Kostenlose Vorlage: Wohnungsübergabeprotokoll (Schweiz)
Ein detailliertes Übergabeprotokoll für Ein- und Auszug von Wohnungen in der Schweiz. Die Vorlage dokumentiert Zustand aller Räume, Zählerstände, Schlüssel und allfällige Mängel beidseitig und dient als zentrales Beweismittel bei Rückgabestreitigkeiten nach OR Art. 267/267a sowie für die Freigabe der Mietkaution nach OR Art. 257e.
| OBJEKTADRESSE | Bahnhofstrasse 42, 8001 Zürich |
| STOCKWERK / WOHNUNGSNUMMER | 3. OG, Whg. 3.2 |
| ANZAHL ZIMMER | 3.5 |
| WOHNFLÄCHE | 82 m² |
| ART DER ÜBERGABE | Einzug |
| ÜBERGABEDATUM | 1. April 2026 |
| ORT DER ÜBERGABE | Zürich |
| MIETVERTRAG VOM | 15. März 2026 |
Eingangsbereich / Korridor: Gut (übliche Gebrauchsspuren) — Leichte Gebrauchsspuren am Parkett
Küche: Einwandfrei
Wohnzimmer: Gut (übliche Gebrauchsspuren) — Kleine Druckstelle an der Wohnzimmertür auf Höhe 120 cm
Schlafzimmer: Einwandfrei
Badezimmer / WC: Einwandfrei
Balkon / Terrasse: Gut (übliche Gebrauchsspuren) — Ein Kachelelement am Balkonboden mit Haarriss
Keller / Abstellraum: Einwandfrei
Allgemeine Bemerkungen zum Zustand:
Wohnung insgesamt in sehr gutem Zustand. Sämtliche festgestellten Mängel sind als geringfügig einzustufen und werden der Mieterschaft nicht zur Last gelegt.
Festgestellte Mängel, die bei ordentlicher Prüfung durch die Vermieterschaft erkennbar waren, gelten nach OR Art. 267a Abs. 1 als innert angemessener Frist festgestellt und der Mieterschaft mitgeteilt. Bei versäumter Prüfung verliert die Vermieterschaft ihre Ansprüche gegenüber der Mieterschaft für äusserlich erkennbare Mängel (OR Art. 267a Abs. 2). Für versteckte Mängel gilt die erweiterte Frist nach OR Art. 267a Abs. 3 (Meldung unverzüglich nach Entdeckung).
| WOHNUNGSSCHLÜSSEL | 3 Stk. |
| HAUSTÜR-/EINGANGSSCHLÜSSEL | 2 Stk. |
| BRIEFKASTENSCHLÜSSEL | 2 Stk. |
| KELLERSCHLÜSSEL | 1 Stk. |
| GARAGENSCHLÜSSEL / FERNBEDIENUNG | 1 Stk. |
| WASCHKÜCHENSCHLÜSSEL / BADGE | 1 Stk. |
| STROM (KWH) | 12'345 (Nr. EW-2024-7890) |
| WASSER (M³) | 456 (Nr. WZ-2024-1234) |
| HEIZUNG | 789 Einheiten (Nr. HZ-2024-5678) |
| WARMWASSER | 123 (Nr. WW-2024-3456) |
Herd V-ZUG CombiCookTop V4000, Backofen V-ZUG Combair V4000, Geschirrspüler Miele G7165 SCVi XXL, Kühlschrank Liebherr Comfort — alle in einwandfreiem Zustand und betriebsbereit.
Waschmaschine / Tumbler:
Waschmaschine Miele W1 Classic und Tumbler Miele T1 in der gemeinschaftlichen Waschküche im Untergeschoss; Nutzung gemäss Benutzungsreglement.
Die Mieterschaft bestätigt den Empfang und den funktionstüchtigen Zustand der oben aufgeführten Geräte, sofern nicht ausdrücklich Mängel vermerkt sind. Wartungspflichten nach OR Art. 259 und VMWG Art. 3 bleiben vorbehalten: Kleine Reparaturen, die ohne besondere Fachkenntnis behoben werden können und deren Kosten das ortsübliche Mass nicht übersteigen (üblicherweise max. ca. CHF 150.–), gehen zu Lasten der Mieterschaft.
Die Mieterschaft ist nach OR Art. 267 Abs. 1 verpflichtet, das Mietobjekt bei Rückgabe in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie es erhalten hat, wobei Verschleiss durch vertragsgemässen Gebrauch ausgenommen ist. Reinigungsmängel, die über normale Abnützung hinausgehen, werden von der Kaution in Abzug gebracht oder, soweit notwendig, durch eine professionelle Reinigungsfirma auf Kosten der Mieterschaft behoben.
Die Vermieterschaft lässt die Druckstelle an der Wohnzimmertür und den Haarriss am Balkonboden bis zum 15. April 2026 auf eigene Kosten fachgerecht beheben. Die Mieterschaft gewährt hierzu Zutritt nach vorgängiger telefonischer Absprache.
Frist zur Mängelbehebung: bis 15. April 2026
Werden die Mängel innert der vereinbarten Frist nicht behoben, kann die berechtigte Partei die Mängelrechte nach OR Art. 259a ff. geltend machen. Streitigkeiten über Mängel und deren Behebung können der paritätischen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen nach OR Art. 274a vorgelegt werden.
Sperrkonto (Bank / IBAN): ZKB Zürich · IBAN CH12 3456 7890 1234 5678 9, lautend auf Anna Meier
Die Kaution entspricht drei Bruttomonatsmietzinsen und wurde am 20. März 2026 auf das obige Sperrkonto einbezahlt. Die Freigabe erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Vorliegen der Schlussabrechnung Nebenkosten.
Die Mietkaution ist nach OR Art. 257e auf einem auf den Namen der Mieterschaft lautenden Sperrkonto bei einer Schweizer Bank zu hinterlegen. Die Kaution für Wohnräume darf höchstens drei Monatsmietzinse betragen (OR Art. 257e Abs. 2). Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines vollstreckbaren Zahlungsbefehls oder eines rechtskräftigen Gerichtsurteils herausgeben. Hat die Vermieterschaft binnen eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen die Mieterschaft rechtlich geltend gemacht, so kann die Mieterschaft die Rückgabe der Sicherheit von der Bank verlangen (OR Art. 257e Abs. 3).
Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?
Das Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, mit dem die Parteien den Zustand der Mietsache bei Beginn oder Ende eines Mietverhältnisses festhalten. Das Schweizer Mietrecht schreibt es nicht ausdrücklich vor, doch ergibt sich seine zentrale Bedeutung aus OR Art. 256 (gebrauchstaugliche Übergabe), OR Art. 267 (Rückgabe im ursprünglichen Zustand) und insbesondere OR Art. 267a (Prüfungs- und Rügeobliegenheit der Vermieterschaft). Es ist das wichtigste Beweismittel für beide Parteien — ohne Protokoll lassen sich Verantwortlichkeiten nachträglich kaum sauber klären.
Nach OR Art. 267a Abs. 1 muss die Vermieterschaft den Zustand der Sache bei Rückgabe prüfen und die Mieterschaft sofort auf Mängel aufmerksam machen, für die diese einzustehen hat. Versäumt sie die sofortige Prüfung und Rüge, verliert sie ihre Ansprüche für Mängel, die bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit erkennbar gewesen wären (OR Art. 267a Abs. 2). Versteckte Mängel, die bei der Prüfung nicht erkennbar waren, muss sie unverzüglich nach Entdeckung rügen (OR Art. 267a Abs. 3). Das Übergabeprotokoll dokumentiert diese Prüfung.
Die Doxuno-Vorlage deckt sowohl Einzugs- als auch Auszugsprotokoll ab, erfasst alle Räume einzeln (Eingang, Küche, Wohnbereich, Schlafzimmer, Bad, Balkon, Keller), hält Zählerstände für Strom, Wasser, Heizung, Warmwasser und Gas fest, listet sämtliche Schlüssel auf und bietet strukturierte Felder für Mängel, Reinigungszustand, Nachbesserungsvereinbarungen und die Kautionsregelung nach OR Art. 257e.
Was diese Vorlage abdeckt
Die Doxuno-Vorlage ist umfassend strukturiert und deckt alle Punkte ab, die ein rechtssicheres Schweizer Übergabeprotokoll enthalten sollte.
Einzugs- oder Auszugsprotokoll
Zweckbestimmung und Datum der Übergabe
Parteien und Mietobjekt
Vermieter, Mieter, Adresse, Stockwerk, Zimmer, Fläche
Raumweise Zustandsprotokolle
Eingang, Küche, Wohn-, Schlafzimmer, Bad, Balkon, Keller
Mängelerfassung pro Raum
Freitextfelder mit Zustandseinstufung
Zustandseinstufung
Einwandfrei, gut (übliche Gebrauchsspuren), Mängel, nicht vorhanden
Zählerstände
Strom, Wasser, Heizung, Warmwasser, Gas mit Zählernummer
Schlüsselaufstellung
Wohnungs-, Hauseingangs-, Brief-, Keller-, Garage-, Waschküchenschlüssel
Haushaltsgeräte und Einbauten
Küchengeräte, Waschmaschine, Tumbler mit Funktionsprüfung
Reinigungszustand
Besenrein, professionell, Reinigungsmängel
Nachbesserungsfrist
Vereinbarte Fristen für Mängelbehebung
Mietkaution (OR Art. 257e)
Hinweis auf Sperrkonto und Freigabe
Unterschriftsfelder
Vermieter, Mieter, allfällige Zeugen
So erstellen Sie Ihr Übergabeprotokoll
Die Vorlage führt Sie Raum für Raum durch die Übergabe. Nehmen Sie sich bei der gemeinsamen Begehung genügend Zeit — sorgfältige Dokumentation erspart späteren Streit.
- 1
Terminvereinbarung und Vorbereitung
Vereinbaren Sie mit der Gegenseite einen gemeinsamen Termin für die Begehung — idealerweise am Tag der Schlüsselübergabe oder unmittelbar davor. Bringen Sie Fotoapparat oder Smartphone, Taschenlampe, Stift und den ausgefüllten Grunddatenteil des Protokolls mit. Bei Auszug sollte die Wohnung vollständig geräumt und gereinigt sein.
- 2
Stammdaten erfassen
Tragen Sie Typ (Einzug oder Auszug), Datum, Ort, Vermieterschaft, Mieterschaft und Mietobjekt (Adresse, Stockwerk, Zimmer, Fläche) ein. Das Datum des Mietvertrags stellt den Bezug zum zugrunde liegenden Mietverhältnis her.
- 3
Raumweise Begehung und Mängelaufnahme
Gehen Sie systematisch alle Räume durch — Eingang, Küche, Wohnbereich, Schlafzimmer, Bad, Balkon, Keller. Bewerten Sie jeden Raum mit einer der vorgegebenen Einstufungen (einwandfrei, gut, Mängel vorhanden) und beschreiben Sie Mängel präzise: «Kratzer 10 cm Parkett Wohnzimmer links Fenster», «Schimmelfleck Badezimmer Decke Dusche». Ergänzen Sie jeden Mangel mit Fotos; diese legen Sie separat bei.
- 4
Zähler, Schlüssel und Geräte prüfen
Notieren Sie alle Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung, Warmwasser, Gas) mit Zählernummer — diese bilden die Grundlage der Nebenkostenabrechnung. Zählen Sie sämtliche Schlüssel einzeln auf (Wohnung, Haus, Brief, Keller, Garage, Waschküche) und prüfen Sie die Funktion aller Haushaltsgeräte. Bei Mängeln halten Sie diese präzise fest.
- 5
Nachbesserung, Kaution und Unterschrift
Vereinbaren Sie allfällige Nachbesserungsfristen (z.B. «Wand Wohnzimmer weiss streichen bis 30. September 2026»). Regeln Sie die Freigabe der Mietkaution nach OR Art. 257e. Unterzeichnen Sie das Protokoll gemeinsam — beide Parteien erhalten ein Exemplar. Bei Dissens: notieren Sie die unterschiedlichen Standpunkte im Protokoll; die Parteien können ihre Rechte anschliessend bei der Schlichtungsbehörde wahren.
Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Das Übergabeprotokoll hat weitreichende rechtliche Folgen — insbesondere für die Frage, welche Mängel später noch geltend gemacht werden können.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei umstrittenen Rückgaben, hohen Schadenforderungen oder Unsicherheiten über «übliche Abnützung» empfehlen wir die Beratung durch den Hauseigentümerverband, den Mieterinnen- und Mieterverband oder eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft. Die paritätische Schlichtungsbehörde ist nach OR Art. 274a zwingend zuständig und kostenlos.
Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)
Prüfungs- und Rügeobliegenheit (OR Art. 267a)
Nach OR Art. 267a Abs. 1 ist die Vermieterschaft bei Rückgabe verpflichtet, den Zustand der Sache zu prüfen und die Mieterschaft sofort auf Mängel aufmerksam zu machen, für die diese einzustehen hat. Versäumt sie diese sofortige Prüfung und Rüge, so verliert sie ihre Ansprüche für Mängel, die bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit erkennbar gewesen wären (OR Art. 267a Abs. 2) — die Mieterschaft ist insoweit von ihrer Ersatzpflicht befreit. Nicht erkennbare (versteckte) Mängel sind unverzüglich nach Entdeckung zu rügen (OR Art. 267a Abs. 3). Das Übergabeprotokoll ist der zentrale Nachweis für die rechtzeitige Prüfung.
Übliche Abnützung vs. Ersatzpflicht (OR Art. 267 Abs. 1)
Nach OR Art. 267 Abs. 1 hat die Mieterschaft die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt — übliche Abnützung ist ausgenommen. Für die Abgrenzung haben sich in der Praxis Lebensdauertabellen (z.B. MV Schweiz, Hauseigentümerverband, paritätische Schlichtungskommission) etabliert, die für jede Baukomponente eine durchschnittliche Nutzungsdauer definieren (z.B. Innenanstrich 8 Jahre, Teppich 10 Jahre, Apparate 15 Jahre). Ersatzpflicht besteht nur für darüber hinausgehende Abnützung oder klare Beschädigungen — die Vermieterschaft muss den Wertverlust zeitanteilig berechnen.
Mietkaution und Freigabe (OR Art. 257e)
Die Mietkaution ist zwingend auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft bei einer Bank zu hinterlegen (OR Art. 257e Abs. 1); bei Wohnräumen höchstens drei Netto-Monatsmieten (OR Art. 257e Abs. 2). Nach Ende des Mietverhältnisses gibt die Bank die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund eines gerichtlichen Urteils oder Schlichtungsentscheids frei. Macht die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen die Kaution geltend, hat die Bank die Kaution auf Verlangen der Mieterschaft freizugeben (OR Art. 257e Abs. 3). Das Übergabeprotokoll bildet die Grundlage für die Abrechnung allfälliger Schadenforderungen gegenüber der Kaution.
Dissens und Schlichtung (OR Art. 274a, ZPO Art. 197)
Können sich die Parteien über einzelne Punkte (Zustand, Mängelhöhe, Nachbesserungsbedarf) nicht einigen, sollten die unterschiedlichen Auffassungen ausdrücklich im Protokoll festgehalten werden — beide Parteien unterzeichnen trotzdem, mit dem Vermerk «Dissens». Im Streitfall ist die paritätische kantonale Schlichtungsbehörde zuständig (OR Art. 274a, ZPO Art. 197 ff.). Das Verfahren ist kostenlos; bei Scheitern wird ein Schlichtungsschein ausgestellt, mit dem innert dreier Monate Klage am Mietgericht eingereicht werden kann. Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Beweismittel in diesem Verfahren.
Häufige Fragen
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