Mietvertrag Geschäftsraum Vorlage für Österreich
Vermieten oder mieten Sie Gewerbeflächen, Büros, Lager oder Ladenlokale in Österreich rechtssicher. Unsere Vorlage für den Geschäftsraum-Mietvertrag berücksichtigt die österreichische MRG-Teilanwendung (§ 1 Abs 2 MRG), die freie Mietzinsvereinbarung, Betriebskosten, Investitionen des Mieters und die Wertsicherungsklausel — als professionelles PDF für Österreich sofort verfügbar.
Das Mietobjekt darf ausschließlich für freiberufliche Praxis (Arzt, Therapie, Beratung, Kanzlei) (insbesondere Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungskanzlei) verwendet werden. Eine darüber hinausgehende oder geänderte Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in. Die Erteilung allfälliger gewerberechtlicher Bewilligungen, gastgewerblicher Konzessionen, baubehördlicher Genehmigungen sowie die Anmeldung beim Magistrat und der Wirtschaftskammer obliegen ausschließlich dem/der Mieter/in. Das Mietobjekt wird im vereinbarten Zustand übergeben; ein Übergabeprotokoll mit Festhaltung des Zustands und allfälliger Mängel wird von beiden Vertragsparteien unterzeichnet.
Der/die Vermieter/in optiert gemäß § 6 Abs 1 Z 16 iVm § 6 Abs 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht; die Umsatzsteuer in Höhe von 20 % beträgt monatlich 55 600,00 EUR. Voraussetzung der Option ist, dass der/die Mieter/in das Mietobjekt nahezu ausschließlich (≥ 95 %) für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Der monatliche Bruttomietzins beläuft sich somit auf 333 600,00 EUR.
Der Mietzins ist im Voraus jeweils zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das vom/von der Vermieter/in bekanntgegebene Konto zu überweisen. Die Bankverbindung lautet: AT12 1200 0123 4567 8900. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto. Bei Zahlungsverzug fallen Verzugszinsen iHv 9,2 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gemäß § 456 UGB an.
Bei Geschäftsräumen werden die Betriebskosten überwiegend nach Nutzfläche (m²) auf die Mieter aufgeteilt; eine abweichende Aufteilung (z.B. nach Verbrauch) kann gesondert vereinbart werden. Die jährliche Abrechnung erfolgt bis zum 30. Juni des Folgejahres (§ 21 Abs 3 MRG); die Belege sind nach § 22 MRG zur Einsicht bereitzuhalten. Heizkosten und Warmwasser werden gesondert nach den Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) verrechnet.
Die Kaution wird nach § 16b MRG verzinslich auf einem nicht-mündelsicheren Sparkonto angelegt; die Zinsen stehen dem/der Mieter/in zu. Bei Geschäftsräumen ist eine Kaution bis zu sechs Bruttomonatsmieten in der Praxis üblich und gerichtlich nicht beanstandet. Die Kaution ist bei Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich, spätestens mit der Schlussabrechnung, zurückzustellen; eine Verrechnung mit fälligen Forderungen ist nur nach belegter Geltendmachung zulässig.
Der/die Mieter/in trägt die Kosten der laufenden Instandhaltung im Inneren des Mietobjekts (Wartung der Innenausstattung, Reparaturen unter EUR 400 pro Fall, Erhaltung mitvermieteter Geräte und Anlagen, soweit gewerbespezifisch). Die Geltendmachung von Mängeln erfolgt unverzüglich schriftlich (§ 1097 ABGB); andernfalls haftet der/die Mieter/in für daraus resultierende Folgeschäden. Bauliche Veränderungen am Mietobjekt bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in; ohne Zustimmung vorgenommene Veränderungen sind bei Vertragsende auf Verlangen des/der Vermieters/in zurückzubauen.
Branchenklausel: Eine Änderung der Geschäftsbranche bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in. Insbesondere bei Geschäftsräumen in einem klar profilierten Standortumfeld (z.B. Einkaufszentrum, Fachmarktstandort) hat der/die Vermieter/in ein berechtigtes Interesse an der Wahrung des Branchenmix. Vereinbarte Branche: Steuerberatung / Wirtschaftsprüfung.
(b) Unternehmensveräußerung (§ 12a MRG). Bei einer Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens (Asset Deal oder Share Deal mit Geschäftsführerwechsel) und damit verbundenem Mieterwechsel ist der/die Vermieter/in nach § 12a Abs 1 MRG berechtigt, den Mietzins auf den marktüblichen angemessenen Mietzins anzuheben. Der/die Mieter/in hat die Veräußerung dem/der Vermieter/in unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb eines Monats anzuzeigen; das Erhöhungsrecht erlischt nach Ablauf von 6 Monaten ab Anzeige (§ 12a Abs 2 MRG).
Über die Rückstellung wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt; allfällige Mängel sind zu dokumentieren und mit Lichtbildern zu belegen. Schäden infolge ordnungsgemäßer Nutzung gehen nicht zulasten des/der Mieters/in.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die wirksame Regelung, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck am nächsten kommt.
(c) Gebühren: Allfällige Vergebührung dieses Mietvertrags nach dem Gebührengesetz (GebG) — bei Geschäftsraummietverträgen 1 % vom dreifachen Jahresmietzins — trifft die Vertragsparteien zu gleichen Teilen, sofern nichts anderes vereinbart wird.
(d) Zusatzvereinbarungen: Die ersten zwei Monate (Mai und Juni 2026) werden als mietzinsfreie Anlaufphase zur Adaption der Räumlichkeiten gewährt; Betriebskosten sind ab Mietbeginn zu entrichten.
(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 25.04.2026.
Was ist ein Geschäftsraum-Mietvertrag nach österreichischem Recht?
Ein Geschäftsraum-Mietvertrag ist eine Vereinbarung über die entgeltliche Überlassung von Räumlichkeiten zu Geschäftszwecken — z. B. Büros, Ladengeschäfte, Restaurants, Lagerhallen oder Produktionsstätten. In Österreich gilt für Geschäftsraummiete das Mietrechtsgesetz (MRG) nur in Teilanwendung (§ 1 Abs 2 MRG): Die strengen Mietzinsobergrenzen (Richtwert) und die Mietzinsüberprüfungsrechte des Wohnungsmietrechts gelten hier nicht. Stattdessen können Vermieter und Mieter den Mietzins in Österreich grundsätzlich frei vereinbaren — was dem Geschäftsraummietmarkt erhebliche Flexibilität gibt.
Trotz freier Mietzinsvereinbarung gelten im österreichischen Geschäftsraummietrecht wichtige MRG-Teilbestimmungen: Der Kündigungsschutz nach § 30 MRG gilt auch für Geschäftsraummieter in Altgebäuden, sodass Vermieter auch hier nur aus den taxativen gesetzlichen Kündigungsgründen kündigen können. Befristete Gewerbemietverträge in Österreich sind im MRG-Bereich zulässig; im ABGB-Bereich (außerhalb des MRG) kann die Befristung frei vereinbart werden. Die Regelungen zu Betriebskosten und Instandhaltung sind in der Regel vertraglich frei zu regeln, was sorgfältig formulierte Verträge besonders wichtig macht.
Ein gut formulierter österreichischer Geschäftsraum-Mietvertrag regelt neben dem Mietzins vor allem die gewerbliche Nutzung, Mietereinbauten und Investitionen sowie die Rückgabeverpflichtung. Mietereinbauten und Investitionen des Mieters sind in Österreich nach § 10 MRG unter bestimmten Voraussetzungen zu ersetzen — was sowohl Vermieter als auch Mieter kennen sollten. Gerichtliche Streitigkeiten aus Geschäftsraummietverträgen werden in Österreich vor dem Bezirksgericht (bis 15.000 €) oder dem Landesgericht — in Wien häufig dem Handelsgericht Wien — ausgetragen, sofern beide Parteien Unternehmer sind.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Vorlage für Geschäftsraum-Mietverträge in Österreich deckt alle wesentlichen Klauseln nach MRG (Teilanwendung) und ABGB ab.
Vertragsparteien
Vollständige Identifikation von Vermieter und Mieter — Name, Adresse, Firmenbuchnummer, Unternehmensgegenstand nach österreichischem Firmenbuchrecht.
Mietobjekt
Genaue Beschreibung des Geschäftsraums — Adresse, Lage im Gebäude, Nutzfläche in m², Zustand bei Übergabe und mitgemietete Flächen.
Freie Mietzinsvereinbarung
Monatlicher Mietzins in Euro ohne MRG-Mietzinsgrenze (§ 1 Abs 2 MRG — freie Mietzinsvereinbarung), Zahlungsmodalitäten und Fälligkeiten.
Betriebskosten
Regelung der Betriebskosten — Heizung, Wasser, Reinigung, Versicherung, Grundsteuer — mit Abrechnungsmodus und Vorauszahlung nach österreichischem Mietrecht.
Kaution
Kautionsvereinbarung (nicht an die MRG-Dreimonatsobergrenze gebunden bei Gewerbe) — Höhe, Verzinsung und Rückgabefristen nach Vertragsende.
Gewerbliche Nutzung
Klare Bestimmung des Nutzungszwecks — z. B. Einzelhandel, Büro, Gastronomie — mit Regelung zur behördlichen Genehmigung nach Gewerberecht (GewO).
Vertragsdauer und Befristung
Befristeter oder unbefristeter Gewerbemietvertrag nach österreichischem MRG/ABGB — mit Verlängerungsoptionen und Vorkaufsrechtsklauseln.
Wertsicherung (Valorisierung)
Wertsicherungsklausel nach dem österreichischen Verbraucherpreisindex (VPI) — automatische Mietzinsanpassung zum Schutz des Vermieters vor Inflation.
Mietereinbauten und Investitionen
Regelung zu Umbau und Investitionen des Mieters — Genehmigungspflicht, Eigentumsübergang bei Vertragsende, Ablösungsanspruch nach § 10 MRG.
Instandhaltung und Erhaltung
Klare Verteilung der Erhaltungspflichten zwischen Vermieter und Mieter — Außenfassade, Heizung, Innenausbau — nach österreichischem Mietrecht.
Übergabe und Rückgabe
Regelung zur Übergabe des Mietobjekts bei Vertragsbeginn und zur Rückgabe bei Vertragsende — Rückbauverpflichtung des Mieters, Übergabeprotokoll.
Kündigung und Gerichtsstand
Kündigungsfristen, Sonderkündigungsrechte, Gerichtsstand (Bezirksgericht oder Handelsgericht Wien bei Unternehmensparteien) nach österreichischem Recht.
So erstellen Sie Ihren Geschäftsraum-Mietvertrag für Österreich
In fünf Schritten zu einem rechtssicheren Gewerbemietvertrag nach österreichischem MRG und ABGB.
- 1
MRG-Anwendungsbereich prüfen
Stellen Sie fest, ob das Geschäftsobjekt unter die MRG-Teilanwendung fällt (§ 1 Abs 2 MRG — Altgebäude) oder ob nur das ABGB gilt (Neubau, Gesamtmiete). Im MRG-Teilanwendungsbereich gelten der Kündigungsschutz des § 30 MRG und die Investitionsablöserechte des § 10 MRG.
- 2
Mietzins und Nebenkosten festlegen
Vereinbaren Sie den Hauptmietzins frei in Euro — im Gewerbebereich gibt es in Österreich keine Mietzinsobergrenze. Regeln Sie Betriebskosten und Nebenkosten detailliert und legen Sie eine Wertsicherungsklausel nach VPI fest.
- 3
Nutzungszweck und Mietereinbauten definieren
Bestimmen Sie den genauen Nutzungszweck der Räumlichkeiten und klären Sie, welche Umbaumaßnahmen der Mieter durchführen darf. Regeln Sie Eigentumsübergang und Rückbauverpflichtung bei Vertragsende.
- 4
Vertragsdauer und Kündigung regeln
Legen Sie fest, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist, und bestimmen Sie die Kündigungsfristen. Bei MRG-Anwendung: beachten Sie den Kündigungsschutz des § 30 MRG auch für Gewerberäume in Altgebäuden.
- 5
Vorschau prüfen und PDF herunterladen
Kontrollieren Sie alle Angaben und laden Sie Ihren österreichischen Geschäftsraum-Mietvertrag als professionelles PDF herunter. Erstellen Sie bei der Übergabe gemeinsam ein Übergabeprotokoll.
Rechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische Gewerbe-Mietrecht bietet einerseits erhebliche Vertragsfreiheit, andererseits bestehen wichtige gesetzliche Schutzbestimmungen, die nicht wegbedungen werden können.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
MRG-Teilanwendung für Geschäftsräume — österreichische Besonderheit
Das österreichische MRG gilt für Geschäftsräume nur in Teilanwendung (§ 1 Abs 2 MRG): Es gibt keine Mietzinsobergrenzen — der Mietzins kann frei vereinbart werden. Anwendbar sind jedoch der Kündigungsschutz (§ 30 MRG), der Rückgabe- und Abnahmepflicht sowie die Investitionsablöse (§ 10 MRG). Im reinen ABGB-Bereich (Neugebäude nach 1953, Gesamtmiete, Einzelobjekte) gilt vollständige Vertragsfreiheit auch bei Kündigung und Befristung. Die korrekte Einordnung ist für jeden österreichischen Gewerbemietvertrag unverzichtbar.
Investitionsablöse nach § 10 MRG in Österreich
Ein wichtiges Spezifikum des österreichischen Mietrechts ist die Investitionsablöse: Nach § 10 MRG hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Ablöseanspruch für Investitionen, die den Wert der Mietsache nachhaltig steigern — z. B. Heizungsanlage, Bodenbelag, Einbauten. Der Anspruch besteht auch im Gewerbemietbereich (Teilanwendung) und kann vertraglich nicht vollständig ausgeschlossen werden. Vermieter und Mieter in Österreich sollten den Umfang zulässiger Investitionen und die Ablösemodalitäten klar im Mietvertrag regeln.
Wertsicherung und Betriebskosten in österreichischen Gewerbemietverträgen
In österreichischen Gewerbemietverträgen ist eine Wertsicherungsklausel (VPI-Indexierung) Standard. Sie schützt den Vermieter vor Kaufkraftverlust und ist im österreichischen Mietrecht grundsätzlich zulässig, sofern sie klar und verständlich formuliert ist. Betriebskosten müssen im Gewerbemietbereich detailliert vertraglich geregelt werden, da die gesetzlichen MRG-Betriebskostenregeln (§§ 21 ff. MRG) im Teilanwendungsbereich nur begrenzt gelten. Die österreichische Rechtsprechung des OGH verlangt eine klare Auflistung aller Betriebskostenpositionen im Vertrag.
Gewerbebehördliche Nutzung und Genehmigungen in Österreich
Bei der Anmietung von Gewerbeflächen in Österreich ist zu beachten, dass der Mieter für alle erforderlichen gewerberechtlichen Genehmigungen nach der Gewerbeordnung (GewO) selbst verantwortlich ist — z. B. Betriebsanlagengenehmigung für Restaurants, Werkstätten oder Lärm emittierende Betriebe. Der Vermieter kann die Vermietung an bestimmte Nutzungszwecke knüpfen; eine Änderung des Nutzungszwecks bedarf in Österreich der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Gewerberecht und Mietrecht sind in Österreich strikt zu trennen.
Häufig gestellte Fragen
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