Mietvertrag Geschäftsraum Vorlage für Österreich

MIETVERTRAG (GESCHÄFTSRAUM)

Österreich · §§ 1090 Ff. ABGB / Mietrechtsgesetz (MRG)

Zwischen den vorstehend bezeichneten Vertragsparteien wird auf Grundlage von §§ 1090 ff. ABGB iVm den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) folgender Mietvertrag über einen Geschäftsraum abgeschlossen.

Vermietet wird der Geschäftsraum an der Adresse Schottenring 8, 1010 Wien, Top EG, Geschäftslokal Nr. 3 mit einer Nutzfläche von ca. 120 m². Mitvermietet sind Lager-/Nebenräume (Kellerlager 25 m², Top K-3). Weiters wird ein Kfz-Abstellplatz (2 Tiefgaragenplätze Nr. 12 und 13) mitvermietet.

Das Mietobjekt darf ausschließlich für freiberufliche Praxis (Arzt, Therapie, Beratung, Kanzlei) (insbesondere Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungskanzlei) verwendet werden. Eine darüber hinausgehende oder geänderte Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in. Die Erteilung allfälliger gewerberechtlicher Bewilligungen, gastgewerblicher Konzessionen, baubehördlicher Genehmigungen sowie die Anmeldung beim Magistrat und der Wirtschaftskammer obliegen ausschließlich dem/der Mieter/in. Das Mietobjekt wird im vereinbarten Zustand übergeben; ein Übergabeprotokoll mit Festhaltung des Zustands und allfälliger Mängel wird von beiden Vertragsparteien unterzeichnet.

Das Mietverhältnis fällt in den Teilanwendungsbereich des MRG gemäß § 1 Abs 4 MRG (insbesondere Geschäftsräume in Neubauten ohne Wohnbauförderung mit Baubewilligung nach 30.6.1953). Anwendbar bleiben insbesondere § 14 (Eintrittsrecht), § 29 (Befristungsbestimmungen — Schriftform und freie Mindestdauer für Geschäftsräume), § 30 (Kündigungsschutz) sowie § 16b MRG (Kaution). Die Mietzinsbildung ist im Übrigen frei.

Das Mietverhältnis beginnt am 15.05.2026 und wird auf bestimmte Zeit bis 14.05.2031 abgeschlossen. Bei Geschäftsräumen besteht keine Mindestbefristung nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG (diese gilt nur für Wohnungen); die Schriftform der Befristung ist jedoch konstitutiv. Eine vorzeitige Kündigung durch den/die Mieter/in vor Ablauf der vereinbarten Dauer ist — vorbehaltlich vertraglicher Sonderregelungen — ausgeschlossen.

Der monatliche Hauptmietzins beträgt 2 400,00 EUR. Die Betriebskosten (§§ 21–22 MRG) betragen 380,00 EUR pro Monat als monatliche Akontozahlung; die jährliche Abrechnung erfolgt nach den tatsächlich angefallenen Kosten.

Der/die Vermieter/in optiert gemäß § 6 Abs 1 Z 16 iVm § 6 Abs 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht; die Umsatzsteuer in Höhe von 20 % beträgt monatlich 55 600,00 EUR. Voraussetzung der Option ist, dass der/die Mieter/in das Mietobjekt nahezu ausschließlich (≥ 95 %) für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Der monatliche Bruttomietzins beläuft sich somit auf 333 600,00 EUR.

Der Mietzins ist im Voraus jeweils zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das vom/von der Vermieter/in bekanntgegebene Konto zu überweisen. Die Bankverbindung lautet: AT12 1200 0123 4567 8900. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto. Bei Zahlungsverzug fallen Verzugszinsen iHv 9,2 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gemäß § 456 UGB an.

Als Betriebskosten gelten gemäß § 21 MRG insbesondere: Wassergebühren, Eichungs- und Wartungskosten der Wasserzähler, Kosten der Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses, Versicherungsprämien (Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasser-, ggf. Glasbruchversicherung), öffentliche Abgaben (insbesondere Grundsteuer), Verwaltungskosten und Kosten für Hausbesorgung bzw. -reinigung.

Bei Geschäftsräumen werden die Betriebskosten überwiegend nach Nutzfläche (m²) auf die Mieter aufgeteilt; eine abweichende Aufteilung (z.B. nach Verbrauch) kann gesondert vereinbart werden. Die jährliche Abrechnung erfolgt bis zum 30. Juni des Folgejahres (§ 21 Abs 3 MRG); die Belege sind nach § 22 MRG zur Einsicht bereitzuhalten. Heizkosten und Warmwasser werden gesondert nach den Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) verrechnet.

Der/die Mieter/in erlegt zur Sicherstellung sämtlicher vertraglicher Verpflichtungen eine Kaution in Höhe von 10 000,00 EUR in Form einer abstrakten Bankgarantie einer österreichischen Bank. Die Kaution dient zur Sicherung der vertragsgemäßen Zahlung des Mietzinses, der Betriebskosten, der Erhaltung des Mietobjekts und allfälliger Schadenersatzansprüche.

Die Kaution wird nach § 16b MRG verzinslich auf einem nicht-mündelsicheren Sparkonto angelegt; die Zinsen stehen dem/der Mieter/in zu. Bei Geschäftsräumen ist eine Kaution bis zu sechs Bruttomonatsmieten in der Praxis üblich und gerichtlich nicht beanstandet. Die Kaution ist bei Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich, spätestens mit der Schlussabrechnung, zurückzustellen; eine Verrechnung mit fälligen Forderungen ist nur nach belegter Geltendmachung zulässig.

Der/die Vermieter/in hat das Mietobjekt nach § 1096 ABGB bzw. § 3 MRG im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Erhaltungsarbeiten umfassen insbesondere die Behebung ernster Schäden des Hauses (Dach, Fassade, Außenmauern, statisch tragende Bauteile, Versorgungsleitungen sowie Heizungs- und Sanitäranlagen, soweit zentral mitvermietet).

Der/die Mieter/in trägt die Kosten der laufenden Instandhaltung im Inneren des Mietobjekts (Wartung der Innenausstattung, Reparaturen unter EUR 400 pro Fall, Erhaltung mitvermieteter Geräte und Anlagen, soweit gewerbespezifisch). Die Geltendmachung von Mängeln erfolgt unverzüglich schriftlich (§ 1097 ABGB); andernfalls haftet der/die Mieter/in für daraus resultierende Folgeschäden. Bauliche Veränderungen am Mietobjekt bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in; ohne Zustimmung vorgenommene Veränderungen sind bei Vertragsende auf Verlangen des/der Vermieters/in zurückzubauen.

Der/die Mieter/in betreibt das Geschäft mit der Sorgfalt eines ordentlichen Unternehmers (§ 347 UGB). Eine generelle Betriebspflicht in der Form, dass das Geschäft zu festgelegten Geschäftszeiten geöffnet sein muss, besteht nur, soweit dies — insbesondere in Einkaufszentren — gesondert schriftlich vereinbart wurde; allgemeine Lehre und OGH-Rechtsprechung anerkennen vertragliche Betriebspflichten in Center-Mietverträgen. Der/die Mieter/in hat das Mietobjekt schonend zu behandeln, alle gewerberechtlichen, gewerbe- und arbeitsrechtlichen sowie hygienischen Vorschriften einzuhalten und auf Nachbarn und das übrige Hausgemeinschaft Rücksicht zu nehmen.

Beide Vertragsparteien verzichten für die Dauer von 5 Jahren ab Mietbeginn wechselseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Der Verzicht gilt nicht für die außerordentliche Auflösung aus wichtigem Grund nach § 1117 / § 1118 ABGB sowie — bei Vollanwendung des MRG — nicht für die in § 30 MRG abschließend aufgezählten Kündigungsgründe.

Der Hauptmietzins wird wertgesichert nach dem von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020 = 100). Ausgangsbasis ist der Indexwert Mai 2026 (VPI 2020 = 100). Die Anpassung erfolgt jeweils mit Wirkung ab dem auf eine Indexschwankung von mehr als 3 % folgenden Kalendermonat; geringere Schwankungen werden bis zum nächsten Schwellenüberschritt aufgespart und kumulativ verrechnet. Der angepasste Mietzins ist dem/der Mieter/in unter Bekanntgabe der Berechnungsgrundlage mit einer Vorlauffrist von mindestens 14 Tagen schriftlich mitzuteilen. Eine rückwirkende Anpassung über die letzten drei Jahre hinaus ist ausgeschlossen (§ 1486 Z 4 ABGB).

Der/die Vermieter/in verpflichtet sich, im selben Gebäude bzw. in einem Umkreis von 500 Metern während der Dauer des Mietverhältnisses keine weiteren Geschäftsräume an Konkurrenzunternehmen derselben Branche zu vermieten. Konkurrenz im Sinne dieser Bestimmung ist anzunehmen, wenn das Sortiment bzw. die Dienstleistungen zu einem wesentlichen Teil deckungsgleich sind. Bei Verletzung dieses Konkurrenzschutzes hat der/die Mieter/in Anspruch auf angemessene Mietzinsminderung sowie ggf. auf Auflösung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund.

Branchenklausel: Eine Änderung der Geschäftsbranche bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Vermieters/in. Insbesondere bei Geschäftsräumen in einem klar profilierten Standortumfeld (z.B. Einkaufszentrum, Fachmarktstandort) hat der/die Vermieter/in ein berechtigtes Interesse an der Wahrung des Branchenmix. Vereinbarte Branche: Steuerberatung / Wirtschaftsprüfung.

Der/die Mieter/in ist berechtigt, an den vereinbarten Stellen des Mietobjekts auf eigene Kosten Beschilderungen, Schaufenster-, Portal- und Außenwerbung anzubringen. Allfällige baubehördliche, gewerberechtliche und ortsbildschutzrechtliche Bewilligungen sind vor Anbringung einzuholen; Schäden aus der Anbringung sind vom Mieter/von der Mieterin zu tragen. Bei Vertragsende ist die Werbeanlage auf eigene Kosten zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, sofern nichts Abweichendes vereinbart wird. EDV-, Telekom- und Glasfaseranschlüsse sind vom Mieter/von der Mieterin auf eigene Kosten zu beauftragen; eine bauliche Beeinträchtigung des Hauses ist auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken.

(a) Untervermietung (§ 11 MRG). Die Untervermietung des Mietobjekts oder von Teilen davon ist mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des/der Vermieters/in zulässig. Der/die Mieter/in haftet weiterhin solidarisch für sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag.

(b) Unternehmensveräußerung (§ 12a MRG). Bei einer Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens (Asset Deal oder Share Deal mit Geschäftsführerwechsel) und damit verbundenem Mieterwechsel ist der/die Vermieter/in nach § 12a Abs 1 MRG berechtigt, den Mietzins auf den marktüblichen angemessenen Mietzins anzuheben. Der/die Mieter/in hat die Veräußerung dem/der Vermieter/in unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb eines Monats anzuzeigen; das Erhöhungsrecht erlischt nach Ablauf von 6 Monaten ab Anzeige (§ 12a Abs 2 MRG).

Der/die Mieter/in ist berechtigt, mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des/der Vermieters/in werterhöhende Investitionen am Mietobjekt vorzunehmen (z.B. Sanierung, Ausbau, gewerbespezifische Einrichtungen). Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der/die Mieter/in nach § 10 MRG (Vollanwendungsbereich) bzw. nach § 1097 ABGB Anspruch auf Investitionsablöse für noch nicht abgeschriebene wesentliche Verbesserungen. Die Geltendmachung hat innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung schriftlich gegen Vorlage der Belege zu erfolgen (§ 10 Abs 4 MRG). Eine bei Vertragsschluss geleistete Investitionsablöse in Höhe von 25 000,00 EUR wird hiermit beurkundet.

Der/die Mieter/in verpflichtet sich, eine Betriebshaftpflichtversicherung mit angemessener Deckungssumme (mindestens EUR 1.000.000) sowie eine Geschäftsinhaltsversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Einbruchdiebstahl, ggf. Glasbruch) abzuschließen und während der gesamten Mietdauer aufrechtzuerhalten. Auf Verlangen sind die Polizzen sowie der Nachweis der Prämienzahlung vorzulegen. Die Gebäudeversicherung verbleibt beim Vermieter/bei der Vermieterin.

(1) Gemeinsames Nachhaltigkeitsziel. Vermieter/in und Mieter/in vereinbaren, das Mietobjekt im Sinne der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD-Neufassung, RL (EU) 2024/1275) sowie des österreichischen Energieeffizienzgesetzes (EEffG) und des Erneuerbaren-Ausbau-Gesetzes (EAG) gemeinsam energieeffizient und CO2-arm zu betreiben.

(2) Energieausweis (EAVG 2012). Der/die Vermieter/in stellt vor Vertragsschluss einen gültigen Energieausweis nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) zur Verfügung. Aktuelle Energieklasse: B (HWB 38 kWh/m²a, fGEE 0,82). Die Werte HWB (Heizwärmebedarf) und fGEE (Gesamtenergieeffizienzfaktor) sind als Anhang zu diesem Vertrag dokumentiert.

(3) Verbrauchstransparenz und Datenaustausch. Die Parteien stellen einander auf jährlicher Basis die Energie-, Wasser- und Abfallverbrauchsdaten zur Verfügung. Der/die Mieter/in stimmt der Übermittlung an Energiebuchhaltungssysteme (z.B. zum Nachweis von ESG-Reporting nach CSRD/ESRS oder freiwilliger DGNB/ÖGNI-Zertifizierung) zu.

(4) Vermieter-Pflichten. Der/die Vermieter/in verpflichtet sich zu (i) wirtschaftlich zumutbaren Erhaltungsinvestitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz, (ii) Information über geplante Sanierungsmaßnahmen mit Vorlauffrist von mindestens 3 Monaten, sowie (iii) zur Bereitstellung erneuerbarer Energien aus Photovoltaik/Wärmepumpe, soweit technisch verfügbar und nach Erneuerbare-Energien-Richtlinie (EU) 2023/2413 (RED III) förderbar.

(5) Mieter-Pflichten. Der/die Mieter/in betreibt das Mietobjekt energiebewusst, vermeidet vermeidbare Verbräuche und stimmt energetisch relevante Einbauten (Klimaanlagen, Server, Großgeräte) vorab mit dem/der Vermieter/in ab. Bei Mieterausbauten verpflichtet sich der/die Mieter/in zu energieeffizienten Standards (LED-Beleuchtung, A+++ Geräte, Wärmedämmung der Ausbauten).

(6) Greening-Klausel ab 2027. Die Parteien bestätigen, dass ab 2027 nach EU-Recht (Art. 7 EPBD) alle neuen Mietverträge verpflichtende Angaben zur Energieeffizienz enthalten müssen — diese Klausel erfüllt diese vorgreifende Anforderung. Bei zwingender behördlicher Sanierungsanforderung (z.B. Mindesteffizienzstandards EU MEPS) werden die Parteien einvernehmlich eine kostenfaire Lastenverteilung vereinbaren.

Spezifische Vereinbarungen: Vermieter installiert bis Q3 2027 eine PV-Anlage 30 kWp am Dach (Anteilige Eigenstromversorgung bis 25 % des Gemeinschaftsstromverbrauchs); jährliches Sustainability-Review im November; Mieter verpflichtet zu durchgängiger LED-Beleuchtung sowie Klimageräten der Klasse A+++; Energie- und Wasserverbrauchsdaten werden mit Lesehäufigkeit Monatsende für CSRD-Reporting gemeinsam dokumentiert.

Der/die Mieter/in hat das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 1109 ABGB in dem Zustand zurückzustellen, in dem es übernommen wurde — geräumt, gereinigt und unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung. Vom/von der Mieter/in eingebrachte Einrichtungen und Werbeanlagen sind auf Verlangen des/der Vermieters/in zu entfernen und der ursprüngliche Zustand ist wiederherzustellen, sofern nichts Abweichendes vereinbart wird. Sämtliche Schlüssel sind vollständig zurückzugeben.

Über die Rückstellung wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt; allfällige Mängel sind zu dokumentieren und mit Lichtbildern zu belegen. Schäden infolge ordnungsgemäßer Nutzung gehen nicht zulasten des/der Mieters/in.

Auf diesen Vertrag findet ausschließlich österreichisches Recht Anwendung, insbesondere die Bestimmungen des ABGB und des MRG. Als ausschließlicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag wird gemäß § 99 JN das Bezirksgericht Innere Stadt Wien vereinbart; die zwingenden Verbrauchergerichtsstände nach KSchG bleiben unberührt.

(a) Schriftform: Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform; dies gilt auch für die Aufhebung des Schriftformerfordernisses.

(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die wirksame Regelung, die dem mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck am nächsten kommt.

(c) Gebühren: Allfällige Vergebührung dieses Mietvertrags nach dem Gebührengesetz (GebG) — bei Geschäftsraummietverträgen 1 % vom dreifachen Jahresmietzins — trifft die Vertragsparteien zu gleichen Teilen, sofern nichts anderes vereinbart wird.

(d) Zusatzvereinbarungen: Die ersten zwei Monate (Mai und Juni 2026) werden als mietzinsfreie Anlaufphase zur Adaption der Räumlichkeiten gewährt; Betriebskosten sind ab Mietbeginn zu entrichten.

(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 25.04.2026.

ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.