vaikutuksin vakavissa rikkomustapauksissa: vuokra maksamatta yli kuukauden, huomattava Tilan vahingoittaminen, käyttötarkoituksen vastainen toiminta, luvaton alivuokraus tai vuokraoikeuden siirto, ympäristöhäiriöt tai konkurssi/maksukyvyttömyys.
a) Toiminnan vastuuvakuutus kattaen Tilassa harjoitettavasta toiminnasta kolmansille osapuolille tai Vuokranantajalle aiheutuvat vahingot (suositus vähintään 1 000 000 EUR / vahinkotapaus).
b) Vuokralaisen omaisuusvakuutus kattamaan kalusteet, laitteet ja varastot.
c) Toiminnan keskeytyminen -vakuutus, jos Tilassa harjoitetaan tuotantoa tai keskeytymisriski on merkittävä.
Vuokranantaja pitää voimassa Tilan rakennuksen kiinteistövakuutuksen.
Vuokralainen vastaa kaikista omasta toiminnastaan tai sen henkilöstön, asiakkaiden tai vieraidensa aiheuttamista vahingoista (Vahingonkorvauslaki 412/1974, 5 luku) sekä laiminlyödystä vakuutusturvasta aiheutuvista välillisistä vahingoista.
Tarkistus tehdään vuosittain Tilastokeskuksen julkaiseman edellisen vuoden joulukuun pisteluvun perusteella, ensimmäisen kerran 15. toukokuuta 2027.
Korotuksen kaava on: uusi vuokra = nykyinen vuokra × (uusi indeksipisteluku / vanha indeksipisteluku).
Vuosittainen minimikorotus: 2 % — vaikka KHI laskisi tai pysyisi muuttumattomana, vuokra korotetaan vähintään tällä prosentilla.
Vuokranantaja ilmoittaa korotuksesta kirjallisesti vähintään kahta (2) kuukautta ennen voimaantulopäivää.
Vuokraoikeuden siirto liiketoimintakauppassa: Vuokraoikeuden siirto edellyttää aina Vuokranantajan kirjallista suostumusta. Vuokralaisen on toimitettava uuden vuokralaisen taloudelliset tiedot ja sitoumus Sopimuksen ehtoihin vähintään 30 päivää ennen suunniteltua siirtoa. Suostumusta ei voida evätä ilman pätevää syytä.
Muutostyöt: Kaikki muutostyöt — sekä rakenteelliset että pintatyöt — edellyttävät Vuokranantajan kirjallista suostumusta. Vuokralainen vastaa muutostöistä ja niiden saattamisesta määräysten mukaisiksi.
Ennenaikainen päättyminen — määräaikainen sopimus: Mikäli Vuokralainen päättää sopimuksen ennenaikaisesti ilman pätevää perustetta tai aiheuttaa Vuokranantajalle perusteen purkaa Sopimus, Vuokralainen on velvollinen maksamaan korvauksena 15 000,00 EUR — yleensä summa, joka vastaa vuokraa lyhentyneeltä vuokra-ajalta tai kohtuullista korvausta uuden vuokralaisen löytämisestä aiheutuvista kuluista.
Vuokralaisella on oikeus laittaa logokyltti pääsisäänkäynnin yläpuolelle ja taloyhtiön sähköiseen ovipinnaohjaukseen. Päiväajan parkkeerausta lukuun ottamatta öisin ja viikonloppuisin Vuokralaiselle on oikeus käyttää myös vieraspaikkoja (3 kpl). Etuosto-oikeus mahdollisessa myynnissä Vuokralaiselle annetaan 14 vuorokauden määräajalla.
Sopimuksesta aiheutuvat erimielisyydet pyritään ensisijaisesti ratkaisemaan osapuolten välisin neuvotteluin. Mikäli sovinnollista ratkaisua ei saavuteta, riidat ratkaistaan lopullisesti Välimiesmenettelylain (967/1992) mukaisessa välimiesmenettelyssä (paikka: Helsinki). Välityslautakunnan kokoonpano: yksi (1) välitysmies, jonka osapuolet nimeävät yhdessä; jos sovintoon ei päästä 30 päivän kuluessa, Keskuskauppakamarin välitysjaosto nimeää välitysmiehen. Menettelyn kieli on suomi, ellei toisin sovita.
Muutokset: Sopimuksen muutokset on tehtävä kirjallisesti ja molempien osapuolten allekirjoitettava (LHVL § 6).
Erottelu: Mikäli toimivaltainen tuomioistuin tai välitysmies toteaa jonkin tämän Sopimuksen ehdon pätemättömäksi, muut ehdot pysyvät täysin voimassa. Pätemättömän ehdon korvaa lähimpänä sen kaupallista tarkoitusta oleva pätevä ehto.
Tiedoksiannot: Sopimukseen liittyvät tiedoksiannot voidaan antaa kirjallisesti, sähköpostilla luku- tai vastaanottokuittauksella tai kirjattuna kirjeenä Sopimuksessa ilmoitettuihin osoitteisiin. Osapuolet ovat velvollisia ilmoittamaan osoite- ja yhteystietojen muutoksista.
Henkilötietojen käsittely: Osapuolet käsittelevät toistensa henkilötietoja Sopimuksen täytäntöönpanemiseksi EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen (2016/679, GDPR) ja Tietosuojalain (1050/2018) mukaisesti.
Mikä on liikehuoneiston vuokrasopimus?
Liikehuoneiston vuokrasopimus on Suomessa kahden osapuolen — yleensä yritysten — välinen sopimus, jossa vuokranantaja luovuttaa liike-, toimisto- tai työtilan vuokralaisen elinkeinotoiminnan käyttöön sovittua vuokraa vastaan. Sopimus määrittelee tilan, käyttötarkoituksen, vuokra-ajan, vuokran (yleensä neliöperusteinen Suomessa), vakuuden, indeksisidonnaisuuden ja muut ehdot. Suomessa liikehuoneistosopimukset ovat tyypillisesti määräaikaisia (3–10 vuotta) tai toistaiseksi voimassa olevia, ja ne ovat usein huomattavasti pitkäaikaisempia kuin asuntosopimukset.
Suomen Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain (LHVL 482/1995) mukaan liikehuoneistosopimukseen sovelletaan laajempaa sopimusvapautta kuin asuntosopimukseen. Suomalaisessa LHVL-käytännössä osapuolet voivat sopia mm. vakuuden suuruudesta (ei ole AHVL:n mukaista 3 kuukauden rajaa), indeksisidonnaisuudesta, vuokrankorotuksesta ja irtisanomisajoista varsin vapaasti. Tämä heijastaa Suomessa elinkeinotoiminnan luonteen — yritysten oletetaan olevan tasavertaisia sopimuskumppaneita.
Suomessa liikehuoneiston vuokrauksessa on keskeistä tilan käyttötarkoitus — Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) edellyttää usein kunnan rakennusvalvonnan hyväksymistä, jos käyttötarkoitus muuttuu. Vuokranantaja on Suomalaisessa käytännössä vastuussa tilan kunnosta ja kiinteistön rakenteista, kun taas vuokralainen vastaa sisätilojen tilankäyttöön liittyvistä asennuksista. Verohallinto Suomessa kohtelee vuokratuloja yritysten elinkeinotuloina, ja arvonlisäverovelvollinen vuokranantaja voi laskuttaa vuokrasta ALV (vapaaehtoinen ALV-velvollisuus liikehuoneistovuokrauksessa).
Mitä mallissa on?
Doxunon liikehuoneiston vuokrasopimusmalli sisältää kaikki LHVL:n ja Suomen liikevuokrauskäytännön kannalta keskeiset elementit.
Vuokranantajan tiedot
Vuokranantajan toiminimi, Y-tunnus, osoite ja edustaja. Suomessa kiinteistösijoitusyhtiöt ovat yleisiä vuokranantajia.
Vuokralaisen tiedot
Vuokralaisyrityksen toiminimi, Y-tunnus, osoite ja edustajan tiedot Suomen yritystiedon mukaan.
Tilan kuvaus
Liikehuoneiston osoite, neliömäärä, käyttötarkoitus, varustelu (sähköteho, jäähdytys, IT-yhteydet) ja taloyhtiön tiedot.
Käyttötarkoitus
Tilan sallittu käyttötarkoitus — toimisto, myymälä, ravintola, varasto. Suomessa Maankäyttö- ja rakennuslaki säätelee.
Vuokra-aika
Määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Suomessa liikehuoneistossa määräaikaiset 3–10 v. sopimukset ovat yleisiä.
Vuokra ja indeksi
Neliövuokra euroa/m²/kk tai kokonaisvuokra. Suomessa indeksisidonnaisuus Suomen elinkustannusindeksiin (KHI tai ke) on yleinen.
Vakuus
LHVL ei rajoita vakuuden suuruutta. Suomessa yleinen 3–6 kuukauden vuokraa vastaava pankkitakaus tai vuokratakuu.
Kunnossapito
Vuokranantajan vastuu rakenteista, vuokralaisen vastuu sisätilojen ylläpidosta. Suomessa LHVL § 14 säätelee.
Irtisanomisaika
LHVL § 22 mukaan vuokranantajan ja vuokralaisen irtisanomisaika riippuu vuokrasuhteen kestosta — Suomessa 3 kk yleinen.
Sovellettava laki
Suomen lain ja LHVL:n sovellettavuus, riidanratkaisu käräjäoikeudessa tai välimiesmenettelyssä.
Miten liikehuoneiston vuokrasopimus laaditaan?
Noudata näitä vaiheita, jotta sopimuksesi täyttää LHVL:n ja Suomen liikevuokrauskäytännön vaatimukset.
- 1
Yksilöi osapuolet ja tila
Yritysten Y-tunnukset, edustajat, tilan osoite, neliömäärä ja käyttötarkoitus Suomen yritystiedon mukaan.
- 2
Sovi vuokra ja indeksi
Neliövuokra tai kokonaisvuokra, indeksisidonnaisuus Suomen kuluttajahintaindeksiin tai elinkustannusindeksiin.
- 3
Sovi vakuus
LHVL ei rajoita — Suomessa yleinen 3–6 kuukauden vuokraa vastaava pankkitakaus tai vuokratakuu.
- 4
Sovi kunnossapito ja vastuut
Vuokranantajan rakenteellinen vastuu, vuokralaisen sisätilojen ylläpito. Suomessa LHVL § 14 ohjaa pääperiaatteita.
- 5
Allekirjoittakaa
Vuokranantajayritys ja vuokralaisyritys allekirjoittavat. Suomessa kahdet alkuperäiset kappaleet ja toimijoiden allekirjoitusoikeudet on tarkistettava.
Oikeudellisia näkökohtia
Suomessa liikehuoneiston vuokrauksessa LHVL antaa laajemman sopimusvapauden kuin AHVL — alla keskeisimmät huomioitavat seikat.
Tämä malli on tarkoitettu yleiseksi ohjeeksi eikä korvaa juristin neuvontaa. Suomessa suuremmissa liikehuoneistosopimuksissa suositellaan kiinteistöjuristin tarkastusta.
Suomen LHVL:n mukainen
LHVL ja sopimusvapaus
Suomen Liikehuoneiston vuokrauksesta annettu laki (LHVL 482/1995) on rakennettu pohjana sopimusvapaudelle — toisin kuin AHVL, LHVL ei sisällä yhtä paljon pakottavia kuluttajansuojan piiriin kuuluvia säännöksiä. Tämä heijastaa Suomessa elinkeinotoiminnan luonteen — yritysten oletetaan olevan tasavertaisia sopimuskumppaneita ja kykenevän neuvottelemaan ehtojen kanssa. Suomalaisessa LHVL-käytännössä osapuolet voivat sopia mm. vakuuden suuruudesta vapaasti, indeksisidonnaisuudesta ja irtisanomisajoista.
Käyttötarkoitus ja Maankäyttö- ja rakennuslaki
Suomen Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaan kiinteistön käyttötarkoituksen muutos edellyttää kunnan rakennusvalvonnan myöntämää lupaa. Suomalaisessa liikehuoneistovuokrauksessa on tärkeää, että sopimuksessa määritellään tilan sallittu käyttötarkoitus, ja vuokralaisen on noudatettava sitä. Käyttötarkoituksen vastainen toiminta voi johtaa Suomessa kunnan toimenpiteisiin ja sopimuksen purkamiseen.
Vuokrankorotus ja indeksisidonnaisuus
LHVL § 23 säätelee Suomessa vuokrankorotusta — sopimuksessa voidaan sopia kiinteistä korotuksista, indeksisidonnaisuudesta tai markkinavuokrasidonnaisuudesta. Suomessa kuluttajahintaindeksi (KHI) ja elinkustannusindeksi (ke) ovat yleisimmät indeksit. Indeksisidonnaisuuden tulee olla selkeästi sopimuksessa, ja Suomalaisessa oikeuskäytännössä epäselvät indeksiehdot voivat johtaa riitatilanteissa korotuksen pätemättömyyteen.
Usein kysytyt kysymykset
Laadi liikehuoneiston vuokrasopimuksesi nyt
Täytä yritysten tiedot, tilan kuvaus ja keskeiset ehdot. Lataa PDF muutamassa minuutissa — Suomen LHVL:n mukainen ja täysin ilmainen.
Free · Instant PDF · No account required