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Mit juristischer Expertise pro Rechtsordnung entworfen, deutlich umfassender als KI-Entwürfe, die generische Klauseln über Ländergrenzen hinweg kopieren.
Miete & ImmobilienCH
Kostenlose Vorlage: Kaufvertrag Immobilie (Schweiz) — Entwurf zur öffentlichen Beurkundung
Ein sorgfältig strukturierter Vor-Entwurf für den Kauf eines Schweizer Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Die Vorlage fasst Parteien, Objekt, Kaufpreis, Übergabe, Lastenregelung und Nebenabreden übersichtlich zusammen und dient als Diskussionsgrundlage für die Notarin oder den Notar, die den Vertrag nach OR Art. 216 öffentlich beurkundet.
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KAUFVERTRAG ÜBER GRUNDEIGENTUM
Entwurf Zur Öffentlichen Beurkundung · ZGB 657, OR 216
Kaufpreis: 1'250'000.00 CHF
Übergabe: 1. Juli 2026
VERKÄUFER/IN
Hans Müller
Seestrasse 10, 8002 Zürich
Geb.: 15. März 1965
Heimatort: Zürich ZH
Geb.: 15. März 1965
Heimatort: Zürich ZH
KÄUFER/IN
Erika Schneider
Bahnhofstrasse 5, 3011 Bern
Geb.: 22. Juni 1980
Heimatort: Bern BE
Geb.: 22. Juni 1980
Heimatort: Bern BE
Die Parteien schliessen — vorbehältlich der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Notarin oder den zuständigen Notar (OR Art. 216 Abs. 1, ZGB Art. 657 Abs. 1) — den folgenden Kaufvertrag über das nachstehend bezeichnete Grundstück. Das vorliegende Dokument dient als Vertragsentwurf und entfaltet erst nach notarieller Beurkundung und Eintragung im Grundbuch (ZGB Art. 656 Abs. 1) Eigentumsübertragungswirkung. Rechtsgrundlagen sind insbesondere ZGB Art. 656–665, OR Art. 184–236 sowie die kantonalen Ausführungsbestimmungen zum Grundstückverkehr und zur Handänderungssteuer.
1.
KAUFGEGENSTAND
Die Verkäuferin / der Verkäufer verkauft der Käuferin / dem Käufer — welche/r hiermit kauft — das nachstehend bezeichnete Grundstück:
| Objektart | Einfamilienhaus |
| Adresse | Bergstrasse 15, 8032 Zürich |
| Gemeinde | Zürich |
| Kanton | Zürich |
| Grundbuch-Nr. / Parzelle | Kat.-Nr. ZH-4567 |
| EGRID | CH123456789012 |
| Grundstücksfläche | 450 m² |
| Wohnfläche | 135 m² |
| Anzahl Zimmer | 5.5 |
| Baujahr | 1998 |
2.
KAUFPREIS UND ZAHLUNGSMODALITÄTEN
Der Kaufpreis beträgt 1'250'000.00 CHF.
Die Käuferin / der Käufer leistet eine Anzahlung von 125'000.00 CHF bei Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Vertrags auf das vom Notariat bezeichnete Sperr- bzw. Notariatskonto. Der Restbetrag von 1'125'000.00 CHF ist bis spätestens am Tag des Eigentumsübergangs gemäss Klausel 3 auf dem Notariatskonto eingegangen. Die Freigabe zugunsten der Verkäuferschaft erfolgt nach Grundbucheintrag und Vorliegen aller Löschungsbewilligungen.
Die Zahlung erfolgt ausschliesslich per Banküberweisung; Barzahlungen sind ausgeschlossen. Bei Verzug gerät die säumige Partei nach erfolgloser Mahnung in Verzug nach OR Art. 102 ff. mit den gesetzlichen Verzugsfolgen (Verzugszins 5 % p.a., OR Art. 104 Abs. 1).
Die Käuferin / der Käufer leistet eine Anzahlung von 125'000.00 CHF bei Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Vertrags auf das vom Notariat bezeichnete Sperr- bzw. Notariatskonto. Der Restbetrag von 1'125'000.00 CHF ist bis spätestens am Tag des Eigentumsübergangs gemäss Klausel 3 auf dem Notariatskonto eingegangen. Die Freigabe zugunsten der Verkäuferschaft erfolgt nach Grundbucheintrag und Vorliegen aller Löschungsbewilligungen.
Die Zahlung erfolgt ausschliesslich per Banküberweisung; Barzahlungen sind ausgeschlossen. Bei Verzug gerät die säumige Partei nach erfolgloser Mahnung in Verzug nach OR Art. 102 ff. mit den gesetzlichen Verzugsfolgen (Verzugszins 5 % p.a., OR Art. 104 Abs. 1).
3.
EIGENTUMSÜBERGANG UND BESITZESANTRITT
Das Eigentum geht nach ZGB Art. 656 Abs. 1 mit der Eintragung im Grundbuch auf die Käuferin / den Käufer über. Die Eintragung ist nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises bzw. nach Erfüllung der in Klausel 2 festgelegten Zahlungsmodalitäten zu veranlassen.
Der Besitzesantritt und die Übergabe der Liegenschaft erfolgen am 1. Juli 2026. Die Parteien verpflichten sich, sämtliche für die Grundbucheintragung notwendigen Erklärungen persönlich oder durch rechtsgültige Vollmacht abzugeben und bei der notariellen Beurkundung mitzuwirken.
Die Verkäuferschaft übergibt der Käuferschaft sämtliche Schlüssel, Sicherheitschips, Pläne, Baubeschriebe, Abnahmeprotokolle, Nutzungsbewilligungen, Gebäudeausweis GEAK (sofern vorhanden), Wartungsverträge und weitere das Grundstück betreffende Unterlagen.
Der Besitzesantritt und die Übergabe der Liegenschaft erfolgen am 1. Juli 2026. Die Parteien verpflichten sich, sämtliche für die Grundbucheintragung notwendigen Erklärungen persönlich oder durch rechtsgültige Vollmacht abzugeben und bei der notariellen Beurkundung mitzuwirken.
Die Verkäuferschaft übergibt der Käuferschaft sämtliche Schlüssel, Sicherheitschips, Pläne, Baubeschriebe, Abnahmeprotokolle, Nutzungsbewilligungen, Gebäudeausweis GEAK (sofern vorhanden), Wartungsverträge und weitere das Grundstück betreffende Unterlagen.
4.
NUTZEN UND GEFAHR
Nutzen und Gefahr der Kaufsache gehen am Tag des Besitzesantritts gemäss Klausel 3 auf die Käuferschaft über (OR Art. 220, als dispositive Bestimmung abweichend vereinbart).
Ab diesem Zeitpunkt trägt die Käuferschaft sämtliche öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Lasten der Liegenschaft, namentlich Gebäudeversicherungsprämien, Grundsteuern, Liegenschaftensteuern, Wasser- und Abwassergebühren, Kehricht- und weitere Gebühren sowie sämtliche Unterhalts- und Betriebskosten. Bereits bezahlte Prämien, Steuern und Gebühren werden pro rata temporis verrechnet.
Ab diesem Zeitpunkt trägt die Käuferschaft sämtliche öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Lasten der Liegenschaft, namentlich Gebäudeversicherungsprämien, Grundsteuern, Liegenschaftensteuern, Wasser- und Abwassergebühren, Kehricht- und weitere Gebühren sowie sämtliche Unterhalts- und Betriebskosten. Bereits bezahlte Prämien, Steuern und Gebühren werden pro rata temporis verrechnet.
5.
GRUNDBUCH — DIENSTBARKEITEN, GRUNDPFANDRECHTE, VORMERKUNGEN
Die Käuferschaft übernimmt die Liegenschaft mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen Rechten und Lasten. Die Verkäuferschaft sichert zu, dass keine weiteren, im Grundbuch nicht eingetragenen Lasten bestehen und dass alle ihr bekannten grundbuchwirksamen Tatsachen vollständig offengelegt wurden.
Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten:
Wegrecht zugunsten Parzelle Kat.-Nr. ZH-4568 (Grundbuch Zürich, Beleg Nr. 2008/123)
Grundpfandrechte (Schuldbriefe / Grundpfandverschreibungen):
Inhaberschuldbrief CHF 500'000.-, ausgestellt am 12. Juni 2015 zugunsten UBS Switzerland AG
Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, sämtliche bestehenden Grundpfandrechte bis zum Eigentumsübergang vollständig zu löschen bzw. deren Löschung durch die Pfandgläubiger sicherzustellen. Die Löschungsbewilligungen sind dem Notariat rechtzeitig zuzustellen.
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster):
Liegenschaft in der Wohnzone W2 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. Keine Eintragungen im ÖREB-Kataster zum Datum des Vertragsabschlusses.
Vormerkungen (ZGB Art. 959–961a):
Keine Vormerkungen eingetragen.
Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten:
Wegrecht zugunsten Parzelle Kat.-Nr. ZH-4568 (Grundbuch Zürich, Beleg Nr. 2008/123)
Grundpfandrechte (Schuldbriefe / Grundpfandverschreibungen):
Inhaberschuldbrief CHF 500'000.-, ausgestellt am 12. Juni 2015 zugunsten UBS Switzerland AG
Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, sämtliche bestehenden Grundpfandrechte bis zum Eigentumsübergang vollständig zu löschen bzw. deren Löschung durch die Pfandgläubiger sicherzustellen. Die Löschungsbewilligungen sind dem Notariat rechtzeitig zuzustellen.
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster):
Liegenschaft in der Wohnzone W2 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. Keine Eintragungen im ÖREB-Kataster zum Datum des Vertragsabschlusses.
Vormerkungen (ZGB Art. 959–961a):
Keine Vormerkungen eingetragen.
6.
GEWÄHRLEISTUNG
Die Liegenschaft wird im besichtigten und begutachteten Zustand übergeben. Jede Gewährleistung für Sachmängel wird — soweit nach OR Art. 199 zulässig — wegbedungen. Der Gewährleistungsausschluss umfasst insbesondere Mängel in Bezug auf Grösse, Ertrag, Baumängel, Feuchtigkeit, Altlasten, Heizung, Dämmung und Energieeffizienz. Ausgenommen vom Haftungsausschluss bleiben — zwingend und unabdingbar — Mängel, welche die Verkäuferschaft absichtlich oder grobfahrlässig verschwiegen hat (OR Art. 199 i.V.m. OR Art. 100 Abs. 1).
Die Rügepflicht richtet sich nach OR Art. 201; die Gewährleistungsansprüche verjähren bei Grundstücken fünf Jahre nach Eigentumsübergang (OR Art. 210 Abs. 2).
Besondere Zusicherungen der Verkäuferschaft:
Die Verkäuferschaft sichert zu, dass sämtliche Baubewilligungen vorliegen, keine behördlichen Verfahren hängig sind und ihr keine Altlasten nach USG / AltlV bekannt sind.
Diese Zusicherungen haben den Charakter zugesicherter Eigenschaften im Sinne von OR Art. 197 Abs. 1; der Gewährleistungsausschluss gilt insoweit nicht.
Die Rügepflicht richtet sich nach OR Art. 201; die Gewährleistungsansprüche verjähren bei Grundstücken fünf Jahre nach Eigentumsübergang (OR Art. 210 Abs. 2).
Besondere Zusicherungen der Verkäuferschaft:
Die Verkäuferschaft sichert zu, dass sämtliche Baubewilligungen vorliegen, keine behördlichen Verfahren hängig sind und ihr keine Altlasten nach USG / AltlV bekannt sind.
Diese Zusicherungen haben den Charakter zugesicherter Eigenschaften im Sinne von OR Art. 197 Abs. 1; der Gewährleistungsausschluss gilt insoweit nicht.
7.
AUFSCHIEBENDE BEDINGUNGEN (FINANZIERUNGSVORBEHALT)
Der Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung (OR Art. 151 ff.), dass die Käuferschaft die Finanzierung des Kaufpreises sicherstellen kann.
Die Finanzierungszusage einer Schweizer Bank über mindestens CHF 1'000'000.- muss bis spätestens 30. Mai 2026 schriftlich vorliegen. Liegt die verbindliche Finanzierungszusage bis zu diesem Datum nicht vor, kann die Käuferschaft ohne Kostenfolge vom Vertrag zurücktreten.
Tritt die Bedingung nicht fristgerecht ein, so fällt der Vertrag dahin; bereits erbrachte Leistungen sind zurückzuerstatten. Eine Schadenersatzpflicht der Käuferschaft entsteht nicht, sofern die Bedingung ohne ihr Verschulden ausfällt. Absichtlich treuwidriges Handeln einer Partei zur Verhinderung des Bedingungseintritts gilt als Bedingungseintritt (OR Art. 156).
Die Finanzierungszusage einer Schweizer Bank über mindestens CHF 1'000'000.- muss bis spätestens 30. Mai 2026 schriftlich vorliegen. Liegt die verbindliche Finanzierungszusage bis zu diesem Datum nicht vor, kann die Käuferschaft ohne Kostenfolge vom Vertrag zurücktreten.
Tritt die Bedingung nicht fristgerecht ein, so fällt der Vertrag dahin; bereits erbrachte Leistungen sind zurückzuerstatten. Eine Schadenersatzpflicht der Käuferschaft entsteht nicht, sofern die Bedingung ohne ihr Verschulden ausfällt. Absichtlich treuwidriges Handeln einer Partei zur Verhinderung des Bedingungseintritts gilt als Bedingungseintritt (OR Art. 156).
8.
ERWERB DURCH PERSONEN IM AUSLAND (LEX KOLLER)
Die Käuferschaft bestätigt, nicht als Person im Ausland im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller») zu gelten — namentlich als Schweizer Staatsangehörige/r, als Person mit Niederlassungsbewilligung C oder als Staatsangehörige/r eines EU-/EFTA-Staates mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz. Der Erwerb ist daher bewilligungsfrei (BewG Art. 2 Abs. 2, Art. 5). Erweist sich diese Angabe als unzutreffend, bleibt die kantonale Bewilligungspflicht vorbehalten.
9.
KONVENTIONALSTRAFE
Tritt eine Partei ohne wichtigen Grund (OR Art. 107 f.) vor der öffentlichen Beurkundung oder vor dem Eigentumsübergang vom Vertrag zurück oder verweigert sie die Mitwirkung an der notariellen Beurkundung oder am Grundbuchvollzug, schuldet sie der anderen Partei eine Konventionalstrafe von 125'000.00 CHF (OR Art. 160 Abs. 1).
Die Konventionalstrafe ist unabhängig vom Nachweis eines konkreten Schadens geschuldet. Der Nachweis eines über die Konventionalstrafe hinausgehenden Schadens bleibt vorbehalten (OR Art. 161 Abs. 1). Die Richterin oder der Richter kann übermässig hohe Konventionalstrafen nach Ermessen herabsetzen (OR Art. 163 Abs. 3).
Die Konventionalstrafe ist unabhängig vom Nachweis eines konkreten Schadens geschuldet. Der Nachweis eines über die Konventionalstrafe hinausgehenden Schadens bleibt vorbehalten (OR Art. 161 Abs. 1). Die Richterin oder der Richter kann übermässig hohe Konventionalstrafen nach Ermessen herabsetzen (OR Art. 163 Abs. 3).
10.
BESONDERE VEREINBARUNGEN
Einbauküche, fest installierte Haushaltsgeräte (Kühlschrank V-ZUG, Geschirrspüler V-ZUG, Steamer V-ZUG) sowie die Deckenlampen in Wohnzimmer und Esszimmer sind im Kaufpreis inbegriffen und gehen ins Eigentum der Käuferschaft über.
11.
KOSTEN, GEBÜHREN UND HANDÄNDERUNGSSTEUER
Die Kosten der öffentlichen Beurkundung durch die Notarin bzw. den Notar, die Grundbuchgebühren sowie die kantonale Handänderungssteuer werden je zur Hälfte getragen. Die kantonale Grundstückgewinnsteuer geht zu Lasten der Verkäuferschaft; die Mehrwertabgabe bei Ein- oder Umzonungen richtet sich nach dem anwendbaren kantonalen Recht.
Allfällige eigene Kosten (namentlich für Rechts- oder Steuerberatung, Gutachten, Finanzierung) trägt jede Partei selbst.
Allfällige eigene Kosten (namentlich für Rechts- oder Steuerberatung, Gutachten, Finanzierung) trägt jede Partei selbst.
12.
ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG, SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Öffentliche Beurkundung: Dieser Vertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Urkundsperson (OR Art. 216 Abs. 1, ZGB Art. 657 Abs. 1). Das vorliegende Dokument ist ein Vertragsentwurf und entfaltet erst nach notarieller Beurkundung und Grundbucheintrag rechtliche Wirkung.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird davon die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Anwendbares Recht: Dieser Vertrag untersteht ausschliesslich schweizerischem Recht (ZGB, OR, kantonale Ausführungsbestimmungen, GBV, gegebenenfalls BGBB).
(d) Gerichtsstand: Für Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist der Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache — Zürich — ausschliesslich zuständig (ZPO Art. 29 Abs. 1 lit. a — zwingender dinglicher Gerichtsstand).
(e) Änderungen: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Gültigkeit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung.
(f) Ausfertigungen: Dieser Vertrag wird in drei gleichlautenden, öffentlich beurkundeten Ausfertigungen erstellt: je eine für die Käuferschaft und die Verkäuferschaft sowie eine Originalausfertigung für das Grundbuchamt.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird davon die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Anwendbares Recht: Dieser Vertrag untersteht ausschliesslich schweizerischem Recht (ZGB, OR, kantonale Ausführungsbestimmungen, GBV, gegebenenfalls BGBB).
(d) Gerichtsstand: Für Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist der Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache — Zürich — ausschliesslich zuständig (ZPO Art. 29 Abs. 1 lit. a — zwingender dinglicher Gerichtsstand).
(e) Änderungen: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Gültigkeit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung.
(f) Ausfertigungen: Dieser Vertrag wird in drei gleichlautenden, öffentlich beurkundeten Ausfertigungen erstellt: je eine für die Käuferschaft und die Verkäuferschaft sowie eine Originalausfertigung für das Grundbuchamt.
Ort und Datum: Zürich, 15. April 2026
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
VERKÄUFER/IN
Hans Müller
Datum: ____________________
KÄUFER/IN
Erika Schneider
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Kaufvertrag für eine Immobilie?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück — im Schweizer Recht fachsprachlich «Grundstückkaufvertrag» — ist die vertragliche Grundlage für die Übertragung von Eigentum an einer Liegenschaft. Geregelt ist er in OR Art. 184 (Kauf, allgemein) sowie in den Sondervorschriften zum Grundstückkauf, namentlich OR Art. 216 (Formvorschrift: öffentliche Beurkundung) und in den sachenrechtlichen Bestimmungen von ZGB Art. 641 ff. und ZGB Art. 656 (Eigentumserwerb durch Eintragung im Grundbuch).
Anders als beim Kauf beweglicher Sachen ist der Grundstückkaufvertrag in der Schweiz zwingend öffentlich zu beurkunden (OR Art. 216 Abs. 1). Zuständig ist eine Urkundsperson nach kantonalem Recht — je nach Kanton Notarinnen und Notare, kantonale Grundbuchämter oder Urkundspersonen öffentlichen Rechts. Ein nur privatschriftlich unterzeichneter Kaufvertrag entfaltet keine Bindungswirkung (ZGB Art. 657 Abs. 1). Der Eigentumsübergang selbst erfolgt erst mit Eintragung im Grundbuch (ZGB Art. 656 Abs. 1).
Die Doxuno-Vorlage ist als Vor-Entwurf konzipiert: Sie hält alle wesentlichen Punkte (Objektbeschreibung mit EGRID, Parzelle und Fläche, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Nutzen- und Gefahrenübergang, Belastungen, Grundpfandrechte, Gewährleistung, Finanzierungsvorbehalt) strukturiert fest und erleichtert die Erstbesprechung mit der Urkundsperson erheblich. Für die rechtsgültige Umsetzung tritt an ihre Stelle die notarielle Urkunde; zusätzlich sind kantonale Handänderungssteuern, allfällige Mehrwertabgaben sowie gegebenenfalls die Bewilligung nach BewG (Lex Koller) zu berücksichtigen.
Was diese Vorlage abdeckt
Die Doxuno-Vorlage bildet alle inhaltlich wesentlichen Punkte eines Schweizer Grundstückkaufvertrags ab und bereitet sie für die notarielle Beurkundung vor.
Parteien mit Schweizer Angaben
Name, Adresse, Geburtsdatum, Heimatort, UID-Nummer
Objektbeschreibung
Adresse, Gemeinde, Kanton, Parzelle, EGRID, Fläche, Baujahr, Wertquote
Objekttypen
Einfamilienhaus, Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum), Mehrfamilienhaus, unbebautes Grundstück, Gewerbeliegenschaft
Kaufpreis und Zahlung
Gesamtpreis in CHF, Anzahlung, Fälligkeit, Zahlungsweise
Nutzen- und Gefahrenübergang
Regelung nach OR Art. 220 bzw. OR Art. 185
Lasten und Dienstbarkeiten
Grundpfandrechte, öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, Anmerkungen
Gewährleistung
Umfang und zulässige Wegbedingung nach OR Art. 199
Finanzierungsvorbehalt
Bedingte Vertragswirksamkeit bei ausstehender Finanzierungszusage
Mietverhältnisse
«Kauf bricht Miete nicht» nach OR Art. 261 — Übertritt der Mietverhältnisse
Kosten- und Steuerregelung
Beurkundungs-, Grundbuch- und Handänderungssteuerverteilung
Konventionalstrafe
Optional nach OR Art. 160 ff. bei Nichterfüllung
Hinweis zur Formpflicht
Expliziter Vermerk: nur nach öffentlicher Beurkundung rechtsgültig
So erstellen Sie Ihren Vor-Entwurf
Sie erfassen die Eckdaten und halten damit die Verhandlungsergebnisse fest. Die Urkundsperson verwendet den Entwurf als Besprechungsgrundlage und überführt ihn in die notarielle Urkunde.
- 1
Parteien und Liegenschaft erfassen
Tragen Sie Verkäuferschaft und Käuferschaft mit Adresse, Geburtsdatum, Heimatort und allfälliger UID ein. Beschreiben Sie die Liegenschaft präzise mit Adresse, Gemeinde, Kanton, Parzellen- und EGRID-Nummer sowie — bei Stockwerkeigentum — der Wertquote nach ZGB Art. 712e.
- 2
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten festlegen
Bestimmen Sie den Kaufpreis in Franken, die Höhe einer allfälligen Anzahlung, die Zahlungsart (Banküberweisung, Notariatskonto, Hypothekarübernahme) und den Fälligkeitstermin. Bei Teilzahlung empfiehlt sich eine klare Regelung von Sicherheiten und allfälligen Konventionalstrafen.
- 3
Übergabe, Nutzen und Gefahr
Legen Sie das Übergabedatum fest und regeln Sie, ob Nutzen und Gefahr mit Vertragsabschluss, Grundbucheintrag oder Besitzesantritt übergehen. Üblich ist der Übergang mit Grundbucheintragung; abweichende Regelungen sind nach OR Art. 185 zulässig, sollten aber ausdrücklich festgehalten werden.
- 4
Lasten, Gewährleistung und Nebenabreden
Erfassen Sie bestehende Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Regeln Sie Umfang oder Ausschluss der Gewährleistung (OR Art. 199), bestehende Mietverhältnisse (OR Art. 261) sowie einen allfälligen Finanzierungsvorbehalt.
- 5
Termin bei der Urkundsperson vereinbaren
Laden Sie den PDF-Entwurf herunter und übergeben Sie ihn der Notarin oder dem Notar. Die Urkundsperson prüft die Grundbuchauszüge, berechnet die kantonalen Gebühren und die Handänderungssteuer, setzt die öffentliche Urkunde auf und meldet den Eigentumsübergang nach Vertragsunterzeichnung zur Eintragung beim Grundbuchamt an.
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Vier Dinge, die unsere Vorlagen umfassender als KI-Entwürfe und aktueller als statische Vorlagenbibliotheken machen.
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Jede Vorlage entsteht originär für ihr Land, stützt sich auf die einschlägigen Vorschriften und wird von einer zugelassenen Anwältin oder einem zugelassenen Anwalt vor Ort geprüft – und bei jeder Gesetzesänderung aktualisiert.
Geprüft von Christian Neubauer · SchweizRechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Der Grundstückkauf unterliegt zwingenden Formvorschriften und bewegt regelmässig hohe wirtschaftliche Werte. Die folgenden Punkte sollten bei der Verwendung beachtet werden.
Diese Vorlage ist ein unverbindlicher Vor-Entwurf und dient ausschliesslich zu Informationszwecken. Ein Grundstückkaufvertrag ist in der Schweiz nur nach öffentlicher Beurkundung durch eine Urkundsperson rechtsgültig (OR Art. 216, ZGB Art. 657). Ohne notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag entfaltet der Vertrag keine Wirkung. Wir empfehlen dringend die Begleitung durch eine Notarin, einen Notar oder eine im Immobilienrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft.
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Öffentliche Beurkundung (OR Art. 216, ZGB Art. 657)
Für den Grundstückkauf verlangt OR Art. 216 Abs. 1 zwingend die öffentliche Beurkundung. Zuständig ist die Urkundsperson am Ort des Grundstücks (ZGB Art. 657 Abs. 1 i.V.m. kantonalem Notariatsrecht). Vorverträge und Kaufrechte unterstehen derselben Form (OR Art. 216 Abs. 2 und 3). Ein nur privatschriftlicher Grundstückkaufvertrag ist formungültig und verpflichtet die Parteien nicht; bereits geleistete Zahlungen können nach Bereicherungsrecht (OR Art. 62 ff.) zurückgefordert werden.
Eigentumsübergang durch Grundbucheintrag (ZGB Art. 656)
Eigentum an einem Grundstück geht nach ZGB Art. 656 Abs. 1 erst mit der Eintragung in das Hauptbuch des Grundbuchs über. Die notarielle Beurkundung schafft den Rechtsgrund (causa), der Grundbucheintrag vollzieht den Übergang (modus). Bis zur Eintragung bleibt die Verkäuferschaft zivilrechtliche Eigentümerin, auch wenn der Kaufpreis bereits bezahlt ist. Die Anmeldung beim Grundbuchamt erfolgt üblicherweise durch die Urkundsperson.
Gewährleistung und Wegbedingung (OR Art. 197 ff.)
Die Verkäuferschaft haftet nach OR Art. 197 für zugesicherte Eigenschaften und für Mängel, die den Wert oder die Tauglichkeit des Grundstücks erheblich mindern. Ein genereller Gewährleistungsausschluss ist nach OR Art. 199 zulässig, greift aber nicht, wenn die Verkäuferschaft arglistig gehandelt hat. Die Verjährung beträgt bei Grundstücken fünf Jahre ab Eigentumsübergang (OR Art. 219 Abs. 3). Mängel sind unverzüglich nach Entdeckung zu rügen (OR Art. 201 analog).
Kantonale Steuern, Gebühren und Lex Koller
Der Grundstückkauf löst in allen Kantonen Gebühren (Beurkundung, Grundbuch) und regelmässig eine Handänderungssteuer aus; in einzelnen Kantonen (ZH, TG) wird diese durch eine allgemeine Grundstückgewinnsteuer ersetzt. Bei Erwerb durch Personen mit Wohnsitz im Ausland ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller») zu prüfen — der Erwerb ist bewilligungspflichtig, soweit kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand (z.B. Hauptwohnsitz) greift.
Häufige Fragen
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