Mietvertrag Wohnung Vorlage für Österreich
Vermieten oder mieten Sie eine Wohnung in Österreich rechtssicher nach dem Mietrechtsgesetz (MRG). Unsere Mietvertragsvorlage für österreichische Wohnungen berücksichtigt die Voll- und Teilanwendungsbereiche des MRG, den Richtwertmietzins, die Kautionsregelung nach § 16b MRG, Kündigungsschutz und Schlichtungsstellenverfahren — als professionelles PDF sofort verfügbar.
Die Wohnung dient ausschließlich Wohnzwecken; eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in. Das Mietobjekt wird im vereinbarten Zustand übergeben; ein Übergabeprotokoll wird gemeinsam erstellt und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet. Es dient als Beweismittel sowohl für den Zustand bei Übergabe als auch für die Endabrechnung bei Rückstellung (§ 1109 ABGB).
Der monatliche Bruttomietzins beläuft sich somit auf 113 300,00 EUR.
Der Mietzins ist im Voraus jeweils zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das vom/von der Vermieter/in bekanntgegebene Konto zu überweisen. Die Bankverbindung lautet: AT12 1200 0123 4567 8900. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto des/der Vermieters/in.
Die Abrechnung erfolgt jährlich, jedenfalls bis zum 30. Juni des Folgejahres (§ 21 Abs 3 MRG). Der/die Mieter/in hat gemäß § 22 MRG das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Heizkosten und Warmwasserkosten werden, soweit nicht in den Betriebskosten enthalten, gesondert nach den Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) verrechnet.
Der/die Mieter/in hat Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gemäß § 8 MRG zu dulden, wenn diese aus Gründen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Hauses oder im öffentlichen Interesse erforderlich sind und ihm/ihr unter Berücksichtigung aller Umstände zugemutet werden können. Mängel sind dem/der Vermieter/in unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 1097 ABGB); unterlässt der/die Mieter/in die Anzeige, haftet er/sie für den daraus entstehenden Schaden.
(b) Rauchen: Das Rauchen ist in den Innenräumen des Mietobjekts nicht gestattet; auf Balkon und im Freien zulässig. Schäden durch Raucheinwirkung (Verfärbungen, Geruch, Belagsschäden) gehen zulasten des/der Mieters/in und werden im Rückstellungsprotokoll festgehalten.
(c) Schönheitsreparaturen: Eine Verpflichtung des/der Mieters/in zu Schönheitsreparaturen (Ausmalen) wird nicht vereinbart. Bei Rückstellung wird die Wohnung im Zustand übergeben, der sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung ergibt (§ 1109 ABGB).
Über die Rückstellung wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt; allfällige Mängel sind zu dokumentieren und mit Lichtbildern zu belegen. Die Geltendmachung von Schäden setzt voraus, dass der/die Vermieter/in den ordnungsgemäßen Zustand bei Mietbeginn nachweist (Beweislast für den Übergabezustand). Schäden infolge ordnungsgemäßer Nutzung gehen nicht zulasten des/der Mieters/in.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die wirksame Regelung, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck am nächsten kommt.
(c) Gebühren: Allfällige Vergebührung dieses Mietvertrags nach dem Gebührengesetz (GebG) trifft den/die Mieter/in nur dann, wenn dies gesondert vereinbart wurde; im Übrigen sind die Gebührenkosten zwischen den Parteien aufzuteilen oder vom/von der Vermieter/in zu tragen.
(d) Zusatzvereinbarungen: Die Mitbenutzung des Innenhof-Gartens und der Waschküche ist im Mietzins inbegriffen. Die Hausordnung wird bei Vertragsunterzeichnung übergeben.
(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 25.04.2026.
Was ist ein Wohnungsmietvertrag nach österreichischem Recht?
Ein Wohnungsmietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die entgeltliche Überlassung einer Wohnung zum Gebrauch. In Österreich ist das Mietrecht zweigeteilt: Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für Mietverträge über Wohnungen in Gebäuden, die vor 1945 erbaut wurden oder in Gebäuden mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen — und zwar entweder in Vollanwendung (alle MRG-Schutzbestimmungen gelten) oder in Teilanwendung (nur bestimmte MRG-Regelungen greifen). Wohnungen in nach 1953 errichteten Neubaugründen oder Ein- und Zweifamilienhäusern sind vom MRG ausgenommen und unterliegen dem allgemeinen Mietrecht der §§ 1090 ff. ABGB.
Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des österreichischen MRG gibt es strenge Mietzinsobergrenzen: Der sogenannte Richtwertmietzins (§§ 15 ff. MRG) begrenzt den zulässigen Hauptmietzins je nach Kategorie der Wohnung (A bis D) und dem bundeslandbezogenen Richtwert, der jährlich per Verordnung festgelegt wird. Zuschläge für besondere Ausstattung und Abzüge für Mängel sind zulässig und genau geregelt. Bei einem überhöhten Mietzins kann der Mieter in Österreich die Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht oder bei der Schlichtungsstelle der Gemeinde beantragen. Die Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien ist für Wiener Mieter die erste Anlaufstelle.
Österreichische Mieter in Vollanwendungsobjekten genießen weitgehenden Kündigungsschutz nach § 30 MRG: Der Vermieter kann nur aus den im Gesetz taxativ aufgezählten Gründen kündigen — z. B. Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch oder dringender Eigenbedarf. Die Kündigung muss durch das Bezirksgericht ausgesprochen werden (Aufkündigung), eine außergerichtliche Kündigung ist nicht möglich. Bei befristeten Mietverträgen nach § 29 MRG beträgt die Mindestmietdauer drei Jahre; kürzere Befristungen sind im Vollanwendungsbereich unwirksam. Österreich bietet damit einen der stärksten Mieterschutz in ganz Europa.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Wohnungsmietvertragsvorlage für Österreich deckt alle wesentlichen Bestimmungen des MRG und ABGB für rechtssichere Mietverhältnisse ab.
Vertragsparteien
Vollständige Daten von Vermieter und Mieter — Name, Adresse, Geburtsdatum; bei Unternehmen Firmenbuchnummer nach österreichischem Firmenbuchrecht.
Mietobjekt
Genaue Beschreibung der Wohnung — Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer, Nutzfläche in m², Ausstattungskategorie (A–D nach MRG), mitgemietete Nebenräume und Keller.
Mietzins und MRG-Einordnung
Hauptmietzins in Euro mit Angabe, ob MRG (Voll- oder Teilanwendung) oder ABGB gilt — inkl. Richtwertberechnung und zulässiger Zuschläge nach §§ 15 ff. MRG.
Betriebskosten
Regelung der Betriebskosten nach §§ 21 ff. MRG — zulässige Positionen, Abrechnung, Vorauszahlungen und Jahresabrechnung nach österreichischem Mietrecht.
Kaution (§ 16b MRG)
Kautionsvereinbarung nach § 16b MRG — maximal drei Bruttomonatsmieten, Verzinsung, sichere Verwahrung und Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Vertragsdauer und Befristung
Unbefristetes Mietverhältnis oder befristeter Vertrag nach § 29 MRG (Mindestdauer 3 Jahre im Vollanwendungsbereich) — mit Verlängerungsoptionen.
Wertsicherung (VPI-Indexierung)
Wertsicherungsklausel nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) — automatische Mietzinsanpassung bei Überschreitung eines Schwellenwerts nach österreichischem Recht.
Kündigung und Kündigungsfristen
Kündigungsregelungen nach § 30 MRG (nur bei gesetzlichen Kündigungsgründen), gesetzliche Kündigungsfristen und Form der Kündigung (Aufkündigung beim Bezirksgericht).
Erhaltungspflichten
Verteilung der Erhaltungspflichten zwischen Vermieter (§ 3 MRG — Erhaltungsarbeiten) und Mieter (§ 8 MRG — kleinere Instandhaltungen) nach österreichischem Mietrecht.
Übergabeprotokoll
Hinweis auf die Erstellung eines Übergabeprotokolls bei Einzug und Auszug — wichtigstes Beweismittel für den Zustand der Wohnung in Österreich.
Schlichtungsstelle
Hinweis auf die Zuständigkeit der Schlichtungsstelle der Gemeinde (z. B. Wien) für Streitigkeiten über Mietzins, Betriebskosten und Erhaltungspflichten.
Hausordnung und Vertragsklauseln
Verweis auf die Hausordnung, Regelungen zur Tierhaltung, Untervermietung (§ 11 MRG) und Schlussbestimmungen nach österreichischem Vertragsrecht.
So erstellen Sie Ihren Wohnungsmietvertrag für Österreich
In vier Schritten zu einem rechtssicheren Wohnungsmietvertrag nach österreichischem MRG und ABGB — für Vermieter und Mieter.
- 1
MRG-Anwendungsbereich bestimmen
Prüfen Sie, ob das Mietobjekt unter das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) in Voll- oder Teilanwendung fällt oder ob es dem allgemeinen ABGB-Mietrecht unterliegt. Die Einordnung ist entscheidend für Mietzinsobergrenzen, Kündigungsschutz und Befristungsregeln in Österreich.
- 2
Mietzins und Betriebskosten festlegen
Legen Sie den Hauptmietzins unter Berücksichtigung des Richtwerts (§§ 15 ff. MRG) und zulässiger Zuschläge fest. Regeln Sie die Betriebskosten nach §§ 21 ff. MRG und die Kaution nach § 16b MRG (max. 3 Bruttomonatsmieten).
- 3
Vertragsdauer und Kündigung regeln
Entscheiden Sie zwischen unbefristetem und befristetem Mietvertrag. Im österreichischen Vollanwendungsbereich des MRG beträgt die Mindestbefristung drei Jahre (§ 29 MRG). Legen Sie Kündigungsfristen und Verlängerungsoptionen fest.
- 4
Vorschau prüfen und PDF herunterladen
Kontrollieren Sie alle Angaben und laden Sie Ihren fertigen österreichischen Wohnungsmietvertrag als professionelles PDF herunter. Beide Parteien unterzeichnen das Dokument; ein Übergabeprotokoll sollte bei der Schlüsselübergabe erstellt werden.
Rechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische Mietrecht ist eines der komplexesten in Europa — MRG und ABGB greifen je nach Objekt unterschiedlich, und der Mieterschutz ist sehr weitreichend.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
MRG Voll- und Teilanwendung — österreichische Besonderheit
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) unterscheidet zwischen Vollanwendung (alle Schutzbestimmungen gelten — typisch für Altbaugebäude mit mehr als zwei Wohnungen) und Teilanwendung (nur einzelne Bestimmungen, z. B. Kündigungsschutz, gelten — typisch für Neubau-Wohnungen). Im Bereich freier Mietzinsvereinbarung (Neubau ab 1953, Dachgeschossausbau, geförderte Wohnungen) bestehen keine MRG-Mietzinsobergrenzen. Die Einordnung des Mietobjekts ist der wichtigste erste Schritt für jeden Wohnungsmietvertrag in Österreich und sollte mit einem Rechtsanwalt abgeklärt werden.
Richtwertmietzins und Kautionsregelung nach MRG
Im Vollanwendungsbereich des österreichischen MRG ist der Hauptmietzins durch den Richtwert begrenzt (§§ 15 ff. MRG). Der Richtwert wird jährlich per Bundeslandverordnung festgesetzt und beträgt z. B. für Wien derzeit ca. 6,67 €/m² Nutzfläche. Zulässig sind Zuschläge für günstige Lage, besondere Ausstattung oder Lift; Abzüge sind bei Mängeln vorzunehmen. Die Kaution nach § 16b MRG darf maximal drei Bruttomonatsmieten (Hauptmietzins + Betriebskosten + USt) betragen. Sie ist zinsenbringend anzulegen; österreichische Vermieter dürfen Kautionen nicht für laufende Ausgaben verwenden.
Befristung und Kündigungsschutz nach § 29 und § 30 MRG
Befristete Mietverträge im österreichischen MRG-Vollanwendungsbereich müssen mindestens drei Jahre (§ 29 MRG) laufen; kürzere Befristungen sind unwirksam und werden in unbefristete Mietverhältnisse umgedeutet. Der Kündigungsschutz nach § 30 MRG ist taxativ — der Vermieter kann nur aus gesetzlich ausdrücklich genannten Gründen kündigen. Die Kündigung erfolgt durch Aufkündigung beim zuständigen österreichischen Bezirksgericht, nicht durch einfache Erklärung. Eine Räumungsklage nach § 33 MRG ist das letzte Mittel.
Schlichtungsstelle und Bezirksgericht für Mietsachen in Österreich
In Österreich können Mietzins- und Betriebskostenstreitigkeiten vor der Schlichtungsstelle der Gemeinde (in Wien: Schlichtungsstelle des Wiener Magistrats, MA 50) kostengünstig außergerichtlich gelöst werden. Erst wenn keine Einigung erzielt wird, ist der Weg zum österreichischen Bezirksgericht eröffnet. Das Bezirksgericht Wien-Innere Stadt ist für Wiener Mietsachen häufig die erste gerichtliche Anlaufstelle. Erhaltungspflichten des Vermieters (§ 3 MRG) können vom Mieter beim Bezirksgericht durchgesetzt werden.
Häufig gestellte Fragen
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