Kostenlose Vorlage: Mietvertrag für Geschäftsräume (Schweiz)
Ein professionell strukturierter Mietvertrag für Büro-, Laden-, Praxis-, Lager- oder Gastronomieflächen in der Schweiz. Die Vorlage basiert auf OR Art. 253 ff. mit den Besonderheiten der Geschäftsraummiete (OR Art. 266d, 263, 272a, 269b) und bietet Expert-Klauseln zu Indexierung, Konkurrenzschutz, Investitionen und Untermiete — ideal für Vermieterschaft und gewerbliche Mieter.
Das Mietobjekt darf ausschliesslich zum vereinbarten Geschäftszweck genutzt werden. Eine Zweckänderung bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Flächenangabe ist ungefähr und begründet — auch bei Abweichungen — keinen Anspruch auf Mietzinsanpassung, sofern nicht eine offensichtliche und wesentliche Differenz vorliegt.
Zustand bei Übergabe: Renoviert 2025, Teppichboden neu, 2 WCs, Teeküche mit Geschirrspüler, Klimaanlage. Ein detailliertes Übergabeprotokoll wird bei Mietantritt gemeinsam erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet.
(b) Kündigungsfrist: Nach Ablauf der Mindestmietdauer beträgt die Kündigungsfrist 6 Monaten auf das Ende eines Quartals bzw. gemäss Ortsbrauch (OR Art. 266d). Die Kündigung ist schriftlich per eingeschriebenem Brief zuzustellen.
(c) Automatische Erneuerung: Wird das Mietverhältnis nicht unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Mindestmietdauer gekündigt, verlängert es sich stillschweigend jeweils um ein Jahr zu den gleichen Bedingungen.
(d) Familienwohnung-Schutz: Bei Geschäftsräumen besteht kein Schutz als Familienwohnung (OR Art. 266m/n, 266f sind nicht anwendbar). Die Kündigung wird wirksam ohne Zustimmung des Ehegatten oder Partners.
(b) Geschäftsübertragung (OR Art. 263): Mietet der Mieter Geschäftsräume, so kann er das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Der übernehmende Dritte tritt anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein; der bisherige Mieter haftet solidarisch bis zum Zeitpunkt, in welchem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz frühestens hätte gekündigt werden können, höchstens jedoch während zweier Jahre (OR Art. 263 Abs. 4).
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, so bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck möglichst nahekommt.
(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt, je eines für den Vermieter und den Mieter.
Was ist ein Mietvertrag für Geschäftsräume?
Ein Mietvertrag über Geschäftsräume ist ein entgeltlicher Vertrag, mit dem die Vermieterschaft einer gewerblichen Mieterschaft Räume zum Gebrauch gegen Mietzins überlässt (OR Art. 253). Das Schweizer Mietrecht unterscheidet strukturell zwischen Wohn- und Geschäftsraummiete: Zwar gelten die allgemeinen Bestimmungen (OR Art. 253–273c) für beide, doch enthält OR Art. 253a ff. Sonderregeln, die sich teilweise voneinander unterscheiden — insbesondere bei Kündigungsfristen, Erstreckung und Formerfordernissen.
Als «Geschäftsraum» gelten alle Räume, die überwiegend für Gewerbe-, Handels- oder Dienstleistungszwecke genutzt werden: Büros, Ladenlokale, Arztpraxen, Ateliers, Lagerhallen, Werkstätten, Gastronomiebetriebe, Coworking-Spaces. Die Kündigungsfrist beträgt nach OR Art. 266d mindestens sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin; die Erstreckung ist nach OR Art. 272b Abs. 2 auf höchstens sechs Jahre beschränkt. Das amtliche kantonale Kündigungsformular nach OR Art. 266l Abs. 2 ist bei Geschäftsräumen grundsätzlich nicht zwingend.
Gegenüber der Wohnraummiete gelten zahlreiche Besonderheiten: Die indexierte Miete (OR Art. 269b) ist zulässig, wenn der Vertrag über mindestens fünf Jahre abgeschlossen ist. Die Geschäftsübertragung auf einen Nachfolger ist nach OR Art. 263 möglich, sofern die Vermieterschaft aus wichtigem Grund nicht verweigert. Konkurrenzschutz, Investitions- und Rückbauklauseln, umfassende Nebenkostenregelungen sowie individuell verhandelte Mindestlaufzeiten gehören zum Standardrepertoire professioneller Geschäftsmietverträge.
Was diese Vorlage abdeckt
Die Doxuno-Vorlage deckt alle zentralen Bestimmungen eines professionellen Schweizer Geschäftsmietvertrags ab — inklusive Expert-Klauseln für anspruchsvollere Konstellationen.
Parteien mit Schweizer Angaben
Firma, Sitz, UID, HR-Eintrag, zeichnungsberechtigte Person
Objekt und Nutzungszweck
Büro, Laden, Praxis, Lager, Gastro — mit Brancheneinschränkung
Netto-Mietzins und MWST
Option zur MWST-Unterstellung (OR 257, MWStG)
Nebenkostenabrechnung
Akonto oder Pauschale nach OR Art. 257a/b, VMWG
Indexierte Miete (OR Art. 269b)
Landesindex der Konsumentenpreise bei Mindestlaufzeit 5 Jahre
Mietkaution
Bankgarantie oder Sperrkonto nach OR Art. 257e
Mindestlaufzeit und Verlängerung
Befristet oder unbefristet mit Verlängerungsoption
Kündigungsfristen Geschäftsraum
6 Monate gesetzlich (OR Art. 266d), längere Fristen optional
Konkurrenzschutz
Ausschluss konkurrierender Nutzungen im selben Gebäude
Untermiete und Geschäftsübertragung
Regelung nach OR Art. 262 und OR Art. 263
Investitionen und Rückbau
Entschädigung für Mieterinvestitionen bei Auszug
Gerichtsstand und Schlichtungsbehörde
Zwingende paritätische Schlichtungsbehörde nach OR Art. 274a
So erstellen Sie Ihren Geschäftsmietvertrag
Sie erfassen die Eckdaten Ihres Mietverhältnisses, die Vorlage formuliert die Klauseln juristisch korrekt und berücksichtigt die Besonderheiten der Geschäftsraummiete.
- 1
Parteien und Mietobjekt definieren
Erfassen Sie Vermieterschaft und Mieterschaft mit Firmenbezeichnung, Sitz, UID-Nummer, Handelsregistereintrag und zeichnungsberechtigten Personen. Beschreiben Sie das Mietobjekt präzise: Adresse, Stockwerk, Fläche in m², Nebenräume, Parkplätze und bereits installierte Einrichtungen.
- 2
Nutzungszweck und Branche festlegen
Wählen Sie den vorgesehenen Nutzungszweck (Büro, Laden/Retail, Praxis, Lager/Atelier, Gastronomie). Präzisieren Sie die zulässige Branche oder Geschäftstätigkeit — bei Einschränkung auf eine bestimmte Branche ist dies für beide Seiten bindend. Bei Gastronomie und Retail sind behördliche Bewilligungen (Baubewilligung, Gastgewerbepatent) zu beachten.
- 3
Mietzins, MWST und Nebenkosten regeln
Legen Sie den Netto-Mietzins fest und entscheiden Sie über die MWST-Unterstellung (Option nach MWStG — interessant, wenn die Mieterschaft vorsteuerabzugsberechtigt ist). Bestimmen Sie die Nebenkosten als Akonto mit jährlicher Abrechnung (OR Art. 257b) oder als Pauschale. Bei Mindestlaufzeit von fünf Jahren können Sie eine Indexierung an den Landesindex der Konsumentenpreise vereinbaren (OR Art. 269b).
- 4
Laufzeit, Kündigung und Expert-Klauseln wählen
Wählen Sie befristete oder unbefristete Laufzeit; Mindestlaufzeit und Verlängerungsoptionen sind üblich. Für Geschäftsräume gilt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten (OR Art. 266d), längere Fristen sind zulässig und im Gewerbe verbreitet. Aktivieren Sie Expert-Klauseln für Konkurrenzschutz, Investitionsregelungen, Rückbauverpflichtungen oder Mieteranpassungen.
- 5
Gerichtsstand, Unterschrift und Anhänge
Bestimmen Sie den Gerichtsstand (in der Regel Sitz des Mietobjekts, zwingend ist jedoch die Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde nach OR Art. 274a). Laden Sie den Vertrag als PDF herunter, lassen Sie ihn von beiden Parteien eigenhändig unterzeichnen und erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll als Anhang.
Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Die Geschäftsraummiete bietet mehr Gestaltungsspielraum als die Wohnraummiete, unterliegt aber nach wie vor dem zwingenden Mieterschutz. Folgende Punkte sind besonders zu beachten.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei hochwertigen Mietobjekten, Restaurants, Ladenketten oder Praxisräumen empfehlen wir die Prüfung durch eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft oder durch den Hauseigentümerverband bzw. den Schweizerischen Verband für Wohnungswesen.
Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)
Kündigungsfristen und Erstreckung (OR Art. 266d, 272b)
Für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin (OR Art. 266d). Längere Fristen sind zulässig und in der Praxis verbreitet. Die Erstreckung des Mietverhältnisses ist nach OR Art. 272b Abs. 2 auf höchstens sechs Jahre beschränkt (Wohnräume: max. vier Jahre). Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf der Laufzeit (OR Art. 266 Abs. 1); die Mieterschaft kann jedoch ebenfalls Erstreckung beantragen, wenn die Beendigung eine Härte darstellen würde.
Geschäftsübertragung und Untermiete (OR Art. 263, 262)
Die Mieterschaft kann das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen nach OR Art. 263 mit Zustimmung der Vermieterschaft auf einen Dritten übertragen — wichtig bei Unternehmensverkauf, Nachfolgeregelung oder Franchise. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die bisherige Mieterschaft haftet jedoch solidarisch mit dem Übernehmer bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis endet oder durch ordentliche Kündigung beendet werden könnte, maximal zwei Jahre (OR Art. 263 Abs. 4). Die Untermiete (OR Art. 262) ist ebenfalls mit Zustimmung der Vermieterschaft zulässig.
Indexierte Miete (OR Art. 269b)
Die Indexierung des Mietzinses an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ist nach OR Art. 269b nur bei Mietverträgen mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren zulässig. Die Indexklausel muss ausdrücklich und präzise formuliert sein (Basisjahr, Referenzmonat, Anpassungsintervall). Ausserhalb der Indexierung kann der Mietzins nach OR Art. 269d einseitig nur auf den nächsten Kündigungstermin und mit dem amtlichen Formular erhöht werden. Die Mieterschaft kann die Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 270b).
Zwingende Schlichtungsbehörde (OR Art. 274a, ZPO Art. 197)
Bei allen mietrechtlichen Streitigkeiten ist in der Schweiz ein Schlichtungsverfahren vor der paritätischen kantonalen Schlichtungsbehörde zwingend und kostenlos (OR Art. 274a, ZPO Art. 197). Die Behörde ist aus gleicher Anzahl Vertreterinnen und Vertretern der Vermieter- und Mieterseite zusammengesetzt. Eine Gerichtsstandsvereinbarung, die diesen Weg ausschliesst, ist ungültig. Erst nach erfolgloser Schlichtung oder mit erteiltem Schlichtungsschein kann beim Mietgericht bzw. am ordentlichen Gericht Klage erhoben werden.
Häufige Fragen
Erstellen Sie jetzt Ihren Geschäftsmietvertrag
Rechtskonform nach OR Art. 253 ff., mit Expert-Klauseln für Indexierung, Konkurrenzschutz und Geschäftsübertragung — sofort als PDF herunterladbar.
Kostenlos · Sofort PDF · Kein Konto erforderlich