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Bail commercial & proFrance
Modèle de Bail Commercial 3-6-9 Gratuit
Un bail commercial conforme aux articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce et à la loi Pinel du 18 juin 2014. Destination des locaux, loyer, durée 3-6-9, indexation ILC/ILAT, répartition des charges et travaux : toutes les clauses indispensables pour sécuriser l’exploitation d’un fonds de commerce.
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BAIL COMMERCIAL
Articles L145-1 Et Suivants Du Code De Commerce · Prise D'effet : 01/04/2026
BAILLEUR
SCI Les Terrasses
15 rue de la Paix, 75002 Paris
SIRET : 123 456 789 00012
SIRET : 123 456 789 00012
Par : Marie Dupont, Gérante, contact@sci-terrasses.fr
PRENEUR
SARL Boulangerie Martin
10 rue du Commerce, 75015 Paris
SARL
SIRET : 987 654 321 00034
RCS : Paris B 987 654 321
Tél : 01 45 67 89 01
SARL
SIRET : 987 654 321 00034
RCS : Paris B 987 654 321
Tél : 01 45 67 89 01
Par : Jean Martin, Gérant, contact@boulangerie-martin.fr
Locaux : 42 avenue des Champs-Élysées, 75008 Paris
135 m² · 48 000,00 EUR/an HT · 9 ans
ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
SCI Les Terrasses, SIRET 123 456 789 00012, représentée par Marie Dupont, Gérante, dont le siège est situé 15 rue de la Paix, 75002 Paris, ci-après dénommé(e) « le Bailleur » d'une part,
ET
SARL Boulangerie Martin, SARL, SIRET 987 654 321 00034, immatriculée au RCS de Paris B 987 654 321, représentée par Jean Martin, en qualité de Gérant, dont le siège social est situé 10 rue du Commerce, 75015 Paris, ci-après dénommé « le Preneur » d'autre part,
Il a été convenu et arrêté le présent bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, conformément aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
SCI Les Terrasses, SIRET 123 456 789 00012, représentée par Marie Dupont, Gérante, dont le siège est situé 15 rue de la Paix, 75002 Paris, ci-après dénommé(e) « le Bailleur » d'une part,
ET
SARL Boulangerie Martin, SARL, SIRET 987 654 321 00034, immatriculée au RCS de Paris B 987 654 321, représentée par Jean Martin, en qualité de Gérant, dont le siège social est situé 10 rue du Commerce, 75015 Paris, ci-après dénommé « le Preneur » d'autre part,
Il a été convenu et arrêté le présent bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, conformément aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
1.
OBJET
Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui l'accepte, les locaux commerciaux situés à l'adresse suivante : 42 avenue des Champs-Élysées, 75008 Paris.
Local commercial en rez-de-chaussée composé d'une surface de vente de 80 m², d'une arrière-boutique de 30 m², d'un laboratoire de 25 m² et de sanitaires.
Local commercial en rez-de-chaussée composé d'une surface de vente de 80 m², d'une arrière-boutique de 30 m², d'un laboratoire de 25 m² et de sanitaires.
2.
DÉSIGNATION DES LOCAUX
Les locaux objet du présent bail comprennent :
• Surface totale : 135 m²
• Places de parking : 2
• Dépôt / Stockage : Cave de 20 m² au sous-sol avec accès par escalier commun
Les locaux sont loués dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance du Preneur, celui-ci déclarant les connaître pour les avoir visités et les accepter en l'état.
• Surface totale : 135 m²
• Places de parking : 2
• Dépôt / Stockage : Cave de 20 m² au sous-sol avec accès par escalier commun
Les locaux sont loués dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance du Preneur, celui-ci déclarant les connaître pour les avoir visités et les accepter en l'état.
3.
DESTINATION
Les locaux sont destinés exclusivement à l'activité suivante : Commerce de boulangerie-pâtisserie artisanale, vente de produits alimentaires de fabrication artisanale et de boissons non alcoolisées à emporter..
Le Preneur s'interdit d'exercer dans les lieux toute autre activité que celle ci-dessus désignée, sauf déspécialisation dans les conditions prévues aux articles L145-47 à L145-55 du Code de commerce.
Le Preneur s'interdit d'exercer dans les lieux toute autre activité que celle ci-dessus désignée, sauf déspécialisation dans les conditions prévues aux articles L145-47 à L145-55 du Code de commerce.
4.
DURÉE
Le présent bail est consenti pour une durée de 9 (neuf) ans, prenant effet le 01/04/2026.
Conformément à l'article L145-4 du Code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans.
Conformément à l'article L145-4 du Code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans.
5.
LOYER
Le loyer annuel est fixé à 48 000,00 EUR hors taxes.
Le loyer est payable trimestriellement, soit 12 000,00 EUR HT par trimestre, d'avance (terme à échoir).
Le loyer est payable au domicile du Bailleur ou par tout moyen convenu entre les parties.
Le loyer est payable trimestriellement, soit 12 000,00 EUR HT par trimestre, d'avance (terme à échoir).
Le loyer est payable au domicile du Bailleur ou par tout moyen convenu entre les parties.
6.
RÉVISION DU LOYER
Le loyer sera révisé tous les trois ans, conformément à l'article L145-38 du Code de commerce, en fonction de la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
La révision sera calculée selon la formule : loyer en cours × nouvel indice / indice de base.
À défaut de demande de révision dans les formes prévues, le loyer en cours continue de s'appliquer.
La révision ne pourra conduire à une augmentation du loyer supérieure à la variation de l'indice de référence, conformément à l'article L145-39 du Code de commerce.
La révision sera calculée selon la formule : loyer en cours × nouvel indice / indice de base.
À défaut de demande de révision dans les formes prévues, le loyer en cours continue de s'appliquer.
La révision ne pourra conduire à une augmentation du loyer supérieure à la variation de l'indice de référence, conformément à l'article L145-39 du Code de commerce.
7.
CHARGES ET TAXES
Les charges locatives sont fixées à titre provisionnelles avec régularisation annuelle.
Le montant annuel des charges est de 8 400,00 EUR HT.
Conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014 et à son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, le Bailleur fournit au Preneur un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances liés aux locaux donnés à bail.
La contribution foncière des entreprises (CFE) reste à la charge du Preneur.
Le montant annuel des charges est de 8 400,00 EUR HT.
Conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014 et à son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, le Bailleur fournit au Preneur un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances liés aux locaux donnés à bail.
La contribution foncière des entreprises (CFE) reste à la charge du Preneur.
8.
DÉPÔT DE GARANTIE
À la signature du présent bail, le Preneur verse au Bailleur un dépôt de garantie d'un montant de 12 000,00 EUR HT.
Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution par le Preneur de l'ensemble de ses obligations au titre du présent bail.
Il ne porte pas intérêt au profit du Preneur, sauf stipulation contraire.
Le dépôt de garantie est restitué au Preneur dans un délai de trois mois à compter de la restitution des locaux et de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au Bailleur au titre du bail.
Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution par le Preneur de l'ensemble de ses obligations au titre du présent bail.
Il ne porte pas intérêt au profit du Preneur, sauf stipulation contraire.
Le dépôt de garantie est restitué au Preneur dans un délai de trois mois à compter de la restitution des locaux et de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au Bailleur au titre du bail.
9.
OBLIGATIONS DU PRENEUR
Le Preneur s'engage à :
• Payer le loyer et les charges aux termes convenus
• Exploiter les locaux de manière effective, continue et personnelle, conformément à la destination prévue au bail
• Entretenir les locaux en bon état de réparations locatives et de menu entretien
• Prendre à sa charge les menues réparations et l'entretien courant des locaux et de leurs équipements
• Ne pas effectuer de travaux de transformation sans l'accord préalable et écrit du Bailleur
• Souscrire et maintenir une assurance multirisque commerciale couvrant les risques locatifs et en justifier annuellement auprès du Bailleur
• Laisser visiter les locaux par le Bailleur ou son mandataire, sur rendez-vous, pour la vérification de l'état des lieux
• Se conformer au règlement de copropriété le cas échéant
• Respecter toutes les prescriptions légales et réglementaires applicables à son activité
• Payer le loyer et les charges aux termes convenus
• Exploiter les locaux de manière effective, continue et personnelle, conformément à la destination prévue au bail
• Entretenir les locaux en bon état de réparations locatives et de menu entretien
• Prendre à sa charge les menues réparations et l'entretien courant des locaux et de leurs équipements
• Ne pas effectuer de travaux de transformation sans l'accord préalable et écrit du Bailleur
• Souscrire et maintenir une assurance multirisque commerciale couvrant les risques locatifs et en justifier annuellement auprès du Bailleur
• Laisser visiter les locaux par le Bailleur ou son mandataire, sur rendez-vous, pour la vérification de l'état des lieux
• Se conformer au règlement de copropriété le cas échéant
• Respecter toutes les prescriptions légales et réglementaires applicables à son activité
10.
OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le Bailleur s'engage à :
• Délivrer les locaux en bon état de réparations de toute nature
• Entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et effectuer les grosses réparations (article 606 du Code civil), sauf stipulation contraire conforme à la loi Pinel
• Assurer au Preneur la jouissance paisible des lieux loués
• Remettre au Preneur l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés aux locaux (article R145-36 du Code de commerce)
• Communiquer annuellement l'état récapitulatif des charges et fournir les justificatifs sur demande
• Délivrer les locaux en bon état de réparations de toute nature
• Entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et effectuer les grosses réparations (article 606 du Code civil), sauf stipulation contraire conforme à la loi Pinel
• Assurer au Preneur la jouissance paisible des lieux loués
• Remettre au Preneur l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés aux locaux (article R145-36 du Code de commerce)
• Communiquer annuellement l'état récapitulatif des charges et fournir les justificatifs sur demande
11.
RÉPARTITION DÉTAILLÉE DES CHARGES (LOI PINEL)
Conformément à l'article L145-40-2 du Code de commerce (loi Pinel), les parties conviennent de la répartition suivante des charges, impôts, taxes et travaux :
À la charge du Bailleur :
Grosses réparations (art. 606 CC), ravalement de façade, remplacement de la toiture, mise aux normes de la structure du bâtiment, remplacement de la chaudière collective.
À la charge du Preneur :
Entretien courant, réparations locatives, entretien de la vitrine et de l'enseigne, entretien de la climatisation et de la ventilation, remplacement des équipements d'exploitation.
Tout inventaire des charges est annexé au présent bail. Le Bailleur adresse chaque année au Preneur un état récapitulatif des charges acquittées ainsi qu'un état prévisionnel.
À la charge du Bailleur :
Grosses réparations (art. 606 CC), ravalement de façade, remplacement de la toiture, mise aux normes de la structure du bâtiment, remplacement de la chaudière collective.
À la charge du Preneur :
Entretien courant, réparations locatives, entretien de la vitrine et de l'enseigne, entretien de la climatisation et de la ventilation, remplacement des équipements d'exploitation.
Tout inventaire des charges est annexé au présent bail. Le Bailleur adresse chaque année au Preneur un état récapitulatif des charges acquittées ainsi qu'un état prévisionnel.
12.
TRAVAUX ET RÉPARATIONS
Grosses réparations (article 606 du Code civil) : Les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres, couverture entière, digues, murs de soutènement et de clôture) restent à la charge exclusive du Bailleur.
Travaux d'aménagement : Le Preneur ne pourra effectuer aucune modification, transformation ou aménagement des locaux sans l'accord préalable et écrit du Bailleur. Le Bailleur pourra exiger la remise en état des lieux à l'expiration du bail, à moins qu'il ne préfère conserver les aménagements réalisés sans indemnité.
Travaux d'aménagement : Le Preneur ne pourra effectuer aucune modification, transformation ou aménagement des locaux sans l'accord préalable et écrit du Bailleur. Le Bailleur pourra exiger la remise en état des lieux à l'expiration du bail, à moins qu'il ne préfère conserver les aménagements réalisés sans indemnité.
13.
ASSURANCES
Le Preneur est tenu de souscrire et de maintenir en vigueur pendant toute la durée du bail une assurance multirisque commerciale couvrant au minimum les risques suivants :
• Incendie, explosion, dégâts des eaux et risques annexes
• Responsabilité civile professionnelle et d'exploitation
• Pertes d'exploitation
• Bris de glace (vitrines et enseignes le cas échéant)
Le Preneur devra justifier de la souscription de ces assurances auprès du Bailleur à première demande et à chaque renouvellement.
Conditions particulières : Le preneur souscrira une assurance multirisque commerciale auprès d'une compagnie notoirement solvable et en justifiera auprès du bailleur avant la prise d'effet du bail.
Le Bailleur est tenu de s'assurer en tant que propriétaire non occupant contre les risques de l'immeuble.
• Incendie, explosion, dégâts des eaux et risques annexes
• Responsabilité civile professionnelle et d'exploitation
• Pertes d'exploitation
• Bris de glace (vitrines et enseignes le cas échéant)
Le Preneur devra justifier de la souscription de ces assurances auprès du Bailleur à première demande et à chaque renouvellement.
Conditions particulières : Le preneur souscrira une assurance multirisque commerciale auprès d'une compagnie notoirement solvable et en justifiera auprès du bailleur avant la prise d'effet du bail.
Le Bailleur est tenu de s'assurer en tant que propriétaire non occupant contre les risques de l'immeuble.
14.
IMPÔTS ET TAXES
La taxe foncière reste à la charge du Bailleur. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable auprès du Preneur.
La contribution foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) restent à la charge exclusive du Preneur.
Tous les impôts, taxes et contributions personnels liés à l'activité du Preneur sont à sa charge exclusive.
La contribution foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) restent à la charge exclusive du Preneur.
Tous les impôts, taxes et contributions personnels liés à l'activité du Preneur sont à sa charge exclusive.
15.
FACULTÉ DE RÉSILIATION TRIENNALE
Conformément à l'article L145-4 du Code de commerce, le Preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, soit à l'issue de la 3e, de la 6e et de la 9e année du bail.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice) au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours.
Le Bailleur dispose de la même faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, dans les mêmes formes et délais, mais uniquement pour les motifs prévus par la loi (reprise pour construire ou reconstruire, surélever, exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'opérations de restauration immobilière ou de renouvellement urbain).
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice) au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours.
Le Bailleur dispose de la même faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, dans les mêmes formes et délais, mais uniquement pour les motifs prévus par la loi (reprise pour construire ou reconstruire, surélever, exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'opérations de restauration immobilière ou de renouvellement urbain).
16.
DROIT AU RENOUVELLEMENT
Conformément aux articles L145-8 et suivants du Code de commerce, le Preneur bénéficie du droit au renouvellement du bail (propriété commerciale), sous réserve d'avoir exploité le fonds de commerce de manière effective au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.
Le Bailleur qui refuse le renouvellement du bail est tenu de payer au Preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l'article L145-14 du Code de commerce.
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée (article L145-9 du Code de commerce).
Le Bailleur qui refuse le renouvellement du bail est tenu de payer au Preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l'article L145-14 du Code de commerce.
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée (article L145-9 du Code de commerce).
17.
CESSION ET SOUS-LOCATION
Cession du bail : Le Preneur ne pourra céder son droit au bail qu'avec l'agrément préalable et écrit du Bailleur. Toutefois, conformément à l'article L145-16 du Code de commerce, le Preneur conserve le droit de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, toute clause contraire étant réputée non écrite.
Sous-location : La sous-location totale ou partielle des locaux est interdite sans l'accord préalable et écrit du Bailleur, conformément à l'article L145-31 du Code de commerce.
Sous-location : La sous-location totale ou partielle des locaux est interdite sans l'accord préalable et écrit du Bailleur, conformément à l'article L145-31 du Code de commerce.
18.
CLAUSE DE NON-CONCURRENCE
Le Bailleur s'engage à ne pas louer d'autres locaux lui appartenant dans le même immeuble ou dans un périmètre convenu à un locataire exerçant une activité directement concurrente de celle du Preneur.
Le bailleur s'interdit de louer à un commerce de boulangerie-pâtisserie dans l'immeuble et dans un rayon de 200 mètres.
Cette obligation de non-concurrence est limitée à la durée du présent bail et à ses renouvellements éventuels.
Le bailleur s'interdit de louer à un commerce de boulangerie-pâtisserie dans l'immeuble et dans un rayon de 200 mètres.
Cette obligation de non-concurrence est limitée à la durée du présent bail et à ses renouvellements éventuels.
19.
DÉSPÉCIALISATION
Conformément à l'article L145-47 du Code de commerce, le Preneur pourra adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, sous réserve d'en informer le Bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le Bailleur dispose d'un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée devant le tribunal judiciaire.
Le Bailleur dispose d'un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée devant le tribunal judiciaire.
20.
OBLIGATIONS D'INFORMATION PRÉCONTRACTUELLE (LOI PINEL)
Conformément à l'article L145-40-2 du Code de commerce (issu de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014) et au décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, le Bailleur a remis au Preneur préalablement à la signature des présentes :
• Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, indiquant leur répartition entre Bailleur et Preneur (article R145-35)
• Un état prévisionnel des travaux que le Bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir, avec budget estimatif
• Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés au cours des 3 dernières années avec leur coût
• Pour les ensembles immobiliers ou immeubles collectifs : répartition des charges entre les locataires
Le Preneur reconnaît avoir reçu ces documents et en avoir pris connaissance avant la signature. À défaut, le Preneur dispose d'un recours en réparation du préjudice subi du fait de cette omission.
• Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, indiquant leur répartition entre Bailleur et Preneur (article R145-35)
• Un état prévisionnel des travaux que le Bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir, avec budget estimatif
• Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés au cours des 3 dernières années avec leur coût
• Pour les ensembles immobiliers ou immeubles collectifs : répartition des charges entre les locataires
Le Preneur reconnaît avoir reçu ces documents et en avoir pris connaissance avant la signature. À défaut, le Preneur dispose d'un recours en réparation du préjudice subi du fait de cette omission.
21.
ÉTAT DES RISQUES (ESRIS)
Conformément à l'article L125-5 du Code de la construction et de l'habitation (modifié par la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021), le Bailleur a remis au Preneur un État des Risques et Informations sur les Sols (ESRIS) daté de moins de 6 mois, mentionnant :
• Les risques naturels prévisibles (inondation, mouvement de terrain, séisme, etc.)
• Les risques miniers
• Les risques technologiques majeurs
• Le risque radon (depuis le décret du 27 juin 2018) — pour les zones 1, 2 ou 3
• L'éventuelle pollution des sols (article L125-7)
• L'exposition au bruit (Plan d'Exposition au Bruit — PEB)
• Le risque sismique (zonage 1 à 5)
L'ESRIS est annexé au présent bail. À défaut de remise, le Preneur peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer (article L125-5 V). Le Preneur déclare avoir pris connaissance de l'ensemble de ces informations.
• Les risques naturels prévisibles (inondation, mouvement de terrain, séisme, etc.)
• Les risques miniers
• Les risques technologiques majeurs
• Le risque radon (depuis le décret du 27 juin 2018) — pour les zones 1, 2 ou 3
• L'éventuelle pollution des sols (article L125-7)
• L'exposition au bruit (Plan d'Exposition au Bruit — PEB)
• Le risque sismique (zonage 1 à 5)
L'ESRIS est annexé au présent bail. À défaut de remise, le Preneur peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer (article L125-5 V). Le Preneur déclare avoir pris connaissance de l'ensemble de ces informations.
22.
DONNÉES PERSONNELLES (RGPD)
Conformément au RGPD (Règlement UE 2016/679) et à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée (« Informatique et Libertés »), les données personnelles du représentant légal du Preneur et de ses collaborateurs identifiés (nom, prénom, coordonnées, fonction, signature) sont traitées par le Bailleur aux fins :
• D'exécution du présent bail (facturation, communications, suivi)
• De respect des obligations légales et comptables (article 6.1.b et 6.1.c RGPD)
• D'éventuels contentieux liés au bail (intérêt légitime — article 6.1.f)
Durée de conservation : 10 ans à compter de la fin du bail (prescription des actions liées au bail commercial — article L145-60 du Code de commerce, prescription biennale + 8 ans de conservation comptable).
Droits du Preneur : accès, rectification, effacement, limitation, portabilité, opposition (articles 15 à 22 du RGPD). Le Preneur peut introduire une réclamation auprès de la CNIL.
• D'exécution du présent bail (facturation, communications, suivi)
• De respect des obligations légales et comptables (article 6.1.b et 6.1.c RGPD)
• D'éventuels contentieux liés au bail (intérêt légitime — article 6.1.f)
Durée de conservation : 10 ans à compter de la fin du bail (prescription des actions liées au bail commercial — article L145-60 du Code de commerce, prescription biennale + 8 ans de conservation comptable).
Droits du Preneur : accès, rectification, effacement, limitation, portabilité, opposition (articles 15 à 22 du RGPD). Le Preneur peut introduire une réclamation auprès de la CNIL.
23.
ÉLECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile :
• Le Bailleur, à l'adresse indiquée en tête des présentes
• Le Preneur, dans les locaux objet du présent bail
Tout changement de domicile devra être notifié à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Le Bailleur, à l'adresse indiquée en tête des présentes
• Le Preneur, dans les locaux objet du présent bail
Tout changement de domicile devra être notifié à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception.
24.
ENREGISTREMENT
Les frais d'enregistrement du présent bail, s'il est soumis à cette formalité, sont à la charge du Preneur.
Les parties reconnaissent avoir été informées que l'enregistrement du bail commercial est facultatif mais opposable aux tiers dès sa date.
Les parties reconnaissent avoir été informées que l'enregistrement du bail commercial est facultatif mais opposable aux tiers dès sa date.
EN FOI DE QUOI, les parties ont signé le présent document à la date indiquée.
LE BAILLEUR
Marie Dupont, Gérante
SCI Les Terrasses
Date : ____________________
LE PRENEUR
Jean Martin, Gérant
SARL Boulangerie Martin
Date : ____________________
Disponible en PDF prêt à imprimer ou en fichier Microsoft Word (.docx) modifiable.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location par lequel un bailleur met à disposition d’un preneur un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Il est régi par le statut d’ordre public des articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce, qui confère au preneur une protection spécifique : droit au renouvellement, plafonnement de la révision, indemnité d’éviction en cas de refus.
Sa durée minimale est de 9 ans, avec une faculté de résiliation triennale pour le preneur (d’où l’expression « 3-6-9 »). Le loyer est librement fixé à l’entrée mais son évolution est encadrée par des indices officiels (ILC pour le commerce de détail, ILAT pour les activités tertiaires). La loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 a profondément réformé ce statut : interdiction des clauses imposant la taxe foncière au preneur sans limite, état des lieux obligatoire, inventaire précis des charges et travaux.
Le bail commercial est un outil stratégique : il conditionne la valeur du fonds de commerce (pas-de-porte, droit au bail) et détermine la rentabilité de l’exploitation. Sa rédaction mérite une attention particulière, notamment sur la destination des lieux, la répartition des charges, la clause-recettes éventuelle et la garantie du preneur.
Ce que contient ce modèle
Le modèle Doxuno couvre l’ensemble des clauses imposées par le Code de commerce et la loi Pinel.
Identification du bailleur
Personne physique ou morale, SIRET, représentant
Identification du preneur
Société, forme juridique, RCS, dirigeant
Description des locaux
Adresse, surface, destination, équipements
Destination contractuelle
Activités autorisées, déspécialisation
Durée 3-6-9
9 ans minimum, résiliation triennale
Loyer et indexation
Montant, indice ILC ou ILAT, révision
Charges récupérables
Inventaire Pinel, répartition précise
Répartition des travaux
Grosses réparations (article 606 C. civ.) et menus
Dépôt de garantie
3 à 6 mois de loyer selon l’usage
État des lieux
Obligatoire à l’entrée et à la sortie (loi Pinel)
Cession et sous-location
Régime des autorisations et garanties
Clause résolutoire
Défaut de paiement, mise en demeure
Comment créer votre bail commercial
Le modèle Doxuno vous guide pas à pas pour un bail commercial conforme au statut d’ordre public.
- 1
Identifiez les parties
Renseignez le bailleur (personne physique ou morale, adresse, SIRET) et le preneur (dénomination, forme juridique, SIRET, RCS, siège social, représentant légal). La qualité de commerçant, artisan ou industriel du preneur conditionne l’application du statut.
- 2
Décrivez les locaux et la destination
Précisez l’adresse exacte, la surface (en m²), la description des lieux (boutique, arrière-boutique, réserve, parking) et la destination contractuelle, c’est-à-dire les activités autorisées. Une destination trop restrictive bloque la déspécialisation ultérieure (articles L145-47 à L145-55).
- 3
Fixez le loyer et l’indexation
Indiquez le loyer annuel, le mode de paiement (mensuel, trimestriel d’avance) et choisissez l’indice d’indexation : ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour le commerce de détail et l’artisanat, ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et les activités tertiaires. L’ICC n’est plus autorisé depuis la loi Pinel.
- 4
Répartissez les charges et travaux
La loi Pinel impose un inventaire précis des charges récupérables (article L145-40-2). Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures) restent à la charge du bailleur. La taxe foncière et les impôts de ravalement peuvent être refacturés au preneur, sous réserve d’une clause explicite.
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Activez les clauses Expert et signez
Ajoutez selon vos besoins : clause-recettes (loyer variable), clause de garantie solidaire du cédant, clause de non-concurrence, cession de fonds autorisée. Réalisez un état des lieux contradictoire obligatoire (article L145-40-1) et signez en autant d’exemplaires que de parties.
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Relu par Elena Rostova · FranceConsidérations juridiques
Le bail commercial est soumis à un statut d’ordre public : certaines clauses sont interdites, d’autres sont imposées. Le respect de ce cadre conditionne la validité du bail.
Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour les opérations complexes (centre commercial, bail dérogatoire, cession de fonds, loyer variable), consultez un avocat en droit immobilier ou un notaire.
Vérifié par des professionnels du droit. Le contenu a été relu par des avocats exerçant en France afin d’en garantir la conformité aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce et à la loi Pinel.
Statut d’ordre public : articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce
Les baux commerciaux sont régis par un statut d’ordre public de protection du preneur : articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce. Ces dispositions garantissent le droit au renouvellement, encadrent la fixation et la révision du loyer, et organisent l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Réforme Pinel : loi n° 2014-626 du 18 juin 2014
La loi Pinel a renforcé la protection du preneur : état des lieux d’entrée et de sortie obligatoire (article L145-40-1), inventaire précis des charges récupérables (article L145-40-2), indexation limitée à l’ILC ou à l’ILAT, plafonnement de la variation triennale du loyer en cas de modifications notables (article L145-38). Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Durée, résiliation triennale et renouvellement
La durée minimale est de 9 ans (article L145-4). Le preneur peut résilier à l’expiration de chaque période triennale, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de 6 mois. À l’échéance, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement (article L145-8). En cas de refus, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction couvrant la valeur du fonds de commerce perdu (article L145-14).
Charges, travaux et article 606 du Code civil
La répartition des charges et travaux doit être expressément stipulée au bail. Les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, réfection entière des toitures, murs de soutien et de clôture) restent à la charge du bailleur ; toute clause contraire est nulle depuis la loi Pinel. Les travaux prescrits par l’administration sont présumés à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire valide.
Questions fréquentes
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