Contrato Privado de Compraventa de Inmueble
Formalice la compraventa de un piso, casa o local comercial mediante contrato privado previo a la escritura notarial. Nuestra plantilla regula el precio, las cargas, las condiciones suspensivas y los plazos conforme al Código Civil y la Ley Hipotecaria, protegiendo a ambas partes hasta el otorgamiento de la escritura pública.
| DIRECCIÓN | Calle Serrano 50, 4º B, 28001 Madrid |
| SUPERFICIE | 92 m² |
| REF. CATASTRAL | 1234567AB1234N0001XY |
| REGISTRO | Registro n.º 5 de Madrid, Tomo 1234, Libro 567, Folio 89, Finca 12345 |
Referencia catastral: 1234567AB1234N0001XY.
Datos registrales: Registro n.º 5 de Madrid, Tomo 1234, Libro 567, Folio 89, Finca 12345.
El presente contrato privado servirá como carta de pago de las cantidades entregadas a cuenta.
La transmisión de la propiedad se producirá con el otorgamiento de la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 609 CC, art. 34 Ley Hipotecaria).
Respecto a IBI y cuotas de comunidad, el inmueble se encuentra al corriente de pago.
El Vendedor aportará en el acto de la escritura: certificado del administrador de la comunidad sobre el estado de deudas (art. 9.1.e LPH) y último recibo de IBI.
a) Plusvalía municipal (IIVTNU): a cargo del Vendedor.
b) ITP (transmisión entre particulares) o IVA + AJD (primera transmisión): a cargo del Comprador.
c) Gastos notariales: distribución conforme a la ley (escritura: Vendedor; copias: quien las solicite).
d) Inscripción registral: a cargo del Comprador.
e) Gestoría (en su caso): a cargo de quien la encargue.
¿Qué es el contrato privado de compraventa de inmueble?
El contrato privado de compraventa de inmueble es el acuerdo entre comprador y vendedor que perfecciona la compraventa —creando obligaciones exigibles para ambas partes— aunque la transmisión de propiedad no sea oponible frente a terceros hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad. Está regulado por los artículos 1445 a 1483 del Código Civil y, en cuanto a los efectos registrales, por la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946). El contrato privado es vinculante desde su firma; cualquiera de las partes puede exigir su cumplimiento o, en caso de incumplimiento, la resolución con daños y perjuicios.
La escritura pública ante notario no es requisito de validez del contrato, sino de la inscripción registral y de la oponibilidad frente a terceros. El artículo 1279 CC reconoce a las partes el derecho a compelerse mutuamente a formalizar la escritura cuando el contrato privado ya produce efectos obligacionales plenos. La distinción entre contrato privado y escritura pública es relevante: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA se devengan en el momento de la perfección del contrato, no de la escrituración.
El contrato privado de compraventa de inmueble puede ser el documento definitivo si las partes no quieren o no pueden escriturar en ese momento, o puede ser un precontrato o documento preparatorio de la escritura (similar al contrato de arras, pero con mayor detalle). En ambos casos, la plantilla permite documentar el precio, el estado del inmueble, las cargas registrales existentes, las condiciones suspensivas (obtención de financiación, resolución de cargas) y el plazo para la escrituración.
Qué incluye esta plantilla
El contrato de compraventa de inmueble cubre todos los elementos necesarios para una compraventa segura y bien documentada.
Datos de las partes
Nombre, DNI/NIE, estado civil y datos de contacto del comprador y del vendedor, con indicación del carácter en que actúan.
Identificación del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, datos registrales (tomo, libro, finca, inscripción) y descripción básica de la finca.
Precio y forma de pago
Precio total pactado, importe entregado como señal o arras, forma de pago del precio restante (hipoteca subrogada, nueva hipoteca, efectivo, plazos).
Estado registral y cargas
Declaración del vendedor sobre las cargas existentes (hipoteca, embargo, servidumbre, usufructo) y obligación de entregarla libre de cargas en la escritura.
Estado de ocupación
Declaración sobre si el inmueble está libre de arrendatarios u ocupantes, y si existen contratos de arrendamiento que el comprador debe respetar.
Situación urbanística y licencias
Declaración sobre si el inmueble cuenta con licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad (donde exista), y si hay expedientes de disciplina urbanística pendientes.
Gastos de comunidad
Declaración de que los gastos de comunidad están al corriente de pago, con certificado del administrador si la comunidad lo tiene, y distribución de la derrama aprobada.
IBI y otros tributos
Declaración de estar al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles y distribución del IBI del año en curso entre vendedor y comprador.
Condición suspensiva de financiación
Si el comprador solicita hipoteca, cláusula de resolución sin penalización si el banco deniega la financiación en condiciones razonables.
Plazo para escrituración y distribución de gastos
Fecha límite para el otorgamiento de la escritura notarial y distribución de los gastos: aranceles notariales, registro, ITP o IVA+AJD, gestoría.
Cómo formalizar la compraventa privada de un inmueble
Siga este proceso para que el contrato privado proteja sus intereses hasta el otorgamiento de la escritura pública.
- 1
Solicite una nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple acredita quién es el titular registral, las cargas existentes y los datos catastrales. Es el documento de referencia para identificar el inmueble y verificar que el vendedor puede transmitirlo.
- 2
Compruebe el estado de deudas del inmueble
Solicite al vendedor los últimos recibos del IBI, el certificado del administrador de la comunidad de propietarios acreditando que no hay deudas pendientes, y los recibos de suministros si va a subrogarse.
- 3
Acuerde el precio, el modo de pago y las condiciones suspensivas
Fije el precio total, el importe ya entregado, la forma de pago del resto (hipoteca nueva, subrogación) e incluya la condición suspensiva si depende de financiación. Determine quién elige notario y cómo se distribuyen los gastos.
- 4
Cumplimente el contrato e indique todas las cargas conocidas
Documente con precisión el estado del inmueble: cargas registrales, arrendatarios, expedientes urbanísticos, derramas pendientes. La ocultación de cargas puede dar lugar a responsabilidad por evicción y saneamiento conforme al artículo 1461 CC.
- 5
Firme en dos ejemplares y prepare la escrituración
Firme el contrato ante testigos o con firmas legitimadas. Inicie los trámites hipotecarios y prepare la documentación para el notario: nota simple actualizada, DNI, recibos de IBI, certificado de comunidad, cédula de habitabilidad.
Consideraciones jurídicas
La compraventa de inmuebles es la operación patrimonial más importante para la mayoría de ciudadanos; conocer las implicaciones jurídicas y fiscales es esencial para evitar sorpresas.
La información siguiente tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para compraventas con cargas hipotecarias, inmuebles con arrendatarios, cotitulares o situaciones complejas, consulte con un abogado especialista en derecho inmobiliario.
Contenido revisado por el equipo jurídico de Doxuno conforme al Código Civil arts. 1445-1483 y la Ley Hipotecaria (Decreto 8 Feb 1946).
Artículo 1461 CC: evicción y saneamiento por cargas ocultas
El vendedor responde de la evicción (privación de la posesión por resolución judicial a favor de un tercero con mejor derecho) y de los vicios ocultos del inmueble. Si el comprador descubre cargas o gravámenes no declarados que disminuyen el valor o la utilidad del inmueble, puede exigir la resolución del contrato con indemnización o la rebaja proporcional del precio. La acción prescribe a los seis meses para vicios ocultos (art. 1490 CC) y en los plazos generales para la evicción.
Artículo 1279 CC: acción de elevación a escritura pública
Si el vendedor se niega a otorgar la escritura pública después de haber firmado el contrato privado, el comprador puede interponer demanda de protocolización notarial conforme al artículo 1279 CC y los artículos 708 y siguientes de la LEC, solicitando que el tribunal supla la voluntad del vendedor. Esta acción es especialmente relevante cuando el vendedor ha fallecido y sus herederos se niegan a escriturar, o cuando el vendedor pretende vender el inmueble a un tercero por un precio superior.
Fiscalidad: ITP (segunda mano) e IVA + AJD (obra nueva)
La compraventa de inmuebles de segunda mano entre particulares tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo que fije cada comunidad autónoma (generalmente entre el 6% y el 10% del precio). La compra de obra nueva al promotor tributa por IVA (10% para viviendas habituales, 4% para VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre 0,5% y 1,5% según la CA). El impuesto debe liquidarse en el plazo de 30 días desde la firma del contrato o de la escritura.
Derechos de adquisición preferente del arrendatario: artículo 25 LAU
Si el inmueble tiene un arrendatario con contrato vigente, el artículo 25 de la LAU 29/1994 reconoce al arrendatario derechos de tanteo y retracto. El vendedor debe notificar al arrendatario su intención de vender con las condiciones de la transmisión, y el arrendatario tiene 30 días para ejercitar el tanteo. Si la venta se produce sin esta notificación, el arrendatario puede ejercitar el retracto en 30 días desde que conoce la venta. Estos derechos son irrenunciables en el arrendamiento de vivienda con fecha de contrato posterior a 1994.
Preguntas frecuentes
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