Modelo gratuito de Contrato de Subarrendamento
Um contrato de subarrendamento estruturado ao abrigo dos artigos 1088.º e seguintes e dos artigos 1116.º e 1118.º do Código Civil, no quadro do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006, com alterações da Lei 13/2019). Identifique arrendatário e subarrendatário, demonstre a autorização escrita do senhorio, fixe renda e prazo, e descarregue um PDF pronto a assinar, com garantia de responsabilidade solidária entre as partes.
SUBLOCADOR (Arrendatário Base): Inês Sofia Carvalho, contribuinte fiscal n.º 234567891, portador(a) do Cartão de Cidadão n.º 12345678 9 ZZ9, residente em Rua das Flores, 150, 3.º Esq., 1200-200 Lisboa, telefone +351 91 234 5678, email ines.carvalho@email.pt (adiante o "Sublocador" — arrendatário do imóvel ao abrigo do contrato de arrendamento base e parte cedente neste subarrendamento).
SUBLOCATÁRIO: Diogo Henrique Silva, contribuinte fiscal n.º 345678912, portador(a) do Cartão de Cidadão n.º 23456789 0 ZZ0, residente em Rua Garrett, 50, 2.º Dto., 1200-203 Lisboa, telefone +351 96 345 6789, email diogo.silva@email.pt (adiante o "Sublocatário").
(a) Imóvel locado base. O imóvel objeto do presente subarrendamento situa-se em Rua das Flores, 150, 3.º Esq., 1200-200 Lisboa (apartamento T2, 75 m²) (concelho de Lisboa).
(b) Contrato de arrendamento base. O Sublocador é arrendatário do imóvel ao abrigo de contrato de arrendamento celebrado em 1 de setembro de 2024, pelo prazo de 5 anos (até 31 de agosto de 2029), com o Senhorio Imobiliária Centro Lisboa, S.A. (NIF 502345678).
(c) Parte subarrendada. O subarrendamento incide sobre uma PARTE do imóvel locado, especificamente:
Subarrendamento do <strong>quarto principal</strong> (suite, 15 m² + WC privativo), com direito de utilização das áreas comuns (sala, cozinha, lavandaria). O Sublocador mantém para si o quarto secundário e a marquise.
OBTIDA E ANEXADA. O Senhorio do contrato de arrendamento base concedeu autorização escrita prévia para o presente subarrendamento, conforme documento anexo ao presente contrato. A autorização cumpre o disposto no art. 1089/1 CC, requisito INDISPENSÁVEL sob pena de nulidade absoluta.
Data da autorização: 10 de maio de 2026. Documento anexo ao presente contrato.
Conformidade com art. 1090 CC. A duração do subarrendamento (definida na cláusula seguinte) NÃO PODE exceder a duração do arrendamento base (regra imperativa). Em caso de cessação do arrendamento base por qualquer motivo, o subarrendamento CADUCA automaticamente na mesma data.
(a) Sub-renda mensal. O Sublocatário pagará ao Sublocador uma sub-renda mensal de 600,00 EUR, a pagar até ao DIA 8 do mês a que respeita (regime supletivo art. 1075 CC).
Renda do arrendamento base (referência art. 1062 CC): 1.100,00 EUR. A sub-renda mensal NÃO pode exceder a renda paga pelo Sublocador ao Senhorio — sob pena de o Senhorio reclamar a diferença e/ou resolver o arrendamento base por uso abusivo.
(b) Prazo. O presente subarrendamento tem início em 1 de junho de 2026 e vigora pelo prazo de 12 meses, terminando em 31 de maio de 2027. Sempre limitado pelo prazo do contrato de arrendamento base (art. 1090 CC).
(c) Forma escrita. O presente contrato é celebrado por escrito (art. 1069 CC), em duplicado, ficando um exemplar com cada parte.
(d) Notificações. As comunicações devem ser feitas por escrito (carta registada com aviso de receção ou email com confirmação de leitura), para as moradas/emails indicados.
(e) Foro competente. Para a resolução de litígios emergentes do presente contrato, as partes elegem o Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro (art. 95 CPC).
(a) Caução. Como garantia do cumprimento das obrigações contratuais, o Sublocatário entrega ao Sublocador, nesta data, a quantia correspondente a 1 (um) mês de renda (= 600,00 EUR), a título de caução. A caução será restituída ao Sublocatário no termo do contrato, deduzidos eventuais valores em dívida ou custos de reparação de danos imputáveis. A caução NÃO pode ser usada para pagamento de rendas durante a vigência (regra imperativa).
(b) Modo de pagamento. A sub-renda é paga por transferência bancária para o IBAN do Sublocador PT50 0033 0000 1234 5678 9012 3. Sublocador obriga-se a emitir recibo eletrónico mensalmente via Portal das Finanças (Modelo 2).
(c) Despesas incluídas na renda:
Sub-renda INCLUI: água (cota fixa €15/mês), internet fibra 200Mbps, eletricidade até €60/mês (excesso debitado).
NÃO INCLUI: gás natural (cotador próprio), telecomunicações móveis pessoais, refeições.
(d) Atualização anual da renda. A sub-renda é atualizada anualmente, a partir do 1.º aniversário, pela aplicação do coeficiente de 2,16% para 2026 (Portaria n.º 379/2025, de 28 de dezembro).
(a) Regras de utilização. • Silêncio noturno entre 22h00 e 08h00 (regulamento Câmara Municipal de Lisboa)
• Limpeza partilhada das áreas comuns (Sublocador e Sublocatário em alternância semanal)
• Sem festas com mais de 6 pessoas sem aviso prévio
• Não rebocar quadros sem autorização
• Lixo separado conforme regulamento condomínio
(b) Animais de companhia. NÃO é permitida a presença de animais de companhia no imóvel locado, salvo autorização escrita expressa do Sublocador.
(c) Tabagismo / Vape. É PROIBIDO fumar (incluindo cigarros eletrónicos / vape) em qualquer divisão do imóvel locado, incluindo varandas/terraços. Em caso de violação, o Sublocatário responde pelos custos de limpeza profunda + reparação de eventuais danos (estofos, paredes, cortinas).
(d) Visitas e pernoita. Permitidas visitas pontuais. Pernoita ocasional de familiar/amigo até 3 noites/mês permitida. Pernoita regular (>7 noites/mês) requer comunicação ao Sublocador.
(a) Renovação. O presente contrato renova-se automaticamente por iguais períodos, salvo oposição escrita de qualquer das partes com antecedência mínima de 3 meses antes do termo. A renovação fica sempre limitada pelo prazo do arrendamento base (art. 1090 CC).
(b) Cessação. O contrato pode cessar por: (i) caducidade (termo do prazo ou cessação do arrendamento base — art. 1090 CC); (ii) acordo escrito; (iii) oposição à renovação com pré-aviso de 3 meses; (iv) denúncia pelo Sublocatário após decorrido 1/3 do prazo, com aviso prévio de 120 dias (NRAU art. 1098); (v) resolução por incumprimento grave (art. 1083 CC — atraso renda > 2 meses, uso fim diverso).
Causas específicas adicionais de resolução:
Causas específicas de resolução pelo Sublocador: (i) atraso superior a 60 dias no pagamento; (ii) presença não autorizada de animais ou tabaco; (iii) sub-subarrendamento; (iv) festas/ruídos com queixas formais de vizinhos/condomínio.
(c) Comunicação ao Senhorio. O Sublocador obriga-se a comunicar ao Senhorio do arrendamento base a celebração do presente contrato, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 15 dias (art. 1089 CC). Sem comunicação, o Senhorio pode resolver o arrendamento base.
(d) Cláusula penal por mora. O atraso superior a 8 dias no pagamento da sub-renda confere ao Sublocador o direito a uma penalidade de 50,00 EUR por mês de atraso (art. 810 CC), sem prejuízo da resolução por atraso > 2 meses (art. 1083/3 CC).
(e) Restituição. Findo o contrato, o Sublocatário obriga-se a restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo desgaste de uso prudente, no prazo de 8 dias. Auto de entrega com fotografias e inventário evita disputas.
(f) Observações adicionais:
No termo do contrato, fica acordada a possibilidade de o Sublocador apresentar o Sublocatário ao Senhorio para celebração de novo contrato de arrendamento direto, caso o Sublocador rescinda o seu contrato de arrendamento base.
(a) Integralidade. O presente contrato constitui o acordo integral entre as partes quanto ao subarrendamento.
(b) Alterações. Qualquer modificação só é válida se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes.
(c) Nulidade parcial. A invalidade de qualquer cláusula não afeta a validade das restantes (art. 292 CC).
(d) Sub-subarrendamento. O Sublocatário NÃO pode ceder a sua posição contratual nem sub-subarrendar a terceiros, sob pena de resolução do contrato.
(e) Exemplares. O contrato é celebrado em duplicado.
Em testemunho do acordado, as partes assinam o presente Contrato de Subarrendamento em Lisboa, em 20 de maio de 2026, em duplicado.
O que é um contrato de subarrendamento?
O contrato de subarrendamento é o acordo pelo qual o arrendatário de um imóvel — pessoa que já celebrou contrato de arrendamento com o senhorio — cede, total ou parcialmente, o gozo do imóvel a um terceiro (subarrendatário), mediante retribuição. Trata-se de uma relação jurídica triangular, em que o arrendatário assume simultaneamente a posição de locatário (perante o senhorio) e de sublocador (perante o subarrendatário). O artigo 1109.º do Código Civil regula a cedência do gozo e o artigo 1116.º estabelece expressamente os requisitos do subarrendamento.
A regra fundamental é simples: o subarrendamento não é livre. Nos termos do artigo 1109.º do Código Civil, a cedência do gozo do imóvel — incluindo o subarrendamento total ou parcial — depende de autorização escrita do senhorio, salvo estipulação contratual em contrário. A autorização pode ser concedida no próprio contrato de arrendamento principal, através de cláusula expressa, ou por documento posterior devidamente datado e assinado. O subarrendamento realizado sem autorização escrita constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil.
O regime jurídico protege também o subarrendatário. O artigo 1118.º do Código Civil estabelece a responsabilidade solidária entre arrendatário e subarrendatário pelas obrigações contratuais perante o senhorio, dentro dos limites do próprio subarrendamento. Em caso de extinção do contrato principal, o subarrendamento extingue-se também, uma vez que o direito do arrendatário sublocador depende do contrato de que é titular. Por esta razão, o subarrendamento não pode ter duração superior à do arrendamento principal nem a renda pode exceder a do contrato original, salvo autorização expressa do senhorio.
O que inclui este modelo
O modelo Doxuno de subarrendamento reúne todas as cláusulas essenciais do Código Civil e do NRAU, com secções Expert para prever a responsabilidade solidária, o regime de cessação antecipada e a articulação com o contrato principal.
Identificação do arrendatário sublocador
Nome, NIF, estado civil e morada do locatário principal
Identificação do subarrendatário
Nome, NIF, estado civil, regime de bens e morada
Identificação do senhorio
Nome e NIF do proprietário, para conhecimento e articulação
Autorização escrita do senhorio
Referência à autorização nos termos do artigo 1109.º CC
Descrição do imóvel
Morada, fracção, artigo matricial e área cedida (total ou parcial)
Prazo do subarrendamento
Duração compatível com o contrato principal e regime de renovação
Valor e pagamento da renda
Renda mensal, data de vencimento e forma de pagamento
Caução e garantias
Caução e, facultativamente, fiador do subarrendatário
Responsabilidade solidária
Regime do artigo 1118.º do Código Civil
Cessação do contrato principal
Extinção automática do subarrendamento e obrigação de restituição
Obrigações do subarrendatário
Uso diligente, pagamento de despesas e conservação corrente
Foro e lei aplicável
Tribunais Judiciais competentes e legislação portuguesa
Como criar o seu contrato de subarrendamento
Não é preciso conhecimento jurídico prévio. O modelo Doxuno acompanha-o secção a secção em poucos minutos, garantindo o cumprimento do regime do artigo 1116.º do Código Civil.
- 1
Confirme a autorização escrita do senhorio
Verifique se o contrato de arrendamento principal inclui cláusula que autorize o subarrendamento ou, em alternativa, obtenha do senhorio uma autorização específica por escrito, datada e assinada. Nos termos do artigo 1109.º do Código Civil, a ausência de autorização constitui fundamento de resolução do contrato pelo senhorio. Anexe ou referencie expressamente a autorização no preâmbulo do contrato de subarrendamento.
- 2
Identifique as partes e o imóvel
Preencha o nome completo, NIF, estado civil e morada do arrendatário sublocador e do subarrendatário. Identifique também o senhorio para efeitos de articulação com o contrato principal. Descreva o imóvel pela morada, fracção autónoma e artigo matricial, precisando se o subarrendamento abrange o imóvel na totalidade ou apenas uma parte (por exemplo, um quarto, um andar ou uma dependência).
- 3
Fixe o prazo, a renda e a caução
Defina a duração do subarrendamento, que nunca pode exceder a vigência do contrato principal, uma vez que o subarrendamento extingue-se com aquele. Indique a renda mensal, que em regra não pode ser superior à do contrato principal, salvo autorização do senhorio, e a data de vencimento. Pode prever caução equivalente a uma ou duas rendas e, se desejado, fiador do subarrendatário.
- 4
Active a responsabilidade solidária e a cláusula de cessação automática
Inclua expressamente a referência ao artigo 1118.º do Código Civil, que impõe a responsabilidade solidária entre arrendatário e subarrendatário pelas obrigações perante o senhorio. Preveja a cláusula de cessação automática do subarrendamento em caso de extinção do contrato principal, com obrigação imediata de restituição do imóvel pelo subarrendatário, sem indemnização pelo arrendatário sublocador salvo cláusula expressa.
- 5
Gere o PDF, assine e comunique ao senhorio
Descarregue o PDF, imprima em triplicado e recolha as assinaturas do arrendatário sublocador, do subarrendatário e, se aplicável, do fiador. Comunique por escrito ao senhorio a celebração do subarrendamento no prazo de 15 dias, anexando cópia do contrato, conforme exige o artigo 1109.º, n.º 3, do Código Civil. Conserve o comprovativo do envio da comunicação, por carta registada com aviso de recepção.
Considerações jurídicas em Portugal
O subarrendamento é uma figura contratual sensível, com regras próprias no Código Civil. Antes de assinar, importa verificar a autorização do senhorio, a compatibilidade temporal e de renda com o contrato principal e a articulação com o regime fiscal.
Este modelo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Em situações de arrendamento para fim não habitacional, arrendamentos em regime transitório anteriores a 1990, alojamento local ou litígios em curso, recomenda-se consultar um advogado inscrito na Ordem dos Advogados.
Revisto por profissionais do Direito Imobiliário português. O conteúdo desta página e as cláusulas do modelo foram revistos por advogados inscritos na Ordem dos Advogados para garantir exactidão e solidez jurídica no regime do NRAU.
Autorização do senhorio e comunicação
Nos termos do artigo 1109.º do Código Civil, a cedência do gozo do imóvel — incluindo o subarrendamento total ou parcial — depende de autorização escrita do senhorio, salvo disposição contratual em contrário. A autorização pode constar do próprio contrato de arrendamento principal ou de documento autónomo assinado pelo senhorio. Além da autorização, o arrendatário deve comunicar ao senhorio a celebração do subarrendamento no prazo de 15 dias, sob pena de ineficácia perante o proprietário. A violação destas regras constitui fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil.
Limites do subarrendamento (art. 1116.º CC)
O artigo 1116.º do Código Civil fixa limites imperativos ao subarrendamento: a renda do subarrendamento não pode exceder em mais de 20% a parte proporcional da renda do contrato principal (salvo autorização expressa do senhorio) e a duração do subarrendamento não pode ultrapassar a duração do contrato principal. Estes limites visam impedir a especulação e proteger o próprio senhorio de pretensões de continuidade por parte do subarrendatário. O incumprimento destas regras pode desencadear a nulidade parcial do contrato de subarrendamento ou justificar a resolução do contrato principal.
Responsabilidade solidária (art. 1118.º CC)
O artigo 1118.º do Código Civil estabelece a responsabilidade solidária entre arrendatário e subarrendatário pelas obrigações decorrentes do contrato perante o senhorio, nos limites do subarrendamento. Isto significa que o senhorio pode exigir ao subarrendatário directamente o pagamento das rendas em mora, o cumprimento de obrigações de conservação ou a restituição do imóvel. O subarrendatário, por sua vez, tem direito de regresso contra o arrendatário sublocador nos termos gerais da solidariedade obrigacional (arts. 512.º e seguintes do Código Civil).
Extinção do contrato principal e do subarrendamento
O subarrendamento depende do contrato principal. Extinto este — por denúncia, resolução, caducidade ou mútuo acordo — extingue-se automaticamente o subarrendamento. O subarrendatário fica obrigado a restituir o imóvel ao senhorio ou ao arrendatário sublocador, consoante o caso, sem direito a indemnização contra o senhorio, salvo se este tiver contribuído para a cessação fraudulenta. O arrendatário sublocador responde pelos danos causados ao subarrendatário pela cessação antecipada, salvo cláusula contratual que preveja a exclusão desta responsabilidade em cenários previsíveis.
Perguntas frequentes
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