Untermietvertrag Vorlage für Österreich
Vermieten Sie Ihre Mietwohnung oder Teile davon in Österreich rechtssicher unter. Unsere Untermietvertragsvorlage berücksichtigt alle österreichischen Voraussetzungen des § 11 MRG — Zustimmungspflicht des Hauptvermieters, angemessener Untermietzins, Rechte des Untermieters und Beendigung bei Wegfall des Hauptmietvertrags — als professionelles PDF sofort verfügbar.
Der/die Untermieter/in nimmt zur Kenntnis, dass das Untermietverhältnis vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängt: Endet die Hauptmiete (durch ordentliche oder außerordentliche Aufkündigung, Kündigungsverzicht-Ablauf, einvernehmliche Auflösung oder Tod), so endet automatisch auch das Untermietverhältnis spätestens zum Ende der Hauptmiete (akzessorische Natur der Untermiete). Ein Erstreckungsanspruch des/der Untermieters/in gegenüber dem/der Eigentümer/in besteht nicht; der/die Untermieter/in tritt mangels gegenteiliger Vereinbarung nicht in das Hauptmietverhältnis ein.
Bei Vollanwendung des MRG darf der Untermietzins den vom/von der Hauptmieter/in für den vermieteten Teil nach § 16 MRG zu zahlenden Hauptmietzins nicht unangemessen übersteigen; ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins kann nach § 11 Abs 1 Z 4 MRG einen Untersagungsgrund des/der Eigentümers/in begründen.
Inventar: 1 Doppelbett (160x200) inkl. Lattenrost und Matratze, 1 Kleiderschrank 4-türig, 1 Sofa 3-Sitzer, 1 Esstisch + 4 Stühle, Küchenzeile mit Kühlschrank, Cerankochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Geschirr und Besteck für 6 Personen, 1 Waschmaschine, 1 TV-Gerät 50".
Über die Übergabe wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet; allfällige Mängel und der Zustand des Inventars werden dokumentiert und mit Lichtbildern festgehalten. Das Protokoll dient als Grundlage für die Endabrechnung bei Vertragsende (§ 1109 ABGB).
(b) Hausordnung: Die Hausordnung des Hauptmietvertrags gilt sinngemäß auch für den/die Untermieter/in; insbesondere sind Ruhezeiten (22:00–06:00 Uhr) einzuhalten.
(c) Tierhaltung: Die Haltung von Haustieren ist nur mit vorheriger Zustimmung des/der Hauptmieters/in zulässig; Kleintiere in Käfigen oder Aquarien sind nach OGH-Judikatur ohne Zustimmung zulässig.
(d) Rauchen: Das Rauchen ist in den Innenräumen nicht gestattet, jedoch auf Balkon und im Freien zulässig.
(e) Weitere Untervermietung: Eine weitere Untervermietung (Sub-Untervermietung) bzw. Gebrauchsüberlassung an Dritte ist ausgeschlossen; eine Verletzung berechtigt zur sofortigen Aufkündigung.
Endet das Hauptmietverhältnis aus Gründen, die nicht im Verschulden des/der Hauptmieters/in liegen (insb. Aufkündigung durch Eigentümer/in nach § 30 MRG), endet das Untermietverhältnis spätestens zum Ende der Hauptmiete; ein Schadenersatzanspruch des/der Untermieters/in besteht in diesem Fall nicht.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt.
(c) Anwendbares Recht und Gerichtsstand: Auf diesen Vertrag findet ausschließlich österreichisches Recht Anwendung. Sachlich und örtlich zuständig ist das nach den allgemeinen zivilprozessualen Bestimmungen zuständige Bezirksgericht; die zwingenden Verbrauchergerichtsstände nach § 14 KSchG bleiben — soweit der/die Untermieter/in als Verbraucher/in handelt — unberührt.
(d) Zusatzvereinbarungen: Die Internetkosten (Glasfaser 100 Mbit/s) sind im Untermietzins inbegriffen. Reinigung von Bad und Küche erfolgt wöchentlich abwechselnd.
(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 25.04.2026.
Was ist ein Untermietvertrag nach österreichischem Recht?
Ein Untermietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen dem Hauptmieter einer Wohnung oder eines Objekts und einem Dritten (Untermieter), durch die der Hauptmieter dem Untermieter das Recht einräumt, das Mietobjekt oder Teile davon zu nutzen — gegen Zahlung eines Untermietzinses. In Österreich ist die Untervermietung einer Wohnung, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, grundsätzlich an die vorherige Zustimmung des Hauptvermieters gebunden (§ 11 Abs 1 MRG). Ohne diese Zustimmung stellt die Untervermietung einen wichtigen Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG dar — der Hauptvermieter kann dem Hauptmieter in diesem Fall kündigen.
Der österreichische Hauptmieter darf nach § 11 MRG die Zustimmung zur Untervermietung verlangen, wenn er einen Teil der Wohnung nicht selbst benötigt und der Untermietzins nicht unangemessen hoch ist. Der Hauptvermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn mehr Untermieter als nach der Größe der Wohnung vernünftigerweise wohnen können, der Untermietzins das Dreifache des anteiligen Hauptmietzinses übersteigt oder der Untermieter eine grob unsoziale oder für die Hausgemeinschaft störende Person wäre. Das österreichische Mietrecht schützt damit den Hauptmieter beim berechtigten Wunsch zur Untervermietung.
Ein wesentliches Risiko des österreichischen Untermietverhältnisses ist die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag: Endet der Hauptmietvertrag — durch Kündigung des Hauptmieters, Aufkündigung durch den Hauptvermieter oder Zeitablauf — erlischt automatisch auch das Untermietverhältnis, unabhängig von dessen vereinbarter Laufzeit. Der Untermieter in Österreich hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Weiternutzung gegenüber dem Hauptvermieter, sofern zwischen Untermieter und Hauptvermieter kein eigenständiger Mietvertrag besteht. Diese Abhängigkeitsstruktur sollte im Untermietvertrag ausdrücklich transparent gemacht werden, und der Untermieter sollte über dieses Risiko nach österreichischem Recht informiert werden.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Untermietvertragsvorlage für Österreich deckt alle Anforderungen des § 11 MRG und des ABGB für rechtssichere Untermietverhältnisse ab.
Hauptmieter und Untermieter
Vollständige Identifikation von Hauptmieter (Untervermieter) und Untermieter — Name, Adresse, Geburtsdatum nach österreichischem Recht.
Mietobjekt
Genaue Beschreibung des untervermieteten Objekts oder Teils — Adresse, Stockwerk, Anzahl der Zimmer, mitgenutzter Gemeinschaftsbereiche (Bad, Küche).
Zustimmung des Hauptvermieters
Nachweis oder Hinweis auf die Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung nach § 11 Abs 1 MRG — unverzichtbarer Bestandteil jedes österreichischen Untermietvertrags.
Untermietzins
Untermietzins in Euro — angemessen nach § 11 MRG (max. anteiliger Hauptmietzins plus Betriebskosten plus Wertsicherungszuschlag), Zahlungsmodalitäten und Fälligkeiten.
Betriebskosten und Nebenkosten
Regelung der anteiligen Betriebskosten, Heizung, Strom, Wasser und ggf. Internetzugang im Untermietverhältnis nach österreichischem Mietrecht.
Kaution
Optionale Kautionsvereinbarung zwischen Hauptmieter und Untermieter — nicht an die MRG-Dreimonatsobergrenze des § 16b MRG gebunden (die gilt im Verhältnis Vermieter–Hauptmieter).
Vertragsdauer
Befristeter oder unbefristeter Untermietvertrag — mit Hinweis, dass das Untermietverhältnis automatisch erlischt, wenn der österreichische Hauptmietvertrag endet.
Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag
Klarer Hinweis auf die Abhängigkeit des Untermietverhältnisses vom Hauptmietvertrag — grundlegendes Risiko für den Untermieter nach österreichischem Recht.
Nutzungsregelungen
Regelungen zur Nutzung der Wohnung, Hausordnung, Haustiere, Besucher und Nutzung gemeinsamer Flächen.
Kündigungsregelungen
Kündigungsfristen im Untermietverhältnis nach österreichischem Recht — angepasst an die Fristen des übergeordneten Hauptmietvertrags.
Übergabeprotokoll
Hinweis auf Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug des Untermieters — Beweissicherung für Zustand des Objekts nach österreichischem Recht.
So erstellen Sie Ihren Untermietvertrag für Österreich
In vier Schritten zu einem rechtssicheren österreichischen Untermietvertrag nach § 11 MRG und ABGB.
- 1
Zustimmung des Hauptvermieters einholen
Beantragen Sie schriftlich die Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung nach § 11 MRG. Ohne Zustimmung riskieren Sie die Kündigung Ihres österreichischen Hauptmietvertrags. Heben Sie das schriftliche Einverständnis auf.
- 2
Untermietzins angemessen festlegen
Legen Sie den Untermietzins angemessen fest — er darf nach österreichischem Recht nicht unangemessen hoch sein. Als Faustregel gilt: max. anteiliger Hauptmietzins plus Betriebskosten plus kleiner Aufschlag. Ein Untermietzins, der das Dreifache des anteiligen Hauptmietzinses übersteigt, gibt dem Hauptvermieter das Recht, die Zustimmung zu verweigern.
- 3
Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag klarstellen
Formulieren Sie ausdrücklich im Untermietvertrag, dass das Untermietverhältnis automatisch endet, wenn der österreichische Hauptmietvertrag aus welchem Grund auch immer endet. Informieren Sie den Untermieter über dieses Risiko, bevor er den Vertrag unterzeichnet.
- 4
Vorschau prüfen und PDF herunterladen
Kontrollieren Sie alle Angaben und laden Sie Ihren fertigen österreichischen Untermietvertrag als professionelles PDF herunter. Beide Parteien unterzeichnen das Dokument; erstellen Sie bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll.
Rechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische Untermietrecht ist komplex — die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag und die Zustimmungspflicht des Hauptvermieters sind zentrale Risiken.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
Zustimmungspflicht nach § 11 MRG — österreichische Kernregel
Im MRG-Vollanwendungsbereich darf der österreichische Hauptmieter ohne Zustimmung des Hauptvermieters nicht untervermieten (§ 11 Abs 1 MRG). Der Hauptvermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern: unzumutbare Überbelegung der Wohnung, Untermietzins, der das Dreifache des anteiligen Hauptmietzinses übersteigt, oder groß nachteilige Eigenschaften des Untermieters. Verweigert der Hauptvermieter zu Unrecht, kann der Hauptmieter in Österreich die Zustimmung gerichtlich einklagen. Im ABGB-Bereich ist die Untervermietung nach § 1098 ABGB ebenfalls zustimmungspflichtig.
Angemessener Untermietzins — österreichische Rechtspraxis
Das österreichische MRG verlangt für eine wirksame Untervermietung einen angemessenen Untermietzins (§ 11 MRG). Unangemessen ist ein Untermietzins, der das Dreifache des auf den untervermieteten Teil entfallenden Hauptmietzinses übersteigt. Wird ein überhöhter Untermietzins vereinbart, hat der Hauptvermieter das Recht, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern. Österreichische Gerichte überprüfen die Angemessenheit des Untermietzinses im Streitfall — der Untermieter kann einen überhöhten Untermietzins nachträglich herabsetzen lassen.
Beendigung des Untermietverhältnisses bei Ende des Hauptmietvertrags in Österreich
Das österreichische Untermietverhältnis ist rechtlich abhängig vom Hauptmietvertrag: Endet der Hauptmietvertrag, endet automatisch auch das Untermietverhältnis — unabhängig von einer vereinbarten Laufzeit. Der Untermieter hat in Österreich in diesem Fall grundsätzlich keinen eigenen Anspruch auf Weiterbenutzung der Wohnung gegenüber dem Hauptvermieter. Ausnahme: Wenn der Untermieter von einem Hauptvermieter geduldet wird und ein konkludentes Mietverhältnis entsteht. Diese Abhängigkeit ist das zentrale Risiko des österreichischen Untermietverhältnisses und muss im Vertrag transparent kommuniziert werden.
Haftung des Hauptmieters im Untermietverhältnis nach österreichischem Recht
Der österreichische Hauptmieter haftet dem Hauptvermieter gegenüber für alle Handlungen und Schäden des Untermieters wie für eigene Handlungen. Er bleibt zur Zahlung des Hauptmietzinses verpflichtet, auch wenn der Untermieter seinen Untermietzins nicht zahlt. Nach innen hat der Hauptmieter einen Regressanspruch gegen den Untermieter (§ 1295 ABGB), wenn dieser durch sein Verhalten Schäden verursacht hat. Österreichische Hauptmieter sollten daher den Untermieter sorgfältig auswählen und im Vertrag klare Regeln zu Haftung und Schadenersatz festlegen.
Häufig gestellte Fragen
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