Contrato de Alquiler de Vivienda
Cree un contrato de arrendamiento de vivienda habitual profesional y conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Nuestra plantilla cubre la identificación de las partes, la descripción del inmueble, la renta, la fianza, la duración y todas las cláusulas esenciales exigidas por la LAU y la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda.
Descripción adicional: Piso exterior con terraza, garaje n.º 15 incluido
El arrendador declara que la vivienda dispone de certificado de eficiencia energética con calificación C, conforme al RD 390/2021.
El arrendador manifiesta que la vivienda se encuentra en condiciones de habitabilidad, cuenta con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente y está libre de cargas y gravámenes que impidan su uso como vivienda.
Conforme al artículo 9 de la LAU, si el plazo pactado fuera inferior a 5 años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración mínima, salvo que el arrendatario comunique su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Finalizada la duración del contrato o sus prórrogas, si ninguna parte notifica su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses de antelación (arrendatario), el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales (art. 10 LAU).
IBAN del arrendador: ES91 2100 0418 4502 0005 1332.
El arrendador entregará recibo del pago o justificante de la transferencia, salvo que el pago se realice por medios que permitan acreditar documentalmente su cumplimiento.
La falta de pago de la renta será causa de resolución del contrato (art. 27.2.a LAU). El impago de dos o más mensualidades consecutivas facultará al arrendador para interponer demanda de desahucio por falta de pago conforme al art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Conforme a la Ley de Vivienda 12/2023 y la DA 11ª de la LAU, el IRAV es el índice de referencia obligatorio para la actualización de rentas de arrendamiento de vivienda, sustituyendo al IPC como índice máximo aplicable. El arrendador no podrá aplicar una actualización superior al IRAV vigente en el momento de la revisión.
La actualización se aplicará desde cada aniversario del contrato, previa comunicación escrita del arrendador con indicación del índice aplicado y la nueva renta resultante.
La fianza será depositada por el arrendador en el organismo autonómico competente dentro del plazo legalmente establecido. El arrendador entregará al arrendatario el justificante del depósito cuando este lo solicite.
A la finalización del contrato, la fianza será devuelta en un plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves, previa verificación del estado del inmueble y deducción, en su caso, de las cantidades adeudadas por desperfectos no derivados del uso normal.
Las partes podrán acordar garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades de renta, conforme al art. 36.5 LAU. En ningún caso podrá exigirse el pago de más de una mensualidad de renta en concepto de fianza por el arrendamiento de vivienda.
Los gastos individualizados por servicios con que cuente la vivienda (electricidad, agua, gas, telecomunicaciones, internet), medidos por contadores o facturas individuales, serán a cargo del arrendatario.
El arrendatario se subrogará en los contratos de suministro existentes o contratará nuevos a su nombre. A la finalización del contrato, dejará los suministros al corriente de pago.
a) Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad, con todos los suministros dados de alta y en funcionamiento.
b) Realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato, sin derecho a elevar la renta por ello (art. 21 LAU), salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
c) No perturbar el uso pacífico de la vivienda.
d) Entregar copia del certificado de eficiencia energética vigente (RD 390/2021).
e) Depositar la fianza en el organismo autonómico competente y facilitar el justificante al arrendatario.
f) Comunicar al arrendatario, con al menos 3 meses de antelación, la necesidad de realizar obras de conservación que no puedan razonablemente diferirse (art. 22 LAU).
a) Pagar la renta y las cantidades asimiladas en los plazos y forma establecidos.
b) Usar la vivienda con la diligencia debida, destinándola exclusivamente a vivienda habitual y permanente.
c) Poner en conocimiento del arrendador, en el menor plazo posible, las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
d) Permitir el acceso a la vivienda para la realización de obras de conservación, previa notificación del arrendador (art. 21.2 LAU).
e) No realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento expreso y por escrito del arrendador (art. 23 LAU).
f) Devolver la vivienda al finalizar el contrato en el mismo estado en que la recibió, salvo el deterioro producido por el uso normal conforme al destino pactado.
g) No ceder ni subarrendar total o parcialmente la vivienda sin autorización escrita del arrendador (art. 8 LAU).
Las partes pactan una indemnización a favor del arrendador de una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose proporcionalmente los períodos de tiempo inferiores al año.
Si transcurridos 3 meses desde la extinción del contrato (o el efectivo desalojo) la vivienda no hubiera sido ocupada, el arrendatario podrá optar entre un nuevo contrato por 5 años o una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que restaba por cumplir.
A instancia del arrendador:
a) La falta de pago de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión no consentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas.
e) La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) La no destinación de la vivienda a residencia habitual del arrendatario.
A instancia del arrendatario:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Estado general de la vivienda: Buen estado.
Observaciones: Pequeña marca en parquet del salón
Cualquier deterioro no consignado en el inventario que se detecte durante la vigencia o a la finalización del contrato, y que no sea imputable al desgaste normal por el uso, podrá ser deducido de la fianza o reclamado al arrendatario.
El arrendatario será responsable de los daños que los animales pudieran causar en la vivienda, elementos comunes o a terceros. El incumplimiento de las condiciones aquí establecidas podrá dar lugar a la revocación de la autorización de tenencia de animales.
Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario serán a cargo del arrendatario (art. 21.4 LAU).
La mediación se desarrollará ante mediador o institución de mediación inscrita en el Registro del Ministerio de Justicia. Los costes de la mediación se abonarán al 50% por cada parte. Si no se alcanzara acuerdo en el plazo de 30 días desde el inicio de la mediación, las partes quedarán libres para acudir a la vía judicial.
Las comunicaciones ordinarias (avisos, incidencias, gestiones) podrán realizarse por correo electrónico a las direcciones facilitadas por las partes.
Para cualquier litigio derivado de la interpretación, cumplimiento o resolución del presente contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales del lugar donde radique el inmueble arrendado.
Estado general: Buen estado
Observaciones: Pequeña marca en parquet del salón
Salón: sofá 3 plazas gris, mesa centro cristal, TV Samsung 55"
Cocina: frigorífico Bosch, lavadora LG 8 kg
Dormitorio 1: cama 150 cm, armario empotrado
Dormitorio 2: cama 90 cm, escritorio
Baño: mampara de ducha, mueble lavabo
¿Qué es un contrato de alquiler de vivienda?
El contrato de alquiler de vivienda es el acuerdo jurídico por el que el propietario o titular de un inmueble —el arrendador— cede su uso y disfrute al inquilino —el arrendatario— como vivienda habitual y permanente, a cambio de una renta periódica. Es el contrato más frecuente en el mercado inmobiliario español y se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por sucesivas reformas, la última de ellas mediante la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda.
La LAU establece un marco mínimo de protección para el arrendatario que no puede ser alterado en su perjuicio por acuerdo de las partes: duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), prórroga obligatoria del contrato si ninguna parte notifica su voluntad de no renovarlo, limitación de la actualización anual de la renta al índice publicado por el INE, fianza legal de una mensualidad y derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble. Las partes pueden mejorar estas condiciones a favor del arrendatario, pero no reducirlas.
En la práctica, el contrato de alquiler de vivienda debe abordar, más allá del mínimo legal, aspectos como la distribución de gastos (comunidad, IBI, seguro del hogar, suministros), el régimen de obras y mejoras, las normas de convivencia en comunidades de propietarios, y las condiciones para la entrada en la vivienda por parte del arrendador. Un contrato bien redactado reduce considerablemente los conflictos durante la vigencia y facilita la extinción ordenada del arrendamiento.
Qué incluye esta plantilla
El contrato cubre todos los elementos exigidos por la LAU y las mejores prácticas del sector para un arrendamiento de vivienda habitual seguro y equilibrado.
Identificación de las partes
Datos completos del arrendador y del arrendatario (o arrendatarios), con DNI/NIE, domicilio y teléfono de contacto.
Descripción del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, superficie construida y útil, número de habitaciones, baños, trastero o garaje anejo incluido.
Duración y prórrogas
Fecha de inicio, duración inicial (máximo cinco o siete años), régimen de prórroga forzosa y tácita, y preaviso para no renovar.
Renta mensual y actualización
Importe de la renta, día de pago, cuenta bancaria del arrendador y régimen de actualización anual conforme al índice de referencia de la Ley 12/2023.
Fianza legal
Una mensualidad de fianza legal, obligación de depósito en el organismo autonómico, condiciones de devolución y plazo del artículo 36 LAU.
Garantía adicional
Hasta dos mensualidades adicionales pactadas por encima de la fianza legal (máximo tres mensualidades en total) conforme al artículo 36.5 LAU.
Gastos y suministros
Distribución de gastos de comunidad, IBI, seguro del hogar y suministros (agua, luz, gas, internet) conforme a los artículos 19 y 20 LAU.
Obras y mejoras
Régimen de obras de conservación (a cargo del arrendador), de pequeñas reparaciones (arrendatario) y de mejoras pactadas con reducción de renta.
Mascotas y ocupantes adicionales
Cláusulas sobre presencia de mascotas, número máximo de ocupantes y condiciones para el empadronamiento de personas distintas al arrendatario.
Resolución y desahucio
Causas de resolución del artículo 27 LAU (impago, actividades ilícitas, obras no autorizadas) y derechos del arrendador para recuperar la posesión.
Derecho de adquisición preferente
Tanteo y retracto del arrendatario en caso de venta del inmueble conforme al artículo 25 LAU, con las excepciones aplicables.
Cómo redactar el contrato de alquiler de vivienda
Siga este proceso para crear un contrato de arrendamiento de vivienda completo y legalmente válido en pocos minutos.
- 1
Reúna la documentación del inmueble
Necesitará la referencia catastral del inmueble, el certificado energético (obligatorio para todos los contratos de alquiler), y si procede, el certificado de habitabilidad o cédula de habitabilidad exigida por su comunidad autónoma.
- 2
Compruebe la situación jurídica del inmueble
Verifique en el Registro de la Propiedad que no existen cargas (hipoteca, usufructo, embargo) que puedan afectar al arrendamiento, y que el arrendador tiene capacidad para arrendar.
- 3
Acuerde las condiciones económicas
Negocie la renta mensual, la fianza, la posible garantía adicional y la distribución de gastos. Tenga en cuenta los límites de renta que puedan aplicarse en zonas de mercado residencial tensionado.
- 4
Cumplimente el contrato
Introduzca los datos de las partes, la descripción del inmueble, la renta, la duración, la fianza y todas las cláusulas específicas acordadas.
- 5
Firme y deposite la fianza
Firmen el contrato en dos ejemplares originales en presencia de ambas partes. El arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente en el plazo establecido y entregar el justificante al arrendatario.
Consideraciones jurídicas
El contrato de alquiler de vivienda es el arrendamiento con mayor regulación protectora del ordenamiento español. Sus normas imperativas no pueden ser eludidas por acuerdo de las partes.
La información siguiente tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones complejas o de conflicto, consulte con un abogado especialista en derecho inmobiliario.
Contenido revisado por el equipo jurídico de Doxuno conforme a la LAU 29/1994 y la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda.
Duración mínima y prórroga obligatoria: artículo 9 LAU
El artículo 9 de la LAU establece que el arrendamiento de vivienda tiene una duración mínima obligatoria de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), independientemente de lo pactado. Si el contrato se firma por una duración inferior, se aplica automáticamente la prórroga forzosa hasta alcanzar ese mínimo. Al vencimiento, si ninguna parte notifica su voluntad de no renovar con el preaviso legalmente exigido, el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta tres años más (art. 10 LAU).
Actualización de renta: Ley 12/2023 e índice de referencia INE
La Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda creó un nuevo índice de referencia para la actualización anual de la renta de los arrendamientos de vivienda, cuya fórmula elabora el INE. Para contratos firmados a partir de su entrada en vigor, la cláusula de actualización debe referenciarse a este índice. En zonas de mercado tensionado declaradas por la comunidad autónoma, pueden aplicarse límites adicionales a la renta inicial y a las actualizaciones.
Necesidad de vivienda del arrendador: artículo 9.3 LAU
El artículo 9.3 LAU permite al arrendador recuperar la vivienda antes de que se cumplan los cinco años de prórroga forzosa cuando necesite el inmueble para uso como vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación o divorcio. Esta causa debe estar prevista expresamente en el contrato; si no consta, el arrendador no puede invocarla. La necesidad de vivienda debe ser real y no fraudulenta, y el arrendador debe efectivamente ocupar la vivienda en el plazo de tres meses.
Derecho de adquisición preferente: artículo 25 LAU
El artículo 25 LAU reconoce al arrendatario el derecho de tanteo (adquirir la vivienda con preferencia si se pone en venta) y de retracto (subrogarse en la posición del comprador si la venta se realiza sin respetar el tanteo). Para que opere este derecho, el arrendador debe notificar fehacientemente al arrendatario la intención de vender, con indicación del precio y condiciones. Las partes pueden pactar la renuncia al derecho de tanteo y retracto en el propio contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes
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