Modelo gratuito de Contrato de Arrendamento Não Habitacional
Um contrato de arrendamento para fim não habitacional — comércio, escritório, consultório, armazém ou indústria — redigido ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006, com alterações da Lei 13/2019) e dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil. Identifique as partes, fixe renda, caução, prazo e cláusulas Expert sobre trespasse e obras, e descarregue um PDF pronto a assinar e a registar no Portal das Finanças.
PRIMEIRO OUTORGANTE — SENHORIO: António José Mendes Carvalho, contribuinte fiscal n.º 234567891, portador(a) do Cartão de Cidadão n.º 12345678 9 ZZ9, residente em Rua de Santa Catarina, 200, 5.º Esq., 4000-445 Porto, email antonio.mendes@email.pt, titular do IBAN PT50 0033 0000 1234 5678 9012 3 para recebimento das rendas (adiante o "Senhorio", proprietário do imóvel infra identificado).
SEGUNDO OUTORGANTE — ARRENDATÁRIO: Pastelaria Doces Aromas, Lda., pessoa coletiva n.º 514234567, CAE 56303 (Pastelarias e casas de chá), com sede em Rua Sá da Bandeira, 50, 4000-427 Porto, representada por Maria Inês Sousa Coelho (Gerente) (adiante o "Arrendatário").
O Senhorio dá de arrendamento ao Arrendatário, que aceita, o seguinte imóvel urbano:
Localização: Rua de Cedofeita, 150, R/C esquerdo, 4050-181 Porto (loja com montra dupla, frente à rua, com 2 instalações sanitárias e área técnica nos fundos) (área útil: 85 m²).
Identificação fiscal/predial:
Artigo matricial: 5678 da freguesia de Cedofeita
Descrição CRP: 12345/Cedofeita
Descrição:
Loja comercial em prédio urbano de 4 andares + R/C. Tipo C — Comércio. Instalações elétricas certificadas (CE 2024); preparada para atividade de pastelaria/cafetaria (já com extração ar/HACCP). Tem montra principal e secundária, casa de banho cliente + funcionários, vestiário + armazém nos fundos.
Finalidade autorizada: Comércio e/ou Indústria (atividade comercial — loja, restaurante, café).
Descrição específica da atividade:
Exploração de pastelaria, cafetaria e venda de produtos de padaria, com possibilidade de consumo no local (10-15 lugares sentados) e take-away. Funcionamento ao longo da semana, incluindo fins de semana. Sem confeção de refeições principais (não restaurante completo).
O Arrendatário NÃO pode dar ao imóvel uso diverso sem autorização escrita prévia do Senhorio, sob pena de incumprimento contratual grave + possível resolução com fundamento no art. 1083.º/2 al. c) CC.
(a) Renda mensal. A renda mensal é de 1.800,00 EUR, a pagar até ao DIA 8 do mês a que respeita (regime supletivo art. 1075.º CC), por transferência bancária para o IBAN do Senhorio (PT50 0033 0000 1234 5678 9012 3).
Recibo de renda. O Senhorio obriga-se a emitir recibo eletrónico de renda via Portal das Finanças (Modelo n.º 2), no prazo legal, com identificação do imóvel + valor + Arrendatário (NIF/NIPC).
(b) Prazo do contrato. O presente arrendamento tem início em 1 de junho de 2026 e vigora pelo prazo certo de 5 (cinco) anos, terminando em 31 de maio de 2031. Findo o prazo, renova-se automaticamente por igual período, salvo oposição comunicada nos termos da cláusula sobre cessação.
(c) Boa fé. As partes obrigam-se a executar o contrato segundo a boa fé (art. 762.º/2 CC).
(d) Notificações. As comunicações devem ser feitas por escrito, por carta registada com aviso de receção ou email com confirmação de leitura, para as moradas/emails indicados (art. 9.º NRAU).
(e) Foro competente. Para a resolução de litígios emergentes do presente contrato, as partes elegem o Comarca do Porto, com expressa renúncia a qualquer outro, nos termos do art. 95.º CPC.
(a) Caução (NRAU art. 9.º). Como garantia do cumprimento integral das obrigações contratuais, o Arrendatário entrega ao Senhorio, nesta data, a quantia de 3.600,00 EUR, a título de caução. A caução será restituída ao Arrendatário no termo do contrato, deduzidos os valores em dívida e os custos de reparação de danos imputáveis. A caução NÃO pode ser utilizada para pagamento de rendas durante a vigência do contrato (regra imperativa).
(b) Atualização anual da renda. A renda é atualizada anualmente, a partir do 1.º aniversário do contrato, pela aplicação do coeficiente de 2,16% para 2026 (Portaria n.º 379/2025, de 28 de dezembro — IPC nov/2024 vs nov/2025). Para anos seguintes, aplica-se o coeficiente publicado anualmente pela Portaria do Governo.
(c) Regime fiscal — IVA (CIVA art. 9.º/29). O presente arrendamento está ISENTO de IVA nos termos do art. 9.º/29 do CIVA (locação de bens imóveis). Aplica-se Imposto do Selo nos termos da TGIS verba 2 (10% sobre 1 mês de renda, pago no início do contrato).
(d) Comunicação à AT. O Senhorio obriga-se a comunicar o presente contrato à Autoridade Tributária nos termos legais (Modelo 2 — Declaração de Início de Arrendamento), no prazo de 30 dias.
(a) Obras pelo Arrendatário. O Arrendatário pode realizar obras de adaptação e benfeitorias no imóvel para o exercício da sua atividade, mediante autorização escrita prévia do Senhorio. Findo o contrato, as obras incorporadas no imóvel ficam a favor do Senhorio sem direito a indemnização (regra supletiva — pode ser excluída por acordo).
Obras pré-autorizadas: Pré-autorizadas: (i) acabamentos interiores (pintura, mobiliário, decoração); (ii) instalação de balcão de atendimento e equipamento de cafetaria/pastelaria; (iii) sinalização exterior em conformidade com regulamento municipal. Obras estruturais ou que afetem a montra/fachada exigem aprovação escrita adicional.
(b) Obras pelo Senhorio. O Senhorio obriga-se a realizar as obras de conservação extraordinárias necessárias à habitabilidade/utilização do imóvel para o fim acordado (art. 1074.º CC).
(c) Trespasse (art. 1112.º CC). O trespasse depende de autorização escrita prévia do Senhorio (derrogação do regime supletivo art. 1112.º CC).
(d) Direito de preferência. O Arrendatário goza de direito de preferência em caso de venda do imóvel pelo Senhorio, nos termos do art. 1091.º CC (arrendatário há mais de 2 anos). O Senhorio obriga-se a comunicar ao Arrendatário, por carta registada com aviso de receção, as condições da venda, com antecedência mínima de 30 dias. O Arrendatário tem 30 dias para exercer a preferência.
(a) Cessação do contrato. O presente arrendamento pode cessar por:
- Caducidade — decurso do prazo sem renovação (art. 1051.º CC + NRAU);
- Acordo escrito entre as partes;
- Oposição à renovação — qualquer das partes pode opor-se à renovação com antecedência mínima de 3 meses antes do termo (NRAU art. 10.º);
- Denúncia pelo Arrendatário — em qualquer momento após decorrido 1/3 do prazo inicial, mediante aviso prévio de 120 dias (NRAU art. 1098.º);
- Resolução por incumprimento grave (art. 1083.º CC) — designadamente atraso superior a 2 meses no pagamento de rendas, uso para fim diverso, deterioração ou má conservação;
- Caducidade por morte/dissolução do Arrendatário pessoa coletiva (art. 1113.º CC).
Causas específicas adicionais de resolução pelo Senhorio:
São especificamente causas de resolução pelo Senhorio: (i) atraso superior a 60 dias no pagamento da renda; (ii) uso do imóvel para fim diverso (designadamente como restaurante completo ou outro tipo de comércio); (iii) realização de obras estruturais sem autorização; (iv) deterioração relevante por má conservação ou uso abusivo.
(b) Cláusula penal por mora no pagamento. O atraso superior a 8 dias no pagamento da renda confere ao Senhorio o direito a uma penalidade de 100,00 EUR por cada mês de atraso, a título de cláusula penal compensatória (art. 810.º CC), sem prejuízo da resolução por incumprimento grave (art. 1083.º/3 CC — atraso > 2 meses).
(c) Restituição do imóvel. Findo o contrato, o Arrendatário obriga-se a restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo o desgaste de uso prudente, no prazo de 10 dias. Será lavrado auto de entrega com fotografias e inventário de eventuais danos.
(a) Integralidade. O presente contrato constitui o acordo integral entre as partes quanto ao arrendamento do imóvel.
(b) Alterações. Qualquer modificação só é válida se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes.
(c) Nulidade parcial. A invalidade de qualquer cláusula não afeta a validade das restantes (art. 292.º CC).
(d) Exemplares. O contrato é celebrado em duplicado, ficando um exemplar com cada parte.
Em testemunho do acordado, as partes assinam o presente Contrato em Porto, em 20 de maio de 2026, em duplicado.
O que é um contrato de arrendamento não habitacional?
O contrato de arrendamento não habitacional é o acordo pelo qual o senhorio cede ao arrendatário o gozo temporário de um imóvel urbano destinado a uma finalidade distinta da habitação, mediante o pagamento de uma renda. Inclui arrendamentos comerciais (loja, restaurante, café), escritórios, consultórios, armazéns e unidades industriais. O regime aplicável resulta dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006, alterada pela Lei 13/2019), com margem significativa de autonomia contratual entre as partes.
Ao contrário do arrendamento habitacional, o arrendamento não habitacional permite maior flexibilidade quanto à duração, à actualização da renda, à denúncia e ao trespasse. Esta flexibilidade reflecte o facto de o arrendatário ser habitualmente um profissional ou uma empresa, colocado em pé de igualdade negocial com o senhorio. O artigo 1023.º do Código Civil continua a exigir a celebração por escrito e o artigo 1070.º mantém o requisito da forma para o arrendamento urbano.
Algumas garantias do Código Civil permanecem aplicáveis: o artigo 1083.º regula a resolução por incumprimento, o artigo 1107.º a actualização anual da renda e o artigo 1108.º o coeficiente legal de actualização, salvo cláusula contratual em contrário. Por outro lado, o artigo 1109.º regula a cedência do gozo e disciplina o trespasse — transmissão do estabelecimento comercial — com requisitos específicos de comunicação ao senhorio. As obrigações fiscais incluem o registo no Portal das Finanças e o pagamento de Imposto do Selo de 10% sobre a primeira renda, nos termos do Código do Imposto do Selo (Lei 150/99).
O que inclui este modelo
O modelo Doxuno de arrendamento não habitacional reúne todas as cláusulas contratuais essenciais, com secções Expert para adaptar o contrato às especificidades do comércio, escritório ou indústria e para prever cenários de trespasse e obras.
Identificação do senhorio
Nome ou denominação social, NIPC/NIF, sede e representante legal
Identificação do arrendatário
Empresa ou profissional, NIPC/NIF, CAE e representantes legais
Descrição do imóvel
Morada, fracção, artigo matricial e licença de utilização compatível
Finalidade do arrendamento
Actividade concreta (comercial, serviços, indústria, escritório)
Prazo e regime de renovação
Duração livremente fixada com renovação automática (art. 1073.º CC)
Valor e pagamento da renda
Renda mensal com IVA sempre que aplicável e forma de pagamento
Caução e garantias
Caução reforçada, fiança bancária ou aval em função do risco
Cláusula de actualização
Actualização anual pelo coeficiente INE (art. 1108.º CC) ou outra
Obras e benfeitorias
Regime das obras autorizadas e destino das benfeitorias
Trespasse e cedência
Transmissão do estabelecimento nos termos do artigo 1109.º CC
Resolução do contrato
Fundamentos de resolução conforme o artigo 1083.º do Código Civil
Foro e lei aplicável
Tribunais Judiciais competentes e legislação portuguesa
Como criar o seu contrato de arrendamento não habitacional
Não é preciso qualquer formação jurídica. O modelo Doxuno acompanha-o secção a secção em poucos minutos.
- 1
Identifique as partes e o imóvel
Preencha a denominação social, NIPC, sede e representante do senhorio e do arrendatário. Descreva o imóvel pelo endereço completo, fracção autónoma, artigo matricial e número da licença de utilização. A licença deve ser compatível com a finalidade pretendida (comércio, serviços ou indústria) — a sua inexistência ou desconformidade pode gerar responsabilidade do senhorio.
- 2
Defina a finalidade e o prazo
Especifique a actividade concreta a exercer no imóvel — por exemplo, "restauração e bebidas", "escritório de advocacia" ou "armazém logístico". Fixe a duração inicial do contrato, que no arrendamento não habitacional é livremente negociada entre as partes, com renovação automática nos termos do artigo 1073.º do Código Civil, salvo oposição tempestiva.
- 3
Estabeleça a renda, a caução e as garantias
Fixe o valor da renda mensal, indicando expressamente se inclui IVA (à taxa legal aplicável). Pode prever caução reforçada (três a seis rendas no arrendamento comercial), fiança bancária autónoma ou aval pessoal dos sócios. A cláusula penal do artigo 810.º do Código Civil permite fixar indemnização convencional para atrasos no pagamento.
- 4
Regule obras, trespasse e actualização de renda
Defina o regime das obras de adaptação — necessidade de autorização escrita do senhorio, destino das benfeitorias no final do contrato (compensação ou aquisição sem encargos). Preveja a possibilidade de trespasse do estabelecimento (art. 1109.º CC) mediante comunicação prévia ao senhorio. Escolha a cláusula de actualização: coeficiente INE (art. 1108.º CC), IPC ou fórmula contratual específica.
- 5
Gere o PDF, assine e cumpra as obrigações fiscais
Descarregue o PDF, imprima em duplicado e recolha as assinaturas. Caso o arrendatário seja empresa, as assinaturas devem ser acompanhadas de carimbo ou selo da sociedade e as competências dos representantes confirmadas por certidão permanente. Registe o contrato no Portal das Finanças nos 30 dias seguintes e liquide o Imposto do Selo de 10% sobre a primeira renda.
Considerações jurídicas em Portugal
O arrendamento não habitacional concede margem de negociação alargada às partes, mas continua sujeito a regras imperativas do Código Civil e do NRAU. Antes de assinar, importa verificar a licença de utilização, o regime das obras e a articulação com o Imposto do Selo.
Este modelo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Em situações de arrendamento para fim não habitacional, arrendamentos em regime transitório anteriores a 1990, alojamento local ou litígios em curso, recomenda-se consultar um advogado inscrito na Ordem dos Advogados.
Revisto por profissionais do Direito Imobiliário português. O conteúdo desta página e as cláusulas do modelo foram revistos por advogados inscritos na Ordem dos Advogados para garantir exactidão e solidez jurídica no regime do NRAU.
Forma, licença de utilização e finalidade
O artigo 1070.º do Código Civil exige forma escrita para o contrato de arrendamento urbano. O imóvel deve ser dotado de licença de utilização compatível com a finalidade pretendida — comércio, serviços ou indústria — emitida pela câmara municipal competente. A celebração de arrendamento para fim não habitacional de imóvel com licença apenas para habitação expõe as partes a coimas municipais e à eventual nulidade por violação de norma imperativa. A alteração da finalidade durante o contrato depende de acordo expresso e, por vezes, de nova licença.
Duração e oposição à renovação
No arrendamento não habitacional, o artigo 1110.º do NRAU concede ampla liberdade às partes para fixar a duração e o regime de renovação. Salvo estipulação em contrário, aplicam-se subsidiariamente os artigos 1097.º e 1098.º do Código Civil quanto aos prazos de oposição à renovação pelo senhorio e pelo arrendatário. É comum fixarem-se prazos mais longos de oposição — um ano ou mais — para proteger o investimento feito pelo arrendatário em obras e fundo de comércio.
Trespasse e cedência do gozo
O artigo 1109.º do Código Civil regula a cedência do gozo do imóvel arrendado. O trespasse do estabelecimento comercial — transmissão do conjunto de bens e direitos que integram o negócio — é livremente admitido, salvo disposição contratual em contrário, mediante comunicação ao senhorio no prazo de 30 dias. A cedência isolada do gozo (subarrendamento parcial ou total) exige autorização escrita do senhorio. A violação destas regras constitui fundamento de resolução pelo senhorio ao abrigo do artigo 1083.º.
Actualização de renda e obrigações fiscais
A actualização anual da renda segue os artigos 1107.º e 1108.º do Código Civil, com aplicação do coeficiente INE publicado em Portaria anual. É frequente as partes estipularem cláusula específica de actualização (por exemplo, IPC acrescido de 0,5 pontos percentuais). O senhorio deve registar o contrato no Portal das Finanças nos 30 dias seguintes ao início e pagar Imposto do Selo equivalente a 10% da primeira renda (Lei 150/99). No arrendamento comercial com sujeito passivo de IVA, deve ainda ser avaliada a opção pela tributação em IVA ao abrigo do artigo 12.º do Código do IVA.
Perguntas frequentes
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