Modello gratuito di Contratto di Sublocazione
La sublocazione consente al conduttore di cedere in uso una parte o la totalità dell'immobile a un terzo, con il consenso del locatore. Con questo modello conforme all'art. 1594 del Codice Civile e alla Legge 431/1998 puoi formalizzare il subaffitto in modo corretto e scaricare il PDF.
| IMMOBILE OGGETTO DI SUBLOCAZIONE | Via Manzoni 18, piano 2°, int. 5 — 20121 Milano MI |
| TIPOLOGIA | Sublocazione parziale (art. 1594 co. 2 c.c.) |
| LOCATORE PRINCIPALE | Immobiliare Centrale S.r.l. |
| CONSENSO LOCATORE | Ottenuto per iscritto (allegato al presente contratto) |
| DATA INIZIO SUBLOCAZIONE | 1 maggio 2025 |
| DATA FINE SUBLOCAZIONE | 30 aprile 2026 |
| CANONE DI SUBLOCAZIONE | 600,00 EUR |
| DEPOSITO CAUZIONALE | 1200,00 EUR |
Ai sensi dell'art. 1594, comma 2, del Codice Civile, la sublocazione parziale non richiede il consenso del Locatore principale, salvo diversa previsione espressa del contratto di locazione principale. Il Sublocatore dichiara che il contratto principale non vieta espressamente la sublocazione parziale. Il consenso scritto del Locatore principale è stato comunque ottenuto e allegato, a maggior tutela di tutte le Parti.
Il Subconduttore dichiara di aver visionato l'immobile e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, inclusi gli arredi e le dotazioni eventualmente presenti. Il Subconduttore si obbliga a rispettare tutte le condizioni del contratto di locazione principale, di cui dichiara di avere conoscenza, in quanto compatibili con il presente contratto di sublocazione. In particolare, il Subconduttore si obbliga a rispettare il regolamento condominiale, le norme di buon vicinato e il divieto di modifiche all'immobile senza consenso scritto.
Ai sensi dell'art. 1594 c.c. e delle norme generali sull'opponibilità del titolo, la durata della sublocazione non può eccedere la durata del contratto di locazione principale tra il Sublocatore e il Locatore principale. La sublocazione si estingue automaticamente in caso di cessazione, risoluzione o scadenza del contratto principale, senza diritto del Subconduttore a indennità nei confronti del Sublocatore se la cessazione è imputabile al Locatore principale.
Alla scadenza, il Subconduttore è tenuto a rilasciare immediatamente l'immobile libero da persone e cose, nelle condizioni di cui è stato ricevuto, salvo normale deterioramento d'uso (art. 1590 c.c.).
Il mancato o ritardato pagamento del canone per oltre 20 giorni costituisce grave inadempimento ex art. 1455 c.c. e dà diritto al Sublocatore di agire per la risoluzione del contratto e il recupero del credito, con interessi di mora al tasso legale ex art. 1224 c.c.
Deposito cauzionale: Il Subconduttore versa al Sublocatore un deposito cauzionale di 1200,00 EUR a garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali. Il deposito sarà restituito entro 30 giorni dal rilascio dell'immobile, previa verifica delle condizioni (art. 1590 c.c.), e non sostituisce in alcun caso il pagamento del canone.
• Pagare il canone nei termini stabiliti
• Usare l'immobile con diligenza e in conformità alla sua destinazione abitativa (art. 1587 c.c.)
• Non apportare modifiche, innovazioni o migliorie senza il previo consenso scritto del Sublocatore
• Non cedere il contratto di sublocazione né ulteriormente sublocare senza consenso scritto del Sublocatore e del Locatore principale
• Rispettare il regolamento condominiale e le norme di buon vicinato
• Consentire l'accesso all'immobile al Sublocatore e al Locatore principale per necessarie verifiche, con preavviso di almeno 24 ore
• Riconsegnare l'immobile nello stato ricevuto, salvo normale deterioramento da uso (art. 1590 c.c.)
• Rispettare tutte le condizioni del contratto di locazione principale in quanto compatibili
Il Subconduttore è responsabile nei confronti del Sublocatore per tutti i danni causati all'immobile durante la sublocazione.
Manutenzione e riparazioni: Le riparazioni ordinarie di piccola entità (fino a EUR 150,00 per singolo intervento) sono a carico del Subconduttore; quelle di importo superiore e le manutenzioni straordinarie sono a carico del Sublocatore, che provvederà nei confronti del Locatore principale.
Scadenza contratto principale: Il contratto di locazione principale tra il Sublocatore e il Locatore principale scade il 31 dicembre 2026. La sublocazione non potrà in alcun caso protrarsi oltre tale data, pena la nullità della proroga ex art. 1594 c.c.
Il Sublocatore si obbliga a comunicare tempestivamente al Subconduttore qualsiasi variazione della propria situazione locativa (es. disdetta, risoluzione anticipata, mancato rinnovo) che incida sul diritto a sublocare, con preavviso di almeno 60 giorni se possibile.
Recesso del Subconduttore: Il Subconduttore può recedere dal contratto con un preavviso scritto di almeno 60 (sessanta) giorni a mezzo raccomandata A/R o PEC, nei casi di gravi motivi ai sensi dell'art. 3, co. 6, L. 431/1998 applicato analogicamente.
Risoluzione per inadempimento: Il contratto si risolve di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. in caso di: (a) mancato pagamento del canone per oltre 20 giorni dalla scadenza; (b) sublocazione ulteriore non autorizzata; (c) uso dell'immobile per finalità diverse da quelle abitative; (d) gravi danni all'immobile o agli arredi.
Risoluzione per cessazione del contratto principale: Il contratto di sublocazione si risolve automaticamente in caso di cessazione, per qualsiasi causa, del contratto di locazione principale. In tale ipotesi, il Subconduttore non ha diritto ad alcuna indennità nei confronti del Sublocatore, se la cessazione non è a questi imputabile. Il deposito cauzionale sarà restituito entro 30 giorni dalla riconsegna dell'immobile.
Registrazione: La registrazione del contratto di sublocazione, quando obbligatoria (durata > 30 giorni), è a carico di entrambe le Parti in egual misura. Il Sublocatore provvederà alla registrazione entro 30 giorni dalla stipula presso l'Agenzia delle Entrate (art. 13 L. 431/1998 applicato analogicamente).
Legge applicabile e foro: Il presente contratto è regolato dalla legge italiana, in particolare dagli artt. 1594-1595 c.c. e dalla L. 431/1998 in quanto applicabile. Per qualsiasi controversia è competente il Tribunale del luogo ove è sito l'immobile.
Integralità: Il presente contratto, unitamente al contratto di locazione principale di cui il Subconduttore dichiara di avere conoscenza, costituisce l'intero accordo tra le Parti. Eventuali modifiche dovranno essere stipulate per iscritto.
Cos'è il contratto di sublocazione?
Il contratto di sublocazione è l'accordo con cui il conduttore (sublocatore) cede in godimento a un terzo (subconduttore) la totalità o una parte dell'immobile che ha in locazione, a fronte di un canone. L'art. 1594 c.c. consente al conduttore di sublocare o cedere il contratto, salvo patto contrario. Tuttavia, per le locazioni abitative disciplinate dalla Legge 431/1998, la sublocazione totale è vietata (art. 2, co. 1, Legge 431/1998), mentre è consentita la sublocazione parziale (affitto di una o più stanze) purché il locatore ne sia informato per iscritto con raccomandata A/R.
Il conduttore che subloca rimane responsabile verso il locatore principale per il pagamento del canone originario e per il rispetto delle obbligazioni contrattuali. Il subconduttore non ha un rapporto diretto con il proprietario e non gode delle tutele della Legge 431/1998 nei confronti del locatore principale. La sublocazione si estingue automaticamente con la cessazione del contratto principale, anche per cause indipendenti dalla volontà delle parti. Il canone di sublocazione non può superare il canone principale (art. 8 Legge 392/1978 per le locazioni commerciali).
Per le locazioni commerciali (Legge 392/1978), la sublocazione è consentita unitamente alla cessione dell'azienda (art. 36) senza necessità del consenso del locatore, il quale può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dalla notifica. La sublocazione commerciale disgiunta dalla cessione dell'azienda richiede invece il consenso scritto del locatore. In entrambi i casi (abitativo e commerciale) il contratto di sublocazione deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.
Cosa include questo modello
Il modello di sublocazione di Doxuno include tutte le clausole per formalizzare correttamente il subaffitto.
Dati delle parti
Sublocatore (conduttore principale) e subconduttore con generalità complete
Riferimento al contratto principale
Data, parti e numero di registrazione del contratto di locazione originario
Oggetto della sublocazione
Descrizione dell'immobile o della parte sublocata (stanze, locali)
Canone di sublocazione
Importo, scadenza e modalità di pagamento del canone al sublocatore
Durata
Periodo della sublocazione (non può superare la durata del contratto principale)
Consenso del locatore
Riferimento al consenso scritto del locatore principale (obbligatorio per sublocazione totale)
Come creare il contratto di sublocazione
Prima di sublocare, verifica i requisiti legali e il contenuto del contratto principale. Ecco i passaggi.
- 1
Verifica il contratto principale
Leggi il contratto di locazione originario: verifica se esiste un divieto esplicito di sublocazione. Se sì, devi ottenere il consenso scritto del locatore. Se no, per locazioni abitative la sublocazione totale è comunque vietata dalla Legge 431/1998.
- 2
Ottieni il consenso scritto del locatore
Per la sublocazione totale di immobili abitativi e per qualsiasi sublocazione che non sia connessa a cessione d'azienda in ambito commerciale, è necessario il consenso scritto del locatore. Comunicagli l'intenzione con raccomandata A/R e ottieni il consenso per iscritto.
- 3
Stabilisci canone e durata
Il canone di sublocazione non può superare il canone principale (per le locazioni commerciali). La durata non può superare quella del contratto principale. Indica le condizioni di recesso anticipato.
- 4
Redigi e firma il contratto in due originali
Il contratto deve fare riferimento al contratto principale, indicare l'oggetto della sublocazione, il canone e la durata. Va firmato da entrambe le parti in due originali.
- 5
Registra il contratto
Il contratto di sublocazione va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, con imposta di registro del 2% del canone annuo. La cedolare secca non si applica alla sublocazione (è riservata al proprietario).
Considerazioni legali
La sublocazione è soggetta a limiti legali precisi: divieto di sublocazione totale nelle locazioni abitative e obbligo di consenso del locatore.
Questo modello ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza legale.
Verificato da esperti legali
Divieto di sublocazione totale — Legge 431/1998
L'art. 2, co. 1, della Legge 431/1998 vieta al conduttore di sublocare l'intera unità abitativa (sublocazione totale) o di cedere il contratto senza il consenso del locatore. La sublocazione parziale (di singole stanze) è invece consentita, ma il conduttore deve darne comunicazione al locatore per iscritto con raccomandata A/R. Il locatore che riceve la comunicazione può opporsi solo per gravi motivi.
Sublocazione senza consenso — art. 1594 c.c. e conseguenze
L'art. 1594 c.c. consente la sublocazione salvo patto contrario. Tuttavia, nelle locazioni abitative la sublocazione totale senza consenso è causa di risoluzione del contratto principale (art. 1453 c.c.) e di sfratto per inadempimento. La sublocazione non autorizzata non è però automaticamente nulla: il subconduttore che ha fatto affidamento in buona fede sul contratto può avere tutele nei confronti del sublocatore.
Sublocazione commerciale — art. 36 Legge 392/1978
Per le locazioni commerciali, l'art. 36 consente la cessione del contratto e la sublocazione contestualmente alla cessione dell'azienda senza necessità di consenso preventivo del locatore. Il locatore deve essere notificato e ha 30 giorni per opporsi per gravi motivi. La sublocazione commerciale separata dalla cessione d'azienda richiede invece il consenso scritto del locatore.
Responsabilità del sublocatore
Il conduttore che subloca rimane responsabile verso il locatore principale per il rispetto integrale del contratto: pagamento del canone, manutenzione, uso dell'immobile. Se il subconduttore causa danni o non paga il canone al sublocatore, quest'ultimo rimane comunque obbligato verso il locatore principale. Il contratto di sublocazione deve regolare i meccanismi di rivalsa tra sublocatore e subconduttore.
Domande frequenti
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