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Kostenlose Vorlage: Mietvertrag für Geschäftsräume (Schweiz)

Ein professionell strukturierter Mietvertrag für Büro-, Laden-, Praxis-, Lager- oder Gastronomieflächen in der Schweiz. Die Vorlage basiert auf OR Art. 253 ff. mit den Besonderheiten der Geschäftsraummiete (OR Art. 266d, 263, 272a, 269b) und bietet Expert-Klauseln zu Indexierung, Konkurrenzschutz, Investitionen und Untermiete — ideal für Vermieterschaft und gewerbliche Mieter.

Mietvertrag für Geschäftsräume erstellen
Kostenlos nutzbarSofort als PDFKein Konto erforderlich

PDF (kostenlos) + bearbeitbares Word (.docx) mit Expert

MIETVERTRAG FÜR GESCHÄFTSRÄUME
Schweizerisches Obligationenrecht (OR Art. 253 Ff. — Geschäftsraummiete)
Mietobjekt: Löwenstrasse 30, 3. OG, 8001 Zürich
Zweck: Büro
VERMIETER
Gewerbe Immobilien AG
Talstrasse 42, 8001 Zürich
UID: CHE-102.345.678
Vertreten durch: Peter Meier, Verwaltungsrat
Tel: +41 44 222 33 44
E-Mail: info@gewerbe-immo.ch
MIETER
Tech Solutions GmbH
Industriestrasse 5, 8005 Zürich
UID: CHE-123.456.789
HR: HR Kt. Zürich, CH-020.3.012.345-6
Vertreten durch: Maria Keller, Geschäftsführerin
Tel: +41 44 987 65 43
E-Mail: kontakt@techsolutions.ch
Zwischen den vorstehend bezeichneten Parteien wird — in Anwendung der Bestimmungen über die Miete (OR Art. 253 ff.) und der besonderen Bestimmungen für die Geschäftsraummiete (OR Art. 253a ff.) sowie unter Beachtung von Treu und Glauben (ZGB Art. 2) — der nachfolgende Mietvertrag über Geschäftsräume abgeschlossen.
1.
MIETOBJEKT UND VERWENDUNGSZWECK
Der Vermieter überlässt dem Mieter zum Gebrauch den Geschäftsraum an der Adresse Löwenstrasse 30, 3. OG, 8001 Zürich, ca. 120 m² Nutzfläche. Verwendungszweck: Büro — konkret: IT-Beratung und Softwareentwicklung.

Das Mietobjekt darf ausschliesslich zum vereinbarten Geschäftszweck genutzt werden. Eine Zweckänderung bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Flächenangabe ist ungefähr und begründet — auch bei Abweichungen — keinen Anspruch auf Mietzinsanpassung, sofern nicht eine offensichtliche und wesentliche Differenz vorliegt.

Zustand bei Übergabe: Renoviert 2025, Teppichboden neu, 2 WCs, Teeküche mit Geschirrspüler, Klimaanlage. Ein detailliertes Übergabeprotokoll wird bei Mietantritt gemeinsam erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet.
2.
MIETBEGINN UND MIETDAUER
Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 2026. Die ordentliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume beträgt gemäss OR Art. 266d mindestens sechs Monate auf den ortsüblichen oder vertraglich vereinbarten Termin, sofern weder Gesetz noch Vertrag etwas anderes bestimmen. Bei Fehlen eines lokal üblichen Termins gilt das Ende einer sechsmonatigen Mietperiode (OR Art. 266b).
3.
NETTOMIETZINS
Der monatliche Nettomietzins beträgt 3'600.00 CHF. Der Mietzins ist im Voraus auf den vereinbarten Zahlungstermin zu entrichten (OR Art. 257c). Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und für den Fall der Nichtzahlung die ausserordentliche Kündigung androhen (OR Art. 257d Abs. 1). Wird innert Frist nicht bezahlt, kann der Vermieter bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats ausserordentlich kündigen (OR Art. 257d Abs. 2).
4.
SORGFALT, UNTERHALT UND MELDEPFLICHT
Der Mieter ist zur sorgfältigen Benutzung der Mietsache und zur Rücksichtnahme auf andere Bewohner und Nachbarn verpflichtet (OR Art. 257f). Mängel, die nicht vom Mieter zu verantworten sind, hat der Vermieter auf eigene Kosten zu beseitigen (OR Art. 259a). Der Mieter hat Mängel unverzüglich zu melden (OR Art. 257g); unterlässt er die Meldung, haftet er für den daraus entstehenden Schaden. Für kleine, durch den gewöhnlichen Gebrauch bedingte Reinigungen und Ausbesserungen hat der Mieter aufzukommen (OR Art. 259). Bauliche Veränderungen durch den Mieter bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (OR Art. 260a).
5.
VERSICHERUNG UND HAFTUNG
Der Mieter ist verpflichtet, eine ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung sowie eine Inhalt- bzw. Geschäftsinventarversicherung abzuschliessen und während der gesamten Mietdauer aufrechtzuerhalten. Der Nachweis ist dem Vermieter auf Verlangen vorzulegen. Die Gebäudeversicherung und die Elementarschadenversicherung obliegen dem Vermieter. Der Mieter haftet für alle Schäden, die er, seine Angestellten, seine Kunden oder Lieferanten am Mietobjekt verursachen. Für Folgeschäden aus Mietmängeln (entgangener Gewinn, Betriebsunterbruch) haftet der Vermieter nur bei Verschulden (OR Art. 259e).
6.
BETRIEBSBEWILLIGUNGEN UND ÖFFENTLICHES RECHT
Der Mieter ist für die Beschaffung und Aufrechterhaltung sämtlicher für seinen Geschäftsbetrieb erforderlichen behördlichen Bewilligungen, Konzessionen und Genehmigungen (z.B. Patent, Gastgewerbebewilligung, Gesundheitsbewilligung, Baubewilligungen für Umbauten) allein und auf eigene Kosten verantwortlich. Wird eine erforderliche Bewilligung nicht erteilt oder entzogen, berechtigt dies den Mieter nicht zur Kündigung oder Mietzinsreduktion, sofern der Vermieter den vertraglich vereinbarten Verwendungszweck objektiv ermöglicht und die Ablehnung bzw. der Entzug in der Sphäre des Mieters begründet ist.
7.
BRANDSCHUTZ UND ARBEITSSICHERHEIT
Der Mieter hat die geltenden Brandschutz-, Arbeitssicherheits- und Hygienevorschriften (insbesondere VKF-Brandschutzvorschriften, ArG und die Verordnungen dazu) einzuhalten. Flucht- und Rettungswege müssen jederzeit freigehalten werden. Feuerlöscher und andere Brandschutzeinrichtungen innerhalb des Mietobjekts sind vom Mieter zu warten und periodisch zu prüfen. Feste Brandschutzanlagen (Sprinkler, Brandmeldeanlage) werden vom Vermieter betrieben.
8.
RÜCKGABE DES MIETOBJEKTS
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt vollständig geräumt (einschliesslich Lager-, Keller- und Nebenräume), besenrein gereinigt und in vertragsgemässem Zustand zurückzugeben (OR Art. 267 Abs. 1). Der Vermieter muss den Zustand bei Rückgabe unverzüglich prüfen und dem Mieter Mängel, für die dieser einzustehen hat, sofort melden, sonst verliert er seine Ansprüche (OR Art. 267a Abs. 1). Es wird ein detailliertes Rückgabeprotokoll erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet. Sämtliche Schlüssel, Zugangskarten, Codes und Fernbedienungen sind vollständig zurückzugeben.
9.
AUSSENWERBUNG UND FIRMENBESCHRIFTUNG
Die Anbringung von Firmentafeln, Beschriftungen, Leuchtreklamen, Fensterfolien oder sonstiger Aussenwerbung an der Fassade, den Schaufenstern oder im Eingangsbereich bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Kosten für Gestaltung, Anbringung und Unterhalt sowie allfällige öffentlich-rechtliche Bewilligungen trägt der Mieter. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind sämtliche Werbeeinrichtungen vom Mieter zu entfernen und der ursprüngliche Zustand der Fassade auf seine Kosten wiederherzustellen.
10.
VERÄUSSERUNG DER MIETSACHE
Wird die Mietsache nach Vertragsabschluss vom Vermieter veräussert oder dem Mieter infolge Schuldbetreibung oder Konkurs entzogen, so geht das Mietverhältnis mit Eigentum an den Erwerber über (OR Art. 261 Abs. 1 — «Kauf bricht Miete nicht»). Der neue Eigentümer kann bei Geschäftsräumen nur bei dringendem Eigenbedarf kündigen; die Voraussetzungen sind gleich wie bei Wohnraum (OR Art. 261 Abs. 2 lit. a i.V.m. Abs. 4).
11.
GERICHTSSTAND UND ANWENDBARES RECHT
Auf diesen Vertrag ist ausschliesslich schweizerisches Recht anwendbar, insbesondere die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR Art. 253 ff.) sowie — für den Konkurrenzschutz — das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Für mietrechtliche Streitigkeiten zuständig ist zwingend vorgelagert die kantonale Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen (ZPO Art. 197 ff.). Örtlich zuständig ist Zürich. Eine Erstreckung des Geschäftsraummietverhältnisses kann bei der Schlichtungsbehörde beantragt werden und beträgt insgesamt höchstens sechs Jahre (OR Art. 272b Abs. 1 i.V.m. Art. 272a).
12.
MEHRWERTSTEUER
Der Mietzins versteht sich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (Normalsatz derzeit 8,1 %; ab 1. Januar 2028 8,8 % zur Finanzierung der 13. AHV-Rente). Der Vermieter hat bei der ESTV für dieses Mietobjekt zur freiwilligen Versteuerung (Option) optiert (MWSTG Art. 22). Bei Wegfall der Optionsvoraussetzungen (z.B. Nutzung durch steuerausgenommene Mieter wie Banken oder Versicherungen) kann der Vermieter die MwSt-Fakturierung rückwirkend korrigieren.
13.
INDEXIERTE MIETE
Der Nettomietzins wird an die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) des Bundesamtes für Statistik angepasst; die Teuerung wird zu 100 % weitergegeben (indexierte Miete, OR Art. 269b). Indexmieten sind nur zulässig, wenn das Mietverhältnis für mindestens fünf Jahre fest abgeschlossen ist. Ausgangsindex ist der Stand des LIK (April 2026 (LIK Basis Dezember 2020 = 100)). Anpassungen erfolgen auf den nächsten Kündigungstermin, frühestens jedoch zwölf Monate nach Vertragsabschluss bzw. nach der letzten Anpassung. Die Mietzinsanpassung ist dem Mieter mit einer Frist von mindestens zehn Tagen vor Beginn der Anpassungsperiode schriftlich und unter Angabe der Berechnungsgrundlagen anzuzeigen; seit der Revision per 1. Oktober 2025 ist auf dem Formular eine faksimilierte oder elektronisch zertifizierte Unterschrift zulässig (OR Art. 269d Abs. 4).
14.
NEBENKOSTEN
Die monatlichen Nebenkosten betragen 480.00 CHF. Abrechnungsmodus: als Akontozahlung mit jährlicher Abrechnung. Die Nebenkosten umfassen insbesondere Heizung, Klima/Lüftung, Wasser/Abwasser, Kehricht, Allgemeinstrom, Liftunterhalt, Hauswartung, Gebäudeversicherung (MwSt-relevant), Verwaltungskosten und weitere tatsächlich anfallende Betriebskosten. Der Vermieter erstellt innert zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine detaillierte, nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung; der Mieter hat Einsichtsrecht in alle Belege (OR Art. 257b Abs. 2).
15.
KAUTION / BANKGARANTIE
Der Mieter leistet eine Mietsicherheit in Höhe von 21'600.00 CHF in Form einer Barkaution auf einem Sperrkonto oder als Mietgarantie einer in der Schweiz zugelassenen Bank oder Versicherung. Bei Geschäftsraum bestehen keine gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen; branchenüblich sind drei bis sechs Monatsmieten. Eine Barkaution wird auf einem auf den Namen des Mieters lautenden Sperrkonto bei einer Bank hinterlegt; die Zinsen stehen dem Mieter zu (analog OR Art. 257e). Die Sicherheit wird nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemässer Rückgabe freigegeben, abzüglich belegter und berechtigter Gegenforderungen des Vermieters. Allfällige Zahlungen erfolgen auf das Konto IBAN CH93 0076 2011 6238 5295 7.
16.
VERTRAGSDAUER, KÜNDIGUNG UND ERNEUERUNG
(a) Mindestmietdauer: Das Mietverhältnis wird für eine Mindestdauer von 5 Jahre ab Mietbeginn fest abgeschlossen. Während der Mindestmietdauer ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen; eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäss OR Art. 266g bleibt vorbehalten.

(b) Kündigungsfrist: Nach Ablauf der Mindestmietdauer beträgt die Kündigungsfrist 6 Monaten auf das Ende eines Quartals bzw. gemäss Ortsbrauch (OR Art. 266d). Die Kündigung ist schriftlich per eingeschriebenem Brief zuzustellen.

(c) Automatische Erneuerung: Wird das Mietverhältnis nicht unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Mindestmietdauer gekündigt, verlängert es sich stillschweigend jeweils um ein Jahr zu den gleichen Bedingungen.

(d) Familienwohnung-Schutz: Bei Geschäftsräumen besteht kein Schutz als Familienwohnung (OR Art. 266m/n, 266f sind nicht anwendbar). Die Kündigung wird wirksam ohne Zustimmung des Ehegatten oder Partners.
17.
AUSSERORDENTLICHE KÜNDIGUNG UND KONKURS
Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen, kann jede Partei das Mietverhältnis ausserordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (OR Art. 266g). Bei Konkurs des Mieters kann der Vermieter vom Mieter bzw. der Konkursverwaltung Sicherheit für den künftigen Mietzins verlangen; wird diese nicht innert angemessener Frist geleistet, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (OR Art. 266h). Bei ausserordentlicher Kündigung infolge Zahlungsverzugs gilt OR Art. 257d (30-Tage-Frist).
18.
INVESTITIONEN UND MIETERAUSBAUTEN
Bauliche Veränderungen und Ausbauten durch den Mieter (Mieterausbau, feste Einbauten, Trennwände, Installationen) bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (OR Art. 260a Abs. 1). Regelung im vorliegenden Vertrag: Bauliche Veränderungen durch den Mieter sind nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig, die Rückbaufrage wird im Einzelfall schriftlich geregelt. Ein Anspruch des Mieters auf Entschädigung für wertsteigernde Investitionen besteht nur, wenn der Vermieter der Veränderung schriftlich zugestimmt hat und bei Vertragsende noch ein erheblicher Mehrwert besteht (OR Art. 260a Abs. 3).
19.
KONKURRENZSCHUTZ
Der Vermieter gewährt dem Mieter einen Konkurrenzschutz innerhalb der Liegenschaft: Der Vermieter verpflichtet sich, in der Liegenschaft Löwenstrasse 30, 3. OG, 8001 Zürich insbesondere für IT-Dienstleistungen, Cloud-Services und Softwareentwicklung zu vermieten. Der Konkurrenzschutz gilt während der gesamten Mietdauer. Verletzungen berechtigen den Mieter zur Mietzinsreduktion sowie zur Geltendmachung von Schadenersatz (OR Art. 259a, Art. 97 ff.). Ergänzend gilt das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).
20.
UNTERMIETE UND GESCHÄFTSÜBERTRAGUNG
(a) Untermiete (OR Art. 262): Die Untermiete oder sonstige Überlassung der Sache an Dritte ist nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter die Untermietbedingungen nicht bekanntgibt, wenn diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

(b) Geschäftsübertragung (OR Art. 263): Mietet der Mieter Geschäftsräume, so kann er das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Der übernehmende Dritte tritt anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein; der bisherige Mieter haftet solidarisch bis zum Zeitpunkt, in welchem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz frühestens hätte gekündigt werden können, höchstens jedoch während zweier Jahre (OR Art. 263 Abs. 4).
21.
RENOVATIONEN UND ZUGANG
Notwendige Renovationen und der Unterhalt des Mietobjekts gehen grundsätzlich zulasten des Vermieters (OR Art. 256, 259a). Der Vermieter kann den Mieter jedoch zu kleinen Ausbesserungen nach OR Art. 259 heranziehen. Vermieterseitige Renovationen sind dem Mieter rechtzeitig schriftlich anzukündigen. Bei erheblichen Einschränkungen des Mietgebrauchs kann der Mieter Mietzinsreduktion verlangen (OR Art. 259d). Der Vermieter oder sein Beauftragter hat das Recht, das Mietobjekt nach vorgängiger Ankündigung von mindestens 24 Stunden während der üblichen Geschäftszeiten zu besichtigen; in Notfällen (Wassereinbruch, Brand, Gefährdung der Sache) ist der sofortige Zugang jederzeit zulässig.
22.
ZUSÄTZLICHE VEREINBARUNGEN
2 Parkplätze im Untergeschoss (Nr. 12 und 13) sind im Mietzins inbegriffen. Die Firmenbeschriftung im Eingangsbereich ist nach Genehmigung des Vermieters gestattet.
23.
SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Schriftform: Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform (OR Art. 11 ff.). Mündliche Nebenabreden sind unwirksam.

(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, so bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck möglichst nahekommt.

(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt, je eines für den Vermieter und den Mieter.
Ort und Datum: Zürich, 15. April 2026
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
VERMIETER
Peter Meier, Verwaltungsrat
Gewerbe Immobilien AG
Datum: ____________________
MIETER
Maria Keller, Geschäftsführerin
Tech Solutions GmbH
Datum: ____________________

Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).

Was ist ein Mietvertrag für Geschäftsräume?

Ein Mietvertrag über Geschäftsräume ist ein entgeltlicher Vertrag, mit dem die Vermieterschaft einer gewerblichen Mieterschaft Räume zum Gebrauch gegen Mietzins überlässt (OR Art. 253). Das Schweizer Mietrecht unterscheidet strukturell zwischen Wohn- und Geschäftsraummiete: Zwar gelten die allgemeinen Bestimmungen (OR Art. 253–273c) für beide, doch enthält OR Art. 253a ff. Sonderregeln, die sich teilweise voneinander unterscheiden — insbesondere bei Kündigungsfristen, Erstreckung und Formerfordernissen.

Als «Geschäftsraum» gelten alle Räume, die überwiegend für Gewerbe-, Handels- oder Dienstleistungszwecke genutzt werden: Büros, Ladenlokale, Arztpraxen, Ateliers, Lagerhallen, Werkstätten, Gastronomiebetriebe, Coworking-Spaces. Die Kündigungsfrist beträgt nach OR Art. 266d mindestens sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin; die Erstreckung ist nach OR Art. 272b Abs. 2 auf höchstens sechs Jahre beschränkt. Das amtliche kantonale Kündigungsformular nach OR Art. 266l Abs. 2 ist bei Geschäftsräumen grundsätzlich nicht zwingend.

Gegenüber der Wohnraummiete gelten zahlreiche Besonderheiten: Die indexierte Miete (OR Art. 269b) ist zulässig, wenn der Vertrag über mindestens fünf Jahre abgeschlossen ist. Die Geschäftsübertragung auf einen Nachfolger ist nach OR Art. 263 möglich, sofern die Vermieterschaft aus wichtigem Grund nicht verweigert. Konkurrenzschutz, Investitions- und Rückbauklauseln, umfassende Nebenkostenregelungen sowie individuell verhandelte Mindestlaufzeiten gehören zum Standardrepertoire professioneller Geschäftsmietverträge.

Was diese Vorlage abdeckt

Die Doxuno-Vorlage deckt alle zentralen Bestimmungen eines professionellen Schweizer Geschäftsmietvertrags ab — inklusive Expert-Klauseln für anspruchsvollere Konstellationen.

Parteien mit Schweizer Angaben

Firma, Sitz, UID, HR-Eintrag, zeichnungsberechtigte Person

Objekt und Nutzungszweck

Büro, Laden, Praxis, Lager, Gastro — mit Brancheneinschränkung

Netto-Mietzins und MWST

Option zur MWST-Unterstellung (OR 257, MWStG)

Nebenkostenabrechnung

Akonto oder Pauschale nach OR Art. 257a/b, VMWG

Indexierte Miete (OR Art. 269b)

Landesindex der Konsumentenpreise bei Mindestlaufzeit 5 Jahre

Mietkaution

Bankgarantie oder Sperrkonto nach OR Art. 257e

Mindestlaufzeit und Verlängerung

Befristet oder unbefristet mit Verlängerungsoption

Kündigungsfristen Geschäftsraum

6 Monate gesetzlich (OR Art. 266d), längere Fristen optional

Konkurrenzschutz

Ausschluss konkurrierender Nutzungen im selben Gebäude

Untermiete und Geschäftsübertragung

Regelung nach OR Art. 262 und OR Art. 263

Investitionen und Rückbau

Entschädigung für Mieterinvestitionen bei Auszug

Gerichtsstand und Schlichtungsbehörde

Zwingende paritätische Schlichtungsbehörde nach OR Art. 274a

So erstellen Sie Ihren Geschäftsmietvertrag

Sie erfassen die Eckdaten Ihres Mietverhältnisses, die Vorlage formuliert die Klauseln juristisch korrekt und berücksichtigt die Besonderheiten der Geschäftsraummiete.

  1. 1

    Parteien und Mietobjekt definieren

    Erfassen Sie Vermieterschaft und Mieterschaft mit Firmenbezeichnung, Sitz, UID-Nummer, Handelsregistereintrag und zeichnungsberechtigten Personen. Beschreiben Sie das Mietobjekt präzise: Adresse, Stockwerk, Fläche in m², Nebenräume, Parkplätze und bereits installierte Einrichtungen.

  2. 2

    Nutzungszweck und Branche festlegen

    Wählen Sie den vorgesehenen Nutzungszweck (Büro, Laden/Retail, Praxis, Lager/Atelier, Gastronomie). Präzisieren Sie die zulässige Branche oder Geschäftstätigkeit — bei Einschränkung auf eine bestimmte Branche ist dies für beide Seiten bindend. Bei Gastronomie und Retail sind behördliche Bewilligungen (Baubewilligung, Gastgewerbepatent) zu beachten.

  3. 3

    Mietzins, MWST und Nebenkosten regeln

    Legen Sie den Netto-Mietzins fest und entscheiden Sie über die MWST-Unterstellung (Option nach MWStG — interessant, wenn die Mieterschaft vorsteuerabzugsberechtigt ist). Bestimmen Sie die Nebenkosten als Akonto mit jährlicher Abrechnung (OR Art. 257b) oder als Pauschale. Bei Mindestlaufzeit von fünf Jahren können Sie eine Indexierung an den Landesindex der Konsumentenpreise vereinbaren (OR Art. 269b).

  4. 4

    Laufzeit, Kündigung und Expert-Klauseln wählen

    Wählen Sie befristete oder unbefristete Laufzeit; Mindestlaufzeit und Verlängerungsoptionen sind üblich. Für Geschäftsräume gilt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten (OR Art. 266d), längere Fristen sind zulässig und im Gewerbe verbreitet. Aktivieren Sie Expert-Klauseln für Konkurrenzschutz, Investitionsregelungen, Rückbauverpflichtungen oder Mieteranpassungen.

  5. 5

    Gerichtsstand, Unterschrift und Anhänge

    Bestimmen Sie den Gerichtsstand (in der Regel Sitz des Mietobjekts, zwingend ist jedoch die Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde nach OR Art. 274a). Laden Sie den Vertrag als PDF herunter, lassen Sie ihn von beiden Parteien eigenhändig unterzeichnen und erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll als Anhang.

Was Doxuno-Dokumente besonders macht

Vier Dinge, die unsere Vorlagen umfassender als KI-Entwürfe und aktueller als statische Vorlagenbibliotheken machen.

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Dokumente, auf die Sie sich verlassen können

Jede Vorlage entsteht originär für ihr Land, stützt sich auf die einschlägigen Vorschriften und wird von einer zugelassenen Anwältin oder einem zugelassenen Anwalt vor Ort geprüft – und bei jeder Gesetzesänderung aktualisiert.

Christian NeubauerGeprüft von Christian Neubauer · Schweiz

Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht

Die Geschäftsraummiete bietet mehr Gestaltungsspielraum als die Wohnraummiete, unterliegt aber nach wie vor dem zwingenden Mieterschutz. Folgende Punkte sind besonders zu beachten.

Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei hochwertigen Mietobjekten, Restaurants, Ladenketten oder Praxisräumen empfehlen wir die Prüfung durch eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft oder durch den Hauseigentümerverband bzw. den Schweizerischen Verband für Wohnungswesen.

Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)

Kündigungsfristen und Erstreckung (OR Art. 266d, 272b)

Für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin (OR Art. 266d). Längere Fristen sind zulässig und in der Praxis verbreitet. Die Erstreckung des Mietverhältnisses ist nach OR Art. 272b Abs. 2 auf höchstens sechs Jahre beschränkt (Wohnräume: max. vier Jahre). Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf der Laufzeit (OR Art. 266 Abs. 1); die Mieterschaft kann jedoch ebenfalls Erstreckung beantragen, wenn die Beendigung eine Härte darstellen würde.

Geschäftsübertragung und Untermiete (OR Art. 263, 262)

Die Mieterschaft kann das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen nach OR Art. 263 mit Zustimmung der Vermieterschaft auf einen Dritten übertragen — wichtig bei Unternehmensverkauf, Nachfolgeregelung oder Franchise. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die bisherige Mieterschaft haftet jedoch solidarisch mit dem Übernehmer bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis endet oder durch ordentliche Kündigung beendet werden könnte, maximal zwei Jahre (OR Art. 263 Abs. 4). Die Untermiete (OR Art. 262) ist ebenfalls mit Zustimmung der Vermieterschaft zulässig.

Indexierte Miete (OR Art. 269b)

Die Indexierung des Mietzinses an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ist nach OR Art. 269b nur bei Mietverträgen mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren zulässig. Die Indexklausel muss ausdrücklich und präzise formuliert sein (Basisjahr, Referenzmonat, Anpassungsintervall). Ausserhalb der Indexierung kann der Mietzins nach OR Art. 269d einseitig nur auf den nächsten Kündigungstermin und mit dem amtlichen Formular erhöht werden. Die Mieterschaft kann die Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 270b).

Zwingende Schlichtungsbehörde (OR Art. 274a, ZPO Art. 197)

Bei allen mietrechtlichen Streitigkeiten ist in der Schweiz ein Schlichtungsverfahren vor der paritätischen kantonalen Schlichtungsbehörde zwingend und kostenlos (OR Art. 274a, ZPO Art. 197). Die Behörde ist aus gleicher Anzahl Vertreterinnen und Vertretern der Vermieter- und Mieterseite zusammengesetzt. Eine Gerichtsstandsvereinbarung, die diesen Weg ausschliesst, ist ungültig. Erst nach erfolgloser Schlichtung oder mit erteiltem Schlichtungsschein kann beim Mietgericht bzw. am ordentlichen Gericht Klage erhoben werden.

Häufige Fragen

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