Contrato de Arras para Compraventa de Inmueble
Formalice la reserva de un inmueble mediante un contrato de arras que proteja tanto al comprador como al vendedor mientras se prepara la escritura pública. Nuestra plantilla regula el importe de la señal, el plazo para la firma ante notario y las consecuencias del incumplimiento conforme a los artículos 1454 y 1455 del Código Civil.
EXPONEN
Referencia catastral: 1234567AB1234N0001XY.
Inscrito en el Registro de la Propiedad n. 5 de Madrid, Tomo 1234, Libro 567, Folio 89.
Cuarto piso exterior con terraza, 3 dormitorios, 2 baños, salón-comedor, cocina equipada y plaza de garaje aneja.
De conformidad con el artículo 1454 del Código Civil:
• Si la parte compradora desistiere del contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
• Si la parte vendedora desistiere, deberá devolver duplicada la cantidad recibida en concepto de arras.
En dicho acto, la parte compradora abonará el resto del precio, es decir, 288.000,00 EUR, y la parte vendedora entregará la posesión del inmueble libre de cargas y ocupantes, salvo las expresamente aceptadas en este contrato.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): a cargo de la parte vendedora.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): a cargo de la parte compradora.
• Gastos de escritura pública: conforme a la ley (la parte vendedora abona la plusvalía municipal; la parte compradora abona el resto).
• Gastos de inscripción registral: a cargo de la parte compradora.
En relación con la comunidad de propietarios, el inmueble se encuentra al corriente de pago de las cuotas comunitarias. La parte vendedora se compromete a aportar certificado emitido por el administrador de la finca acreditativo de dicha situación antes de la firma de la escritura pública (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
El inmueble dispone de certificado de eficiencia energética con calificación E, conforme al Real Decreto 390/2021.
• El contrato queda condicionado a que la parte vendedora aporte cédula de habitabilidad vigente y certificado de eficiencia energética antes del otorgamiento de la escritura.
• El contrato queda condicionado a que el inmueble cumpla con la normativa urbanística vigente y no se encuentre afectado por expedientes de disciplina urbanística.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es el acuerdo previo a la compraventa definitiva de un inmueble mediante el cual las partes se obligan a celebrar la escritura pública en un plazo determinado, entregando el comprador al vendedor una cantidad de dinero a cuenta del precio total como garantía del cumplimiento. Está regulado en los artículos 1454 y 1455 del Código Civil, aunque su configuración práctica varía según el tipo de arras pactado, lo que determina las consecuencias del incumplimiento.
El ordenamiento jurídico español reconoce tres tipos de arras. Las arras confirmatorias acreditan la existencia del contrato y comprometen a ambas partes a cumplirlo; su incumplimiento da lugar a la acción de cumplimiento forzoso o de resolución con indemnización de daños conforme al artículo 1124 CC, pero no a la retención o devolución duplicada automática. Las arras penales equivalen a una cláusula penal que sustituye la indemnización por daños en caso de incumplimiento. Las arras penitenciales —las más habituales en la práctica notarial española— otorgan a ambas partes la facultad de desistir del contrato: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, debe devolver el doble del importe recibido (art. 1454 CC).
El contrato de arras es vinculante desde su firma y crea obligaciones exigibles para ambas partes. Su validez no requiere escritura pública, pero debe fijarse por escrito para evitar conflictos sobre el importe, el plazo y el tipo de arras. La cantidad más habitual es el 10% del precio de compraventa, aunque las partes pueden acordar cualquier importe. El plazo para la firma de la escritura pública debe ser realista, teniendo en cuenta los tiempos de tramitación de hipotecas y cargas.
Qué incluye esta plantilla
El contrato de arras cubre todos los elementos necesarios para garantizar la reserva del inmueble y regular las consecuencias del incumplimiento.
Datos de las partes
Nombre, DNI/NIE y datos de contacto del comprador y del vendedor (o sus representantes legales si actúan en nombre de terceros).
Identificación del inmueble
Descripción del inmueble objeto de la reserva: dirección, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad y características básicas.
Tipo de arras
Indicación expresa del tipo pactado: penitenciales (art. 1454 CC), penales (art. 1152 CC) o confirmatorias (art. 1124 CC).
Importe de las arras
Cantidad entregada como señal, modo de pago y acreditación de la recepción por el vendedor.
Precio total de la compraventa
Precio pactado para la compraventa definitiva y forma de pago en el momento de la escritura pública.
Plazo para la firma de la escritura
Fecha límite o plazo máximo para formalizar la compraventa ante notario, con indicación de quién elige el notario.
Estado registral y cargas del inmueble
Declaración del vendedor sobre la situación registral, hipotecas pendientes, cargas y si el inmueble está libre de ocupantes.
Imputación al precio y consecuencias del incumplimiento
Indicación de que las arras se imputan al precio de compraventa y régimen de pérdida o devolución doblada según el tipo pactado.
Resolución por incumplimiento de condición
Si la compraventa está supeditada a la obtención de financiación hipotecaria, cláusula de resolución sin penalización si el banco deniega el crédito.
Gastos e impuestos
Distribución de los gastos de escrituración y de los impuestos aplicables: ITPAJD (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva).
Cómo redactar un contrato de arras seguro
Siga este proceso para que el contrato de arras proteja sus intereses y evite conflictos al formalizar la escritura pública.
- 1
Identifique el inmueble y compruebe su situación registral
Solicite una nota simple del Registro de la Propiedad y el recibo del IBI para verificar la titularidad, las cargas existentes y que el vendedor es el propietario. Esta comprobación es esencial antes de entregar cualquier cantidad.
- 2
Elija el tipo de arras que mejor protege su posición
Las arras penitenciales son las más habituales y las más flexibles: permiten desistir pagando un precio. Si quiere mayor protección, opte por arras penales que añadan la indemnización de daños sobre la cláusula penal.
- 3
Acuerde el importe, el plazo y las condiciones suspensivas
Fije un importe de arras que sea razonable (habitualmente 5-10% del precio), un plazo realista para la escritura y, si va a solicitar hipoteca, incluya una condición que permita la resolución sin penalización si el banco deniega la financiación.
- 4
Cumplimente la plantilla y fírmela ante testigos
Introduzca todos los datos del inmueble y de las partes, el tipo de arras, el importe, el plazo y las condiciones. Firme en presencia de testigos o, idealmente, ante notario si la cantidad entregada es elevada.
- 5
Archive el contrato junto con el justificante de pago
Conserve el contrato firmado y el justificante de la transferencia bancaria o cheque de las arras. Estos documentos son esenciales para reclamar la devolución doblada o el cumplimiento forzoso si la otra parte incumple.
Consideraciones jurídicas
El tipo de arras elegido determina las consecuencias del incumplimiento: la diferencia entre penitenciales, penales y confirmatorias es decisiva para los intereses de ambas partes.
La información siguiente tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de elevado importe, compraventas con hipoteca pendiente o situaciones de cotitularidad, consulte con un abogado especialista en derecho inmobiliario.
Contenido revisado por el equipo jurídico de Doxuno conforme al Código Civil español arts. 1454-1455 y jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Artículo 1454 CC: arras penitenciales y derecho de desistimiento
El artículo 1454 CC establece que si el comprador desiste de la operación, perderá las arras entregadas. Si desiste el vendedor, deberá devolver el doble. Esta facultad de desistimiento es la esencia de las arras penitenciales: ambas partes pueden apartarse del contrato pagando un precio prefijado, sin necesidad de justificar el motivo. El Tribunal Supremo ha señalado que para que las arras sean penitenciales debe constar inequívocamente esta voluntad en el contrato; de lo contrario, se presumen confirmatorias.
Arras penales y cláusula penal: artículo 1152 CC
Las arras penales actúan como cláusula penal sustitutiva de la indemnización por daños: si el comprador incumple, el vendedor retiene las arras sin necesidad de probar el daño; si incumple el vendedor, devuelve el doble. A diferencia de las penitenciales, la parte perjudicada puede pedir el cumplimiento forzoso del contrato además de la retención de las arras, salvo pacto expreso en contrario. El juez puede moderar la cláusula si la penalización es manifiestamente desproporcionada (art. 1154 CC).
Fiscalidad de las arras: ITPAJD e IVA
Las arras confirmatorias no tienen tributación autónoma: se integran en la transmisión principal. Las arras penitenciales ejecutadas (retención por el vendedor o devolución doblada) tributan como ganancia patrimonial en el IRPF. La compraventa de segunda mano tributa por ITP al tipo autonómico correspondiente (6-10%). La obra nueva tributa por IVA (10% viviendas, 4% VPO) más AJD. El comprador soporta el ITP; los gastos de escritura se distribuyen según lo pactado.
Condición suspensiva de financiación hipotecaria
Si el comprador va a financiar la adquisición mediante hipoteca, es aconsejable incluir en el contrato de arras una condición suspensiva: si el banco deniega la financiación en las condiciones razonablemente esperadas, el contrato queda resuelto y el vendedor devuelve las arras sin penalización. Sin esta cláusula, el comprador perdería las arras si no puede obtener financiación. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI) no regula directamente esta condición, pero su inclusión es práctica habitual en el mercado.
Preguntas frecuentes
Reserve su inmueble con seguridad jurídica
Genere su contrato de arras con todas las cláusulas de protección para comprador y vendedor. Descárguelo en PDF de forma gratuita.
Gratis · PDF instantáneo · Sin cuenta requerida