Gratis mall för besiktningsprotokoll
Ett besiktningsprotokoll dokumenterar en lägenhets eller lokals skick vid inflyttning och utflyttning och är avgörande för att reglera ansvaret för eventuella skador. Skapa ett juridiskt korrekt besiktningsprotokoll enligt Jordabalken 12 kap. och ladda ned som PDF.
Drottninggatan 14, 111 51 Stockholm
Tel: +46 8 123 45 67
info@fastighetab-sthlm.se
Tel: +46 70 234 56 78
anna.bergstrom@epost.se
| BOSTADENS ADRESS | Götgatan 78, 4 tr, 116 21 Stockholm |
| LÄGENHETSNUMMER | 1201 |
| VÅNINGSPLAN | 4 |
| BOAREA | 65 m² |
| ANTAL RUM | 2 rum och kök |
| BOSTADSTYP | Lägenhet |
| MÖBLERING | Omöblerad |
| HYRESAVTALETS DATUM | 15 mars 2026 |
| BESIKTNINGSTYP | Inflyttningsbesiktning |
| BESIKTNINGSDATUM | 1 april 2026 |
| KÖK | Gott skick |
| BADRUM / TOALETT | Gott skick |
| VARDAGSRUM | Gott skick |
| SOVRUM 1 | Gott skick |
| SOVRUM 2 | Ej aktuellt |
| HALL / TAMBUR | Acceptabelt skick |
| BALKONG / UTEPLATS | Acceptabelt skick |
| FÖRRÅD | Gott skick |
Badrum / toalett: Nyrenoverat helkaklat badrum från 2023. Golvbrunn rengjord och kontrollerad. Dusch, handfat och WC fungerar utan läckage. Tvättmaskin (Electrolux EW6F4022B5) funktionstestad — startar och centrifugerar utan anmärkning.
Vardagsrum: Ekparkett i mycket gott skick utan synliga skador. Väggar nymålade i vit kulör (NCS S 0500-N). Mindre spikhål efter tidigare tavlor — bedöms som normalt slitage.
Sovrum 1: Garderob med skjutdörrar — mekanism testad och fungerar. Parkett utan repor. Persienner funktionstestade.
Hall / tambur: Klinkergolv. En klinkerplatta vid ytterdörren har en mindre skarv-spricka — antecknat men bedöms som normalt åldrande.
Balkong / uteplats: Inglasad balkong ca 4 m². Balkongdörrens handtag är trögt och bör justeras (se överenskomna åtgärder).
Förråd: Källarförråd nr 12, ca 4 m². Förrådsdörren har fungerande lås. Torrt och rent.
Hyresvärden ansvarar enligt 12 kap. 15 § JB för periodiskt underhåll såsom tapetsering, målning och golvbyte i enlighet med fastställda intervaller. Hyresgästens ansvar omfattar löpande skötsel och de skador som går utöver normalt slitage (12 kap. 24 § JB).
Noterade brister: Inga brister noterade. Samtliga vitvaror är funktionstestade och rena vid besiktningstillfället.
El-installation: Elcentral med jordfelsbrytare i hallen — testad med testknapp och fungerar. Samtliga eluttag och strömbrytare funktionstestade. Inga lösa kontakter eller skadade lock noterade.
Hyresvärden svarar för funktionsdugliga vitvaror vid tillträdet (12 kap. 9 § JB). Skada på vitvara som beror på hyresgästens vårdslöshet eller felaktig användning omfattas av ersättningsskyldigheten i 12 kap. 25 § JB.
Placering: 1 brandvarnare i hallens innertak, 1 brandvarnare i innertak utanför sovrummet. Båda av modell Housegard SA403 (10-årsbatteri).
| Antal brandvarnare | 2 |
| Funktionsstatus | Funktionstestad och fungerar |
| Senaste OVK (obligatorisk ventilationskontroll) | 18 oktober 2024 |
| Ventilationens funktion vid besiktningen | Fungerar tillfredsställande |
| El-mätarställning (kWh) | 24 567 kWh |
| Vatten-mätarställning (m³) | 1 234 m³ (kallt) · 567 m³ (varmt) |
| Värme-mätarställning | Ingår i hyran (fjärrvärme) |
| Avläsningsdatum | 1 april 2026 |
Specifikation: 2 st portnycklar (gemensam ytterport) · 1 st lägenhetsnyckel (huvudlås Assa 6000) · 1 st förrådsnyckel (källarförråd 12) · 1 st postboxnyckel (postbox 12).
Vid utflyttning ska samtliga nycklar återlämnas till hyresvärden senast på avtalad avflyttningsdag (12 kap. 7 § JB). Förlorad nyckel som medför byte av lås kan medföra ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 25 § JB.
Parkering / garage: P-plats nr 27 i garaget — hyrs separat enligt särskilt avtal. Inflyttning av bil sker efter besiktningstillfället.
Gemensamma utrymmen (tvättstuga, källare, vind m.m.): Tvättstuga i källarplan med bokningstavla — passerkort utlämnat. Cykelrum på gården. Soprum med kärl för matavfall, restavfall, papper, plast, glas och metall.
Fotodokumentation rekommenderas särskilt för dokumentation av skador, slitage och allmänt skick — bilder underlättar bedömningen vid framtida utflyttningsbesiktning.
Hemförsäkring rekommenderas starkt av samtliga hyresgästorganisationer och utgör ofta avtalsmässig förpliktelse i hyresavtalet.
Åtgärder som åvilar hyresvärden: 1. Justera trögt handtag på balkongdörren senast inom 14 dagar från besiktningstillfället.
2. Kontrollera skarv-spricka på klinkerplatta vid ytterdörren vid nästa fastighetsrond.
Åtgärder som åvilar hyresgästen: Inga åtgärder åvilar hyresgästen vid inflyttningen.
Senast utförda: 15 april 2026
Hyresvärden bär enligt fast rättspraxis bevisbördan för att skada uppstått under hyrestiden och att den går utöver normalt slitage. Anspråk på ersättning för skada måste väckas inom två (2) år från det att hyresgästen lämnat bostaden enligt 12 kap. 61 § JB; därefter är fordran preskriberad.
Tvist om protokollets innehåll eller ersättningsskyldighet prövas i första hand av hyresnämnden i den utsträckning ärendet omfattas av nämndens behörighet, i andra hand av allmän domstol (tingsrätten) på den ort där fastigheten är belägen.
Vad är ett besiktningsprotokoll?
Ett besiktningsprotokoll är ett skriftligt dokument som noggrant redogör för ett hyresobjekts — en lägenhet, ett hus eller en kommersiell lokal — skick vid en specifik tidpunkt, vanligtvis vid hyresgästens in- och utflyttning. Protokollet anger rum för rum vilka ytskikt, installationer, vitvaror, fönster, dörrar och övriga inventarier som ingår i uthyrningen samt i vilket skick dessa befinner sig. Besiktningsprotokollet fungerar som en gemensam, bevisad referenspunkt för både hyresvärden och hyresgästen, vilket avsevärt förenklar regleringen av eventuella skador eller slitage vid avhysning och utflyttning. Utan ett ordentligt besiktningsprotokoll uppstår lätt tvister om vad som var befintliga skador och vad hyresgästen orsakat.
Enligt Jordabalken 12 kap. 19 § (Hyreslagen) ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i godtagbart skick vid tillträdesdagen, och hyresgästen är skyldig att återlämna den i samma skick bortsett från normalt slitage. Normalslitage definieras i praxis som det slitage som uppkommer vid ett aktsamt och normalt brukande under hyrestiden — exvis matta som slitits jämnt, neutral färg på väggarna som bleknat något, eller fogmassa som åldrats. Skador däremot — hål i väggar, fläckar i mattor, söndriga vitvaror — är hyresgästens ansvar om de inte förelåg vid inflyttningen. Besiktningsprotokollet är det primära bevismedlet i en tvist om vem som bär ansvar för en viss skada.
I Sverige behandlas tvister om skador och depositioner i hyresrätten i hyresnämnderna eller i allmän domstol. Hyresnämnden är ett specialorgan för hyrestvister och kan fastställa vem som bär ansvar för skador, fastställa skälig ersättning och medla mellan parterna. Ett väluppbyggt besiktningsprotokoll — daterat, undertecknat av båda parter och kompletterat med fotografier — är praktiskt taget nödvändigt för att vinna en tvist om skadeersättning. Dokument som saknar datum eller underskrift, eller som upprättades av enbart ena parten utan att motparten fått ta del av innehållet, ges lägre bevisvärde. Doxunos mall ger dig ett strukturerat formulär som täcker alla standardrum och tekniska installationer.
Vad täcker mallen?
Doxunos besiktningsprotokoll-mall täcker alla väsentliga delar av ett professionellt in- och utflyttningsprotokoll för bostäder och lokaler.
Objektidentifikation
Adress, lägenhetsnummer, hyresvärdens och hyresgästens uppgifter samt besiktningsdatum.
Hall och entré
Skick på golv, väggar, tak, dörr, lås, brevinkast och garderob.
Vardagsrum och sovrum
Ytskikt — golv, väggar, tak — fönster, fönsterbänkar, persienner och dörrar per rum.
Kök
Vitvaror, köksluckor, bänkskivor, köksfläkt, kranar, avlopp och kakel.
Badrum och WC
Sanitetsporslin, dusch/badkar, kakel, fogmassa, golvbrunn och ventilation.
El och belysning
Eluttag, strömbrytare, lampor, säkringsbox och övriga elanläggningar.
VVS och uppvärmning
Kranar, toaletter, element, golvvärme, varmvattenberedare och ventilationsdon.
Förvaringsutrymmen
Garderober, förråd, källarförråd och övriga gemensamma eller privata utrymmen.
Nycklar och lås
Antal utlämnade nycklar per nyckeltyp, kodkort, porttelefon och brevlådenyckel.
Befintliga skador vid inflyttning
Dokumenterade skador och anmärkningar som förelåg vid tillträdesdagen.
Fotografisk dokumentation
Hänvisning till bilagda fotografier med datum och placering i lägenheten.
Underskrifter och datum
Datum för besiktningen, parternas underskrifter och eventuella reservationer.
Så skapar du ditt besiktningsprotokoll
Följ dessa fem steg för att upprätta ett juridiskt korrekt och tvistförebyggande besiktningsprotokoll.
- 1
Fyll i objektets uppgifter och parter
Ange den fullständiga adressen inklusive lägenhetsnummer, hyresvärdens fullständiga namn eller firma och kontaktuppgifter, hyresgästens namn och personnummer, samt datumet för besiktningen. Ange även om det är en inflyttningsbesiktning eller en utflyttningsbesiktning, och vilken hyrestid det gäller. Korrekt identifiering av parterna och objektet är grundläggande för protokollets bevisvärde.
- 2
Gå igenom varje rum systematiskt
Besikta varje rum i en fast ordning — börja i hallen och gå rum för rum. Anteckna skicket på golv, väggar och tak (ytskikt, färg, eventuella skador), fönster och fönsterbänkar, dörrar och handtag, belysning och eluttag, samt eventuella specialinstallationer. Var specifik — skriv "repor i parkettgolvet i vardagsrummet, ca 30×5 cm" snarare än bara "skador". Specificitet är avgörande för bevisvärdet om tvisten skulle uppstå.
- 3
Dokumentera kök, badrum och tekniska installationer
Kök och badrum kräver extra noggrannhet eftersom de innehåller dyra installationer. Anteckna skicket på vitvaror (kylskåp, spis, diskmaskin), köksluckor, bänkskivor och köksfläkt. I badrummet: kakel, fogmassa, sanitetsporslin, dusch/badkar och golvbrunn. Kontrollera att alla kranar fungerar, att varmvatten finns och att ventilationsdon inte är igensatta. Anteckna serier- och modellnummer på vitvaror om möjligt.
- 4
Ta fotografier och bifoga dem
Fotografera varje rum och varje anmärkning. Använd telefon med automatisk datumstämpel eller separat kamera. Fotografera ur flera vinklar och zooma in på skador. Spara bilderna digitalt och bifoga dem som bilagor till protokollet — ange tydligt i protokollet att bilagor finns och hur många. Fotografier är ofta det mest övertygande beviset i en tvist om skadornas karaktär och ursprung.
- 5
Underteckna protokollet och arkivera
Båda parter — hyresvärden och hyresgästen — undertecknar protokollet vid besiktningen. Varje part behåller ett original. Om hyresgästen har reservationer mot innehållet bör dessa antecknas i protokollet innan underskrift. Arkivera protokollet digitalt och bevara det i minst ett år efter hyrestidens slut. Ladda ned det färdiga dokumentet som PDF från Doxuno och e-posta det till motparten som bekräftelse.
Juridiska överväganden i Sverige
Besiktningsprotokollet regleras primärt av Hyreslagen (JB 12 kap.) och den allmänna bevisrätten. Nedan redogörs för de viktigaste juridiska aspekterna.
Denna mall tillhandahålls i informationssyfte och utgör inte juridisk rådgivning. Vid allvarliga skadetvister eller höga belopp rekommenderas att en hyresjurist eller hyresnämnden konsulteras.
Granskat av hyresjurister. Mallens struktur och innehåll har granskats för att motsvara hyresnämndens krav på besiktningsdokumentation.
Hyresgästens ansvar för skador — JB 12 kap. 19 och 24 §§
Enligt Jordabalken 12 kap. 19 § är hyresgästen skyldig att vårda lägenheten väl och ersätta all skada som uppkommer genom hyresgästens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon i hyresgästens hushåll. Vid hyrestidens slut ska lägenheten återlämnas i samma skick som vid tillträdet, minus normalt slitage. Hyresnämnden tillämpar i praxis den s.k. normalslitage-doktrinen, som innebär att ytskikt med förväntad livslängd på tio till femton år inte kan faktureras fullt ut om de nått slutet av sin livslängd, oavsett hyresgästens vållande. Besiktningsprotokollet vid inflyttning är avgörande bevisning för vad som var normalt befintliga skador och vad som är nytt.
Depositionens reglering och avräkning
Det är vanligt att hyresvärdar tar ut en deposition (handpenning) vid hyresavtalets ingående, vanligtvis motsvarande en till tre månaders hyra. Depositionen ska hållas avskild på ett spärrat konto och återbetalas inom rimlig tid efter hyrestidens slut, med avdrag för dokumenterade skador som överstiger normalt slitage. Hyresnämnden har i ett flertal beslut slagit fast att hyresvärden måste ha skriftlig dokumentation — besiktningsprotokoll och fakturor — för att lagligen kunna avräkna deposition. Utan protokoll vid inflyttningen är det praktiskt taget omöjligt att bevisa att en skada uppstod under hyresgästens tid.
Hyresnämndens roll vid tvister
Hyresnämnden är ett specialorgan (inrättat i HyrL 12 kap. 68 § ff.) som handlägger ett brett spektrum av hyrestvister, inklusive tvister om skador, skälig hyra, besittningsskydd och andrahandsuthyrning. En tvist om skadeersättning inleds vanligen med en skriftlig anmälan till hyresnämnden, som erbjuder kostnadsfri medling. Om medlingen misslyckas kan ärendet hänskjutas till domstol. Hyresnämndens beslut har prejudicerande verkan och värderas högt som bevisning. En hyresvärd som har ett väluppbyggt besiktningsprotokoll med fotografier och underskrifter befinner sig i en avsevärt starkare bevisposition än en som saknar dokumentation.
Besiktning av kommersiella lokaler
För kommersiella lokaler gäller JB 12 kap. i relevanta delar, men med viktiga skillnader: besittningsskyddet för lokaler regleras separat i 12 kap. 40 §, och parterna har i allmänhet friare avtalsutrymme. Lokalbesiktningsprotokoll bör dessutom dokumentera tekniska installationer som är specifika för den aktuella verksamheten — ventilation, kök, kylrum, säkerhetssystem — och skilja tydligt mellan vad som är hyresvärdens ansvar och vad som är hyresgästens inre underhåll. Vid lokaler med specialutrustning rekommenderas att en besiktningsman med teknisk kompetens anlitas utöver att protokoll upprättas.
Vanliga frågor
Dokumentera lägenhetens skick professionellt
Fyll i uppgifterna och ladda ned ett komplett besiktningsprotokoll som PDF — gratis, utan registrering. Skydda dig mot onödiga tvister vid in- och utflyttning.
Free · Instant PDF · No account required