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Locazioni & ImmobiliItalia
Modello gratuito di Contratto di Sublocazione
La sublocazione consente al conduttore di cedere in uso una parte o la totalità dell'immobile a un terzo, con il consenso del locatore. Con questo modello conforme all'art. 1594 del Codice Civile e alla Legge 431/1998 puoi formalizzare il subaffitto in modo corretto e scaricare il PDF.
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CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE
Sublocazione Parziale · Artt. 1594-1595 C.c. · Art. 2 L. 392/1978
Dal 1 maggio 2026 al 30 aprile 2027
450,00 EUR/mese
CONDUTTORE (SUBLOCATORE)
Marco Ferretti
C.F.: FRTMRC90A01H501R
Via Garibaldi 8, int. 5, 20121 Milano (MI)
Tel: +39 02 5551234
PEC: m.ferretti@pec.it
Via Garibaldi 8, int. 5, 20121 Milano (MI)
Tel: +39 02 5551234
PEC: m.ferretti@pec.it
SUBCONDUTTORE
Laura Verdi
C.F.: VRDLRA95M41F205Z
Via Roma 12, 00185 Roma (RM)
Tel: +39 06 9871234
l.verdi@email.it
Via Roma 12, 00185 Roma (RM)
Tel: +39 06 9871234
l.verdi@email.it
Il Conduttore Marco Ferretti, C.F. FRTMRC90A01H501R (di seguito il "Sublocatore"), parte del contratto di locazione principale stipulato con il Locatore Immobiliare Centro S.r.l., C.F./P.IVA IT03456789012 in data 1 settembre 2024, e il Subconduttore Laura Verdi, C.F. VRDLRA95M41F205Z, convengono e stipulano il presente contratto di sublocazione ai sensi degli artt. 1594 e 1595 del Codice Civile e dell'art. 2 della L. 392/1978 (richiamato per le locazioni abitative dall'art. 14 L. 431/1998).
1.
PREMESSA — CONSENSO DEL LOCATORE PRINCIPALE
Sublocazione PARZIALE. Ai sensi dell'art. 1594 c.c. e dell'art. 2 L. 392/1978, salvo patto contrario del contratto principale, il conduttore ha facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al Locatore con lettera raccomandata indicante: la persona del Subconduttore, la durata della sublocazione e i vani sublocati. Il Sublocatore dichiara che il contratto principale non vieta espressamente la sublocazione parziale e si obbliga a darne comunicazione al Locatore nelle forme di legge.
2.
OGGETTO DELLA SUBLOCAZIONE
Il Sublocatore concede in sublocazione al Subconduttore l'immobile sito in Via Garibaldi 8, int. 5, piano 3°, Comune di Milano, limitatamente ai seguenti vani: n. 1 camera singola con bagno privato + uso comune di cucina e soggiorno, per uso esclusivamente abitativo.
Il Subconduttore dichiara di aver visionato l'immobile e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, inclusi arredi e dotazioni eventualmente presenti. Il Subconduttore si obbliga a rispettare tutte le condizioni del contratto di locazione principale, di cui dichiara di avere conoscenza, in quanto compatibili con il presente contratto; in particolare il regolamento condominiale, le norme di buon vicinato e il divieto di modifiche senza consenso scritto.
Il Subconduttore dichiara di aver visionato l'immobile e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, inclusi arredi e dotazioni eventualmente presenti. Il Subconduttore si obbliga a rispettare tutte le condizioni del contratto di locazione principale, di cui dichiara di avere conoscenza, in quanto compatibili con il presente contratto; in particolare il regolamento condominiale, le norme di buon vicinato e il divieto di modifiche senza consenso scritto.
3.
DURATA — LIMITE DEL CONTRATTO PRINCIPALE
La sublocazione ha durata dal 1 maggio 2026 al 30 aprile 2027.
La durata della sublocazione NON può eccedere quella del contratto di locazione principale (in scadenza il 31 agosto 2028). Ai sensi dell'art. 1595 c. 3 c.c., la sublocazione è contratto derivato: si estingue automaticamente in caso di cessazione, risoluzione o nullità del contratto principale (simul stabunt simul cadent), senza diritto del Subconduttore ad alcuna indennità verso il Sublocatore se la cessazione non è a quest'ultimo imputabile.
Alla scadenza il Subconduttore rilascia l'immobile libero da persone e cose, nelle condizioni ricevute salvo normale deterioramento (art. 1590 c.c.).
La durata della sublocazione NON può eccedere quella del contratto di locazione principale (in scadenza il 31 agosto 2028). Ai sensi dell'art. 1595 c. 3 c.c., la sublocazione è contratto derivato: si estingue automaticamente in caso di cessazione, risoluzione o nullità del contratto principale (simul stabunt simul cadent), senza diritto del Subconduttore ad alcuna indennità verso il Sublocatore se la cessazione non è a quest'ultimo imputabile.
Alla scadenza il Subconduttore rilascia l'immobile libero da persone e cose, nelle condizioni ricevute salvo normale deterioramento (art. 1590 c.c.).
4.
CANONE DI SUBLOCAZIONE E DEPOSITO
Il canone mensile di sublocazione è convenuto in 450,00 EUR, da corrispondersi anticipatamente entro il giorno 5 del mese mediante bonifico bancario sul conto IBAN IT60X0542811101000003456789 intestato al Sublocatore.
Il mancato pagamento oltre 20 giorni dalla scadenza costituisce grave inadempimento (art. 1455 c.c.) e legittima la risoluzione e il recupero del credito con interessi al tasso legale (art. 1224 c.c.).
Deposito cauzionale. Il Subconduttore versa al Sublocatore un deposito di 900,00 EUR (max 3 mensilità — art. 11 L. 431/98) a garanzia delle obbligazioni; sarà restituito entro 30 giorni dal rilascio, previa verifica dello stato dell'immobile (art. 1590 c.c.). Il deposito non può essere imputato al pagamento dei canoni.
Il mancato pagamento oltre 20 giorni dalla scadenza costituisce grave inadempimento (art. 1455 c.c.) e legittima la risoluzione e il recupero del credito con interessi al tasso legale (art. 1224 c.c.).
Deposito cauzionale. Il Subconduttore versa al Sublocatore un deposito di 900,00 EUR (max 3 mensilità — art. 11 L. 431/98) a garanzia delle obbligazioni; sarà restituito entro 30 giorni dal rilascio, previa verifica dello stato dell'immobile (art. 1590 c.c.). Il deposito non può essere imputato al pagamento dei canoni.
5.
OBBLIGHI DEL SUBCONDUTTORE
Il Subconduttore si obbliga a: (a) pagare il canone nei termini; (b) usare l'immobile con diligenza secondo la destinazione abitativa (art. 1587 c.c.); (c) non apportare modifiche o migliorie senza consenso scritto del Sublocatore; (d) NON cedere il contratto né ulteriormente sublocare senza consenso scritto del Sublocatore e del Locatore principale; (e) rispettare il regolamento condominiale e le norme di buon vicinato; (f) consentire l'accesso al Sublocatore e al Locatore principale per verifiche, con preavviso di almeno 24 ore; (g) riconsegnare l'immobile nello stato ricevuto salvo normale deterioramento (art. 1590 c.c.); (h) rispettare le condizioni del contratto di locazione principale in quanto compatibili. Il Subconduttore è responsabile verso il Sublocatore per tutti i danni causati durante la sublocazione.
6.
RAPPORTI COL LOCATORE PRINCIPALE, MANUTENZIONE E SPESE
Ai sensi dell'art. 1595 c. 1-2 c.c., il Locatore principale ha azione diretta contro il Subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione ancora dovuto al momento della domanda giudiziale (il Subconduttore non può opporre pagamenti anticipati salvo usi locali). Il Subconduttore prende atto e acconsente espressamente. Resta fermo che la sentenza pronunciata tra Locatore e Sublocatore ha effetto anche contro il Subconduttore (art. 1595 c. 3) ed è titolo esecutivo per il rilascio.
Manutenzione. Le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria (art. 1609 c.c.) sono a carico del Subconduttore, che comunica tempestivamente al Sublocatore guasti e necessità di manutenzione straordinaria.
Spese e utenze. Le spese condominiali ordinarie e le utenze (energia, gas, acqua) relative ai vani sublocati sono a carico del Subconduttore, in misura proporzionale per la sublocazione parziale; le spese straordinarie restano a carico del Locatore principale per il tramite del Sublocatore.
Ripartizione concordata: Utenze (luce, gas, acqua, internet) ripartite al 50% tra Sublocatore e Subconduttore. Spese condominiali ordinarie a carico del Sublocatore. TARI a carico del Subconduttore per la quota di occupazione.
Il Sublocatore si obbliga a comunicare tempestivamente al Subconduttore ogni variazione della propria posizione locativa (disdetta, risoluzione, mancato rinnovo) che incida sul diritto a sublocare, con preavviso di almeno 60 giorni ove possibile.
Manutenzione. Le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria (art. 1609 c.c.) sono a carico del Subconduttore, che comunica tempestivamente al Sublocatore guasti e necessità di manutenzione straordinaria.
Spese e utenze. Le spese condominiali ordinarie e le utenze (energia, gas, acqua) relative ai vani sublocati sono a carico del Subconduttore, in misura proporzionale per la sublocazione parziale; le spese straordinarie restano a carico del Locatore principale per il tramite del Sublocatore.
Ripartizione concordata: Utenze (luce, gas, acqua, internet) ripartite al 50% tra Sublocatore e Subconduttore. Spese condominiali ordinarie a carico del Sublocatore. TARI a carico del Subconduttore per la quota di occupazione.
Il Sublocatore si obbliga a comunicare tempestivamente al Subconduttore ogni variazione della propria posizione locativa (disdetta, risoluzione, mancato rinnovo) che incida sul diritto a sublocare, con preavviso di almeno 60 giorni ove possibile.
7.
RECESSO, RISOLUZIONE E CLAUSOLE SPECIALI
Recesso del Subconduttore. Il Subconduttore può recedere con preavviso scritto di almeno 60 giorni a mezzo raccomandata A/R o PEC, per gravi motivi (art. 3 c. 6 L. 431/1998, applicato in via analogica).
Condizioni di recesso concordate: Il Subconduttore può recedere senza penali con preavviso di 60 giorni in caso di trasferimento per motivi di lavoro o studio documentati.
Risoluzione di diritto (art. 1456 c.c.) in caso di: (a) mancato pagamento del canone oltre 20 giorni; (b) ulteriore sublocazione non autorizzata; (c) uso difforme dalla destinazione abitativa; (d) gravi danni all'immobile o agli arredi.
Risoluzione automatica per cessazione del contratto principale (art. 1595 c. 3 c.c. — simul stabunt simul cadent): la sublocazione si risolve di diritto alla cessazione, per qualsiasi causa, del contratto principale; in tal caso, se la cessazione non è imputabile al Sublocatore, il Subconduttore non ha diritto ad indennità, salvo restituzione del deposito.
Clausole speciali. È vietato fumare nei locali comuni. Sono ammessi ospiti per un massimo di 7 notti consecutive previa comunicazione al Sublocatore. Non sono ammessi animali domestici salvo consenso scritto.
Condizioni di recesso concordate: Il Subconduttore può recedere senza penali con preavviso di 60 giorni in caso di trasferimento per motivi di lavoro o studio documentati.
Risoluzione di diritto (art. 1456 c.c.) in caso di: (a) mancato pagamento del canone oltre 20 giorni; (b) ulteriore sublocazione non autorizzata; (c) uso difforme dalla destinazione abitativa; (d) gravi danni all'immobile o agli arredi.
Risoluzione automatica per cessazione del contratto principale (art. 1595 c. 3 c.c. — simul stabunt simul cadent): la sublocazione si risolve di diritto alla cessazione, per qualsiasi causa, del contratto principale; in tal caso, se la cessazione non è imputabile al Sublocatore, il Subconduttore non ha diritto ad indennità, salvo restituzione del deposito.
Clausole speciali. È vietato fumare nei locali comuni. Sono ammessi ospiti per un massimo di 7 notti consecutive previa comunicazione al Sublocatore. Non sono ammessi animali domestici salvo consenso scritto.
8.
REGISTRAZIONE E REGIME FISCALE
Il contratto di sublocazione, se di durata superiore a 30 giorni, è soggetto a registrazione obbligatoria presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (modello RLI), con imposta di registro 2% e bollo, ripartite tra le Parti salvo diverso accordo.
Avvertenza fiscale. Il reddito percepito dal Sublocatore dalla sublocazione costituisce REDDITO DIVERSO ai sensi dell'art. 67 c. 1 lett. h) TUIR (tassazione per cassa, con deduzione dei costi inerenti — in primis il canone pagato al Locatore principale), e NON reddito fondiario. Conseguentemente, il Sublocatore NON può optare per la cedolare secca sul canone di sublocazione (regime riservato ai redditi fondiari da locazione; fa eccezione solo la sublocazione breve <=30 giorni ex D.L. 50/2017, qui non applicabile).
Avvertenza fiscale. Il reddito percepito dal Sublocatore dalla sublocazione costituisce REDDITO DIVERSO ai sensi dell'art. 67 c. 1 lett. h) TUIR (tassazione per cassa, con deduzione dei costi inerenti — in primis il canone pagato al Locatore principale), e NON reddito fondiario. Conseguentemente, il Sublocatore NON può optare per la cedolare secca sul canone di sublocazione (regime riservato ai redditi fondiari da locazione; fa eccezione solo la sublocazione breve <=30 giorni ex D.L. 50/2017, qui non applicabile).
9.
MEDIAZIONE, FORO COMPETENTE E DISPOSIZIONI FINALI
Mediazione. Ai sensi dell'art. 5 c. 1-bis D.Lgs. 28/2010, come modificato dal D.Lgs. 149/2022 (Cartabia), le controversie in materia di locazione (e sublocazione) sono soggette a mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità, presso un organismo del luogo dell'immobile.
Foro. Per ogni controversia è competente in via esclusiva il Tribunale del luogo in cui è sito l'immobile (artt. 21 e 447-bis c.p.c. — foro inderogabile).
Rinvio. Per quanto non previsto si applicano gli artt. 1594-1595 c.c., l'art. 2 L. 392/1978 e la L. 431/1998 in quanto compatibili. Il contratto, unitamente al contratto principale di cui il Subconduttore dichiara conoscenza, costituisce l'intero accordo; modifiche solo per iscritto. Redatto in più originali, oltre alla copia per la registrazione.
Foro. Per ogni controversia è competente in via esclusiva il Tribunale del luogo in cui è sito l'immobile (artt. 21 e 447-bis c.p.c. — foro inderogabile).
Rinvio. Per quanto non previsto si applicano gli artt. 1594-1595 c.c., l'art. 2 L. 392/1978 e la L. 431/1998 in quanto compatibili. Il contratto, unitamente al contratto principale di cui il Subconduttore dichiara conoscenza, costituisce l'intero accordo; modifiche solo per iscritto. Redatto in più originali, oltre alla copia per la registrazione.
10.
TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI (GDPR)
Le Parti dichiarano di aver reciprocamente ricevuto l'informativa ai sensi degli artt. 13-14 Reg. UE 2016/679 (GDPR) e del D.Lgs. 196/2003. I dati sono trattati per la gestione del rapporto e gli adempimenti fiscali, conservati per il tempo previsto dalla legge (10 anni — art. 2220 c.c.). Spettano agli interessati i diritti di cui agli artt. 15-22 GDPR, oltre al reclamo al Garante.
Letto, approvato e sottoscritto in data 15 aprile 2026.
Le Parti, ai sensi degli artt. 1341-1342 c.c., approvano specificamente le clausole su risoluzione, recesso, azione diretta del Locatore e foro.
Le Parti, ai sensi degli artt. 1341-1342 c.c., approvano specificamente le clausole su risoluzione, recesso, azione diretta del Locatore e foro.
IN FEDE, le parti hanno sottoscritto il presente Contratto alla data indicata.
CONDUTTORE (SUBLOCATORE)
Marco Ferretti
Data: ____________________
SUBCONDUTTORE
Laura Verdi
Data: ____________________
Available as a print-ready PDF or an editable Microsoft Word (.docx) file.
Cos'è il contratto di sublocazione?
Il contratto di sublocazione è l'accordo con cui il conduttore (sublocatore) cede in godimento a un terzo (subconduttore) la totalità o una parte dell'immobile che ha in locazione, a fronte di un canone. L'art. 1594 c.c. consente al conduttore di sublocare o cedere il contratto, salvo patto contrario. Tuttavia, per le locazioni abitative disciplinate dalla Legge 431/1998, la sublocazione totale è vietata (art. 2, co. 1, Legge 431/1998), mentre è consentita la sublocazione parziale (affitto di una o più stanze) purché il locatore ne sia informato per iscritto con raccomandata A/R.
Il conduttore che subloca rimane responsabile verso il locatore principale per il pagamento del canone originario e per il rispetto delle obbligazioni contrattuali. Il subconduttore non ha un rapporto diretto con il proprietario e non gode delle tutele della Legge 431/1998 nei confronti del locatore principale. La sublocazione si estingue automaticamente con la cessazione del contratto principale, anche per cause indipendenti dalla volontà delle parti. Il canone di sublocazione non può superare il canone principale (art. 8 Legge 392/1978 per le locazioni commerciali).
Per le locazioni commerciali (Legge 392/1978), la sublocazione è consentita unitamente alla cessione dell'azienda (art. 36) senza necessità del consenso del locatore, il quale può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dalla notifica. La sublocazione commerciale disgiunta dalla cessione dell'azienda richiede invece il consenso scritto del locatore. In entrambi i casi (abitativo e commerciale) il contratto di sublocazione deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.
Cosa include questo modello
Il modello di sublocazione di Doxuno include tutte le clausole per formalizzare correttamente il subaffitto.
Dati delle parti
Sublocatore (conduttore principale) e subconduttore con generalità complete
Riferimento al contratto principale
Data, parti e numero di registrazione del contratto di locazione originario
Oggetto della sublocazione
Descrizione dell'immobile o della parte sublocata (stanze, locali)
Canone di sublocazione
Importo, scadenza e modalità di pagamento del canone al sublocatore
Durata
Periodo della sublocazione (non può superare la durata del contratto principale)
Consenso del locatore
Riferimento al consenso scritto del locatore principale (obbligatorio per sublocazione totale)
Come creare il contratto di sublocazione
Prima di sublocare, verifica i requisiti legali e il contenuto del contratto principale. Ecco i passaggi.
- 1
Verifica il contratto principale
Leggi il contratto di locazione originario: verifica se esiste un divieto esplicito di sublocazione. Se sì, devi ottenere il consenso scritto del locatore. Se no, per locazioni abitative la sublocazione totale è comunque vietata dalla Legge 431/1998.
- 2
Ottieni il consenso scritto del locatore
Per la sublocazione totale di immobili abitativi e per qualsiasi sublocazione che non sia connessa a cessione d'azienda in ambito commerciale, è necessario il consenso scritto del locatore. Comunicagli l'intenzione con raccomandata A/R e ottieni il consenso per iscritto.
- 3
Stabilisci canone e durata
Il canone di sublocazione non può superare il canone principale (per le locazioni commerciali). La durata non può superare quella del contratto principale. Indica le condizioni di recesso anticipato.
- 4
Redigi e firma il contratto in due originali
Il contratto deve fare riferimento al contratto principale, indicare l'oggetto della sublocazione, il canone e la durata. Va firmato da entrambe le parti in due originali.
- 5
Registra il contratto
Il contratto di sublocazione va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, con imposta di registro del 2% del canone annuo. La cedolare secca non si applica alla sublocazione (è riservata al proprietario).
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Considerazioni legali
La sublocazione è soggetta a limiti legali precisi: divieto di sublocazione totale nelle locazioni abitative e obbligo di consenso del locatore.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Divieto di sublocazione totale — Legge 431/1998
L'art. 2, co. 1, della Legge 431/1998 vieta al conduttore di sublocare l'intera unità abitativa (sublocazione totale) o di cedere il contratto senza il consenso del locatore. La sublocazione parziale (di singole stanze) è invece consentita, ma il conduttore deve darne comunicazione al locatore per iscritto con raccomandata A/R. Il locatore che riceve la comunicazione può opporsi solo per gravi motivi.
Sublocazione senza consenso — art. 1594 c.c. e conseguenze
L'art. 1594 c.c. consente la sublocazione salvo patto contrario. Tuttavia, nelle locazioni abitative la sublocazione totale senza consenso è causa di risoluzione del contratto principale (art. 1453 c.c.) e di sfratto per inadempimento. La sublocazione non autorizzata non è però automaticamente nulla: il subconduttore che ha fatto affidamento in buona fede sul contratto può avere tutele nei confronti del sublocatore.
Sublocazione commerciale — art. 36 Legge 392/1978
Per le locazioni commerciali, l'art. 36 consente la cessione del contratto e la sublocazione contestualmente alla cessione dell'azienda senza necessità di consenso preventivo del locatore. Il locatore deve essere notificato e ha 30 giorni per opporsi per gravi motivi. La sublocazione commerciale separata dalla cessione d'azienda richiede invece il consenso scritto del locatore.
Responsabilità del sublocatore
Il conduttore che subloca rimane responsabile verso il locatore principale per il rispetto integrale del contratto: pagamento del canone, manutenzione, uso dell'immobile. Se il subconduttore causa danni o non paga il canone al sublocatore, quest'ultimo rimane comunque obbligato verso il locatore principale. Il contratto di sublocazione deve regolare i meccanismi di rivalsa tra sublocatore e subconduttore.
Domande frequenti
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