Contrato de Arrendamiento de Local Comercial
Formalice el arrendamiento de un local de negocio con un contrato adaptado al régimen de uso distinto de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Nuestra plantilla cubre la actividad permitida, la duración negociada, la renta con IVA, la fianza, las obras de adecuación y el traspaso.
Descripción: Local en planta baja con escaparate a calle, aseo adaptado y almacén trasero.
El arrendatario declara haber inspeccionado el local y aceptarlo en su estado actual. El cambio de actividad o uso sin consentimiento escrito del arrendador será causa de resolución.
Al tratarse de un arrendamiento para uso distinto de vivienda (Título III LAU), la duración se rige por lo libremente pactado entre las partes (art. 29 LAU). No resulta de aplicación la duración mínima obligatoria del art. 9 LAU.
Llegado el vencimiento del contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo con al menos 3 meses de antelación, el contrato se entenderá prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, salvo pacto en contrario.
IBAN del arrendador: ES91 2100 0418 4502 0005 1332.
A la renta se añadirá el IVA vigente (actualmente 21%), conforme al art. 4 de la Ley 37/1992 del IVA.
Desglose: Renta base 1500,00 EUR + IVA (21%) 315,00 EUR = Total 1815,00 EUR.
El arrendador emitirá factura mensual con el desglose de IVA correspondiente.
La falta de pago de la renta será causa de resolución del contrato (art. 35 LAU).
Al tratarse de arrendamiento para uso distinto de vivienda, no resulta de aplicación el límite del IRAV establecido por la Ley de Vivienda 12/2023 para arrendamientos de vivienda habitual.
La actualización se aplicará desde cada aniversario del contrato, previa comunicación escrita del arrendador.
La fianza será depositada por el arrendador en el organismo autonómico competente.
A la finalización del contrato, la fianza será devuelta en un plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves, previa verificación del estado del local y deducción de las cantidades adeudadas por desperfectos, renta pendiente o suministros impagados.
Los suministros individualizados (electricidad, agua, gas, telecomunicaciones), la tasa de basuras y los gastos derivados de la actividad comercial (licencias, permisos, impuestos sobre la actividad) serán a cargo del arrendatario.
El arrendatario será responsable de obtener y mantener vigentes todas las licencias y permisos necesarios para el desarrollo de su actividad, asumiendo las consecuencias de su incumplimiento.
El arrendatario asumirá las reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario y las necesarias para el mantenimiento de las instalaciones propias de su actividad.
Las reparaciones urgentes que no puedan diferirse serán comunicadas inmediatamente al arrendador.
a) Destinar el local exclusivamente a la actividad de Cafetería-restaurante.
b) Pagar la renta y cantidades asimiladas puntualmente.
c) Mantener el local en buen estado de conservación y limpieza.
d) Cumplir la normativa vigente en materia de licencias, permisos, seguridad e higiene aplicable a su actividad.
e) Permitir el acceso del arrendador para inspección y obras de conservación, previa notificación.
f) No realizar obras sin consentimiento escrito del arrendador (art. 30 LAU).
g) Devolver el local al finalizar el contrato en el estado recibido, salvo el desgaste normal por uso.
a) Falta de pago de la renta o de cualquier cantidad a cargo del arrendatario.
b) Subarriendo o cesión no consentidos.
c) Daños causados dolosamente en el local u obras no consentidas.
d) Realización de actividades no autorizadas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
e) Cambio de actividad sin autorización del arrendador.
En caso de resolución anticipada por causa no imputable al arrendador, el arrendatario indemnizará los daños y perjuicios causados, incluyendo las rentas pendientes hasta el vencimiento pactado.
Las obras que afecten a la estructura, fachada o instalaciones generales del edificio requerirán, además, la autorización de la comunidad de propietarios.
El arrendatario asumirá los costes de las licencias y permisos necesarios.
El arrendador tendrá derecho a una elevación de renta del 20% sobre la renta vigente. El cesionario se subrogará en todos los derechos y obligaciones del arrendatario saliente.
El arrendatario entregará al arrendador copia de la póliza y de los justificantes de pago de la prima.
Para cualquier litigio, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales del lugar donde radique el local arrendado.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de local comercial?
El contrato de arrendamiento de local comercial es el acuerdo mediante el cual el propietario de un inmueble —local, nave, oficina o establecimiento— cede su uso a una empresa o empresario para el desarrollo de una actividad económica, a cambio de una renta periódica. En España, este tipo de arrendamiento se rige por el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ("uso distinto de vivienda"), que otorga a las partes amplia libertad de pacto, muy superior a la que tienen en el arrendamiento de vivienda.
Esta libertad de configuración significa que la duración, la renta, la actualización anual, la fianza, el reparto de gastos y las causas de resolución se fijan por acuerdo de las partes, sin los mínimos protectores que la LAU impone en arrendamientos de vivienda habitual. Solo si las partes no pactan nada, actúan de forma supletoria las normas generales del Código Civil sobre arrendamiento de cosas. Esta mayor flexibilidad exige, a su vez, una redacción más cuidadosa del contrato para evitar lagunas costosas.
Los aspectos más críticos en el arrendamiento de local comercial son: la actividad específicamente autorizada (cualquier cambio requiere consentimiento), las obras de adecuación del local para el negocio (quién las paga, si son recuperables, si se tienen en cuenta en la renta), la cláusula de traspaso y el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta. Una negociación deficiente de estos elementos puede tener consecuencias económicas muy relevantes para ambas partes.
Qué incluye esta plantilla
El contrato cubre todos los elementos esenciales del arrendamiento de local para uso empresarial o profesional, con cláusulas adaptadas a la práctica del sector.
Identificación de las partes
Datos del arrendador (persona física o jurídica) y del arrendatario (empresa, autónomo o profesional) con número de NIF/CIF.
Descripción del local
Dirección, superficie construida y útil, referencia catastral, número de finca registral, planta y zona de carga y descarga.
Actividad autorizada
Descripción específica de la actividad o actividades que el arrendatario puede desarrollar en el local, con cláusula de exclusividad si se negocia.
Duración y prórrogas
Plazo inicial del contrato, derecho de prórroga del arrendatario, preaviso de no renovación y opciones de renovación a largo plazo.
Renta e IVA
Importe mensual, tipo de IVA aplicable (21% general), forma y día de pago, con cuenta bancaria del arrendador.
Actualización de la renta
Índice de referencia pactado (IPC, índice de comercio al por menor u otro), con preaviso y límite de actualización.
Fianza y garantías adicionales
Importe de la fianza legal (dos mensualidades para uso distinto de vivienda) y cualquier garantía adicional pactada (aval bancario, depósito extra).
Obras de adecuación
Quién realiza y costea las obras de adaptación del local para la actividad, si la renta incluye un periodo de carencia y el destino de las obras al término.
Gastos y suministros
Distribución de gastos de comunidad, IBI, seguros y suministros (agua, luz, gas, telefonía) entre arrendador y arrendatario.
Traspaso y cesión
Condiciones bajo las que el arrendatario puede traspasar el negocio o ceder el contrato a un tercero, con el derecho de tanteo del arrendador.
Resolución y penalizaciones
Causas de resolución (impago, cambio de actividad, obras no autorizadas) y régimen de penalizaciones por resolución anticipada.
Cómo redactar el contrato de arrendamiento de local comercial
Siga este proceso para negociar y formalizar el arrendamiento con todas las garantías para ambas partes.
- 1
Verifique la habilitación del local
Compruebe que el local dispone de licencia de apertura o que puede obtenerla para la actividad prevista. Un local sin habilitación para el uso concreto impide el inicio de la actividad.
- 2
Negocie las condiciones económicas
Acuerde la renta, el periodo de carencia si hay obras, la fianza, el aval bancario si se exige y el índice de actualización. Estos elementos son libremente pactables en el arrendamiento de uso distinto.
- 3
Defina las obras y su régimen
Determine quién realiza y costea las obras de adecuación, si se descuentan de la renta y qué ocurre con las mejoras al término del contrato.
- 4
Cumplimente el contrato
Introduzca todos los datos del local, las partes, la actividad autorizada, la renta con IVA, la duración, las obras y el régimen de gastos.
- 5
Firme y tramite la licencia
Una vez firmado el contrato, el arrendatario debe tramitar las licencias municipales necesarias para la actividad. El arrendador colaborará facilitando la documentación técnica del local.
Consideraciones jurídicas
El arrendamiento de local comercial tiene mayor libertad de pacto que el de vivienda, pero con matices fiscales y de planificación empresarial que conviene conocer.
La información siguiente tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para contratos de larga duración o con inversiones significativas en obras, consulte con un abogado especializado.
Contenido revisado por el equipo jurídico de Doxuno conforme a la LAU 29/1994 Título III.
Régimen de uso distinto de vivienda: libertad de pacto (LAU Título III)
El artículo 4.3 de la LAU establece que los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título III LAU, y supletoriamente por el Código Civil. Esto significa que no opera la prórroga forzosa de la LAU de vivienda, ni la limitación de fianza a dos mensualidades como máximo aplicable a vivienda. Las partes pueden pactar duraciones cortas, rentas variable, cláusulas penales elevadas y garantías adicionales sin más límite que la ley y la buena fe.
IVA en el arrendamiento de local: obligaciones fiscales
El arrendamiento de local comercial está sujeto a IVA al tipo general del 21%, que el arrendador debe repercutir sobre la renta y declarar en el modelo 303 trimestral. El arrendatario puede deducir el IVA soportado si lo destina a actividades económicas. El arrendador que sea persona física debe también declarar los ingresos en IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, sin la reducción del 60% aplicable a la vivienda habitual.
Traspaso del negocio y derecho de tanteo del arrendador
El artículo 32 de la LAU establece que el arrendatario puede ceder el contrato o subarrendar sin necesidad de consentimiento del arrendador, salvo pacto en contrario. En caso de cesión o traspaso, el arrendador tiene un derecho de elevación de renta del 10% (primer traspaso) o 20% (sucesivos) sobre la renta vigente. Es muy frecuente en la práctica contractual que las partes modifiquen este régimen y establezcan la necesidad de consentimiento expreso, lo que refuerza el control del arrendador.
Obras de mejora del arrendador durante el contrato
El artículo 30 LAU remite al Código Civil en materia de obras, permitiendo al arrendador realizar obras de mejora con preaviso de tres meses si son imprescindibles. A diferencia del arrendamiento de vivienda, el arrendatario de local no puede resolver el contrato por obras del arrendador que no afecten a la habitabilidad del local para el uso pactado. Si las obras suponen una privación temporal del uso, el arrendatario puede reclamar una reducción proporcional de la renta.
Preguntas frecuentes
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