O que e um contrato de locação? Cláusulas essenciais, tipos e como criar o seu

O que e um contrato de locação?

Um contrato de locação e um acordo jurídicamente vinculativo entre um proprietario (ou locador) e um inquilino (ou locatario). Ele estabelece as condicoes sob as quais o inquilino pode ocupar e utilizar um imovel por um periodo determinado, em troca do pagamento regular de aluguel.

Pense nele como o manual de regras de toda a relação locativa. Ele abrange tudo, desde o valor do aluguel mensal ate quem e responsavel por consertar um cano quebrado. Sem um contrato por escrito, ambas as partes ficam no escuro, e isso raramente termina bem.

Os contratos de locação se aplicam a todos os tipos de imoveis: apartamentos, casas, escritorios, lojas e ate terrenos. Embora os termos especificos variem conforme o tipo de imovel e a legislacao local, o objetivo fundamental e sempre o mesmo: definir claramente os direitos e obrigacoes tanto do proprietario quanto do inquilino.

Tipos de contrato de locação

1. Locação residencial

Este e o tipo mais comum. Abrange imoveis para moradia como apartamentos, casas, kitinets e condominios. Os contratos residenciais são fortemente regulamentados na maioria dos paises, com leis que protegem os inquilinos contra despejos injustos, caucoes excessivas e aumentos abusivos de aluguel.

2. Locação comercial

Utilizado para alugar espacos com finalidade comercial, como escritorios, galpoes ou lojas. Os contratos comerciais costumam ser mais longos (de 3 a 10 anos e comum) e mais flexiveis nas suas condicoes. As protecoes ao inquilino são geralmente menores em comparacao com os contratos residenciais, pois a lei presume que empresas possuem maior poder de negociação.

3. Contrato por prazo determinado

Um contrato com data de inicio e termino definidas, mais comumente de 6 ou 12 meses. Nenhuma das partes pode alterar as condicoes ou encerrar o contrato antecipadamente sem consequencias, a menos que o acordo inclua uma cláusula de rescisão antecipada. Quando o prazo expira, ambas as partes renovam, renegociam ou seguem caminhos separados.

4. Contrato mensal (por tempo indeterminado)

Tambem chamado de locação por prazo indeterminado, este tipo se renova automaticamente a cada mes. Qualquer uma das partes pode encerra-lo mediante aviso previo, geralmente de 30 dias. O contrato mensal oferece flexibilidade, mas menos estabilidade. O proprietario pode aumentar o aluguel ou alterar as condicoes com aviso relativamente curto, e o inquilino pode sair sem compromisso de longo prazo.

5. Contrato de sublocação

A sublocação ocorre quando o inquilino original aluga todo ou parte do imovel a terceiros. O inquilino original se torna sublocador, mas continua responsavel perante o proprietario. A maioria dos contratos de locação exige a autorizacao por escrito do proprietario antes de qualquer sublocação.

Cláusulas essenciais de todo contrato

Um bom contrato de locação não e apenas uma formalidade. E o documento ao qual você recorrera sempre que surgir uma duvida ou disputa durante a locação. Estas são as cláusulas mais importantes:

• Valor do aluguel e condicoes de pagamento - Indique o valor exato do aluguel mensal, a data de vencimento e as formas de pagamento aceitas. Especifique se o aluguel vence no dia 1 do mes ou em outra data, e esclareca o que acontece durante um eventual periodo de tolerancia.
• Caucao (deposito de garantia) - Defina o valor da caucao, as condicoes em que descontos podem ser feitos (danos alem do desgaste natural, alugueis em atraso) e o prazo para devolucao apos a desocupacao. Muitas jurisdicoes limitam a caucao a um ou dois meses de aluguel.
• Prazo do contrato - Indique claramente a data de inicio, a data de termino e o que acontece quando o prazo expira. O contrato se converte em mensal? O inquilino precisa comunicar a intencao de renovar? Deixe tudo explicito.
• Manutencao e reparos - Quem cuida do que? Geralmente, o proprietario e responsavel por reparos estruturais e sistemas principais (hidraulica, eletrica, aquecimento), enquanto o inquilino cuida da manutencao cotidiana e reporta problemas rapidamente. Seja especifico no contrato.
• Rescisão e saida antecipada - Explique como qualquer uma das partes pode encerrar o contrato. Inclua o prazo de aviso previo necessario (30, 60 ou 90 dias), eventuais multas rescisoras e as circunstancias em que o proprietario pode iniciar um processo de despejo.
• Multas por atraso - Indique o valor exato ou percentual cobrado por atraso no pagamento, quando ele comeca a incidir e se existe um teto maximo. Tribunais em muitas jurisdicoes anulam multas consideradas excessivas.
• Politica sobre animais de estimacao - Se animais são permitidos, especifique os tipos, portes, limites de quantidade e eventuais depositos ou taxas mensais adicionais. Se não são permitidos, deixe isso claro para evitar mal-entendidos no futuro.
• Regras de sublocação - O inquilino pode sublocar? Em quais condicoes? A maioria dos proprietarios exige consentimento por escrito antes de qualquer acordo de sublocação, e o inquilino original geralmente permanece responsavel pelo aluguel.

Os melhores contratos de locação não deixam nada aberto a interpretacao. Se uma situação pode surgir durante a locação, o contrato ja deveria ter uma resposta para ela.

Direitos do proprietario e do inquilino

Um contrato de locação não e um documento unilateral. Tanto proprietarios quanto inquilinos possuem direitos legais, e um bom acordo respeita ambos.

Direitos do proprietario

• Receber o aluguel em dia e tomar medidas legais caso o inquilino não pague
• Receber o imovel de volta em bom estado (considerando o desgaste natural) ao final do contrato
• Acessar o imovel para vistorias ou reparos com aviso previo adequado, geralmente de 24 a 48 horas
• Fazer cumprir os termos do contrato incluindo regras de barulho, limites de ocupacao e restricoes a animais
• Despejar inquilinos que violem o contrato, mas apenas pelos meios legais adequados

Direitos do inquilino

• Uso pacifico do imovel sem interferencia desnecessaria do proprietario
• Um espaco habitavel que atenda aos padroes de saude e seguranca (hidraulica funcionando, aquecimento, ausencia de pragas)
• Privacidade - o proprietario não pode entrar no imovel sem aviso, exceto em emergencias reais
• Protecao contra retaliacao - um proprietario não pode aumentar o aluguel ou ameacar despejo porque o inquilino fez uma reclamacao legitima
• Devolucao da caucao dentro do prazo estabelecido pela legislacao local, com uma lista detalhada de eventuais descontos

Como criar um contrato de locação

Você não precisa contratar um advogado para criar um contrato de locação padrao. Veja uma abordagem prática, passo a passo:

1. Determine o tipo de contrato. Você esta alugando um imovel residencial ou comercial? Quer um contrato por prazo determinado ou mensal? Essa decisão define todo o documento.
2. Escolha um modelo adequado ao seu pais. A legislacao locativa varia drasticamente de um pais para outro. Use um modelo desenvolvido para a sua jurisdicao, de modo que a linguagem jurídica, as regras sobre caucao e os prazos de aviso ja estejam corretos. A Doxuno oferece modelos de contrato adaptados a legislacao local nos EUA, Reino Unido, Alemanha, Franca, Espanha, Turquia e outros paises.
3. Preencha os dados do imovel e das partes. Adicione os nomes completos e dados de contato do proprietario e do inquilino, o endereco do imovel e uma descricao do espaco alugado.
4. Defina as condicoes financeiras. Informe o valor do aluguel mensal, a caucao, a data de vencimento, a politica de multas por atraso e eventuais taxas incluidas no aluguel.
5. Adicione regras e condicoes específicas. Aborde animais de estimacao, sublocação, politica de visitas, estacionamento, proibicao de fumar e quaisquer regras proprias do imovel. Quanto mais especifico você for agora, menos disputas tera no futuro.
6. Revisem tudo juntos. Tanto o proprietario quanto o inquilino devem ler o contrato inteiro antes de assinar. Se algo estiver confuso ou parecer injusto, discutam e facam os ajustes necessarios antes de assinar.
7. Assinem e guardem copias. Ambas as partes assinam o contrato. Cada uma fica com uma copia assinada. Na maioria das jurisdicoes, assinaturas digitais são jurídicamente válidas.

Erros comuns a evitar

Mesmo com um bom modelo, certos erros podem causar problemas serios no futuro:

• Nao formalizar por escrito. Acordos verbais são dificeis de provar e faceis de contestar. Mesmo que a legislacao local permita contratos verbais para prazos curtos, sempre use um acordo por escrito. Leva 15 minutos e pode evitar meses de dor de cabeca jurídica.
• Responsabilidades de manutencao vagas. Se o contrato diz apenas que "o inquilino e responsavel pela manutencao" sem definir o que isso significa, conflitos são inevitaveis. Seja especifico: quem cuida de problemas hidraulicos, reparos de eletrodomesticos, jardim e controle de pragas.
• Ignorar a legislacao local. Cada jurisdicao tem suas proprias regras sobre limites de caucao, prazos de aviso e procedimentos de despejo. Uma cláusula que contradiga a lei local geralmente e inaplicavel e, em alguns casos, pode expor o proprietario a sancoes.
• Pular a vistoria de entrada. Sem um registro documentado das condicoes do imovel na entrada, disputas sobre a caucao viram uma questao de "disse-contra-disse". Faca uma vistoria detalhada, tire fotos e faca ambas as partes assinarem o laudo.
• Condicoes de rescisão pouco claras. Se o contrato não explica como encerra-lo, quando dar aviso previo ou quais são as penalidades por rescisão antecipada, você esta criando terreno para conflitos.
• Esquecer as condicoes de renovacao. O que acontece quando o contrato expira? Se você não específica se ele se converte em mensal ou simplesmente termina, ambas as partes ficam em situação indefinida.

Contratos de locação por pais

A legislacao locativa e os requisitos contratuais diferem de pais para pais. O que e considerado uma caucao padrao nos EUA pode ser ilegal na Alemanha. A Doxuno oferece modelos especificos para cada pais, baseados na regulamentacao local:

• Residential Lease Agreement - Estados Unidos
• Assured Shorthold Tenancy - Reino Unido
• Mietvertrag - Alemanha
• Bail d'habitation - Franca
• Contrato de arrendamiento - Espanha
• Konut Kira Kontrati - Turquia

Cada modelo segue a estrutura jurídica e os requisitos linguisticos do respectivo pais. Portanto, você não esta simplesmente traduzindo um contrato americano para portugues, mas obtendo um documento que reflete como os contratos realmente funcionam sob a legislacao local.

Perguntas frequentes