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Kostenlose Vorlage: Untermietvertrag (Schweiz)
Ein rechtssicherer Untermietvertrag für die Untervermietung einer ganzen Wohnung, eines einzelnen Zimmers oder einer abgegrenzten Teilfläche. Die Vorlage folgt OR Art. 262 (Untermiete) sowie den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts (OR Art. 253 ff.) und berücksichtigt die zentrale Voraussetzung: die Zustimmung der Vermieterschaft.
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UNTERMIETVERTRAG
Schweizerisches Obligationenrecht (OR Art. 262 In Verbindung Mit OR Art. 253 Ff.)
Mietobjekt: Langstrasse 88, 8004 Zürich
Beginn: 1. Mai 2026
HAUPTMIETER
Thomas Brunner
Langstrasse 88, 8004 Zürich
Tel: +41 79 111 22 33
E-Mail: thomas.brunner@example.ch
Tel: +41 79 111 22 33
E-Mail: thomas.brunner@example.ch
UNTERMIETER
Sarah Weber
Weinbergstrasse 12, 8006 Zürich
Geb.: 5. September 1998
Tel: +41 79 444 55 66
E-Mail: sarah.weber@example.ch
Geb.: 5. September 1998
Tel: +41 79 444 55 66
E-Mail: sarah.weber@example.ch
Zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter wird — in Anwendung von OR Art. 262 (Untermiete) sowie ergänzend der allgemeinen Bestimmungen über den Mietvertrag (OR Art. 253 ff.) und unter Beachtung von Treu und Glauben (ZGB Art. 2) — der nachfolgende Untermietvertrag abgeschlossen.
1.
VERTRAGSGEGENSTAND
Der Hauptmieter überlässt dem Untermieter zum Gebrauch ein einzelnes Zimmer an der Adresse Langstrasse 88, 8004 Zürich.
Beschreibung: 1 möbliertes Zimmer (ca. 15 m²) mit Fenster zum Innenhof sowie Mitbenutzung von Küche, Bad, WC und Waschküche. Ein Kellerabteil steht nicht zur Verfügung.
Das Mietobjekt wird im bestehenden Zustand übergeben. Ein detailliertes Übergabeprotokoll wird bei Beginn der Untermiete gemeinsam erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet; es dient als Beweismittel für den Zustand bei Antritt sowie für die Rückgabefragen am Ende der Untermiete (OR Art. 267a).
Beschreibung: 1 möbliertes Zimmer (ca. 15 m²) mit Fenster zum Innenhof sowie Mitbenutzung von Küche, Bad, WC und Waschküche. Ein Kellerabteil steht nicht zur Verfügung.
Das Mietobjekt wird im bestehenden Zustand übergeben. Ein detailliertes Übergabeprotokoll wird bei Beginn der Untermiete gemeinsam erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet; es dient als Beweismittel für den Zustand bei Antritt sowie für die Rückgabefragen am Ende der Untermiete (OR Art. 267a).
2.
ZUSTIMMUNG DES HAUPTVERMIETERS
Die Untervermietung erfolgt gemäss OR Art. 262 Abs. 1. Die Zustimmung des Hauptvermieters (Immobilien Müller AG) ist schriftlich erteilt worden. Der Hauptmieter versichert, zur Untervermietung gemäss Hauptmietvertrag berechtigt zu sein und trägt die Verantwortung für die rechtzeitige Einholung einer schriftlichen Zustimmung, soweit erforderlich.
Der Hauptvermieter kann die Zustimmung gemäss OR Art. 262 Abs. 2 ausschliesslich dann verweigern, wenn (a) der Hauptmieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, (b) die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind, oder (c) dem Hauptvermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Eine Verweigerung ohne einen dieser Gründe ist unzulässig.
Die am 24. November 2024 in der Volksabstimmung abgelehnte Mietrechtsrevision hätte ein schriftliches Untermietgesuch sowie eine Verweigerungsmöglichkeit bei einer Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen; sie ist nicht in Kraft getreten. Es gilt unverändert die bisherige Regelung von OR Art. 262 ohne diese Einschränkungen.
Der Hauptvermieter kann die Zustimmung gemäss OR Art. 262 Abs. 2 ausschliesslich dann verweigern, wenn (a) der Hauptmieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, (b) die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind, oder (c) dem Hauptvermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Eine Verweigerung ohne einen dieser Gründe ist unzulässig.
Die am 24. November 2024 in der Volksabstimmung abgelehnte Mietrechtsrevision hätte ein schriftliches Untermietgesuch sowie eine Verweigerungsmöglichkeit bei einer Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen; sie ist nicht in Kraft getreten. Es gilt unverändert die bisherige Regelung von OR Art. 262 ohne diese Einschränkungen.
3.
NUTZUNG UND ZWECKBESTIMMUNG
Das untervermietete Mietobjekt darf vom Untermieter nur in gleicher Weise genutzt werden, wie es dem Hauptmieter aufgrund des Hauptmietvertrags gestattet ist (OR Art. 262 Abs. 3). Eine anderweitige Nutzung, insbesondere als Geschäftsraum, für gewerbliche Zwecke oder als Kurzzeitvermietung (z.B. Airbnb, Ferienwohnung), ist ohne vorgängige schriftliche Zustimmung des Hauptmieters und des Hauptvermieters nicht gestattet. Die Weitervermietung an Dritte sowie die Gebrauchsüberlassung an Dritte sind untersagt.
4.
UNTERMIETZINS
Der monatliche Untermietzins beträgt 900.00 CHF. Der dem Hauptmieter für das gesamte Hauptmietobjekt geschuldete Hauptmietzins beträgt 2'200.00 CHF pro Monat.
Der Untermietzins darf gemäss OR Art. 262 Abs. 2 lit. b den anteiligen Hauptmietzins nicht missbräuchlich übersteigen. Ein angemessener Aufschlag für die Mitbenutzung von Mobiliar, Einrichtungen, Nebenleistungen oder infolge besonderer Aufwendungen des Hauptmieters ist zulässig (bundesgerichtliche Rechtsprechung). Der Untermieter hat das Recht, die Angemessenheit des Untermietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen überprüfen zu lassen (OR Art. 269 ff., OR Art. 270 ff.).
Der Untermietzins darf gemäss OR Art. 262 Abs. 2 lit. b den anteiligen Hauptmietzins nicht missbräuchlich übersteigen. Ein angemessener Aufschlag für die Mitbenutzung von Mobiliar, Einrichtungen, Nebenleistungen oder infolge besonderer Aufwendungen des Hauptmieters ist zulässig (bundesgerichtliche Rechtsprechung). Der Untermieter hat das Recht, die Angemessenheit des Untermietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen überprüfen zu lassen (OR Art. 269 ff., OR Art. 270 ff.).
5.
ZAHLUNGSFRIST UND ZAHLUNGSVERZUG
Der Untermietzins einschliesslich allfälliger Nebenkosten ist jeweils im Voraus zu entrichten (OR Art. 257c). Bei Zahlungsverzug kann der Hauptmieter dem Untermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und für den Fall der Nichtzahlung die ausserordentliche Kündigung androhen (OR Art. 257d Abs. 1). Wird innert Frist nicht bezahlt, kann der Hauptmieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats ausserordentlich kündigen (OR Art. 257d Abs. 2).
6.
SORGFALT, RÜCKSICHTNAHME UND HAUSORDNUNG
Der Untermieter ist zur sorgfältigen Benutzung der Mietsache sowie zur Rücksichtnahme auf den Hauptmieter, die übrigen Hausbewohner und die Nachbarschaft verpflichtet (OR Art. 257f). Die gesetzlichen und hausordnungsgemässen Ruhezeiten — in der Regel von 22:00 bis 07:00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen — sind strikt einzuhalten. Die Hausordnung des Hauptmietvertrags sowie allfällige Weisungen des Hauptvermieters gelten für den Untermieter unmittelbar und sinngemäss.
7.
MÄNGEL UND KLEINER UNTERHALT
Mängel am Mietobjekt, die der Untermieter nicht selbst zu beseitigen hat, sind dem Hauptmieter unverzüglich zu melden (OR Art. 257g). Für den kleinen Unterhalt — insbesondere geringfügige Reinigungen und Ausbesserungen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch notwendig werden — hat der Untermieter aufzukommen (OR Art. 259). Grössere Reparaturen sowie die Beseitigung wesentlicher Mängel gehen zulasten des Hauptmieters bzw., soweit vertraglich geregelt, des Hauptvermieters (OR Art. 259a ff.).
8.
HAFTUNG DES HAUPTMIETERS UND DES UNTERMIETERS
Der Hauptmieter haftet dem Hauptvermieter gegenüber für das Verhalten des Untermieters wie für sein eigenes (OR Art. 262 Abs. 3). Im Innenverhältnis haftet der Untermieter dem Hauptmieter für sämtliche Schäden am Mietobjekt und am Inventar, die er, seine Familienangehörigen, seine Gäste oder von ihm beigezogene Dritte verursachen; normale Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch geht nicht zulasten des Untermieters. Der Untermieter wird verpflichtet, eine Privathaftpflichtversicherung sowie eine Hausratversicherung zu unterhalten und dem Hauptmieter auf Verlangen den Nachweis vorzulegen.
9.
VERBOT DER WEITERUNTERVERMIETUNG
Der Untermieter darf das Mietobjekt oder Teile davon weder an Dritte weitervermieten noch zum Gebrauch überlassen. Eine Weiteruntervermietung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Bei Zuwiderhandlung kann der Hauptmieter das Untermietverhältnis nach OR Art. 257f Abs. 3 ausserordentlich kündigen.
10.
VERKNÜPFUNG MIT DEM HAUPTMIETVERHÄLTNIS
Das Untermietverhältnis endet spätestens mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses, unabhängig vom Grund der Beendigung (ordentliche/ausserordentliche Kündigung, Zeitablauf befristeter Vertrag, Auflösung durch Konkurs etc.). Der Hauptmieter verpflichtet sich, den Untermieter unverzüglich und schriftlich über jede Kündigung, Mietzinsänderung, Sanierungsarbeiten oder sonstige Umstände zu informieren, die das Untermietverhältnis betreffen können. Der Untermieter hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Hauptmieter, sofern der Hauptmieter die Auflösung des Hauptmietvertrags nicht verschuldet hat.
11.
DAUER DER UNTERMIETE
Die Untermiete beginnt am 1. Mai 2026 und wird auf bestimmte Zeit bis zum 30. April 2027 abgeschlossen. Das befristete Untermietverhältnis endet ohne Kündigung am vereinbarten Endtermin (OR Art. 266 Abs. 1). Setzen die Parteien das Verhältnis stillschweigend fort, gilt es als unbefristet erneuert (OR Art. 266 Abs. 2). In jedem Fall endet die Untermiete spätestens mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses.
12.
KÜNDIGUNG — GRUNDSÄTZE
Die Kündigung des Untermietverhältnisses bedarf der Schriftform (OR Art. 266l Abs. 1). Bei Wohnräumen muss der Hauptmieter — der gegenüber dem Untermieter als Vermieter auftritt — für seine Kündigung das vom Kanton genehmigte amtliche Formular verwenden (OR Art. 266l Abs. 2); eine formlos ausgesprochene Kündigung des Hauptmieters ist nichtig. Die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (OR Art. 266g) sowie wegen Zahlungsverzugs (OR Art. 257d) bleibt vorbehalten. Das Untermietverhältnis endet überdies in jedem Fall spätestens mit dem Hauptmietverhältnis.
13.
NEBENKOSTEN
Die Nebenkosten sind im Untermietzins pauschal inbegriffen. Es findet keine separate Abrechnung statt (OR Art. 257b Abs. 3).
14.
KAUTION
Der Untermieter leistet eine Kaution in der Höhe von 2'700.00 CHF spätestens bei Beginn der Untermiete. Gemäss OR Art. 257e Abs. 2 darf die Kaution bei Wohnräumen den Betrag von drei Netto-Monatsmieten nicht übersteigen. Die Kaution ist auf ein auf den Namen des Untermieters lautendes Sperr- oder Sparkonto bei einer Schweizer Bank einzuzahlen (OR Art. 257e Abs. 1). Die Bank darf die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl bzw. ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Die Zinsen stehen dem Untermieter zu (OR Art. 257e Abs. 3).
15.
ZAHLUNGSMODALITÄTEN
Der Untermietzins ist jeweils zum 1. des Monats im Voraus zu bezahlen. Die Zahlung erfolgt durch Überweisung auf das folgende Konto des Hauptmieters: IBAN CH93 0076 2011 6238 5295 7. Massgebend für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift auf dem Konto des Hauptmieters bzw. die Übergabe an eine schweizerische Post- oder Bankstelle bis spätestens am Fälligkeitstag.
16.
KÜNDIGUNGSFRIST UND ZUSTELLUNG
Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt 2 Monate auf das Monatsende. Die Kündigung ist per eingeschriebenen Brief mit Rückschein zuzustellen; massgebend für die Rechtzeitigkeit ist der Zugang in den Machtbereich des Empfängers (Empfangstheorie). Handelt es sich um eine Familienwohnung, ist die Kündigung sowohl durch als auch gegenüber beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern separat vorzunehmen (OR Art. 266m/n). Bei der Untermiete eines möblierten Zimmers, das der Untermieter nicht mit dem Hauptmieter teilt, kann mit einer verkürzten Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer gekündigt werden (OR Art. 266e). Die Form- und Formularvorschriften nach OR Art. 266l (vgl. Ziffer «Kündigung — Grundsätze») bleiben vorbehalten.
17.
INVENTAR
Das Mietobjekt wird möbliert vermietet. Folgendes Inventar wird übergeben: Bett 140 × 200 mit Matratze, Kleiderschrank 2-türig, Schreibtisch, Bürostuhl, Stehlampe, Nachttisch, Bettwäsche-Set.. Das Inventar ist pfleglich zu behandeln und bei Auszug vollständig sowie in demjenigen Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Beschädigungen am Inventar, die über die normale Abnutzung hinausgehen, werden dem Untermieter in Rechnung gestellt.
18.
HAUSORDNUNG
Die Hausordnung des Hauptmietvertrags ist unverändert anwendbar. Der Untermieter verpflichtet sich zur vollumfänglichen Einhaltung der Hausordnung, insbesondere zu Ruhezeiten, Benutzung von Gemeinschaftsräumen, Abfalltrennung, Waschküchenbenutzung und allgemeinem Verhalten in der Liegenschaft.
19.
HAUSTIERE
Die Haltung von Haustieren ist nicht erlaubt. Die Haltung von Kleintieren in Behältern (Ziervögel, Fische, Kleinnager), die weder Lärm noch Geruchsimmissionen verursachen und weder das Mietobjekt noch den Hausfrieden beeinträchtigen, gilt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung als vertragsgemässer Gebrauch und ist nicht von einer Zustimmung abhängig.
20.
RAUCHEN
Das Rauchen ist in den Innenräumen des Mietobjekts nicht gestattet. Eventuelle Schäden durch Raucheinwirkung (Verfärbungen, Gerüche, Belagsschäden) gehen zulasten des Untermieters und werden bei Rückgabe im Abnahmeprotokoll festgehalten.
21.
SCHLÜSSEL UND ZUGANG
Der Hauptmieter übergibt dem Untermieter bei Beginn der Untermiete 2 Schlüssel. Das Anfertigen zusätzlicher Schlüssel bedarf der schriftlichen Zustimmung des Hauptmieters. Bei Verlust eines Schlüssels trägt der Untermieter die Kosten für Ersatz sowie — bei Sicherheitsbedenken — für einen allfälligen Austausch des Schliesszylinders oder der Schliessanlage. Bei Beendigung der Untermiete sind sämtliche Schlüssel vollständig zurückzugeben.
22.
BESUCHSREGELUNG
Für Besuche und Übernachtungsgäste gilt folgende Regelung: Übernachtungsgäste sind grundsätzlich gestattet, sofern die Nachtruhe der Mitbewohner nicht beeinträchtigt wird. Bei Gästeaufenthalten von mehr als 7 Nächten pro Monat ist der Hauptmieter vorgängig zu informieren.. Bei länger dauerndem Aufenthalt Dritter (mehr als 30 Tage in Folge) ist der Hauptmieter vorgängig schriftlich zu informieren; eine eigentliche Aufnahme weiterer Personen in das Mietobjekt bedarf der schriftlichen Zustimmung des Hauptmieters.
23.
ZUSÄTZLICHE VEREINBARUNGEN
Internet und Stromverbrauch sind im Untermietzins inbegriffen. Die gemeinsame Reinigung der Gemeinschaftsflächen (Küche, Bad, Flur) erfolgt nach wöchentlichem Plan.
24.
RÜCKGABE
Bei Beendigung der Untermiete ist das Mietobjekt vollständig geräumt, gereinigt und in demjenigen Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (OR Art. 267 Abs. 1). Normale Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch geht nicht zulasten des Untermieters. Es wird ein gemeinsames, detailliertes Rückgabeprotokoll erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet; Mängel sind im Protokoll festzuhalten. Der Hauptmieter muss den Zustand der Sache bei der Rückgabe prüfen und dem Untermieter Mängel, für die dieser einzustehen hat, sofort melden, sonst verliert er seine Ansprüche (OR Art. 267a Abs. 1). Alle erhaltenen Schlüssel müssen vollständig zurückgegeben werden.
25.
ÄNDERUNGEN AM HAUPTMIETVERTRAG
Der Hauptmieter informiert den Untermieter unverzüglich und schriftlich über jede Änderung des Hauptmietvertrags, die Auswirkungen auf das Untermietverhältnis haben könnte, insbesondere über Mietzinserhöhungen, Änderungen der Nebenkosten, Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft oder Änderungen der Hausordnung. Der Hauptmieter ist nicht berechtigt, mit dem Hauptvermieter Vereinbarungen zu treffen, die die Rechte des Untermieters wesentlich einschränken, ohne den Untermieter vorgängig zu informieren.
26.
STREITBEILEGUNG UND GERICHTSSTAND
Bei Streitigkeiten aus diesem Untermietvertrag ist zunächst eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Gelingt dies nicht, ist zwingend die zuständige kantonale Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen am Ort der gelegenen Sache anzurufen (ZPO Art. 197 ff.). Erst nach erfolglosem Schlichtungsverfahren kann das zuständige Gericht angerufen werden. Das Schlichtungsverfahren ist für die Parteien unentgeltlich (ZPO Art. 113 Abs. 2 lit. c). Gerichtsstand ist der Ort der gelegenen Sache (ZPO Art. 33). Auf diesen Vertrag ist ausschliesslich schweizerisches Recht anwendbar, insbesondere die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR Art. 253 ff. und OR Art. 262 betreffend Untervermietung).
27.
SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Schriftform: Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform (OR Art. 11 ff.). Mündliche Nebenabreden sind unwirksam.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine gültige Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt. Gleiches gilt für allfällige Lücken.
(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt, je eines für den Hauptmieter und den Untermieter.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine gültige Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt. Gleiches gilt für allfällige Lücken.
(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt, je eines für den Hauptmieter und den Untermieter.
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
HAUPTMIETER
Thomas Brunner
Datum: ____________________
UNTERMIETER
Sarah Weber
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Untermietvertrag?
Der Untermietvertrag ist ein eigenständiges Mietverhältnis, mit dem der Hauptmieter einem Untermieter den Gebrauch der ganzen oder eines Teils der gemieteten Sache gegen Entgelt überlässt. Die rechtliche Grundlage bildet OR Art. 262: Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Das Hauptmietverhältnis bleibt dabei bestehen — der Hauptmieter haftet weiterhin gegenüber der Vermieterschaft für Mietzins und ordnungsgemässe Nutzung (OR Art. 262 Abs. 3).
Typische Anwendungsfälle sind Wohngemeinschaften mit wechselnden Mitbewohnern (ohne dass diese alle im Hauptmietvertrag stehen), Untervermietung einzelner Zimmer, vorübergehende Abwesenheiten der Hauptmieterschaft (Auslandsaufenthalt, Ausbildung, Sabbatical), sowie die Untervermietung von ganzen Wohnungen während Elternzeit oder Projektauslagerungen. In allen Fällen behält die Hauptmieterschaft ihre Rolle und trägt die volle vertragliche Verantwortung gegenüber der Vermieterschaft.
Die Zustimmung der Vermieterschaft ist Wirksamkeitsvoraussetzung. Nach OR Art. 262 Abs. 2 kann die Vermieterschaft die Zustimmung nur in drei Fällen verweigern: wenn die Hauptmieterschaft sich weigert, die Bedingungen der Untermiete offenzulegen; wenn die Bedingungen gegenüber denen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (z.B. deutlich überhöhter Untermietzins); oder wenn der Vermieterschaft aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. In allen anderen Fällen muss die Zustimmung erteilt werden. Die Doxuno-Vorlage regelt Untermietzins, Nebenkosten, Kaution, Laufzeit, Kündigung, möbliertes Wohnen und die Hausordnung transparent.
Was diese Vorlage abdeckt
Die Vorlage deckt alle mietrechtlich wesentlichen Bestimmungen einer rechtskonformen Untermiete nach Schweizer Recht ab.
Parteien
Hauptmieter und Untermieter mit vollständigen Angaben
Umfang der Untermiete
Einzelnes Zimmer, Teilfläche oder gesamte Wohnung
Bezug auf Hauptmietvertrag
Angabe der Vermieterschaft und des zugrundeliegenden Vertrags
Zustimmung der Vermieterschaft
Schriftlich, mündlich oder ausstehend (OR Art. 262 Abs. 1)
Untermietzins
Transparent im Vergleich zum Hauptmietzins (OR Art. 262 Abs. 2 lit. b)
Nebenkosten
Inklusiv oder separat ausgewiesen
Kaution
Bei Wohnraum max. 3 Netto-Monatsmieten (OR Art. 257e)
Möblierte Untermiete
Mit Inventarliste und Haftungsregelung
Laufzeit und Kündigung
Befristet (parallel zum Hauptmietvertrag) oder unbefristet
Haustiere, Rauchen, Besucher
Regelung angepasst an die Hausordnung
Schlüsselübergabe
Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
Pflicht zur ordnungsgemässen Nutzung
Nach OR Art. 262 Abs. 3 i.V.m. OR Art. 257f
So erstellen Sie Ihren Untermietvertrag
Bevor Sie den Vertrag abschliessen, holen Sie die Zustimmung der Vermieterschaft ein. Ohne Zustimmung riskieren Sie eine ausserordentliche Kündigung des Hauptmietvertrags nach OR Art. 257f.
- 1
Zustimmung der Vermieterschaft einholen
Richten Sie ein schriftliches Gesuch an die Vermieterschaft und legen Sie die Bedingungen der geplanten Untermiete offen: Umfang (ganze Wohnung, Zimmer, Teilfläche), Untermietzins, Laufzeit, Angaben zum Untermieter. Die Zustimmung darf nur aus den drei gesetzlichen Gründen nach OR Art. 262 Abs. 2 verweigert werden. Ohne Zustimmung ist die Untermiete unwirksam und verstösst gegen die Sorgfalts- und Treuepflicht (OR Art. 257f).
- 2
Parteien und Umfang festlegen
Erfassen Sie Hauptmieter und Untermieter mit vollständiger Adresse, Geburtsdatum, Telefon und E-Mail. Bestimmen Sie den Umfang: einzelnes Zimmer (mit Nutzungsrecht an Gemeinschaftsräumen wie Küche und Bad), abgegrenzte Teilfläche oder gesamte Wohnung. Nennen Sie die Vermieterschaft und das Datum des Hauptmietvertrags.
- 3
Untermietzins und Nebenkosten transparent regeln
Bestimmen Sie den Untermietzins. Achten Sie darauf, dass er im Vergleich zum Hauptmietzins nicht missbräuchlich ist (OR Art. 262 Abs. 2 lit. b) — ein angemessener Zuschlag für Möblierung, Wartung oder zusätzliche Dienstleistungen ist zulässig, aber nicht ein beliebiger Aufpreis. Regeln Sie, ob Nebenkosten inklusive sind oder separat abgerechnet werden.
- 4
Kaution, Dauer und Kündigung festlegen
Bei Wohnraum ist die Untermietkaution auf höchstens drei Netto-Monatsmieten beschränkt (OR Art. 257e) und auf einem Sperrkonto zu hinterlegen. Wählen Sie befristete Laufzeit (sinnvoll parallel zum Hauptmietvertrag oder für vorübergehende Abwesenheiten) oder unbefristete Laufzeit mit den gesetzlichen Kündigungsfristen nach OR Art. 266a ff.
- 5
Besondere Vereinbarungen und Unterschrift
Regeln Sie Möblierung mit Inventarliste, Haustiere (abhängig von der Hausordnung und vom Hauptmietvertrag), Rauchen, Besucher und Schlüsselübergabe. Bei Beendigung der Hauptmiete endet die Untermiete von Gesetzes wegen mit. Laden Sie den Vertrag als PDF herunter, lassen Sie ihn von beiden Parteien unterzeichnen und erstellen Sie beim Einzug ein Übergabeprotokoll.
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Die Untermiete ist rechtlich zulässig, aber formbedürftig und strikt an die Zustimmung der Vermieterschaft geknüpft. Verstösse können zur ausserordentlichen Kündigung des Hauptmietverhältnisses führen.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei längeren Untervermietungen, gewerblicher Nutzung durch den Untermieter, oder Zweifeln an der Zustimmung der Vermieterschaft empfehlen wir die Prüfung durch den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband, den Hauseigentümerverband oder eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft.
Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)
Zustimmungserfordernis (OR Art. 262)
Nach OR Art. 262 Abs. 1 kann die Hauptmieterschaft die Sache mit Zustimmung der Vermieterschaft ganz oder teilweise untervermieten. Die Zustimmung ist an keine Form gebunden, sollte aber schriftlich eingeholt werden, um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. Die Vermieterschaft kann die Zustimmung nur aus drei gesetzlichen Gründen verweigern (OR Art. 262 Abs. 2): bei Weigerung zur Offenlegung der Bedingungen, bei missbräuchlichen Untermietbedingungen oder bei wesentlichen Nachteilen. Eine grundlose Verweigerung berechtigt die Hauptmieterschaft, die Zustimmung zu unterstellen und die Untermiete dennoch abzuschliessen — das Risiko trägt allerdings die Hauptmieterschaft bei späterem Streit.
Haftung der Hauptmieterschaft (OR Art. 262 Abs. 3)
Nach OR Art. 262 Abs. 3 haftet die Hauptmieterschaft der Vermieterschaft dafür, dass die Untermieterschaft die Sache nicht anders gebraucht, als es der Hauptmieterschaft selbst gestattet ist. Die Vermieterschaft kann die Untermieterschaft unmittelbar zur Einhaltung der Hauptmietpflichten anhalten — dies ist eine Besonderheit des Schweizer Mietrechts und schützt die Vermieterschaft vor ausufernden Untermietketten. Die Hauptmieterschaft bleibt vollumfänglich für den Mietzins, Schäden und Vertragsverletzungen gegenüber der Vermieterschaft haftbar.
Missbräuchlicher Untermietzins
Der Untermietzins darf nicht missbräuchlich sein (OR Art. 262 Abs. 2 lit. b). Als Faustregel gilt: Ein Aufschlag, der die tatsächlichen Mehrleistungen der Hauptmieterschaft abgilt (Möblierung, Wartung, Internet, zusätzliche Dienstleistungen), ist zulässig. Ein pauschaler Gewinnaufschlag ohne Gegenleistung ist missbräuchlich. Die Vermieterschaft kann in solchen Fällen die Zustimmung verweigern, und die Untermieterschaft kann den überhöhten Zins innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 270 analog). Transparenz beim Vergleich Hauptmietzins / Untermietzins ist daher zentral.
Beendigung und Akzessorietät zum Hauptmietvertrag
Der Untermietvertrag ist akzessorisch zum Hauptmietvertrag: Endet der Hauptmietvertrag — durch Kündigung, Ablauf der Befristung oder Auflösung — endet auch der Untermietvertrag, unabhängig von allfälligen längeren Befristungen. Die Untermieterschaft hat gegenüber der Vermieterschaft keinen direkten vertraglichen Anspruch auf Fortsetzung und kann kein selbständiges Mietverhältnis einfordern. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Befristung der Untermiete nicht länger als die restliche Laufzeit der Hauptmiete zu wählen. Bei Kündigung durch die Hauptmieterschaft gelten die gesetzlichen Formvorschriften analog (OR Art. 266l) — bei Wohnraum mit amtlichem Formular (OR Art. 266l Abs. 2), da die Hauptmieterschaft gegenüber der Untermieterschaft die Rolle der Vermieterschaft einnimmt.
Häufige Fragen
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