Contrato de Subarriendo de Vivienda
Formalice el subarrendamiento parcial de su vivienda arrendada con un contrato ajustado a la LAU. Nuestra plantilla regula las condiciones del subarriendo autorizado, los derechos del subarrendatario, el límite de renta y la responsabilidad del arrendatario principal ante el propietario.
Calle de Alcalá 50, 3.º A, 28014 Madrid
Tel. +34 612 345 678
juan.garcia@correo.es
Av. Diagonal 200, 08018 Barcelona (domicilio anterior)
Tel. +34 623 456 789
maria.fernandez@correo.es
y de otra parte, María Fernández Ruiz, con DNI/NIE X1234567A, en calidad de "Subarrendatario" (que destina el inmueble a alojamiento por estudios). Ambas partes, reconociéndose capacidad legal suficiente, acuerdan suscribir el presente contrato de subarriendo al amparo del artículo 8 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y supletoriamente por los arts. 1.550 a 1.582 del Código Civil, con sujeción a las siguientes
Subarriendo parcial. Al tratarse de un subarriendo parcial, el Subarrendatario tendrá derecho al uso exclusivo de la parte subarrendada (habitación) y al uso compartido de las zonas comunes que se especifiquen en cláusula posterior. Esta modalidad respeta la limitación del art. 8.2 de la LAU, que prohíbe el subarriendo total de la vivienda habitual.
Régimen jurídico. El presente subarriendo se rige por el art. 8 de la LAU, los arts. 1.550 a 1.582 del Código Civil y, supletoriamente, por las cláusulas del contrato de arrendamiento principal que sean aplicables al subarrendatario.
Fecha del consentimiento: 15/04/2026.
Notificación al arrendador (art. 8.3 LAU). El Subarrendador notificará fehacientemente al arrendador, en el plazo máximo de 1 mes desde la celebración del presente subarriendo:
a) Identidad del Subarrendatario: María Fernández Ruiz con DNI/NIE X1234567A.
b) Fecha de inicio y duración del subarriendo.
c) Renta pactada.
d) Parte subarrendada (si parcial).
Anexos. Se incorporan al presente contrato como anexos: (i) copia del consentimiento escrito del arrendador; (ii) copia del contrato de arrendamiento principal o extracto relevante.
ADVERTENCIA LEGAL CRÍTICA. El subarriendo realizado sin consentimiento del arrendador constituye:
• Causa de resolución del contrato de arrendamiento principal (art. 27.2.c LAU), con consiguiente extinción automática del subarriendo y desalojo de ambos.
• Responsabilidad civil del Subarrendador frente al arrendador por daños y perjuicios.
• Pérdida de la fianza y posibles indemnizaciones contractuales.
• Propietario/Arrendador: Pedro Martínez Sánchez
• DNI/NIE/CIF: 87654321B
• Inmueble: Calle de Alcalá 50, 3.º A, 28014 Madrid
• Fecha contrato principal: 01/03/2024
• Renta contrato principal: 950,00 EUR/mes
Subsistencia del contrato principal. El Subarrendador se obliga a mantener vigente y cumplir el contrato de arrendamiento principal durante toda la duración del subarriendo. La resolución, extinción, no renovación o modificación sustancial del contrato principal afectará automáticamente al subarriendo conforme al art. 8.2 LAU.
Límite a la renta del subarriendo (art. 8.2 LAU). En subarriendo parcial de vivienda habitual, la renta no podrá exceder, en proporción a la superficie cedida, la parte correspondiente de la renta del contrato principal (950,00 EUR/mes). La renta pactada en el presente subarriendo (450,00 EUR) respeta dicho límite legal.
Plazo y forma de pago. Por mensualidades anticipadas, dentro de los 5 primeros días de cada mes natural, mediante transferencia bancaria a la cuenta IBAN ES12 3456 7890 1234 5678 9012.
Fianza. El Subarrendatario entrega en este acto, en concepto de fianza, la cantidad de 450,00 EUR (1 mensualidad, conforme al art. 36.1 LAU para subarriendos de vivienda).
Devolución de la fianza. A la finalización del subarriendo, la fianza será restituida al Subarrendatario en el plazo máximo de 30 días naturales desde la entrega efectiva del inmueble, deducidas, en su caso, las cantidades por desperfectos no derivados del uso normal, rentas impagadas, suministros pendientes y daños acreditados.
Suministros (agua, luz, gas, internet, comunidad). Los suministros serán pago proporcional al uso o al número de ocupantes, mediante reparto mensual.
Recargo por mora. El impago en plazo devengará automáticamente, sin necesidad de requerimiento, los intereses legales del dinero incrementados en 2 puntos porcentuales (Disp. Adic. 3ª Ley 11/2021). El impago de dos mensualidades consecutivas será causa de resolución del subarriendo.
Pago en metálico. Conforme al art. 7 de la Ley 11/2021, no se admiten pagos en efectivo iguales o superiores a 1.000 EUR cuando alguna parte actúe como empresario o profesional.
Limitación legal de duración. El subarriendo no podrá exceder en ningún caso la duración del contrato de arrendamiento principal. Si el contrato principal se extinguiera por cualquier causa antes del vencimiento del subarriendo, este se extinguirá automáticamente en la misma fecha, sin derecho del Subarrendatario a indemnización (sin perjuicio de la responsabilidad del Subarrendador por la pérdida de la duración pactada).
Prórroga. Cualquier prórroga del subarriendo requerirá acuerdo escrito firmado por ambas partes y, en su caso, nuevo consentimiento del arrendador conforme al art. 8.1 LAU.
Tácita reconducción. A la finalización del plazo, la permanencia del Subarrendatario por más de 15 días sin oposición del Subarrendador dará lugar a la tácita reconducción del art. 1.566 CC, por períodos mensuales y en las mismas condiciones.
Obligaciones del Subarrendador.
a) Mantener vigente y cumplir el contrato principal durante toda la vigencia del subarriendo.
b) Comunicar al Subarrendatario cualquier circunstancia que afecte al contrato principal (resolución, requerimiento del arrendador, no renovación, cambio de condiciones, ejecución hipotecaria).
c) Garantizar al Subarrendatario el uso pacífico del inmueble subarrendado.
d) Respetar la intimidad del Subarrendatario en su parte privativa (no acceso sin consentimiento previo, salvo emergencias).
e) Realizar a su cargo las reparaciones que correspondan al arrendatario principal por el contrato base (reparaciones menores, mantenimiento ordinario), sin perjuicio de las reclamaciones al propietario.
Obligaciones del Subarrendatario.
a) Abonar la renta y demás cantidades pactadas con puntualidad.
b) Respetar las normas del contrato de arrendamiento principal que le sean aplicables (estatutos de comunidad, normas LPH, prohibiciones).
c) Destinar el inmueble al uso pactado y no realizar actividades molestas, ilícitas, peligrosas o insalubres.
d) NO ceder ni sub-subarrendar a terceros la parte subarrendada (responsabilidad solidaria art. 1.551 CC).
e) Comunicar al Subarrendador cualquier desperfecto, avería o anomalía en el plazo de 48 horas.
f) Devolver el inmueble en el estado recibido al finalizar el subarriendo, conforme al acta de entrega que se acompaña.
g) Permitir las inspecciones razonables del Subarrendador, con preaviso de 48 horas.
Legislación aplicable. El presente subarriendo se rige por la LAU 29/1994 (en su redacción modificada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) — en particular sus arts. 8, 27 y 36, los arts. 1.550-1.582 del Código Civil, la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal en cuanto al uso del inmueble en régimen LPH y demás disposiciones aplicables.
Jurisdicción. Las partes se someten expresamente, con renuncia a cualquier otro fuero, a los Juzgados de Primera Instancia de Madrid capital.
Idioma. Las partes manifiestan haber leído y comprendido íntegramente este contrato, redactado en castellano, prestando su libre, expreso e informado consentimiento.
Cocina equipada, salón con TV, baño compartido (uno de los dos baños del inmueble), terraza pequeña, lavandería con lavadora compartida
Horario de descanso. Se establece como horario de descanso obligatorio el comprendido entre las 23:00 a 08:00 (laborables) y 00:00 a 10:00 (fines de semana). Durante este horario se evitarán ruidos, conversaciones en voz alta, música, uso de electrodomésticos ruidosos y cualquier actividad que pueda perturbar el descanso de los demás ocupantes o vecinos.
Mascotas. Queda expresamente prohibida la tenencia de animales domésticos de cualquier especie y tamaño en el inmueble subarrendado. El incumplimiento será causa de resolución inmediata del subarriendo.
Visitas. Visitas autorizadas con respeto a normas de convivencia. Pernoctaciones de terceros: máximo 5 noches consecutivas y 20 al año, previa comunicación al Subarrendador.
Limpieza y mantenimiento. Limpieza rotativa semanal de zonas comunes según calendario acordado entre ocupantes. Limpieza profunda mensual contratada externamente con coste proporcional al número de ocupantes (estimado 50 EUR/persona).
Limitaciones adicionales pactadas.
Prohibido fumar en el interior del inmueble (incluyendo la habitación privativa). Prohibido cocinar en horario nocturno después de las 22:30. Prohibido el uso de instrumentos musicales sin auriculares.
Incumplimiento reiterado. El incumplimiento reiterado o grave de las normas de convivencia (3 advertencias escritas o 1 incumplimiento que afecte gravemente la convivencia o la relación con vecinos/comunidad) será causa de resolución del subarriendo con pérdida de la fianza.
Topes a la renta. En zona tensionada se aplican los siguientes límites a la actualización de la renta:
• Año 2024: tope máximo del 3 % sobre la renta anterior.
• Año 2025: nuevo índice de referencia (IPCV - Índice de Precios del Alquiler de Vivienda) del INE, publicado en febrero 2025.
• Año 2026+: aplicación del IPCV anualmente con límites según RD-Ley 6/2023.
Renta inicial limitada. Cuando el arrendamiento principal proceda de:
• Gran tenedor (5+ inmuebles): la renta inicial no puede superar el índice de referencia.
• Pequeño tenedor: tope = renta anterior + IPCV.
Gran tenedor. El arrendador principal no es calificable como gran tenedor.
Aplicación al subarriendo. Los límites legales del contrato principal son aplicables al subarriendo: el Subarrendador no podrá repercutir al Subarrendatario actualizaciones superiores a las legalmente permitidas.
Finalidades. Gestión del subarriendo, cobro, comunicación con el propietario (notificación obligatoria art. 8.3 LAU), cumplimiento de obligaciones fiscales (IRPF, Modelo 115), y, en su caso, comunicación a la plataforma SES Hospedajes (alquiler turístico).
Base jurídica. Ejecución del contrato (art. 6.1.b RGPD), cumplimiento de obligaciones legales (art. 6.1.c RGPD).
Comunicación obligatoria al propietario. El Subarrendador comunicará al arrendador principal los datos del Subarrendatario (identidad, DNI/NIE, contacto) conforme exige el art. 8.3 LAU. Esta comunicación es base legal del tratamiento (art. 6.1.c RGPD).
Plazo de conservación. Durante la vigencia del subarriendo más 5 años (art. 1.964.2 CC) o 6 años (Código de Comercio) si profesional; en alquiler turístico, 3 años conforme RD 933/2021.
Derechos. Acceso, rectificación, supresión, limitación, oposición y portabilidad. Reclamación ante la AEPD (www.aepd.es).
• +30 días preaviso: devolución del 100 % de la fianza descontando rentas y daños.
• 15-30 días preaviso: devolución del 50 % de la fianza.
• <15 días preaviso o sin preaviso: pérdida de la fianza más renta del mes en curso.
Fuerza mayor. En caso de fuerza mayor acreditada que impida o haga muy gravosa la continuidad del subarriendo (incapacidad sobrevenida grave, pérdida del empleo involuntaria, traslado laboral obligatorio fuera de la localidad, fallecimiento o enfermedad grave de familiar a cargo, conflicto bélico, catástrofe natural, decisión administrativa con desalojo), las partes acuerdan que:
a) El Subarrendatario podrá resolver el contrato sin penalización con un preaviso mínimo de 15 días.
b) Se devolverá la fianza íntegra, deducidos los daños efectivamente acreditados y la renta proporcional a los días de ocupación.
c) Las partes podrán negociar de buena fe la suspensión temporal del contrato como alternativa a la resolución.
Cláusula rebus sic stantibus. Las partes reconocen la aplicabilidad de la doctrina jurisprudencial rebus sic stantibus (STS 333/2014, 156/2020) en caso de alteración extraordinaria, sobrevenida e imprevisible de las circunstancias que afecte gravemente al equilibrio contractual.
a) Extinción del contrato principal (art. 8.2 LAU): automática, sin indemnización al Subarrendatario.
b) Vencimiento del plazo pactado sin prórroga acordada.
c) Mutuo acuerdo de las partes, formalizado por escrito.
d) Impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternas.
e) Incumplimiento grave de las obligaciones contractuales o de las normas de convivencia.
f) Cesión o sub-subarriendo no autorizado a terceros.
g) Actividades molestas, peligrosas, ilícitas o insalubres en el inmueble.
h) Revocación del consentimiento del arrendador en los supuestos legalmente previstos.
i) Desistimiento del Subarrendatario conforme al régimen pactado en cláusula F.5 si Expert.
j) Causas de fuerza mayor que hagan imposible la continuidad.
Modificación. Cualquier modificación requerirá acuerdo escrito firmado por ambas partes y, en su caso, notificación al arrendador principal.
Nulidad parcial. Si alguna cláusula resultara nula, las demás mantendrán plena eficacia.
Notificaciones. Por escrito con plenos efectos las realizadas por burofax, requerimiento notarial o email con acuse de recibo.
Conservación. Las partes conservarán un ejemplar original durante la vigencia y los 5 años siguientes.
¿Qué es un contrato de subarriendo?
El contrato de subarriendo es el acuerdo por el que el arrendatario de una vivienda —que tiene derecho de uso del inmueble pero no es su propietario— cede parte de ese uso a un tercero, el subarrendatario, a cambio de una contraprestación económica. El arrendatario principal (subarrendador) mantiene su relación contractual con el propietario (arrendador principal) y es el responsable directo del pago de la renta y del cumplimiento del contrato original.
La LAU regula el subarriendo de vivienda en su artículo 8, estableciendo que el subarrendamiento parcial de la vivienda habitual del arrendatario requiere el consentimiento previo y escrito del arrendador. El subarriendo total —cuando el arrendatario cede la totalidad del uso a un tercero y deja de residir en la vivienda— constituye una cesión del contrato, que requiere igualmente el consentimiento del arrendador y puede originar un aumento de renta del 10% (primera cesión) o 20% (siguientes). El subarriendo sin autorización es causa de resolución del contrato.
En la práctica, el subarriendo parcial es habitual en pisos compartidos donde el arrendatario principal subarrienda habitaciones a otras personas para contribuir al pago de la renta. Es fundamental que este subarriendo esté autorizado por el propietario y que las condiciones económicas del subarrendamiento no superen, en conjunto, la renta que el arrendatario principal paga al propietario, tal y como exige el artículo 8.2 LAU.
Qué incluye esta plantilla
El contrato cubre todos los elementos del subarriendo parcial autorizado, con especial atención a los límites legales y a la posición del subarrendatario.
Identificación de las partes
Datos del arrendatario-subarrendador, del subarrendatario y referencia al arrendador principal y al contrato de arrendamiento original.
Autorización del arrendador
Mención expresa a la autorización escrita del arrendador principal, con indicación de la fecha y forma en que se otorgó.
Descripción del espacio subarrendado
Identificación de la parte de la vivienda cedida en subarriendo (habitación, despacho) y las zonas comunes de uso compartido.
Duración del subarriendo
Fecha de inicio y duración del subarriendo, que no puede exceder la vigencia del contrato de arrendamiento principal.
Renta del subarriendo
Importe mensual de la renta del subarrendamiento, que no puede superar en proporción la renta del arrendamiento principal.
Gastos incluidos y excluidos
Suministros y gastos de comunidad incluidos en la renta del subarrendamiento y los que son a cargo del subarrendatario.
Fianza del subarrendamiento
Importe de la fianza exigida al subarrendatario, condiciones de constitución y devolución al término del subarriendo.
Normas de convivencia
Reglas aplicables al subarrendatario en la convivencia con el arrendatario principal y otros cohabitantes.
Responsabilidad del arrendatario principal
Indicación de que el arrendatario principal responde ante el propietario del cumplimiento de todas las obligaciones del contrato original, incluidas las derivadas del subarrendatario.
Resolución del subarriendo
Causas de resolución anticipada del subarriendo y consecuencias para el subarrendatario si el contrato principal se extingue.
Cómo formalizar el contrato de subarriendo
Siga este proceso para que el subarriendo sea legal, esté autorizado y proteja a todas las partes implicadas.
- 1
Obtenga la autorización del arrendador
Solicite al propietario la autorización escrita para subarrendar. Sin esta autorización, el subarriendo es ilegal conforme al artículo 8 LAU y puede originar la resolución del contrato principal.
- 2
Determine el espacio y las condiciones
Identifique con precisión qué parte de la vivienda se subarrienda y calcule la renta del subarrendamiento teniendo en cuenta que la suma no puede superar la renta total del arrendamiento principal.
- 3
Cumplimente el contrato de subarriendo
Introduzca los datos de las partes, la referencia al contrato principal, la autorización del propietario, el espacio cedido, la renta y la duración.
- 4
Entregue las llaves y documente el estado del espacio
Haga un inventario del estado de la habitación y las zonas comunes al inicio del subarriendo. Adjúntelo como anexo firmado al contrato.
- 5
Firme y comunique al arrendador
Firmen el contrato de subarriendo en dos ejemplares originales. Si el arrendador solicita una copia del contrato de subarriendo, deberá facilitársela conforme a las condiciones pactadas en la autorización.
Consideraciones jurídicas
El subarriendo tiene consecuencias jurídicas importantes tanto para el arrendatario principal como para el subarrendatario, que conviene entender antes de formalizar el acuerdo.
La información siguiente tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para subarriendos complejos o en situaciones de conflicto, consulte con un abogado especializado en arrendamientos.
Contenido revisado por el equipo jurídico de Doxuno conforme a la LAU 29/1994 art. 8.
Artículo 8 LAU: límites del subarrendamiento de vivienda
El artículo 8.2 LAU permite el subarriendo parcial de la vivienda arrendada cuando el arrendatario reside en ella con su consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo no puede recaer sobre la totalidad de la vivienda (eso sería una cesión) y la renta total percibida no puede exceder la renta del arrendamiento original. El subarriendo sin consentimiento del arrendador faculta a este para resolver el contrato de arrendamiento principal conforme al artículo 27.2.c LAU.
Posición del subarrendatario frente al arrendador principal
El subarrendatario carece de relación contractual directa con el propietario (arrendador principal). Si el contrato de arrendamiento principal se extingue —por resolución, vencimiento o fallecimiento del arrendatario principal—, el subarrendatario pierde el derecho de uso del espacio y debe abandonarlo, salvo que el arrendador principal decida subrogarse en el subarriendo o celebrar un nuevo contrato. Esta precariedad del subarrendatario es el principal riesgo de esta figura.
Subarriendo en zona de mercado tensionado y Ley 12/2023
La Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda no prohíbe el subarriendo, pero en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la renta del subarrendamiento queda indirectamente limitada por los topes de renta aplicables al arrendamiento principal. El arrendatario-subarrendador no puede beneficiarse de los límites de renta de la ley obteniendo una renta de subarriendo superior a su renta principal.
Responsabilidad del arrendatario principal por actos del subarrendatario
El arrendatario principal responde ante el propietario de todos los daños y perjuicios causados por el subarrendatario, como si los hubiera causado él mismo. Esto incluye los deterioros del inmueble, el impago de suministros o los conflictos con la comunidad de propietarios. El arrendatario principal puede a su vez repetir contra el subarrendatario por los daños que este haya causado, lo que hace imprescindible documentar bien el estado inicial del espacio y la fianza del subarrendamiento.
Preguntas frecuentes
Cree su contrato de subarriendo ahora
Formalice el subarrendamiento autorizado con un contrato completo y descárguelo en PDF de forma gratuita.
Gratis · PDF instantáneo · Sin cuenta requerida