Burofax de Reclamación por Vicios Ocultos
Ejercite la acción de saneamiento por vicios ocultos contra el vendedor de un bien —inmueble, vehículo, maquinaria, electrodoméstico o cualquier bien mueble— antes de que caduque el brevísimo plazo de seis meses establecido en el artículo 1490 del Código Civil. Nuestra plantilla permite reclamar la resolución del contrato (acción redhibitoria) o la reducción del precio (acción estimatoria) con plena eficacia probatoria.
DNI/NIE: 12345678A
Calle Mayor 10, 3o B, 28013 Madrid
Por medio del presente burofax, Juan Perez Garcia, con DNI/NIE 12345678A, le comunica formalmente la existencia de vicios ocultos en el bien que le adquirio, al amparo de los articulos 1484 a 1490 del Codigo Civil, que establecen la obligacion del vendedor de responder por los defectos ocultos de la cosa vendida.
| BIEN ADQUIRIDO | Vivienda sita en Calle Luna 8, 1o Izquierda, 28004 Madrid, con referencia catastral 1234567AB1234N0001PQ, compuesta de salon-comedor, dos dormitorios, cocina y bano, con una superficie util de 65 m2 |
| FECHA DE COMPRAVENTA | 15/11/2025 |
| PRECIO DE COMPRA | 220.000,00 EUR |
| FECHA DESCUBRIMIENTO VICIOS | 10/02/2026 |
1. Humedad estructural en la pared medianera del salon, con presencia de moho y desprendimiento de pintura, provocada por una filtracion cronica no reparada.
2. Caneria principal de desague en mal estado, con fugas en las uniones que provocan encharcamiento bajo el suelo del bano.
3. Instalacion electrica con cableado de aluminio antiguo no declarado, que no cumple con el REBT vigente.
Estos defectos no eran visibles ni detectables en el momento de la compraventa mediante un examen ordinario del bien, y hacen que el mismo resulte impropio para el uso al que se destina o disminuyen de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido, no lo habria adquirido o habria dado menor precio por el (articulo 1484 del Codigo Civil).
Subsidiariamente, me reservo el derecho de ejercitar la accion redhibitoria (resolucion de la compraventa con devolucion del precio de 220.000,00 EUR) si la rebaja proporcional no resulta satisfactoria o si los vicios hacen el bien totalmente inutil para el uso al que se destina.
Transcurrido dicho plazo sin acuerdo, me vere en la necesidad de ejercitar las acciones judiciales correspondientes, reclamando ademas la indemnizacion de danos y perjuicios si se acredita que el vendedor conocia los vicios y no los manifesto al comprador (articulo 1486 del Codigo Civil).
1. Art. 1484 CC: El vendedor estara obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habria adquirido o habria dado menos precio por ella.
2. Art. 1485 CC: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
3. Art. 1486 CC: El comprador podra optar entre desistir del contrato (accion redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (accion quanti minoris). Si el vendedor conocia los vicios, debera ademas indemnizar los danos y perjuicios.
4. Art. 1490 CC: Las acciones de saneamiento prescriben a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida.
¿Qué son los vicios ocultos y cómo reclamarlos?
Los vicios ocultos son defectos preexistentes en el bien vendido que no son aparentes en el momento de la compraventa y que, si hubieran sido conocidos por el comprador, le habrían llevado a no comprar el bien o a pagar un precio inferior. El Código Civil impone al vendedor la obligación de saneamiento por estos defectos en los artículos 1484 a 1490. Para que proceda el saneamiento, el vicio debe cumplir tres requisitos: ser preexistente a la venta (no sobrevenido después), ser oculto (no perceptible por el comprador mediante examen ordinario), y ser grave (que haga al bien impropio para el uso al que se destina o que disminuya su utilidad de tal modo que el comprador no lo habría adquirido de haberlo sabido).
El comprador que descubre vicios ocultos tiene dos acciones alternativas: la acción redhibitoria, que permite resolver el contrato y recuperar el precio pagado (con gastos al vendedor de mala fe, art. 1486 CC), y la acción estimatoria o quanti minoris, que permite mantener el contrato pero reclamar una reducción proporcional del precio. Esta segunda opción es preferible cuando el bien sigue siendo útil pero vale menos de lo pagado. En ambos casos, el vendedor de mala fe —que conocía los vicios y los ocultó— también responde de los daños y perjuicios causados al comprador.
El plazo para ejercitar las acciones de saneamiento por vicios ocultos es de seis meses desde la entrega del bien (art. 1490 CC). Este plazo es de caducidad, no de prescripción: no se interrumpe por reclamaciones extrajudiciales. El burofax no detiene el plazo de caducidad, pero es imprescindible como documentación de la notificación del defecto al vendedor y para acreditar la mala fe si el vendedor conocía el defecto. Paralelamente, en compraventas de consumo, el TRLGDCU otorga al consumidor una garantía legal de 3 años desde la entrega para los defectos de conformidad, que es más amplia y más fácil de ejercitar.
Qué incluye esta plantilla
El burofax de reclamación por vicios ocultos documenta el defecto, notifica al vendedor y ejercita formalmente la acción de saneamiento.
Identificación del bien y del contrato
Descripción precisa del bien comprado, fecha y lugar de compraventa, precio pagado, datos del vendedor, y número de escritura o contrato según el tipo de bien (inmueble, vehículo, maquinaria).
Descripción técnica del vicio oculto
Descripción detallada del defecto descubierto, cuándo y cómo se manifestó, por qué no era perceptible en el momento de la compra, y de qué forma afecta al uso o valor del bien.
Fecha de descubrimiento del vicio
Indicación precisa de cuándo se detectó el defecto, fundamental para acreditar que la reclamación se realiza dentro del plazo de seis meses del artículo 1490 CC y que el comprador actuó diligentemente.
Acción ejercitada: redhibitoria o estimatoria
Elección expresa entre la resolución del contrato con devolución del precio (acción redhibitoria, art. 1486 CC) o la reducción proporcional del precio de compra (acción estimatoria o quanti minoris).
Reclamación de daños y perjuicios
Si el vendedor conocía el vicio y lo ocultó dolosamente (mala fe), reclamación adicional de todos los daños y perjuicios causados al comprador, incluyendo gastos de reparación, lucro cesante y costes derivados.
Informes periciales y documentación técnica
Referencia a los informes de perito o técnico que acreditan la existencia, naturaleza y antigüedad del vicio, así como a los presupuestos de reparación o valoraciones que cuantifican el perjuicio.
Plazo para respuesta del vendedor
Requerimiento al vendedor para que acepte la acción de saneamiento en un plazo determinado, con advertencia de que la falta de respuesta dará lugar a la demanda judicial.
Reserva de acciones penales si procede
Si los hechos pudieran ser constitutivos de estafa (art. 248 CP) o de falsedad en la documentación técnica del bien, reserva expresa de acciones penales además de las civiles.
Prueba del conocimiento previo del vendedor
Indicación de los indicios que acreditan que el vendedor conocía el defecto: inspecciones técnicas previas, reparaciones anteriores, historial de averías, declaraciones de terceros.
Instrucciones para envío fehaciente
Indicaciones sobre la tramitación del burofax con certificación de contenido, para acreditar que el vendedor fue notificado del defecto dentro del plazo legal de seis meses.
Cómo reclamar por vicios ocultos
El plazo de caducidad de seis meses es el factor más crítico. Actúe sin demora desde que descubra el defecto.
- 1
Documente el defecto en cuanto lo descubra
Fotografíe o vídeo el defecto con fecha, redacte un informe escrito describiendo cómo se manifestó y cuándo. Para inmuebles, contrate a un perito o arquitecto técnico que emita informe sobre la naturaleza y antigüedad del vicio. Para vehículos, un informe de taller. La prueba técnica es imprescindible en el juicio.
- 2
Verifique que se trata de un vicio oculto, no de una avería sobrevenida
Los vicios ocultos deben ser preexistentes a la venta. Si el defecto apareció tiempo después de la compra y sin causa anterior, puede ser una avería sobrevenida, no un vicio oculto. El perito debe pronunciarse sobre la antigüedad del defecto.
- 3
Actúe antes de que transcurran los seis meses
El plazo del artículo 1490 CC es de caducidad de seis meses desde la entrega. Este plazo no se interrumpe con el burofax: si se deja pasar, la acción del CC caduca. Envíe el burofax inmediatamente y, si el vendedor no responde satisfactoriamente, presente la demanda dentro del plazo.
- 4
Elija entre resolución y reducción de precio
La acción redhibitoria (resolución) es más radical: devuelve el bien y recupera el precio, pero debe justificarse que el vicio es tan grave que frustra el fin de la compra. La acción estimatoria (reducción de precio) es más moderada y más fácil de obtener: el bien tiene un defecto pero sigue siendo útil, y el precio pagado fue excesivo para sus condiciones reales.
- 5
Envíe el burofax y prepare la demanda simultáneamente
Dado el breve plazo, es recomendable que, al mismo tiempo que envía el burofax, consulte con un abogado para preparar la demanda. El burofax puede generar una solución amistosa, pero si no hay respuesta en pocos días, la demanda debe estar lista para presentarse antes del vencimiento del plazo de seis meses.
Consideraciones jurídicas
El saneamiento por vicios ocultos en compraventa se regula en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil para contratos entre particulares, y en el TRLGDCU para compraventas de consumo.
La información siguiente tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Dada la brevedad del plazo de caducidad y la complejidad de la prueba, es muy recomendable contar con asistencia letrada desde el inicio.
Contenido revisado por el equipo jurídico de Doxuno conforme al CC arts. 1484-1490 y TRLGDCU.
Artículos 1484-1486 CC: la obligación de saneamiento del vendedor
El artículo 1484 CC impone al vendedor la obligación de responder al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o hubiera dado menos precio por ella. El artículo 1486 CC otorga al comprador, ante vicios ocultos, la opción de desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio. Si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó al comprador, deberá también indemnizar los daños y perjuicios.
Artículo 1490 CC: el plazo de caducidad de seis meses
El artículo 1490 CC establece que las acciones de saneamiento por vicios ocultos prescriben —técnicamente caducan— a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. La brevedad de este plazo ha sido muy criticada por la doctrina. La jurisprudencia ha matizado que el plazo comienza desde que el comprador pudo razonablemente conocer el vicio, no siempre desde la entrega. Para evitar el debate sobre el dies a quo, actúe en cuanto descubra el defecto y documente la fecha de descubrimiento.
TRLGDCU: garantía legal en compraventas de consumo
En compraventas de consumo (vendedor profesional a consumidor), el Real Decreto Legislativo 1/2007 (TRLGDCU) ofrece mayor protección. El consumidor tiene derecho a una garantía legal de 3 años desde la entrega para cualquier falta de conformidad del bien. En los primeros 12 meses, se presume que el defecto era preexistente; después, el consumidor debe probarlo. Las acciones del consumidor son: reparación, sustitución, reducción del precio o resolución del contrato. El plazo de 3 años es muy superior al de 6 meses del CC, por lo que en compraventas de consumo siempre es preferible invocar el TRLGDCU.
Vicios ocultos en viviendas de segunda mano: particularidades
La compraventa de viviendas usadas entre particulares está sujeta al régimen del Código Civil, no al TRLGDCU. Los vicios ocultos más habituales son humedades estructurales, problemas en la cimentación, instalaciones defectuosas o cargas ocultas. Para probarlos se necesita un informe pericial de arquitecto técnico (aparejador). La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido el plazo de inicio del cómputo en inmuebles al momento en que el comprador pudo razonablemente conocer el vicio, lo que puede superar los seis meses desde la entrega en defectos de difícil detección.
Preguntas frecuentes
Actúe antes de que caduque el plazo de seis meses
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