Kündigung Mietvertrag durch Vermieter — Vorlage für Österreich
Beenden Sie ein Mietverhältnis in Österreich als Vermieter rechtssicher — unter Einhaltung der strengen Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (MRG). Unsere Vorlage berücksichtigt die taxativen Kündigungsgründe des § 30 MRG, das Aufkündigungsverfahren beim Bezirksgericht, die Räumungsklage nach § 33 MRG und die vorgelagerte Schlichtungsstelle — als professionelles PDF für Österreich sofort verfügbar.
als Vermieter/in des oben bezeichneten Mietobjekts kündige ich Ihnen hiermit das mit Ihnen abgeschlossene Mietverhältnis (Mietvertrag vom 15.05.2022) aus dem Grund "Qualifizierter Mietzinsrückstand" nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG ordentlich zum 31.07.2026 auf.
Konkrete Begründung: Trotz schriftlicher Mahnung vom 03.04.2026 mit Setzung einer 14-tägigen Nachfrist haftet der Mietzinsrückstand für die Monate Februar, März und April 2026 noch immer in voller Höhe aus.
Eine vollständige Zahlung vor Schluss der Verhandlung erster Instanz beendet das Mietzinsverfahren ohne Räumung (§ 33 Abs 2 und 3 MRG) — vorausgesetzt, der Mietzinsrückstand wurde nicht aus grobem Verschulden des Mieters herbeigeführt. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur einmal innerhalb von 5 Jahren ("zweite Chance" — § 33 Abs 3 MRG).
Was ist die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter in Österreich?
In Österreich unterliegt die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter im MRG-Vollanwendungsbereich äußerst strengen gesetzlichen Voraussetzungen. Anders als in vielen anderen Ländern kann der österreichische Vermieter eine Hauptmiete in einem MRG-Objekt nicht durch einfache schriftliche Erklärung beenden — er muss das Kündigungsrecht beim zuständigen Bezirksgericht geltend machen (Aufkündigung) und einen der taxativ im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründe nach § 30 MRG nachweisen. Diese Regelung macht Österreich zum Land mit einem der stärksten Mieterschutz in ganz Europa.
Die in § 30 MRG aufgezählten Kündigungsgründe sind abschließend (taxativ). Die häufigsten Gründe in der österreichischen Praxis sind: erheblicher Mietzinsrückstand (mindestens ein Monatszins ausständig und trotz Mahnung nicht bezahlt), erheblich nachteiliger Gebrauch der Mietsache (Vernachlässigung, Lärm, illegale Nutzung), gänzliche Unterlassung des vereinbarten Gebrauchs (Wohnung steht leer), Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters (§ 11 MRG), und Eigenbedarf (Eigenbedarfskündigung — jedoch nur unter engen Voraussetzungen). Der bloße Wunsch des Vermieters, eine höhere Miete zu erzielen oder die Wohnung zu renovieren, ist in Österreich kein zulässiger Kündigungsgrund.
Das Verfahren zur Kündigung durch den Vermieter im österreichischen MRG-Bereich beginnt mit der Einbringung einer Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht — einer gerichtlichen Erklärung, die dem Mieter durch das Gericht zugestellt wird. Der Mieter kann Einwendungen erheben; wird keine Einwendung erhoben, erwächst die Aufkündigung in Rechtskraft. Erhebt der Mieter Einwendungen, wird ein streitiges Verfahren eingeleitet. Zieht der Mieter nach Rechtskraft nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage nach § 33 MRG einbringen oder ein Exekutionsverfahren nach der Exekutionsordnung (EO) einleiten.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Vorlage für die Vermieter-Kündigung in Österreich enthält alle formellen Anforderungen nach MRG, ZPO und EO.
Absender und Adressat
Vollständige Daten des Vermieters (klagender Teil) und des Mieters (beklagter Teil) — für das Aufkündigungsverfahren beim österreichischen Bezirksgericht.
Mietobjekt
Genaue Bezeichnung des Mietobjekts — Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer — sowie Mietvertragsdatum und Laufzeit.
Kündigungsgrund (§ 30 MRG)
Klar bezeichneter Kündigungsgrund aus dem taxativen Katalog des § 30 MRG — z. B. Mietzinsrückstand, nachteiliger Gebrauch, Eigenbedarf, unzulässige Untervermietung.
Sachverhaltsdarstellung
Detaillierte Beschreibung des Kündigungsgrundes mit Belegen — Mahnungen, Berechnungen des Mietzinsrückstands, Zeugenaussagen, Fotos von Schäden.
Aufkündigungsbegehren
Klares Begehren auf Aufkündigung des Mietvertrags zum nächstmöglichen Termin und Räumung des Mietobjekts nach § 30 MRG.
Frist zur Räumung
Begehren auf Räumung binnen einer gesetzlich oder gerichtlich festgesetzten Frist — in Österreich regelt das Bezirksgericht die Räumungsfrist.
Schlichtungsstelle (Vorverfahren)
Hinweis auf die Möglichkeit einer außergerichtlichen Einigung über die Schlichtungsstelle der Gemeinde (Wien: MA 50) vor der gerichtlichen Aufkündigung.
Beweismittel
Liste der Beweismittel — Mietvertrag, Mahnungen, Kontoauszüge, Fotos, Zeugen — nach den Anforderungen der österreichischen ZPO.
Räumungsklage (§ 33 MRG)
Hinweis auf die Möglichkeit einer Räumungsklage nach § 33 MRG, wenn der Mieter trotz rechtskräftiger Aufkündigung nicht auszieht.
Datum und Unterschrift
Ort, Datum und Unterschrift des Vermieters oder dessen anwaltlichen Vertreters — Formerfordernisse der österreichischen ZPO für die Aufkündigung.
So erstellen Sie die Vermieter-Kündigung für Österreich
In fünf Schritten zur rechtssicheren Vermieter-Kündigung nach österreichischem MRG — mit Hinweis auf das Aufkündigungsverfahren beim Bezirksgericht.
- 1
Kündigungsgrund prüfen
Prüfen Sie, ob einer der taxativen Kündigungsgründe des § 30 MRG vorliegt. Dokumentieren Sie den Sachverhalt sorgfältig — Mahnungen, Kontoauszüge, Fotos, Zeugen. Ohne nachweisbaren gesetzlichen Kündigungsgrund ist eine Kündigung nach österreichischem MRG nicht möglich.
- 2
Schlichtungsstelle versuchen (optional)
Erwägen Sie eine außergerichtliche Einigung über die Schlichtungsstelle der Gemeinde (in Wien: MA 50). Das Verfahren ist kostenlos und kann eine kostenintensive Aufkündigung vor dem Bezirksgericht vermeiden.
- 3
Aufkündigung beim Bezirksgericht einbringen
Bringen Sie die Aufkündigung beim zuständigen österreichischen Bezirksgericht am Ort der Mietsache ein. Im MRG-Bereich ist die gerichtliche Aufkündigung zwingend; eine außergerichtliche Kündigung ist unwirksam. Das Gericht stellt die Aufkündigung dem Mieter zu.
- 4
Einwendungen des Mieters abwarten
Der Mieter hat nach Zustellung der Aufkündigung eine Frist zur Erhebung von Einwendungen. Erhebt er keine Einwendungen, erwächst die Aufkündigung in Rechtskraft und der Mieter ist zur Räumung verpflichtet. Bei Einwendungen wird ein streitiges Verfahren vor dem österreichischen Bezirksgericht eingeleitet.
- 5
Räumung durchsetzen (falls nötig)
Zieht der Mieter nach rechtskräftiger Aufkündigung nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage nach § 33 MRG einbringen oder über die Exekutionsordnung (EO) die Räumungsexekution beantragen.
Rechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische MRG stellt sehr hohe Anforderungen an eine Vermieter-Kündigung — ein fehlerhaftes Verfahren führt zu Abweisung und zusätzlichen Kosten.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
Taxative Kündigungsgründe nach § 30 MRG — kein freier Kündigungsgrund
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) legt in § 30 Abs 2 die Kündigungsgründe für Vermieter abschließend fest. Der wichtigste Grund in der Praxis ist der erhebliche Mietzinsrückstand: Mindestens ein Monatszins muss ausständig sein, der Mieter muss trotz schriftlicher Mahnung nicht gezahlt haben. Weitere wichtige Gründe: erheblich nachteiliger Gebrauch der Mietsache (schwerwiegende Schäden, Ruhestörung, verbotene Untervermietung) und Eigenbedarf des Vermieters (dringender Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige — strenge Voraussetzungen). Die bloße Absicht des österreichischen Vermieters, die Wohnung zu verkaufen oder höher zu vermieten, ist kein MRG-Kündigungsgrund.
Aufkündigungsverfahren beim österreichischen Bezirksgericht
Im MRG-Vollanwendungsbereich muss die Kündigung durch den Vermieter stets als gerichtliche Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden (§§ 559 ff. ZPO). Eine einfache schriftliche Kündigung ist in Österreich im MRG-Bereich unwirksam. Das Gericht stellt die Aufkündigung dem Mieter zu; dieser hat 4 Wochen Zeit, Einwendungen zu erheben. Erhebt er keine Einwendungen, wird der Mieter zur Räumung verpflichtet. Bei Einwendungen findet eine streitige Verhandlung statt. Die Kosten des Aufkündigungsverfahrens trägt die unterlegene Partei nach dem österreichischen Erfolgsprinzip.
Räumungsklage nach § 33 MRG und Exekutionsordnung
Wenn der Mieter nach rechtskräftiger Aufkündigung oder Räumungsurteil die Wohnung nicht verlässt, kann der Vermieter in Österreich eine Räumungsklage nach § 33 MRG einbringen oder direkt über die Exekutionsordnung (EO) einen Räumungsexekutionsantrag stellen. Die Exekution (Zwangsräumung) wird vom Bezirksgericht durchgeführt und kann mit erheblichen Kosten verbunden sein. Der Vermieter sollte alle Schritte sorgfältig dokumentieren, um den Kostenersatz im Verfahren sicherzustellen.
Schlichtungsstelle und außergerichtliche Einigung in Österreich
Vor einer gerichtlichen Aufkündigung empfiehlt sich in Österreich der Versuch einer außergerichtlichen Einigung über die Schlichtungsstelle der Gemeinde (in Wien: MA 50). Insbesondere bei Mietzinsrückständen kann eine Ratenvereinbarung das aufwändige Aufkündigungsverfahren vermeiden. Die Schlichtungsstelle ist für bestimmte Streitigkeiten obligatorisch vorgeschaltet; Fehler im Verfahrensablauf können zur Abweisung der Aufkündigung führen. Österreichische Vermieter sind gut beraten, sich frühzeitig anwaltlich begleiten zu lassen.
Häufig gestellte Fragen
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