Gratis mall för hyresavtal — bostad
Ett hyresavtal för bostad reglerar rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst och är grundläggande för en trygg uthyrning. Skapa ett juridiskt korrekt hyresavtal enligt Jordabalken 12 kap. (Hyreslagen) och ladda ned som PDF.
| Hyresobjektets adress | Kungsgatan 44, 111 35 Stockholm |
| Lägenhetsnummer | 1201 |
| Antal rum | 3 rum och kök |
| Bostadsyta | 72 kvm |
| Våningsplan | 3 |
| Möblering | Omöblerad |
(a) inte utan Hyresvärdens skriftliga medgivande utföra ombyggnader, ändringar eller ingrepp i lägenhetens fasta installationer;
(b) inte ostört störa grannar och iaktta ordningsregler;
(c) inte använda lägenheten för annat än bostadsändamål;
(d) omedelbart anmäla fel, skador och ohyra till Hyresvärden;
(e) teckna hemförsäkring som täcker lösöre och ansvar mot tredje man;
(f) ersätta skador på lägenheten som uppstått genom vårdslöshet eller uppsåt från Hyresgästen eller någon för vilken Hyresgästen svarar.
| El | Betalas separat av hyresgästen |
| Vatten | Ingår i hyran |
| Värme | Ingår i hyran |
Hyresförändring: Hyran justeras enligt KPI-metoden med hänsyn till Statistiska centralbyråns konsumentprisindex, dock tidigast ett (1) år efter avtalsstart och med skriftligt varsel om minst en (1) månad.
Andrahandsuthyrning är ej tillåten utan Hyresvärdens skriftliga medgivande eller hyresnämndens tillstånd enligt JB 12 kap. 40 §.
Underhåll: Underhållsansvaret fördelas enligt Hyreslagens standardfördelning — Hyresvärden ansvarar för periodiskt underhåll och reparation av lägenhetens fasta funktioner, medan Hyresgästen ansvarar för löpande skötsel och mindre åtgärder.
Övriga regler:
Rökning är förbjuden inomhus. Tystnad efter kl. 22.00 på vardagar.
Tvistlösning: Tvist i anledning av Avtalet prövas i första hand av hyresnämnden i den utsträckning ärendet omfattas av dess behörighet. Svensk rätt tillämpas på Avtalet.
Vad är ett hyresavtal för bostad?
Ett hyresavtal för bostad är ett juridiskt bindande avtal mellan en hyresvärd (den som äger eller förvaltar en bostad) och en hyresgäst (den som hyr bostaden) om rätten att nyttja ett bostadsutrymme mot betalning av hyra. Bostadshyresavtalet är en av de vanligaste och mest reglerade avtalsformerna i Sverige, och den centrala lagstiftningen finns i Jordabalkens tolfte kapitel — allmänt kallat Hyreslagen. Hyreslagen är i stor utsträckning tvingande till hyresgästens förmån: avtalspunkter som ger hyresgästen sämre rättslig ställning än lagen föreskriver är ogiltiga, medan villkor som gynnar hyresgästen alltid är tillåtna. Hyresavtalet fastställer hyrans storlek, hyrestiden, vad som ingår i hyran och vilka rättigheter och skyldigheter parterna har gentemot varandra.
En central aspekt av bostadshyresrätten är besittningsskyddet, som regleras i JB 12 kap. 46 §. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten efter hyrestidens slut, trots att hyresvärden sagt upp avtalet, om inte hyresvärden kan visa att en av lagens besittningsskyddsbrytande grunder föreligger — exvis att hyresgästen väsentligen brutit mot hyresavtalet, att hyresvärden behöver lägenheten för eget bruk, eller att lägenheten ska rivas eller genomgå en omfattande ombyggnad. Besittningsskyddet kan inte avtalas bort av parterna, men hyresgästen kan i vissa situationer skriftligen avstå från det (JB 12 kap. 45 a §). Det är en av de viktigaste skillnaderna mellan bostadshyresrätt och lokalhyresrätt.
Hyreslagen gör en distinktion mellan bestämd och obestämd hyrestid (JB 12 kap. 4 §). Avtal på bestämd tid löper under den avtalade perioden och upphör utan uppsägning om hyrestiden är ett år eller kortare. Längre avtal på bestämd tid måste sägas upp för att upphöra. Tillsvidareavtal löper tills en av parterna säger upp det med iakttagande av lagens uppsägningstider — normalt tre månader för bostadshyra (JB 12 kap. 5 §). Hyresvärden får inte ensidigt ändra hyran under löpande avtalsperiod; hyreshöjning kräver en formell process med minst tre månaders varsel och möjlighet för hyresgästen att hänskjuta frågan till hyresnämnden.
Vad täcker mallen?
Doxunos hyresavtalsmall för bostad innehåller alla väsentliga klausuler för ett komplett och juridiskt korrekt hyresavtal.
Parternas identifikation
Hyresvärdens och hyresgästens fullständiga namn, personnummer/org.nr och kontaktuppgifter.
Objektbeskrivning
Fullständig adress, lägenhetsnummer, antal rum och boarea.
Hyrestid
Bestämd hyrestid eller tillsvidare, med start- och eventuellt slutdatum (JB 12 kap. 4 §).
Hyrans storlek och betalningsvillkor
Månadsbetalning, förfallodag och betalningskonto eller plusgiro.
Vad som ingår i hyran
El, vatten, värme, internet, p-plats, förråd — tydligt specificerat.
Deposition
Depositionsbelopp, villkor för avsättning och återbetalning.
Hyresgästens skyldigheter
Vård av lägenheten, anmälning av skador, iakttagande av ordningsregler (JB 12 kap. 19 §).
Hyresvärdens underhållsansvar
Yttre underhåll och reparationer som åligger hyresvärden (JB 12 kap. 15 §).
Besittningsskydd
Hänvisning till JB 12 kap. 46 § och eventuellt skriftligt avstående.
Uppsägning
Uppsägningstid och formkrav (JB 12 kap. 5 och 58 §§).
Andrahandsuthyrning och överlåtelse
Regler om hyresgästens rätt att hyra ut i andra hand eller överlåta kontraktet.
Underskrifter och datum
Daterade underskrifter av hyresvärd och hyresgäst, med möjlighet till vittne.
Så skapar du ditt hyresavtal för bostad
Följ dessa fem steg för att skapa ett juridiskt korrekt hyresavtal för bostadslägenhet.
- 1
Identifiera parterna och objektet
Ange hyresvärdens fullständiga namn eller firma, organisationsnummer, adress och kontaktuppgifter. Ange hyresgästens fullständiga namn, personnummer och kontaktuppgifter. Beskriv bostaden noggrant: fullständig adress, lägenhetsnummer, antal rum och boarea, och eventuella tillhörande utrymmen som förråd, garage och parkeringsplats. Korrekt identifiering av parterna och objektet är grunden för ett juridiskt bindande hyresavtal.
- 2
Fastställ hyrestid och hyra
Ange om hyresavtalet är på bestämd tid — med start- och slutdatum — eller tillsvidare (löpande). Ange hyrans storlek per månad och förfallodagen — normalt sista bankdagen i föregående månad. Specificera vad som ingår i hyran: värme, vatten, el, internet, eventuell garageplats. Tillstånd om hyresjusteringar — indexklausul eller specifik höjning — bör anges tydligt för att undvika framtida tvister.
- 3
Reglera deposition och besiktning
Ange om en deposition tas ut, beloppet (normalt en till tre månaders hyra) och på vilket konto den sätts in. Beskriv villkoren för depositionens återbetalning — normalt inom en till två månader efter avflyttning med avdrag för dokumenterade skador utöver normalt slitage. Genomför en inflyttningsbesiktning och bifoga besiktningsprotokollet som bilaga till hyresavtalet.
- 4
Ta med klausuler om rättigheter och skyldigheter
Inkludera klausuler om hyresgästens skyldighet att vårda lägenheten (JB 12 kap. 19 §), anmälningsskyldighet vid skador, iakttagande av ordningsregler och husdjurspolicy. Klargör hyresvärdens underhållsansvar för yttre skador och gemensamma utrymmen (JB 12 kap. 15 §). Reglera andrahandsuthyrning: om det kräver hyresvärdens samtycke (JB 12 kap. 32 §) och under vilka förutsättningar det kan beviljas.
- 5
Underteckna och arkivera
Båda parter undertecknar hyresavtalet — antingen med fysisk underskrift eller med giltig e-signatur. Varje part behåller ett original. Skicka gärna avtalet per rekommenderat brev eller e-post med bekräftelse för att ha ett spårbart bevis på att det levererats. Ladda ned det färdiga dokumentet som PDF från Doxuno och bevara det tillsammans med besiktningsprotokollet och depositionsbekräftelsen.
Juridiska överväganden i Sverige
Bostadshyresrätten i Sverige är starkt reglerad och i stor utsträckning tvingande till hyresgästens förmån. Hyresavtalet måste följa Jordabalkens 12 kapitel.
Denna mall tillhandahålls i informationssyfte och utgör inte juridisk rådgivning. Vid komplex hyressättning, besittningsskyddsfrågor eller tvister rekommenderas att en hyresjurist eller hyresnämnden konsulteras.
Granskat av hyresjurister. Mallens klausuler har granskats mot Jordabalkens 12 kapitel och hyresnämndens praxis för bostadshyra.
Bruksvärdesprincipen och hyressättning — JB 12 kap. 18–19 §§
Hyran för bostadshyresrätter bestäms i Sverige av bruksvärdesprincipen (JB 12 kap. 18 §): hyran ska motsvara hyran för lägenheter med jämförbart bruksvärde på orten. Bruksvärdet bestäms av lägenhetens storlek, planlösning, skick, standard, utrustning och bostadsortens läge. Om hyresgästen anser att hyran är för hög kan denne ansöka hos hyresnämnden om prövning av hyrans skälighet, och hyresnämnden kan sänka hyran retroaktivt upp till ett år. Parterna kan inte avtala om en hyra som avsevärt överstiger bruksvärdet — ett sådant villkor är ogiltigt. Privatuthyrningslagen (2012:978) gäller i stället för privatpersoner som hyr ut sin äganderätt (bostadsrätt, villa).
Besittningsskyddet — JB 12 kap. 46 §
Besittningsskyddet (JB 12 kap. 46 §) ger bostadshyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten efter hyresavtalets upphörande, trots hyresvärdens uppsägning, om inte en besittningsskyddsbrytande grund föreligger. Sådana grunder inkluderar att hyresgästen väsentligen brutit mot hyresavtalet (exvis återkommande försenade hyresbetalningar), att hyresvärden behöver lägenheten för eget bruk (och det inte är oskäligt mot hyresgästen), att lägenheten ska rivas eller totalrenoveras, eller att det annars föreligger ett sakligt skäl att upplösa hyresförhållandet. Besittningsskyddet kan inte avtalas bort i ett hyresavtal — en sådan klausul är ogiltig.
Hyresvärdens underhållsansvar — JB 12 kap. 15 §
Hyresvärden är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i godtagbart skick och utföra reparationer om inte lägenheten förskämras genom hyresgästens vållande (JB 12 kap. 15 §). Om hyresvärden underlåter att fullgöra underhållsskyldigheten kan hyresgästen begära åtgärdsföreläggande från hyresnämnden, hålla inne delar av hyran (med risk) eller i yttersta fall avflytta och kräva skadestånd. Det är viktigt att hyresavtalet klart skiljer på vad som är hyresvärdens ansvar (yttre underhåll, gemensamma installationer) och vad som är hyresgästens ansvar (innre underhåll, glödlampor, proppar).
Uppsägning och formkrav — JB 12 kap. 58 §
Uppsägning av bostadshyresavtal måste ske skriftligen (JB 12 kap. 58 §). Hyresvärden måste ge minst tre månaders uppsägningstid vid tillsvidareavtal. Sker uppsägningen felaktigt — exvis muntligen, utan korrekt mottagaruppgifter, eller utan angivet skäl — kan den vara ogiltig. Hyresgästen kan säga upp avtalet med en månads varsel om hyrestiden är kortare än tre månader, och med tre månaders varsel vid längre avtal. En hyresvärd som vill säga upp med yrkande om avflyttning måste ange grunden för uppsägningen och hyresgästen har rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom tre veckor.
Vanliga frågor
Skapa ett professionellt hyresavtal för bostaden
Fyll i uppgifterna och ladda ned ett juridiskt korrekt hyresavtal enligt Jordabalken som PDF — gratis, utan registrering. Passa för både hyresvärdar och hyresgäster.
Free · Instant PDF · No account required