Kostenlose Vorlage: Kündigung Mietvertrag durch den Vermieter (Schweiz)
Ein professionelles Begleitschreiben zur Mietvertragskündigung durch die Vermieterschaft. Die Vorlage unterstützt ordentliche und ausserordentliche Kündigungsgründe (Eigenbedarf, Zahlungsverzug, Vertragsverletzung, Sanierung, wichtiger Grund) und weist deutlich darauf hin, dass bei Wohnräumen das amtliche kantonale Kündigungsformular nach OR Art. 266l Abs. 2 zwingend beizulegen ist.
hiermit kündige ich / kündigen wir den mit Ihnen bestehenden Mietvertrag vom 1. April 2021 über das Mietobjekt an der Adresse Rämistrasse 20, 3. OG links, 8001 Zürich unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfrist von 3 Monaten auf den 30. September 2026.
Ergänzende Begründung: Die Liegenschaft soll ab dem 1. Oktober 2026 einer umfassenden energetischen Sanierung unterzogen werden. Geplant sind insbesondere der Ersatz der Heizungsanlage (Wärmepumpe), Erneuerung der Fensterfront, Gesamtsanierung der Küchen und Bäder sowie eine Dämmung der Aussenfassade. Die Bauarbeiten sind für rund 12 Monate veranschlagt; die Wohnung ist während dieser Zeit nicht bewohnbar. Eine Nutzung während der Bauphase ist weder für die Mieterschaft noch aus bautechnischen Gründen möglich.
Was ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter?
Die Kündigung durch die Vermieterschaft beendet das Mietverhältnis einseitig. In der Schweiz ist sie streng formgebunden: OR Art. 266l Abs. 1 verlangt Schriftform, und für Wohnräume gilt zusätzlich eine scharfe Sonderregel — die Kündigung durch die Vermieterschaft ist nach OR Art. 266l Abs. 2 nur gültig, wenn sie mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars erfolgt, das die Anfechtungsmöglichkeit und die zuständige Schlichtungsbehörde nennt. Eine Kündigung ohne dieses amtliche Formular ist nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung.
Für Wohnräume beträgt die Mindestkündigungsfrist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (OR Art. 266c), für Geschäftsräume sechs Monate (OR Art. 266d). Zulässige Gründe sind insbesondere Eigenbedarf der Eigentümerschaft oder ihrer nahen Verwandten, umfassende Sanierungen, Zahlungsverzug nach OR Art. 257d, Vertragsverletzung nach OR Art. 257f sowie wichtige Gründe nach OR Art. 266g. Eine Kündigung darf nicht missbräuchlich sein (OR Art. 271/271a) — sie ist insbesondere anfechtbar, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Abschluss einer Schlichtung oder wegen berechtigter Mieteransprüche erfolgt.
Die Doxuno-Vorlage formuliert ein korrektes Begleitschreiben zum amtlichen Formular: Sie begründet die Kündigung ausführlich, nennt die Rechtsgrundlage und weist auf die 30-tägige Anfechtungsfrist bei der Schlichtungsbehörde (OR Art. 273) sowie auf die Erstreckungsmöglichkeit (OR Art. 272) hin. Sie ersetzt jedoch das amtliche Formular nicht, sondern ergänzt es.
Was diese Vorlage abdeckt
Die Vorlage deckt alle mietrechtlich relevanten Kündigungsgründe ab und berücksichtigt die formellen Anforderungen des Schweizer Mietrechts.
Ordentliche Kündigung
Fristgerechte Beendigung nach OR Art. 266a ff.
Eigenbedarf
Nutzung für Eigentümerschaft oder nahe Verwandte
Zahlungsverzug (OR Art. 257d)
30-tägige Zahlungsfrist, dann 30-Tage-Kündigung auf Monatsende
Vertragsverletzung (OR Art. 257f)
Ausserordentliche Kündigung nach schriftlicher Mahnung
Wichtiger Grund (OR Art. 266g)
Unzumutbarkeit nach unvorhersehbaren Umständen
Sanierung und Umbau
Nicht missbräuchlich nach OR Art. 271/271a bei dringendem Baubedarf
Differenzierung Wohn- vs. Geschäftsraum
3 Monate (OR 266c) vs. 6 Monate (OR 266d)
Hinweis amtliches Formular
Warnung: ohne kantonales Formular nichtig (OR Art. 266l Abs. 2)
Familienwohnung (OR Art. 266n)
Separate Zustellung an beide Ehegatten per Einschreiben
Anfechtungsfrist (OR Art. 273)
30 Tage bei der kantonalen Schlichtungsbehörde
Erstreckungshinweis (OR Art. 272)
Hinweis auf Erstreckungsmöglichkeit bei Härtefall
Rückgabetermin und Besichtigung
Wohnungsübergabe nach OR Art. 267/267a
So erstellen Sie Ihre Kündigung
Die Vorlage führt Sie in wenigen Schritten durch Kündigungsgrund, Frist und Begleitschreiben. Vergessen Sie nicht, das amtliche kantonale Formular zusätzlich beizulegen.
- 1
Parteien und Mietobjekt erfassen
Tragen Sie Ihre Angaben als Vermieterschaft sowie Mieterin/Mieter (bei Familienwohnung beide Ehegatten) ein. Erfassen Sie die genaue Adresse des Mietobjekts und das Datum des zugrundeliegenden Mietvertrags. Bei Familienwohnung ist die Kündigung nach OR Art. 266n jedem Ehegatten separat und eingeschrieben zuzustellen.
- 2
Objektart und Kündigungsgrund wählen
Unterscheiden Sie zwischen Wohnraum und Geschäftsraum (für die Fristwahl). Wählen Sie den Kündigungsgrund: Eigenbedarf, Zahlungsverzug (OR Art. 257d), Vertragsverletzung (OR Art. 257f), Sanierung oder wichtiger Grund (OR Art. 266g). Bei Eigenbedarf ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine aktuelle, konkrete und hinreichend dringliche Begründung anzugeben.
- 3
Kündigungsfrist und Termin festlegen
Wählen Sie zwischen 3 Monaten (Wohnraum, OR Art. 266c), 6 Monaten (Geschäftsraum, OR Art. 266d), 30 Tagen (Zahlungsverzug, OR Art. 257d Abs. 2) oder der vertraglich vereinbarten Frist. Das konkrete Kündigungsdatum muss einem ortsüblichen Termin entsprechen; bei zu kurzer Frist verschiebt sich die Wirkung auf den nächsten zulässigen Termin.
- 4
Amtliches Formular beschaffen
Bei Wohnräumen ist das amtliche kantonale Kündigungsformular zwingend (OR Art. 266l Abs. 2). Das Formular erhalten Sie bei der kantonalen Schlichtungsbehörde, dem Hauseigentümerverband (HEV) oder online beim Bundesamt für Wohnungswesen. Ohne dieses Formular ist die Kündigung nichtig — das Doxuno-Schreiben ersetzt es nicht, es begleitet es.
- 5
Versand per Einschreiben
Laden Sie das Begleitschreiben als PDF herunter, unterzeichnen Sie es und versenden Sie es gemeinsam mit dem amtlichen Formular per Einschreiben mit Rückschein. Bei Familienwohnung erfolgt der Versand an jeden Ehegatten separat (OR Art. 266n). Die Kündigung gilt nach der Empfangstheorie als zugegangen, sobald sie in den Machtbereich der Mieterschaft gelangt.
Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Das Schweizer Mietrecht schützt die Mieterschaft besonders stark. Formfehler führen zur Nichtigkeit, missbräuchliche Gründe zur Anfechtung mit Verfahrensrisiko.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt weder das zwingende amtliche Kündigungsformular des Kantons (bei Wohnraum nach OR Art. 266l Abs. 2) noch individuelle Rechtsberatung. Bei kritischen Konstellationen (Eigenbedarf, missbräuchliche Kündigung, Zahlungsverzug mit mehreren Ratenrückständen) empfehlen wir die Begleitung durch den Hauseigentümerverband oder eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft.
Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)
Amtliches Formular bei Wohnraum (OR Art. 266l Abs. 2)
Die Kündigung einer Wohnungsmiete durch die Vermieterschaft ist nach OR Art. 266l Abs. 2 nur gültig, wenn sie mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars erfolgt. Das Formular muss die Anfechtungsmöglichkeit vor der paritätischen Schlichtungsbehörde sowie die Frist von 30 Tagen (OR Art. 273) ausweisen. Eine Kündigung ohne Formular ist nichtig — die Mieterschaft bleibt rechtlich im Mietverhältnis, Zahlungsverzug beginnt nicht zu laufen, Räumungsklagen sind aussichtslos. Das Formular erhalten Sie bei der kantonalen Schlichtungsbehörde, dem HEV Schweiz oder online.
Zahlungsverzug und ausserordentliche Kündigung (OR Art. 257d)
Bei Zahlungsverzug setzen Sie der Mieterschaft zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen unter Androhung der Kündigung (OR Art. 257d Abs. 1). Verstreicht die Frist ungenutzt, können Sie mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (OR Art. 257d Abs. 2). Auch diese ausserordentliche Kündigung bedarf bei Wohnräumen zwingend des amtlichen Formulars. Die Mieterschaft kann die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie die Rückstände vor Fristablauf beglichen hat.
Missbräuchliche Kündigung (OR Art. 271/271a)
Eine Kündigung ist nach OR Art. 271 anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. OR Art. 271a nennt typische Missbrauchstatbestände: Kündigung wegen berechtigter Mieteransprüche, während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in den drei Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens, bei blossem Willen zu höherem Mietzins ohne echten Anpassungsbedarf. Bei Eigenbedarf verlangt das Bundesgericht eine aktuelle, konkrete und hinreichend dringliche Begründung — blosser Vorrat an Wohnraum genügt nicht. Die Beweislast für Missbräuchlichkeit trägt die Mieterschaft (ZGB Art. 8).
Erstreckung und Anfechtung (OR Art. 272, 273)
Die Mieterschaft kann innert 30 Tagen ab Zugang der Kündigung bei der paritätischen kantonalen Schlichtungsbehörde (OR Art. 274a) die Anfechtung der Kündigung (OR Art. 271) oder die Erstreckung des Mietverhältnisses (OR Art. 272) verlangen. Die Erstreckung wird gewährt, wenn die Beendigung für die Mieterschaft oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die sich nicht durch die Verhältnisse der Vermieterschaft rechtfertigen lässt. Wohnräume können maximal vier Jahre (OR Art. 272b Abs. 1), Geschäftsräume maximal sechs Jahre (OR Art. 272b Abs. 2) erstreckt werden. Ein Schlichtungsverfahren ist vor Klage zwingend (OR Art. 274a, ZPO Art. 197 ff.).
Häufige Fragen
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