Modelo gratuito de Contrato de Arrendamento Não Habitacional

PRIMEIRO OUTORGANTE — SENHORIO: António José Mendes Carvalho, contribuinte fiscal n.º 234567891, portador(a) do Cartão de Cidadão n.º 12345678 9 ZZ9, residente em Rua de Santa Catarina, 200, 5.º Esq., 4000-445 Porto, email antonio.mendes@email.pt, titular do IBAN PT50 0033 0000 1234 5678 9012 3 para recebimento das rendas (adiante o "Senhorio", proprietário do imóvel infra identificado).

SEGUNDO OUTORGANTE — ARRENDATÁRIO: Pastelaria Doces Aromas, Lda., pessoa coletiva n.º 514234567, CAE 56303 (Pastelarias e casas de chá), com sede em Rua Sá da Bandeira, 50, 4000-427 Porto, representada por Maria Inês Sousa Coelho (Gerente) (adiante o "Arrendatário").

O Senhorio dá de arrendamento ao Arrendatário, que aceita, o seguinte imóvel urbano:

Localização: Rua de Cedofeita, 150, R/C esquerdo, 4050-181 Porto (loja com montra dupla, frente à rua, com 2 instalações sanitárias e área técnica nos fundos) (área útil: 85 m²).

Identificação fiscal/predial:
Artigo matricial: 5678 da freguesia de Cedofeita
Descrição CRP: 12345/Cedofeita

Descrição:
Loja comercial em prédio urbano de 4 andares + R/C. Tipo C — Comércio. Instalações elétricas certificadas (CE 2024); preparada para atividade de pastelaria/cafetaria (já com extração ar/HACCP). Tem montra principal e secundária, casa de banho cliente + funcionários, vestiário + armazém nos fundos.

Finalidade autorizada: Comércio e/ou Indústria (atividade comercial — loja, restaurante, café).

Descrição específica da atividade:

Exploração de pastelaria, cafetaria e venda de produtos de padaria, com possibilidade de consumo no local (10-15 lugares sentados) e take-away. Funcionamento ao longo da semana, incluindo fins de semana. Sem confeção de refeições principais (não restaurante completo).

O Arrendatário NÃO pode dar ao imóvel uso diverso sem autorização escrita prévia do Senhorio, sob pena de incumprimento contratual grave + possível resolução com fundamento no art. 1083.º/2 al. c) CC.

(a) Renda mensal. A renda mensal é de 1.800,00 EUR, a pagar até ao DIA 8 do mês a que respeita (regime supletivo art. 1075.º CC), por transferência bancária para o IBAN do Senhorio (PT50 0033 0000 1234 5678 9012 3).

Recibo de renda. O Senhorio obriga-se a emitir recibo eletrónico de renda via Portal das Finanças (Modelo n.º 2), no prazo legal, com identificação do imóvel + valor + Arrendatário (NIF/NIPC).

(b) Prazo do contrato. O presente arrendamento tem início em 1 de junho de 2026 e vigora pelo prazo certo de 5 (cinco) anos, terminando em 31 de maio de 2031. Findo o prazo, renova-se automaticamente por igual período, salvo oposição comunicada nos termos da cláusula sobre cessação.

(c) Boa fé. As partes obrigam-se a executar o contrato segundo a boa fé (art. 762.º/2 CC).

(d) Notificações. As comunicações devem ser feitas por escrito, por carta registada com aviso de receção ou email com confirmação de leitura, para as moradas/emails indicados (art. 9.º NRAU).

(e) Foro competente. Para a resolução de litígios emergentes do presente contrato, as partes elegem o Comarca do Porto, com expressa renúncia a qualquer outro, nos termos do art. 95.º CPC.

(a) Caução (NRAU art. 9.º). Como garantia do cumprimento integral das obrigações contratuais, o Arrendatário entrega ao Senhorio, nesta data, a quantia de 3.600,00 EUR, a título de caução. A caução será restituída ao Arrendatário no termo do contrato, deduzidos os valores em dívida e os custos de reparação de danos imputáveis. A caução NÃO pode ser utilizada para pagamento de rendas durante a vigência do contrato (regra imperativa).

(b) Atualização anual da renda. A renda é atualizada anualmente, a partir do 1.º aniversário do contrato, pela aplicação do coeficiente de 2,16% para 2026 (Portaria n.º 379/2025, de 28 de dezembro — IPC nov/2024 vs nov/2025). Para anos seguintes, aplica-se o coeficiente publicado anualmente pela Portaria do Governo.

(c) Regime fiscal — IVA (CIVA art. 9.º/29). O presente arrendamento está ISENTO de IVA nos termos do art. 9.º/29 do CIVA (locação de bens imóveis). Aplica-se Imposto do Selo nos termos da TGIS verba 2 (10% sobre 1 mês de renda, pago no início do contrato).

(d) Comunicação à AT. O Senhorio obriga-se a comunicar o presente contrato à Autoridade Tributária nos termos legais (Modelo 2 — Declaração de Início de Arrendamento), no prazo de 30 dias.

(a) Obras pelo Arrendatário. O Arrendatário pode realizar obras de adaptação e benfeitorias no imóvel para o exercício da sua atividade, mediante autorização escrita prévia do Senhorio. Findo o contrato, as obras incorporadas no imóvel ficam a favor do Senhorio sem direito a indemnização (regra supletiva — pode ser excluída por acordo).

Obras pré-autorizadas: Pré-autorizadas: (i) acabamentos interiores (pintura, mobiliário, decoração); (ii) instalação de balcão de atendimento e equipamento de cafetaria/pastelaria; (iii) sinalização exterior em conformidade com regulamento municipal. Obras estruturais ou que afetem a montra/fachada exigem aprovação escrita adicional.

(b) Obras pelo Senhorio. O Senhorio obriga-se a realizar as obras de conservação extraordinárias necessárias à habitabilidade/utilização do imóvel para o fim acordado (art. 1074.º CC).

(c) Trespasse (art. 1112.º CC). O trespasse depende de autorização escrita prévia do Senhorio (derrogação do regime supletivo art. 1112.º CC).

(d) Direito de preferência. O Arrendatário goza de direito de preferência em caso de venda do imóvel pelo Senhorio, nos termos do art. 1091.º CC (arrendatário há mais de 2 anos). O Senhorio obriga-se a comunicar ao Arrendatário, por carta registada com aviso de receção, as condições da venda, com antecedência mínima de 30 dias. O Arrendatário tem 30 dias para exercer a preferência.

(a) Cessação do contrato. O presente arrendamento pode cessar por:

1. Caducidade — decurso do prazo sem renovação (art. 1051.º CC + NRAU);
2. Acordo escrito entre as partes;
3. Oposição à renovação — qualquer das partes pode opor-se à renovação com antecedência mínima de 3 meses antes do termo (NRAU art. 10.º);
4. Denúncia pelo Arrendatário — em qualquer momento após decorrido 1/3 do prazo inicial, mediante aviso prévio de 120 dias (NRAU art. 1098.º);
5. Resolução por incumprimento grave (art. 1083.º CC) — designadamente atraso superior a 2 meses no pagamento de rendas, uso para fim diverso, deterioração ou má conservação;
6. Caducidade por morte/dissolução do Arrendatário pessoa coletiva (art. 1113.º CC).

Causas específicas adicionais de resolução pelo Senhorio:

São especificamente causas de resolução pelo Senhorio: (i) atraso superior a 60 dias no pagamento da renda; (ii) uso do imóvel para fim diverso (designadamente como restaurante completo ou outro tipo de comércio); (iii) realização de obras estruturais sem autorização; (iv) deterioração relevante por má conservação ou uso abusivo.

(b) Cláusula penal por mora no pagamento. O atraso superior a 8 dias no pagamento da renda confere ao Senhorio o direito a uma penalidade de 100,00 EUR por cada mês de atraso, a título de cláusula penal compensatória (art. 810.º CC), sem prejuízo da resolução por incumprimento grave (art. 1083.º/3 CC — atraso > 2 meses).

(c) Restituição do imóvel. Findo o contrato, o Arrendatário obriga-se a restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo o desgaste de uso prudente, no prazo de 10 dias. Será lavrado auto de entrega com fotografias e inventário de eventuais danos.

(a) Integralidade. O presente contrato constitui o acordo integral entre as partes quanto ao arrendamento do imóvel.

(b) Alterações. Qualquer modificação só é válida se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes.

(c) Nulidade parcial. A invalidade de qualquer cláusula não afeta a validade das restantes (art. 292.º CC).

(d) Exemplares. O contrato é celebrado em duplicado, ficando um exemplar com cada parte.

Em testemunho do acordado, as partes assinam o presente Contrato em Porto, em 20 de maio de 2026, em duplicado.