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Mietvertrag Wohnung Vorlage für Österreich
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MIETVERTRAG (WOHNUNG)
Österreich · §§ 1090 Ff. ABGB / Mietrechtsgesetz (MRG)
Mietobjekt: Schottenring 8, 1010 Wien, Top 12, 3. OG
Beginn: 01.09.2026 · Vollanwendung MRG
VERMIETER/IN
Hausverwaltung Mariahilf GmbH
Mariahilfer Straße 78, 1060 Wien
vertreten durch: Mag. Andrea Berger, Geschäftsführerin
Tel: +43 1 533 22 11
E-Mail: verwaltung@mariahilf-immo.at
vertreten durch: Mag. Andrea Berger, Geschäftsführerin
Tel: +43 1 533 22 11
E-Mail: verwaltung@mariahilf-immo.at
MIETER/INNEN
Sandra Pichler und Markus Pichler
geb. 14.06.1990
Lerchenfelder Gürtel 22/15, 1080 Wien
Tel: +43 660 123 45 67
E-Mail: sandra.pichler@example.at
Lerchenfelder Gürtel 22/15, 1080 Wien
Tel: +43 660 123 45 67
E-Mail: sandra.pichler@example.at
Zwischen den vorstehend bezeichneten Vertragsparteien wird auf Grundlage von §§ 1090 ff. ABGB iVm den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) folgender Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Die Mitmieter/innen — Sandra Pichler (geb. 14.06.1990); Markus Pichler (geb. 03.11.1988) — haften gemäß § 1118 ABGB solidarisch (zur ungeteilten Hand) für sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag.
1.
MIETGEGENSTAND
Vermietet wird die Wohnung an der Adresse Schottenring 8, 1010 Wien, Top 12, 3. OG, bestehend aus 3 Zimmern, mit einer Nutzfläche von ca. 78 m², Baujahr 1908. Mitvermietet ist ein Kellerabteil (Kellerabteil Nr. 12). Weiters ist ein Kfz-Abstellplatz (Tiefgaragenplatz Nr. 5) mitvermietet.
Die Wohnung wird teilmöbliert übergeben und dient ausschließlich Wohnzwecken; eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in. Eine kurzfristige Weitergabe über Vermietungsplattformen (Airbnb, Booking u.ä.) ist ausgeschlossen.
Die Wohnung wird teilmöbliert übergeben und dient ausschließlich Wohnzwecken; eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in. Eine kurzfristige Weitergabe über Vermietungsplattformen (Airbnb, Booking u.ä.) ist ausgeschlossen.
2.
RECHTLICHER ANWENDUNGSBEREICH (MRG)
Das Mietverhältnis fällt in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gemäß § 1 Abs 1 MRG (insbesondere Altbau mit Baubewilligung vor 30.6.1953, geförderte Wohnungen, Kategoriewohnungen). Es gelten die zwingenden Mietzinsobergrenzen nach §§ 16 ff. MRG (Richtwert- bzw. Kategoriemietzins) sowie der besondere Kündigungsschutz nach § 30 MRG.
Die Wohnung ist der Kategorie A (Standardausstattung: Bad/WC innen, Zentralheizung oder gleichwertig, Warmwasseranschluss) zugeordnet. Die Mietzinsobergrenze richtet sich nach dem maßgeblichen Richtwert- bzw. Kategoriemietzins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuzüglich allfälliger Lagezuschläge und abzüglich allfälliger Abschläge (insbesondere Befristungsabschlag § 16 Abs 7 MRG). Entgegenstehende Vereinbarungen sind nach § 16 Abs 8 MRG bzw. § 30 Abs 3 MRG unwirksam; der/die Mieter/in kann zu viel gezahlten Mietzins innerhalb von 3 Jahren zurückfordern.
Die Wohnung ist der Kategorie A (Standardausstattung: Bad/WC innen, Zentralheizung oder gleichwertig, Warmwasseranschluss) zugeordnet. Die Mietzinsobergrenze richtet sich nach dem maßgeblichen Richtwert- bzw. Kategoriemietzins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuzüglich allfälliger Lagezuschläge und abzüglich allfälliger Abschläge (insbesondere Befristungsabschlag § 16 Abs 7 MRG). Entgegenstehende Vereinbarungen sind nach § 16 Abs 8 MRG bzw. § 30 Abs 3 MRG unwirksam; der/die Mieter/in kann zu viel gezahlten Mietzins innerhalb von 3 Jahren zurückfordern.
3.
ENERGIEAUSWEIS (EAVG 2012)
Der Energieausweis nach Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) wurde dem/der Mieter/in rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt (§ 3 EAVG 2012); eine Kopie wird gemäß § 5 EAVG 2012 spätestens binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ausgehändigt.
Kennwerte: Energieeffizienzklasse D, Heizwärmebedarf (HWB) 108 kWh/(m²·a), Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) 1,12.
Energieausweis Nr. EA-2024-12345, gültig bis 15.06.2034.
Bei nicht oder verspäteter Vorlage haftet der/die Vermieter/in mit Verwaltungsstrafe bis 1.450 EUR pro Verstoß (§ 9 EAVG 2012); zusätzlich kann der/die Mieter/in die Kosten der nachträglichen Erstellung innerhalb von 3 Jahren zurückfordern.
Kennwerte: Energieeffizienzklasse D, Heizwärmebedarf (HWB) 108 kWh/(m²·a), Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) 1,12.
Energieausweis Nr. EA-2024-12345, gültig bis 15.06.2034.
Bei nicht oder verspäteter Vorlage haftet der/die Vermieter/in mit Verwaltungsstrafe bis 1.450 EUR pro Verstoß (§ 9 EAVG 2012); zusätzlich kann der/die Mieter/in die Kosten der nachträglichen Erstellung innerhalb von 3 Jahren zurückfordern.
4.
MIETBEGINN UND VERTRAGSDAUER
Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2026 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die ordentliche Kündigung durch den/die Vermieter/in richtet sich nach § 30 MRG (nur aus den im Gesetz aufgezählten wichtigen Gründen); die Kündigung durch den/die Mieter/in nach § 1116 ABGB (1 Monat Kündigungsfrist zum Monatsletzten, sofern nicht vertraglich verlängert).
5.
MIETZINS UND ZAHLUNGSMODALITÄTEN
Der monatliche Hauptmietzins beträgt 850,00 EUR.
Die Betriebskosten (§§ 21–22 MRG) betragen 180,00 EUR pro Monat als Akontozahlung mit jährlicher Endabrechnung.
Die Umsatzsteuer (10 %) beträgt monatlich 103,00 EUR.
Der Bruttomietzins gesamt beläuft sich somit auf 1 133,00 EUR pro Monat.
Der Mietzins ist im Voraus jeweils bis spätestens zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das vom/von der Vermieter/in bekanntgegebene Konto zu überweisen. Die Bankverbindung lautet: AT12 1200 0123 4567 8900. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto des/der Vermieters/in.
Die Betriebskosten (§§ 21–22 MRG) betragen 180,00 EUR pro Monat als Akontozahlung mit jährlicher Endabrechnung.
Die Umsatzsteuer (10 %) beträgt monatlich 103,00 EUR.
Der Bruttomietzins gesamt beläuft sich somit auf 1 133,00 EUR pro Monat.
Der Mietzins ist im Voraus jeweils bis spätestens zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das vom/von der Vermieter/in bekanntgegebene Konto zu überweisen. Die Bankverbindung lautet: AT12 1200 0123 4567 8900. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto des/der Vermieters/in.
6.
BETRIEBSKOSTEN UND ABRECHNUNG
Als Betriebskosten gelten gemäß § 21 MRG taxativ insbesondere: Wassergebühren und Wasserentsorgungsgebühren, Eichungs- und Wartungskosten der Wasserzähler, Kosten der Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses, Versicherungsprämien (Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasser- und ggf. Glasbruchversicherung), öffentliche Abgaben (insbesondere Grundsteuer), Verwaltungskosten und Hausbesorgungs- bzw. Hausreinigungskosten.
Die Abrechnung erfolgt jährlich, jedenfalls bis zum 30. Juni des Folgejahres (§ 21 Abs 3 MRG). Der/die Mieter/in hat gemäß § 22 MRG das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Eine Position, die in der Abrechnung nicht ausgewiesen ist oder nicht zu den Betriebskosten iSd § 21 MRG zählt, ist nicht umlagefähig; zu Unrecht eingehobene Betriebskosten können binnen 3 Jahren zurückgefordert werden (§ 27 MRG).
Heizkosten und Warmwasserkosten werden, soweit nicht in den Betriebskosten enthalten, gesondert nach den Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) verrechnet.
Die Abrechnung erfolgt jährlich, jedenfalls bis zum 30. Juni des Folgejahres (§ 21 Abs 3 MRG). Der/die Mieter/in hat gemäß § 22 MRG das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Eine Position, die in der Abrechnung nicht ausgewiesen ist oder nicht zu den Betriebskosten iSd § 21 MRG zählt, ist nicht umlagefähig; zu Unrecht eingehobene Betriebskosten können binnen 3 Jahren zurückgefordert werden (§ 27 MRG).
Heizkosten und Warmwasserkosten werden, soweit nicht in den Betriebskosten enthalten, gesondert nach den Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) verrechnet.
7.
KAUTION (§ 16B MRG)
Der/die Mieter/in erlegt zur Sicherstellung sämtlicher Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag eine Kaution in Höhe von 3 090,00 EUR. Die Kaution darf gemäß § 16b MRG drei Bruttomonatsmieten nicht übersteigen und ist auf einem nicht-mündelsicheren Sparbuch fruchtbringend (verzinslich) mit Insolvenzsicherung anzulegen; die Zinsen stehen dem/der Mieter/in zu. Ein Zinsausschluss ist seit 1.4.2009 unwirksam. Das Kautionskonto wird bei Erste Bank Sparbuch (lautend auf Mieterin) geführt; eine Kopie des Sparbuchs bzw. der Kontobestätigung wird dem/der Mieter/in gegen Bestätigung übergeben.
Die Kaution ist bei Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich, spätestens jedoch mit der Schlussabrechnung, an den/die Mieter/in herauszugeben (§ 16b Abs 2 MRG). Eine Verrechnung mit fälligen, belegten Forderungen des/der Vermieters/in (Mietzinsrückstände, Schäden, ungeleistete Betriebskosten) ist nur nach nachweisbarer Geltendmachung zulässig.
Die Kaution ist bei Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich, spätestens jedoch mit der Schlussabrechnung, an den/die Mieter/in herauszugeben (§ 16b Abs 2 MRG). Eine Verrechnung mit fälligen, belegten Forderungen des/der Vermieters/in (Mietzinsrückstände, Schäden, ungeleistete Betriebskosten) ist nur nach nachweisbarer Geltendmachung zulässig.
8.
ERHALTUNG, VERBESSERUNG UND DULDUNGSPFLICHTEN
Der/die Vermieter/in ist gemäß § 1096 ABGB iVm § 3 MRG verpflichtet, das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und dem/der Mieter/in den ungestörten Gebrauch zu ermöglichen. Erhaltungsarbeiten umfassen insbesondere die Behebung ernster Schäden des Hauses (Dach, Fassade, Außenmauern, statisch tragende Bauteile, Versorgungsleitungen) sowie — seit der Wohnrechtsnovelle 2015 — gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG auch die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger Wärmebereitungsgeräte.
Der/die Mieter/in hat Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß § 8 MRG zu dulden, wenn diese aus Gründen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Hauses oder im öffentlichen Interesse erforderlich sind und ihm/ihr unter Berücksichtigung aller Umstände zugemutet werden können. Mängel sind dem/der Vermieter/in unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 1097 ABGB); unterlässt der/die Mieter/in die Anzeige, haftet er/sie für den daraus entstehenden Schaden (Schadenvertiefungsgefahr).
Der/die Mieter/in hat Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß § 8 MRG zu dulden, wenn diese aus Gründen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Hauses oder im öffentlichen Interesse erforderlich sind und ihm/ihr unter Berücksichtigung aller Umstände zugemutet werden können. Mängel sind dem/der Vermieter/in unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 1097 ABGB); unterlässt der/die Mieter/in die Anzeige, haftet er/sie für den daraus entstehenden Schaden (Schadenvertiefungsgefahr).
9.
VERBOTENE ABLÖSEN UND ZAHLUNGEN (§ 27 MRG)
Die Vertragsparteien bestätigen, dass im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Mietvertrags keine verbotenen Leistungen iSd § 27 MRG erbracht oder versprochen wurden. Insbesondere wurden weder Zahlungen für den Auszug eines Vormieters geleistet, noch Schlüsselgeld, Einstandsgeld, "Bearbeitungsgebühren" oder andere Zahlungen ohne gleichwertige Gegenleistung vereinbart.
Verbotene Vereinbarungen sind nach § 27 Abs 1 MRG nichtig; geleistete Zahlungen können binnen 10 Jahren samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Die Bezirksverwaltungsbehörde kann gegen Annehmende oder Versprechende Verwaltungsstrafen bis 15.000 EUR verhängen (Wiederholungsfall doppelt). Nach OGH-Entscheidung vom 28.01.2026 gilt das Ablöseverbot auch zwischen Mit-Mietern bei der Übernahme einer Wohnung.
Eine zulässige Ablöse mit gleichwertiger Gegenleistung (insbesondere für mit übernommene Möbel, Einbauküchen, werterhöhende Investitionen) ist gesondert auszuweisen und nach Zeitwert zu bewerten.
Verbotene Vereinbarungen sind nach § 27 Abs 1 MRG nichtig; geleistete Zahlungen können binnen 10 Jahren samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Die Bezirksverwaltungsbehörde kann gegen Annehmende oder Versprechende Verwaltungsstrafen bis 15.000 EUR verhängen (Wiederholungsfall doppelt). Nach OGH-Entscheidung vom 28.01.2026 gilt das Ablöseverbot auch zwischen Mit-Mietern bei der Übernahme einer Wohnung.
Eine zulässige Ablöse mit gleichwertiger Gegenleistung (insbesondere für mit übernommene Möbel, Einbauküchen, werterhöhende Investitionen) ist gesondert auszuweisen und nach Zeitwert zu bewerten.
10.
NUTZUNG, RÜCKSICHTNAHME UND HAUSORDNUNG
Der/die Mieter/in hat das Mietobjekt schonend zu behandeln und auf die übrigen Hausbewohner sowie die Nachbarschaft Rücksicht zu nehmen. Insbesondere sind die ortsüblichen Ruhezeiten (in der Regel 22:00 bis 06:00 Uhr sowie Sonn- und Feiertage) einzuhalten. Lärmverursachende Tätigkeiten (Bohren, Hämmern, Musizieren) sind auf zumutbare Zeiten zu beschränken.
Die Hausordnung wurde als Anlage diesem Vertrag beigeschlossen. Das Rauchen ist in sämtlichen Gemeinschaftsbereichen (Stiegenhaus, Aufzug, Keller, Hof) ausdrücklich untersagt.
Erhebliche und nachhaltige Verstöße können einen Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG (erheblich nachteiliger Gebrauch) darstellen.
Die Hausordnung wurde als Anlage diesem Vertrag beigeschlossen. Das Rauchen ist in sämtlichen Gemeinschaftsbereichen (Stiegenhaus, Aufzug, Keller, Hof) ausdrücklich untersagt.
Erhebliche und nachhaltige Verstöße können einen Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG (erheblich nachteiliger Gebrauch) darstellen.
11.
UNTERVERMIETUNG (§ 11 MRG)
Die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte ist gemäß § 11 MRG nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des/der Vermieters/in zulässig. Eine kurzfristige Vermietung über Plattformen (Airbnb, Booking u.ä.) ist ausdrücklich ausgeschlossen und kann nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG einen Kündigungsgrund darstellen (gänzliche Weitergabe ohne schutzwürdiges Interesse). Verstöße berechtigen den/die Vermieter/in zur sofortigen Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG.
12.
TIERHALTUNG
Die Haltung von Haustieren ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des/der Vermieters/in zulässig. Die Haltung üblicher Kleintiere in Käfigen oder Aquarien (Ziervögel, Fische, Kleinnager), die weder Geruchs- noch Lärmimmissionen verursachen und weder das Mietobjekt noch den Hausfrieden beeinträchtigen, gilt nach ständiger OGH-Judikatur als vertragsgemäß und bedarf keiner gesonderten Zustimmung.
Hunde und Katzen dürfen in den Gemeinschaftsbereichen nur angeleint geführt werden; Verunreinigungen sind unverzüglich zu beseitigen.
Hunde und Katzen dürfen in den Gemeinschaftsbereichen nur angeleint geführt werden; Verunreinigungen sind unverzüglich zu beseitigen.
13.
ÜBERGABEPROTOKOLL (§ 1109 ABGB)
Bei Mietbeginn wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt, das den Zustand des Mietobjekts, der mitvermieteten Geräte, der Schlüsselausstattung und der Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung) dokumentiert. Allfällige Mängel werden mit Lichtbildern festgehalten; das Protokoll wird von beiden Vertragsparteien unterzeichnet und gilt als Beweismittel sowohl für den Zustand bei Übergabe als auch für die Endabrechnung bei Rückstellung (§ 1109 ABGB).
14.
COMPLIANCE-BESTÄTIGUNG (EAVG / § 27 MRG / MAKLER / ORF / DSGVO)
(a) Energieausweis (EAVG 2012): rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorgelegt; Kopie wird binnen 14 Tagen übermittelt.
(b) Maklerprovision (Bestellerprinzip § 17 MaklerG): der/die Vermieter/in hat den/die Makler/in beauftragt — die Maklerprovision trifft daher nach dem Bestellerprinzip (§ 17 MaklerG idF 1.7.2023) ausschließlich den/die Vermieter/in.
(c) Ablöseverbot (§ 27 MRG): Beide Parteien bestätigen, dass keine verbotenen Zahlungen (Schlüsselgeld, Einstandsgeld, Vormieter-Ablöse ohne gleichwertige Gegenleistung) geleistet oder versprochen wurden.
(d) Haushaltsabgabe (ORF-Beitrags-Gesetz 2024): Der/die Mieter/in hat den ORF-Beitrag (vormals GIS) für den Haushalt selbst anzumelden und zu tragen.
(e) Datenschutz (DSGVO Art. 13): Der/die Mieter/in wurde über die Verarbeitung seiner/ihrer personenbezogenen Daten zum Zwecke der Mietvertragsabwicklung informiert; die Daten werden während der Vertragsdauer und 7 Jahre nach Beendigung (Aufbewahrungsfristen) gespeichert.
(b) Maklerprovision (Bestellerprinzip § 17 MaklerG): der/die Vermieter/in hat den/die Makler/in beauftragt — die Maklerprovision trifft daher nach dem Bestellerprinzip (§ 17 MaklerG idF 1.7.2023) ausschließlich den/die Vermieter/in.
(c) Ablöseverbot (§ 27 MRG): Beide Parteien bestätigen, dass keine verbotenen Zahlungen (Schlüsselgeld, Einstandsgeld, Vormieter-Ablöse ohne gleichwertige Gegenleistung) geleistet oder versprochen wurden.
(d) Haushaltsabgabe (ORF-Beitrags-Gesetz 2024): Der/die Mieter/in hat den ORF-Beitrag (vormals GIS) für den Haushalt selbst anzumelden und zu tragen.
(e) Datenschutz (DSGVO Art. 13): Der/die Mieter/in wurde über die Verarbeitung seiner/ihrer personenbezogenen Daten zum Zwecke der Mietvertragsabwicklung informiert; die Daten werden während der Vertragsdauer und 7 Jahre nach Beendigung (Aufbewahrungsfristen) gespeichert.
15.
WERTSICHERUNG (VPI 2020 / MIEWEG IDF 5. MILG)
Der Hauptmietzins wird wertgesichert nach dem von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020 = 100). Ausgangsbasis ist der Indexwert September 2026 (VPI 2020 = 100).
Die Anpassung erfolgt gemäß Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) idF des 5. MILG seit 1.1.2026 einmal jährlich mit Wirkung ab 1. April auf Basis der durchschnittlichen jährlichen Veränderung des VPI 2020 im Vorjahr. Übersteigt die VPI-Veränderung 3 %, wird der überschießende Teil nur zur Hälfte in die Mietzinsanhebung eingerechnet (Halbindexierung — z.B. bei 4 % Inflation max. 3,5 % Anhebung).
Für das Jahr 2026 gilt eine absolute Obergrenze von 1 %, für 2027 von 2 %; ab 1.4.2028 gilt das Standardmodell mit Halbindexierung. Der angepasste Mietzins ist dem/der Mieter/in schriftlich unter Bekanntgabe der Berechnungsgrundlage mit einer Vorlauffrist von mindestens 14 Tagen mitzuteilen. Eine rückwirkende Anpassung ist ausgeschlossen.
Unwirksame Wertsicherungsklauseln (etwa wegen Verstoß gegen die MieWeG-Obergrenzen) führen nicht zur Gesamtnichtigkeit; zu viel gezahlter Mietzins kann nach § 16e MRG (idF 5. MILG) innerhalb von 5 Jahren ab Zahlung zurückgefordert werden.
Die Anpassung erfolgt gemäß Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) idF des 5. MILG seit 1.1.2026 einmal jährlich mit Wirkung ab 1. April auf Basis der durchschnittlichen jährlichen Veränderung des VPI 2020 im Vorjahr. Übersteigt die VPI-Veränderung 3 %, wird der überschießende Teil nur zur Hälfte in die Mietzinsanhebung eingerechnet (Halbindexierung — z.B. bei 4 % Inflation max. 3,5 % Anhebung).
Für das Jahr 2026 gilt eine absolute Obergrenze von 1 %, für 2027 von 2 %; ab 1.4.2028 gilt das Standardmodell mit Halbindexierung. Der angepasste Mietzins ist dem/der Mieter/in schriftlich unter Bekanntgabe der Berechnungsgrundlage mit einer Vorlauffrist von mindestens 14 Tagen mitzuteilen. Eine rückwirkende Anpassung ist ausgeschlossen.
Unwirksame Wertsicherungsklauseln (etwa wegen Verstoß gegen die MieWeG-Obergrenzen) führen nicht zur Gesamtnichtigkeit; zu viel gezahlter Mietzins kann nach § 16e MRG (idF 5. MILG) innerhalb von 5 Jahren ab Zahlung zurückgefordert werden.
16.
KLEINREPARATUREN
Der/die Mieter/in trägt nach § 1096 ABGB in der Auslegung der Rechtsprechung die Kosten kleiner Ausbesserungen und Reparaturen am Inventar des Mietobjekts (z.B. Austausch von Glühbirnen, Dichtungen, Duschschläuchen, WC-Brillen, Türschnappern, Beleuchtungskörpern), soweit diese durch den gewöhnlichen Gebrauch erforderlich werden und einen Einzelaufwand von EUR 200,00 pro Reparaturfall nicht übersteigen.
Reparaturen, die diesen Schwellenwert überschreiten, sowie alle strukturellen Mängel und Schäden an mitvermieteten Geräten (insbesondere Heiztherme, Warmwasserboiler, Einbauküche) gehen gemäß § 3 MRG (Vollanwendung) bzw. § 1096 ABGB ungeschmälert zu Lasten des/der Vermieters/in.
Reparaturen, die diesen Schwellenwert überschreiten, sowie alle strukturellen Mängel und Schäden an mitvermieteten Geräten (insbesondere Heiztherme, Warmwasserboiler, Einbauküche) gehen gemäß § 3 MRG (Vollanwendung) bzw. § 1096 ABGB ungeschmälert zu Lasten des/der Vermieters/in.
17.
INVESTITIONEN UND ABLÖSE
Der/die Mieter/in ist berechtigt, mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des/der Vermieters/in werterhöhende Investitionen am Mietobjekt vorzunehmen (z.B. Bad-, Küchen-, Heizungssanierung, Verbesserungen am Stand der Technik).
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der/die Mieter/in nach § 10 MRG Anspruch auf Investitionsablöse für noch nicht abgeschriebene wesentliche Verbesserungen. Die Geltendmachung hat innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung schriftlich gegen Vorlage der Belege zu erfolgen (§ 10 Abs 4 MRG). § 10 MRG gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG.
Bauliche Veränderungen ohne Zustimmung berechtigen den/die Vermieter/in zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des/der Mieters/in.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der/die Mieter/in nach § 10 MRG Anspruch auf Investitionsablöse für noch nicht abgeschriebene wesentliche Verbesserungen. Die Geltendmachung hat innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung schriftlich gegen Vorlage der Belege zu erfolgen (§ 10 Abs 4 MRG). § 10 MRG gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG.
Bauliche Veränderungen ohne Zustimmung berechtigen den/die Vermieter/in zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des/der Mieters/in.
18.
AUSMALVERPFLICHTUNG BEI AUSZUG
Eine Verpflichtung des/der Mieters/in zu Schönheitsreparaturen (Ausmalen) wird nicht vereinbart. Bei Rückstellung wird die Wohnung im Zustand übergeben, der sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung ergibt (§ 1109 ABGB).
19.
RAUCHEN IM MIETOBJEKT
Das Rauchen ist in den Innenräumen des Mietobjekts nicht gestattet; auf Balkon und im Freien zulässig. Schäden durch Raucheinwirkung (Verfärbungen, Geruch, Belagsschäden) gehen zulasten des/der Mieters/in und werden im Rückstellungsprotokoll festgehalten.
Pauschale Formular-Rauchverbote in Wohnräumen sind nach OGH-Judikatur unwirksam; die vorliegende Regelung gilt als Individualvereinbarung, die durch separate Unterschrift bestätigt wird.
Pauschale Formular-Rauchverbote in Wohnräumen sind nach OGH-Judikatur unwirksam; die vorliegende Regelung gilt als Individualvereinbarung, die durch separate Unterschrift bestätigt wird.
20.
MÖBLIERUNG, INVENTAR UND AUSSTATTUNG (MIETOBJEKT TEILMÖBLIERT)
Das Mietobjekt wird teilmöbliert mit dem nachstehend dokumentierten Inventar übergeben. Der Gesamtzustand des Inventars wird mit gut — leichte Gebrauchsspuren, voll funktionsfähig angegeben. Eine Fotodokumentation ist als Bildanhang dem Vertrag beigeschlossen.
Inventar nach Räumen:
Wohnzimmer:
3-Sitzer Sofa Stoff grau, TV-Sideboard Eiche, Esstisch 140x80 cm mit 4 Stühlen, Stehlampe, Bücherregal
Schlafzimmer 1:
Doppelbett 160x200 mit Lattenrost und Matratze, 2 Nachtkästchen, 4-türiger Kleiderschrank, Kommode
Küche:
Einbauküche mit Kühl-/Gefrierkombi, Geschirrspüler, Induktionskochfeld, Backofen, Dunstabzug. Geschirr für 4 Personen, Töpfe, Pfannen, Besteck
Bad:
Dusche mit Glasabtrennung, Waschmaschine, Waschtisch mit Spiegelschrank, Handtuchhalter
Vorraum / Diele:
Garderobe mit Spiegel und Schuhregal
Balkon / Loggia:
Bistro-Set: kleiner Tisch + 2 Klappstühle
Mitvermietete Ausstattung und Geräte:
Zählernummern und Anfangsstände:
Strom: AT-87654/ Stand 12.345 kWh
Gas: AT-12-987/ Stand 3.456 m³
Wasser: W-Wien-456/ Stand 234 m³
Heizung: HKVT-789-12/ Stand 0
Schlüsselausstattung: 5 Schlüssel übergeben; Typen: 2x Wohnungsschlüssel, 1x Haustüre, 1x Briefkasten, 1x Keller; Nachschaffungskosten pro Stück: 50,00 EUR.
Der/die Mieter/in hat das Recht, das Inventar binnen 7 Tagen nach Schlüsselübergabe zu prüfen und etwaige Abweichungen oder Mängel schriftlich anzuzeigen. Nach Ablauf dieser Frist gilt der dokumentierte Zustand als anerkannt (§ 1109 ABGB, OGH-Judikatur).
Inventar nach Räumen:
Wohnzimmer:
3-Sitzer Sofa Stoff grau, TV-Sideboard Eiche, Esstisch 140x80 cm mit 4 Stühlen, Stehlampe, Bücherregal
Schlafzimmer 1:
Doppelbett 160x200 mit Lattenrost und Matratze, 2 Nachtkästchen, 4-türiger Kleiderschrank, Kommode
Küche:
Einbauküche mit Kühl-/Gefrierkombi, Geschirrspüler, Induktionskochfeld, Backofen, Dunstabzug. Geschirr für 4 Personen, Töpfe, Pfannen, Besteck
Bad:
Dusche mit Glasabtrennung, Waschmaschine, Waschtisch mit Spiegelschrank, Handtuchhalter
Vorraum / Diele:
Garderobe mit Spiegel und Schuhregal
Balkon / Loggia:
Bistro-Set: kleiner Tisch + 2 Klappstühle
Mitvermietete Ausstattung und Geräte:
- Einbauküche
- Kühlschrank
- Gefrierfach / Gefriertruhe
- Geschirrspüler
- Backofen
- Kochfeld elektrisch / Induktion
- Mikrowelle
- Dunstabzug / Lüftung
- Waschmaschine
- Warmwasserboiler / Therme
- Einbauschrank / Garderobe
- Doppelbett / Einzelbetten
- Sofa / Sitzgarnitur
- Esstisch und Stühle
- Vorhänge / Jalousien
- Internetanschluss / Router
- TV-Kabelanschluss / Satellitenempfang
Zählernummern und Anfangsstände:
Strom: AT-87654/ Stand 12.345 kWh
Gas: AT-12-987/ Stand 3.456 m³
Wasser: W-Wien-456/ Stand 234 m³
Heizung: HKVT-789-12/ Stand 0
Schlüsselausstattung: 5 Schlüssel übergeben; Typen: 2x Wohnungsschlüssel, 1x Haustüre, 1x Briefkasten, 1x Keller; Nachschaffungskosten pro Stück: 50,00 EUR.
Der/die Mieter/in hat das Recht, das Inventar binnen 7 Tagen nach Schlüsselübergabe zu prüfen und etwaige Abweichungen oder Mängel schriftlich anzuzeigen. Nach Ablauf dieser Frist gilt der dokumentierte Zustand als anerkannt (§ 1109 ABGB, OGH-Judikatur).
21.
HEIZUNG, WARMWASSER UND HEIZKOSTENABRECHNUNG
Die Wohnung verfügt über Gas-Etagenheizung (Therme im Mietobjekt).
Die Gasversorgung läuft auf den/die Mieter/in direkt. Die Wartung der Therme ist gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG (Wohnrechtsnovelle 2015) Sache des/der Vermieters/in als Erhaltungspflicht; die Behebung von Schäden, die nicht aus dem gewöhnlichen Gebrauch resultieren, sowie die Kosten des Gasverbrauchs trägt der/die Mieter/in.
Bei Ausfall der Heizung in der Heizperiode (Oktober–April) besteht ein Anspruch auf Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 ABGB entsprechend der Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit.
Die Gasversorgung läuft auf den/die Mieter/in direkt. Die Wartung der Therme ist gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG (Wohnrechtsnovelle 2015) Sache des/der Vermieters/in als Erhaltungspflicht; die Behebung von Schäden, die nicht aus dem gewöhnlichen Gebrauch resultieren, sowie die Kosten des Gasverbrauchs trägt der/die Mieter/in.
Bei Ausfall der Heizung in der Heizperiode (Oktober–April) besteht ein Anspruch auf Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 ABGB entsprechend der Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit.
22.
VERSICHERUNG (MIETER-HAFTPFLICHT)
Der/die Mieter/in verpflichtet sich, für die Dauer des Mietverhältnisses eine Haushalts- und Privathaftpflichtversicherung mit einer Mindestdeckungssumme von EUR 1.000.000,00 abzuschließen und auf erstes schriftliches Verlangen den Bestand durch Vorlage einer Versicherungsbestätigung nachzuweisen.
Schäden am Mietobjekt durch Leitungswasser, Feuer, Glasbruch oder grobe Fahrlässigkeit gehen primär zulasten der Versicherung; die persönliche Haftung des/der Mieters/in nach §§ 1295, 1313a ABGB bleibt im Übrigen unberührt.
Schäden am Mietobjekt durch Leitungswasser, Feuer, Glasbruch oder grobe Fahrlässigkeit gehen primär zulasten der Versicherung; die persönliche Haftung des/der Mieters/in nach §§ 1295, 1313a ABGB bleibt im Übrigen unberührt.
23.
VORZEITIGE AUFLÖSUNG (§§ 1117, 1118 ABGB / § 30 MRG)
Die Parteien vereinbaren, dass eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses neben den gesetzlichen Auflösungsgründen (§§ 1117, 1118 ABGB, § 30 MRG) insbesondere möglich ist bei:
• nachhaltigem und qualifiziertem Mietzinsrückstand (qualifizierter Verzug nach § 1118 ABGB — Rückstand trotz Mahnung mit Nachfristsetzung von mindestens 8 Tagen);
• erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietobjekts (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG bzw. § 1118 ABGB — Gefährdung der Substanz, Verletzung wesentlicher Pflichten);
• ungenehmigter gänzlicher Weitergabe an Dritte (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG);
• strafbarem oder unsittlichem Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern.
Die Auflösungserklärung bedarf der Schriftform (eigenhändige Unterschrift oder qualifizierte elektronische Signatur gemäß eIDAS-VO). Bei strittiger Auflösung kann die zuständige Schlichtungsstelle (Wien, Graz, Linz) bzw. das Bezirksgericht angerufen werden. Die Beweislast für die Auflösungsgründe trifft den/die Vermieter/in.
• nachhaltigem und qualifiziertem Mietzinsrückstand (qualifizierter Verzug nach § 1118 ABGB — Rückstand trotz Mahnung mit Nachfristsetzung von mindestens 8 Tagen);
• erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietobjekts (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG bzw. § 1118 ABGB — Gefährdung der Substanz, Verletzung wesentlicher Pflichten);
• ungenehmigter gänzlicher Weitergabe an Dritte (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG);
• strafbarem oder unsittlichem Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern.
Die Auflösungserklärung bedarf der Schriftform (eigenhändige Unterschrift oder qualifizierte elektronische Signatur gemäß eIDAS-VO). Bei strittiger Auflösung kann die zuständige Schlichtungsstelle (Wien, Graz, Linz) bzw. das Bezirksgericht angerufen werden. Die Beweislast für die Auflösungsgründe trifft den/die Vermieter/in.
24.
DATENSCHUTZ (DSGVO)
Der/die Mieter/in willigt ausdrücklich ein, dass seine/ihre personenbezogenen Daten (Name, Geburtsdatum, Adresse, Kontaktdaten, Bonitätsdaten, Bankverbindung) vom/von der Vermieter/in zum Zwecke der Mietvertragsabwicklung verarbeitet werden (Art. 6 Abs 1 lit b DSGVO).
Die Daten werden während der Vertragsdauer und gemäß den gesetzlichen Aufbewahrungspflichten (insbesondere § 132 BAO — 7 Jahre nach Beendigung) gespeichert und sodann gelöscht. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nur an Hausverwaltung, Steuerberater, Rechtsanwalt und Behörden, soweit zur Vertragsabwicklung oder gesetzlich erforderlich. Dem/der Mieter/in stehen die Rechte nach Art. 15–22 DSGVO (Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Widerspruch, Datenübertragbarkeit) zu; Beschwerdebehörde ist die Österreichische Datenschutzbehörde.
Die Daten werden während der Vertragsdauer und gemäß den gesetzlichen Aufbewahrungspflichten (insbesondere § 132 BAO — 7 Jahre nach Beendigung) gespeichert und sodann gelöscht. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nur an Hausverwaltung, Steuerberater, Rechtsanwalt und Behörden, soweit zur Vertragsabwicklung oder gesetzlich erforderlich. Dem/der Mieter/in stehen die Rechte nach Art. 15–22 DSGVO (Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Widerspruch, Datenübertragbarkeit) zu; Beschwerdebehörde ist die Österreichische Datenschutzbehörde.
25.
RÜCKSTELLUNG (§ 1109 ABGB)
Der/die Mieter/in hat das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 1109 ABGB in dem Zustand zurückzustellen, in dem es übernommen wurde — geräumt, gereinigt und unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung. Sämtliche Schlüssel (Wohnungs-, Haus-, Brief-, Keller-, Garagen- und Nebenschlüssel) sind vollständig zurückzugeben; eigenmächtig nachgemachte Schlüssel sind ebenfalls zurückzustellen oder zu vernichten.
Über die Rückstellung wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt; allfällige Mängel sind zu dokumentieren und mit Lichtbildern zu belegen. Die Geltendmachung von Schäden setzt voraus, dass der/die Vermieter/in den ordnungsgemäßen Zustand bei Mietbeginn nachweist (Beweislast für den Übergabezustand). Schäden infolge ordnungsgemäßer Nutzung gehen nicht zulasten des/der Mieters/in.
Über die Rückstellung wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt; allfällige Mängel sind zu dokumentieren und mit Lichtbildern zu belegen. Die Geltendmachung von Schäden setzt voraus, dass der/die Vermieter/in den ordnungsgemäßen Zustand bei Mietbeginn nachweist (Beweislast für den Übergabezustand). Schäden infolge ordnungsgemäßer Nutzung gehen nicht zulasten des/der Mieters/in.
26.
ANWENDBARES RECHT, GERICHTSSTAND UND SCHLICHTUNGSSTELLE
Auf diesen Vertrag findet ausschließlich österreichisches Recht Anwendung, insbesondere die Bestimmungen des ABGB und des MRG. Mietrechtliche Streitigkeiten im Vollanwendungsbereich des MRG sind in Gemeinden mit eigener Schlichtungsstelle (Wien, Graz, Linz) vor Anrufung des Bezirksgerichts bei der Schlichtungsstelle anhängig zu machen (§ 37 MRG iVm § 39 MRG). Andernorts ist direkt das Bezirksgericht anzurufen.
Sachlich und örtlich zuständig ist das Bezirksgericht Innere Stadt Wien; die zwingenden konsumentenschutzrechtlichen Gerichtsstände (§ 14 KSchG) bleiben unberührt.
Sachlich und örtlich zuständig ist das Bezirksgericht Innere Stadt Wien; die zwingenden konsumentenschutzrechtlichen Gerichtsstände (§ 14 KSchG) bleiben unberührt.
27.
SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Schriftform: Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform; dies gilt auch für die Aufhebung des Schriftformerfordernisses. Im Verbraucherbereich bleibt § 6 Abs 3 KSchG (formfreier Verzicht auf Schriftformklauseln) unberührt.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die wirksame Regelung, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck am nächsten kommt. Im Verbraucherbereich gilt diese Klausel nur, soweit sie nicht nach § 6 Abs 3 KSchG zu Lasten des/der Mieters/in geht.
(c) Gebühren: Eine etwaige Vergebührung dieses Mietvertrags nach dem Gebührengesetz (GebG) wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2017 für Wohnungsmietverträge abgeschafft; für sonstige Mietverträge gelten die jeweils geltenden Bestimmungen.
(d) Zusatzvereinbarungen: Die Mitbenutzung des Innenhof-Gartens und der Waschküche ist im Mietzins inbegriffen. Die Hausordnung wird bei Vertragsunterzeichnung übergeben.
(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 15.08.2026.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die wirksame Regelung, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck am nächsten kommt. Im Verbraucherbereich gilt diese Klausel nur, soweit sie nicht nach § 6 Abs 3 KSchG zu Lasten des/der Mieters/in geht.
(c) Gebühren: Eine etwaige Vergebührung dieses Mietvertrags nach dem Gebührengesetz (GebG) wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2017 für Wohnungsmietverträge abgeschafft; für sonstige Mietverträge gelten die jeweils geltenden Bestimmungen.
(d) Zusatzvereinbarungen: Die Mitbenutzung des Innenhof-Gartens und der Waschküche ist im Mietzins inbegriffen. Die Hausordnung wird bei Vertragsunterzeichnung übergeben.
(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 15.08.2026.
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
VERMIETER/IN
Mag. Andrea Berger, Geschäftsführerin
Hausverwaltung Mariahilf GmbH
Datum: ____________________
MIETER/INNEN
Sandra Pichler und Markus Pichler
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Wohnungsmietvertrag nach österreichischem Recht?
Ein Wohnungsmietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die entgeltliche Überlassung einer Wohnung zum Gebrauch. In Österreich ist das Mietrecht zweigeteilt: Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für Mietverträge über Wohnungen in Gebäuden, die vor 1945 erbaut wurden oder in Gebäuden mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen — und zwar entweder in Vollanwendung (alle MRG-Schutzbestimmungen gelten) oder in Teilanwendung (nur bestimmte MRG-Regelungen greifen). Wohnungen in nach 1953 errichteten Neubaugründen oder Ein- und Zweifamilienhäusern sind vom MRG ausgenommen und unterliegen dem allgemeinen Mietrecht der §§ 1090 ff. ABGB.
Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des österreichischen MRG gibt es strenge Mietzinsobergrenzen: Der sogenannte Richtwertmietzins (§§ 15 ff. MRG) begrenzt den zulässigen Hauptmietzins je nach Kategorie der Wohnung (A bis D) und dem bundeslandbezogenen Richtwert, der jährlich per Verordnung festgelegt wird. Zuschläge für besondere Ausstattung und Abzüge für Mängel sind zulässig und genau geregelt. Bei einem überhöhten Mietzins kann der Mieter in Österreich die Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht oder bei der Schlichtungsstelle der Gemeinde beantragen. Die Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien ist für Wiener Mieter die erste Anlaufstelle.
Österreichische Mieter in Vollanwendungsobjekten genießen weitgehenden Kündigungsschutz nach § 30 MRG: Der Vermieter kann nur aus den im Gesetz taxativ aufgezählten Gründen kündigen — z. B. Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch oder dringender Eigenbedarf. Die Kündigung muss durch das Bezirksgericht ausgesprochen werden (Aufkündigung), eine außergerichtliche Kündigung ist nicht möglich. Bei befristeten Mietverträgen nach § 29 MRG beträgt die Mindestmietdauer drei Jahre; kürzere Befristungen sind im Vollanwendungsbereich unwirksam. Österreich bietet damit einen der stärksten Mieterschutz in ganz Europa.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Wohnungsmietvertragsvorlage für Österreich deckt alle wesentlichen Bestimmungen des MRG und ABGB für rechtssichere Mietverhältnisse ab.
Vertragsparteien
Vollständige Daten von Vermieter und Mieter — Name, Adresse, Geburtsdatum; bei Unternehmen Firmenbuchnummer nach österreichischem Firmenbuchrecht.
Mietobjekt
Genaue Beschreibung der Wohnung — Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer, Nutzfläche in m², Ausstattungskategorie (A–D nach MRG), mitgemietete Nebenräume und Keller.
Mietzins und MRG-Einordnung
Hauptmietzins in Euro mit Angabe, ob MRG (Voll- oder Teilanwendung) oder ABGB gilt — inkl. Richtwertberechnung und zulässiger Zuschläge nach §§ 15 ff. MRG.
Betriebskosten
Regelung der Betriebskosten nach §§ 21 ff. MRG — zulässige Positionen, Abrechnung, Vorauszahlungen und Jahresabrechnung nach österreichischem Mietrecht.
Kaution (§ 16b MRG)
Kautionsvereinbarung nach § 16b MRG — maximal drei Bruttomonatsmieten, Verzinsung, sichere Verwahrung und Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Vertragsdauer und Befristung
Unbefristetes Mietverhältnis oder befristeter Vertrag nach § 29 MRG (Mindestdauer 3 Jahre im Vollanwendungsbereich) — mit Verlängerungsoptionen.
Wertsicherung (VPI-Indexierung)
Wertsicherungsklausel nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) — automatische Mietzinsanpassung bei Überschreitung eines Schwellenwerts nach österreichischem Recht.
Kündigung und Kündigungsfristen
Kündigungsregelungen nach § 30 MRG (nur bei gesetzlichen Kündigungsgründen), gesetzliche Kündigungsfristen und Form der Kündigung (Aufkündigung beim Bezirksgericht).
Erhaltungspflichten
Verteilung der Erhaltungspflichten zwischen Vermieter (§ 3 MRG — Erhaltungsarbeiten) und Mieter (§ 8 MRG — kleinere Instandhaltungen) nach österreichischem Mietrecht.
Übergabeprotokoll
Hinweis auf die Erstellung eines Übergabeprotokolls bei Einzug und Auszug — wichtigstes Beweismittel für den Zustand der Wohnung in Österreich.
Schlichtungsstelle
Hinweis auf die Zuständigkeit der Schlichtungsstelle der Gemeinde (z. B. Wien) für Streitigkeiten über Mietzins, Betriebskosten und Erhaltungspflichten.
Hausordnung und Vertragsklauseln
Verweis auf die Hausordnung, Regelungen zur Tierhaltung, Untervermietung (§ 11 MRG) und Schlussbestimmungen nach österreichischem Vertragsrecht.
So erstellen Sie Ihren Wohnungsmietvertrag für Österreich
In vier Schritten zu einem rechtssicheren Wohnungsmietvertrag nach österreichischem MRG und ABGB — für Vermieter und Mieter.
- 1
MRG-Anwendungsbereich bestimmen
Prüfen Sie, ob das Mietobjekt unter das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) in Voll- oder Teilanwendung fällt oder ob es dem allgemeinen ABGB-Mietrecht unterliegt. Die Einordnung ist entscheidend für Mietzinsobergrenzen, Kündigungsschutz und Befristungsregeln in Österreich.
- 2
Mietzins und Betriebskosten festlegen
Legen Sie den Hauptmietzins unter Berücksichtigung des Richtwerts (§§ 15 ff. MRG) und zulässiger Zuschläge fest. Regeln Sie die Betriebskosten nach §§ 21 ff. MRG und die Kaution nach § 16b MRG (max. 3 Bruttomonatsmieten).
- 3
Vertragsdauer und Kündigung regeln
Entscheiden Sie zwischen unbefristetem und befristetem Mietvertrag. Im österreichischen Vollanwendungsbereich des MRG beträgt die Mindestbefristung drei Jahre (§ 29 MRG). Legen Sie Kündigungsfristen und Verlängerungsoptionen fest.
- 4
Vorschau prüfen und PDF herunterladen
Kontrollieren Sie alle Angaben und laden Sie Ihren fertigen österreichischen Wohnungsmietvertrag als professionelles PDF herunter. Beide Parteien unterzeichnen das Dokument; ein Übergabeprotokoll sollte bei der Schlüsselübergabe erstellt werden.
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Vier Dinge, die unsere Vorlagen umfassender als KI-Entwürfe und aktueller als statische Vorlagenbibliotheken machen.
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Dokumente, auf die Sie sich verlassen können
Jede Vorlage entsteht originär für ihr Land, stützt sich auf die einschlägigen Vorschriften und wird von einer zugelassenen Anwältin oder einem zugelassenen Anwalt vor Ort geprüft – und bei jeder Gesetzesänderung aktualisiert.
Geprüft von Christian Neubauer · ÖsterreichRechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische Mietrecht ist eines der komplexesten in Europa — MRG und ABGB greifen je nach Objekt unterschiedlich, und der Mieterschutz ist sehr weitreichend.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
MRG Voll- und Teilanwendung — österreichische Besonderheit
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) unterscheidet zwischen Vollanwendung (alle Schutzbestimmungen gelten — typisch für Altbaugebäude mit mehr als zwei Wohnungen) und Teilanwendung (nur einzelne Bestimmungen, z. B. Kündigungsschutz, gelten — typisch für Neubau-Wohnungen). Im Bereich freier Mietzinsvereinbarung (Neubau ab 1953, Dachgeschossausbau, geförderte Wohnungen) bestehen keine MRG-Mietzinsobergrenzen. Die Einordnung des Mietobjekts ist der wichtigste erste Schritt für jeden Wohnungsmietvertrag in Österreich und sollte mit einem Rechtsanwalt abgeklärt werden.
Richtwertmietzins und Kautionsregelung nach MRG
Im Vollanwendungsbereich des österreichischen MRG ist der Hauptmietzins durch den Richtwert begrenzt (§§ 15 ff. MRG). Der Richtwert wird jährlich per Bundeslandverordnung festgesetzt und beträgt z. B. für Wien derzeit ca. 6,67 €/m² Nutzfläche. Zulässig sind Zuschläge für günstige Lage, besondere Ausstattung oder Lift; Abzüge sind bei Mängeln vorzunehmen. Die Kaution nach § 16b MRG darf maximal drei Bruttomonatsmieten (Hauptmietzins + Betriebskosten + USt) betragen. Sie ist zinsenbringend anzulegen; österreichische Vermieter dürfen Kautionen nicht für laufende Ausgaben verwenden.
Befristung und Kündigungsschutz nach § 29 und § 30 MRG
Befristete Mietverträge im österreichischen MRG-Vollanwendungsbereich müssen mindestens drei Jahre (§ 29 MRG) laufen; kürzere Befristungen sind unwirksam und werden in unbefristete Mietverhältnisse umgedeutet. Der Kündigungsschutz nach § 30 MRG ist taxativ — der Vermieter kann nur aus gesetzlich ausdrücklich genannten Gründen kündigen. Die Kündigung erfolgt durch Aufkündigung beim zuständigen österreichischen Bezirksgericht, nicht durch einfache Erklärung. Eine Räumungsklage nach § 33 MRG ist das letzte Mittel.
Schlichtungsstelle und Bezirksgericht für Mietsachen in Österreich
In Österreich können Mietzins- und Betriebskostenstreitigkeiten vor der Schlichtungsstelle der Gemeinde (in Wien: Schlichtungsstelle des Wiener Magistrats, MA 50) kostengünstig außergerichtlich gelöst werden. Erst wenn keine Einigung erzielt wird, ist der Weg zum österreichischen Bezirksgericht eröffnet. Das Bezirksgericht Wien-Innere Stadt ist für Wiener Mietsachen häufig die erste gerichtliche Anlaufstelle. Erhaltungspflichten des Vermieters (§ 3 MRG) können vom Mieter beim Bezirksgericht durchgesetzt werden.
Häufig gestellte Fragen
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